เมื่อเจ้าของบ้านหรือที่ดินเสียชีวิต ทรัพย์จะตกเป็นมรดกของทายาททันที แต่ทายาทยังขาย จำนอง หรือขายฝากไม่ได้จนกว่าจะจดทะเบียนรับมรดกที่สำนักงานที่ดิน คนที่มีสิทธิคือผู้รับตามพินัยกรรม ถ้าไม่มีพินัยกรรมก็เป็นทายาทโดยธรรมตามลำดับกฎหมาย ส่วนสิ่งแรกที่ควรทำคือเก็บมรณบัตรกับโฉนดตัวจริงให้ครบ แล้วไล่ดูว่าใครเป็นทายาทบ้าง
ช่วงที่เพิ่งสูญเสีย หลายครอบครัวยังไม่พร้อมคุยเรื่องทรัพย์สิน ซึ่งไม่ผิดอะไร บทความนี้จึงเรียงให้ทำทีละขั้น ผ่านเรื่องของ คุณเอ ลูกที่ต้องจัดการบ้านของพ่อและกำลังต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนที่คุณเออาจต้องคุยด้วยในภายหลัง
เจ้าของที่ดินเสียชีวิต มรดกตกเป็นของใคร?
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599–1600 บอกว่า เมื่อคนเสียชีวิต ทรัพย์สิน สิทธิ หน้าที่ และหนี้ของเขาจะตกทอดแก่ทายาท ถ้ามีพินัยกรรมก็ดูตามพินัยกรรมก่อน ทรัพย์ส่วนที่พินัยกรรมไม่ได้พูดถึงจึงไปตามลำดับทายาทโดยธรรมในมาตรา 1629
| ลำดับ | ทายาทโดยธรรม | ข้อที่ต้องรู้ |
|---|---|---|
| 1 | ลูก หลาน เหลน ลื้อ | รวมบุตรบุญธรรม ถ้าลูกเสียชีวิตก่อน หลานรับแทนที่ได้ |
| 2 | พ่อแม่ | ถ้ามีลูกของผู้ตายด้วย พ่อแม่ของผู้ตายยังได้ส่วนแบ่งเท่าลูกหนึ่งคน (ม.1630) |
| 3 | พี่น้องร่วมพ่อแม่เดียวกัน | ได้รับเมื่อไม่มีลำดับ 1 และ 2 |
| 4 | พี่น้องร่วมพ่อหรือร่วมแม่ | ได้รับเมื่อไม่มีลำดับก่อนหน้า |
| 5 | ปู่ ย่า ตา ยาย | ได้รับเมื่อไม่มีลำดับก่อนหน้า |
| 6 | ลุง ป้า น้า อา | ได้รับเมื่อไม่มีลำดับก่อนหน้า |
| พิเศษ | คู่สมรสที่จดทะเบียน | รับร่วมกับทายาทลำดับต่าง ๆ ตามส่วนในมาตรา 1635 |
หลักคือ ถ้าลำดับต้นยังมีคนอยู่ ลำดับถัดไปไม่ได้รับ ยกเว้นพ่อแม่ของผู้ตายที่ได้รับคู่กับลูกตามตาราง จุดนี้หลายบ้านพลาด เพราะคิดว่าเป็นเรื่องของแม่กับลูกเท่านั้น แล้วลืมปู่ย่าที่ยังมีชีวิตอยู่
คนที่อยู่กินกันโดยไม่จดทะเบียนสมรสไม่ได้เป็นทายาทโดยธรรมในฐานะคู่สมรส แต่ถ้าทำมาหาได้ร่วมกัน อาจเรียกส่วนของตัวเองได้ และอาจเป็นผู้มีส่วนได้เสียที่ร้องขอต่อศาลได้
ถ้าเป็นสินสมรส คู่สมรสและลูกได้ส่วนแบ่งเท่าไร?
ก่อนแบ่งมรดกต้องแยกสินสมรสก่อน ถ้าบ้านซื้อระหว่างสมรส ครึ่งหนึ่งเป็นของคู่สมรสที่ยังอยู่ตั้งแต่แรก มีแต่อีกครึ่งเท่านั้นที่เป็นมรดก (ม.1625) แม้ชื่อในโฉนดจะมีแค่พ่อคนเดียวก็ตาม
ตัวอย่างบ้านของพ่อคุณเอ ราคาตลาด 3,000,000 บาท* พ่อไม่ได้ทำพินัยกรรม ปู่ย่าเสียชีวิตแล้ว เหลือแม่ คุณเอ และน้อง
| ผู้รับ | ส่วนสินสมรส | ส่วนมรดก | รวม (บาท) | สัดส่วนของบ้าน |
|---|---|---|---|---|
| แม่ | 1,500,000 | 500,000 | 2,000,000 | 4 ใน 6 |
| คุณเอ | – | 500,000 | 500,000 | 1 ใน 6 |
| น้อง | – | 500,000 | 500,000 | 1 ใน 6 |
| รวม | 1,500,000 | 1,500,000 | 3,000,000 | ทั้งหลัง |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ถ้าไม่ใช่สินสมรส บ้านทั้งหลังจะเป็นมรดก และแบ่งให้แม่ คุณเอ และน้องคนละ 1 ใน 3
ต้องตั้งผู้จัดการมรดกไหม หรือโอนมรดกเองได้?
ไม่ได้ต้องตั้งทุกเคส ถ้าทายาทครบ เอกสารพร้อม และตกลงกันได้ สามารถยื่นขอรับมรดกที่สำนักงานที่ดินได้เลย การตั้งผู้จัดการมรดกจำเป็นเมื่อเคสซับซ้อน
| เทียบ | ทายาทยื่นเอง | ตั้งผู้จัดการมรดก |
|---|---|---|
| เหมาะกับ | ทายาทน้อย ตกลงกันได้ ติดต่อกันครบ | ทายาทมาก ตกลงไม่ได้ หาตัวบางคนไม่พบ มีทรัพย์หลายรายการ |
| เริ่มที่ | สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ | ยื่นคำร้องต่อศาล แล้วนำคำสั่งศาลไปสำนักงานที่ดิน |
| ประกาศ 30 วัน | ต้องประกาศ เพื่อเปิดให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้าน | ใช้อำนาจตามคำสั่งศาล สอบถามเงื่อนไขกับสำนักงานที่ดิน |
| ใครลงชื่อ | ทายาทที่ขอรับ และคนที่ไม่ขอรับต้องมีบันทึกถ้อยคำหรือหนังสือ | ผู้จัดการมรดกลงชื่อในโฉนด แล้วจึงโอนให้ทายาท |
ผู้มีสิทธิร้องขอต่อศาลคือทายาท ผู้มีส่วนได้เสีย หรือพนักงานอัยการ (ม.1713) ปัจจุบันศาลรับคำร้องทางอิเล็กทรอนิกส์สำหรับบุคคลธรรมดาในหลายศาล หรือจะขอคำแนะนำจากสำนักงานอัยการคุ้มครองสิทธิในพื้นที่ก็ได้
คนที่เป็นผู้จัดการมรดกต้องบรรลุนิติภาวะ ไม่วิกลจริตหรือเสมือนไร้ความสามารถ และไม่ล้มละลาย (ม.1718) ที่สำคัญคือผู้จัดการมรดกไม่ใช่เจ้าของ แม้ชื่อจะขึ้นในโฉนดก็ต้องมีคำว่าในฐานะผู้จัดการมรดก และต้องจัดการเพื่อทายาททุกคน กฎหมายให้ลงมือทำบัญชีทรัพย์ภายใน 15 วัน ให้เสร็จภายใน 1 เดือน (ม.1728–1729) และแบ่งมรดกให้เสร็จภายใน 1 ปี เว้นแต่ทายาทหรือศาลกำหนดเป็นอื่น (ม.1732)
เจ้าของเสียชีวิต ต้องเริ่มจากอะไร? 6 ขั้นตอนโอนมรดกที่ดิน
- เก็บหลักฐานการตาย ขอมรณบัตรและตรวจว่าทะเบียนบ้านจำหน่ายชื่อผู้ตายแล้ว
- หาโฉนดตัวจริงและตรวจภาระ ดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลังโฉนดว่ายังติดจำนองหรือขายฝากหรือไม่ ถ้าโฉนดหายต้องจัดการเรื่องใบแทนเพิ่ม
- หาพินัยกรรม ค้นในเอกสารของผู้ตาย และสอบถามที่ว่าการอำเภอหรือสำนักงานเขต ถ้ามีข้อมูลว่าเคยทำไว้
- ไล่รายชื่อทายาท เขียนบัญชีเครือญาติ รวมลูกที่แยกบ้าน บุตรบุญธรรม ปู่ย่าตายาย และคนที่เสียชีวิตไปก่อนพร้อมลูกของเขา
- คุยกันแล้วเลือกวิธี ใครรับมรดก ใครไม่รับ จะเก็บ ขาย หรือนำไปหาเงิน แล้วตัดสินใจว่ายื่นเองหรือตั้งผู้จัดการมรดก
- จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ยื่นที่สำนักงานที่รับผิดชอบพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่เท่านั้น เจ้าหน้าที่จะสอบสวนความเป็นทายาท ถ้าไม่มีผู้จัดการมรดกจะปิดประกาศ 30 วัน เมื่อไม่มีคนคัดค้านจึงนัดจดทะเบียน
คู่มือของสำนักงานที่ดินแห่งหนึ่งระบุเวลารวมไว้ราว 47 วัน แต่เคสจริงอาจนานกว่านี้หากทายาทหลายชั้นหรือเอกสารไม่ชัด
ระหว่างนี้อย่าเซ็นชื่อแทนผู้ตาย และอย่ายอมให้ใครเอาโฉนดไปถือโดยไม่มีหลักฐาน ก่อนส่งสำเนาโฉนดให้ใครควรรู้วิธีป้องกันข้อมูลรั่วไหล (ส่งรูปโฉนดอย่างไรให้ปลอดภัย) และตรวจดูเอกสารให้แน่ใจว่าถูกต้อง (ตรวจโฉนดปลอม)
โอนมรดกที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?
| กลุ่มเอกสาร | รายการ |
|---|---|
| ของทรัพย์ | โฉนด น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตัวจริง |
| ของผู้ตาย | มรณบัตร ทะเบียนบ้าน พินัยกรรม (ถ้ามี) เอกสารเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี) |
| ของผู้ขอรับ | บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานความเป็นทายาท เช่น สูติบัตร ทะเบียนสมรส หลักฐานจดทะเบียนบุตรบุญธรรม |
| ทายาทที่เสียชีวิต | มรณบัตรของทายาทคนนั้น และเอกสารของคนที่รับแทนที่ |
| ทายาทที่ไม่รับ | หนังสือหรือบันทึกถ้อยคำไม่ขอรับมรดก |
| กรณีผู้จัดการมรดก | คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก และหนังสือรับรองคดีถึงที่สุดตามที่สำนักงานที่ดินขอ |
| บ้านพร้อมที่ดิน | หลักฐานความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง เช่น ใบอนุญาตปลูกสร้าง หรือหลักฐานเลขที่บ้าน |
| ที่ดินเปล่า | ถ้าเอกสารเป็น น.ส.3 หรือเขตไม่ชัด ควรตรวจแนวเขตก่อน (รังวัดที่ดิน) |
| คอนโด | หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด |
ถ้าที่ดินไม่ได้มีโฉนด ต้องดูประเภทเอกสารเป็นราย ๆ ไป (เอกสารสิทธิที่ดินมีกี่ประเภท) ที่ดิน ส.ป.ก. มีกติกาการตกทอดของตัวเอง (ที่ดิน ส.ป.ก.) ส่วน ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ (ที่ดิน ภ.บ.ท.5)
ค่าธรรมเนียมและภาษีโอนมรดกที่ดิน
ค่าธรรมเนียมคิดจากราคาประเมินราชการ ไม่ได้คิดจากราคาตลาด
| ผู้รับมรดก | อัตรา | บ้าน ราคาประเมิน 1,800,000 บาท* | ที่ดินเปล่า 1,000,000 บาท* | คอนโด 1,500,000 บาท* |
|---|---|---|---|---|
| ลูก พ่อแม่ หรือคู่สมรส | 0.5% | 9,000 | 5,000 | 7,500 |
| พี่น้องหรือบุคคลอื่น | 2% | 36,000 | 20,000 | 30,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
นอกจากนี้มีค่าคำขอแปลงละ 5 บาท (ห้องชุด 20 บาท) ค่าประกาศแปลงละ 10 บาท (ห้องชุด 20 บาท) และค่ามอบอำนาจถ้าให้คนอื่นไปแทน ส่วนการลงชื่อผู้จัดการมรดกมีค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
เรื่องภาษี การรับโอนโดยทางมรดกให้ทายาทไม่ถือเป็นการขายตามประมวลรัษฎากร แต่ผู้รับตามพินัยกรรมที่ไม่ใช่ทายาทโดยธรรมอาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามหลักเกณฑ์ ส่วนภาษีการรับมรดกจะเกิดเมื่อคนคนหนึ่งได้รับมรดกรวมเกิน 100 ล้านบาท เก็บเฉพาะส่วนที่เกิน อัตรา 5% สำหรับบุพการีหรือผู้สืบสันดาน และ 10% สำหรับคนอื่น คู่สมรสได้รับยกเว้น
โอนมรดกมีอายุความไหม ไม่รีบได้หรือเปล่า?
การไปขอจดทะเบียนรับมรดกไม่มีเส้นตายโดยตรง ทายาทยื่นทีหลังได้ แต่ตราบใดที่โฉนดยังเป็นชื่อผู้ตาย จะขาย ให้ จำนอง หรือขายฝากไม่ได้
เรื่องที่ต้องระวังคือการฟ้องเรียกมรดก มาตรา 1754 ให้ฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่เจ้ามรดกเสียชีวิต หรือนับแต่รู้หรือควรรู้ถึงการตาย ถ้าทายาทครอบครองทรัพย์ร่วมกันอยู่ ก็มีหลักตามมาตรา 1748 ที่อาจฟ้องแบ่งได้แม้เกินเวลา ถ้ามีญาติคนหนึ่งเข้าครอบครองแล้วกีดกันคนอื่น ไม่ควรปล่อยไว้นาน
บ้านติดจำนองหรือขายฝาก เจ้าของเสียชีวิตแล้วหนี้เป็นอย่างไร?
หนี้ของผู้ตายเป็นส่วนหนึ่งของกองมรดก แต่ทายาทรับผิดไม่เกินทรัพย์มรดกที่ตกทอดแก่ตน (ม.1601) เจ้าหนี้จึงตามเอาจากเงินส่วนตัวของลูกเกินกว่ามรดกไม่ได้ เว้นแต่ลูกเป็นผู้กู้ร่วมหรือผู้ค้ำเอง
| สถานะทรัพย์ | เกิดอะไรขึ้น | ทายาทควรทำ |
|---|---|---|
| ติดจำนองธนาคาร | จำนองยังติดโฉนด ธนาคารบังคับจำนองได้ถ้าหนี้ไม่ชำระ | แจ้งธนาคาร ขอยอดหนี้ และอ่านเอกสารก่อนเซ็นรับสภาพหนี้ เพราะอาจกลายเป็นหนี้ส่วนตัว |
| จำนองกับนายทุน | ชื่อในโฉนดยังเป็นผู้ตาย จำนองยังอยู่ นายทุนต้องบังคับจำนองตามกฎหมาย | ตรวจยอดดอกเบี้ย และรับโอนมรดกโดยจำนองยังติดอยู่ |
| อยู่ระหว่างขายฝาก | โฉนดเป็นชื่อนายทุนแล้ว สิ่งที่ตกทอดคือสิทธิไถ่ ทายาทไถ่ได้ตาม ป.พ.พ. ม.497 | เช็กวันครบกำหนดก่อนเรื่องอื่น เพราะการเสียชีวิตไม่ได้ทำให้เวลาไถ่หยุด (ไถ่ถอนขายฝาก, ขายฝากหลุด) |
| ไม่มีภาระ | รับมรดกตามปกติ | ทำตาม 6 ขั้นตอนด้านบน |
กรณีขายฝาก ถ้าเงินไม่พอไถ่ ให้รีบดูทางเลือกก่อนครบกำหนด (ขอต่อสัญญาขายฝาก) กลับกัน ถ้าคนที่เสียชีวิตเป็นผู้รับซื้อฝาก ดูวิธีรักษาสิทธิได้ที่ ผู้รับซื้อฝากเสียชีวิต
ทายาทตกลงกันไม่ได้ หรือมีคนไม่ยอมเซ็น ทำอย่างไร?
เริ่มจากคุยเป็นเรื่องตัวเลขให้เห็นตรงกัน ใครมีสิทธิเท่าไร จะเก็บหรือขาย ใครออกค่าใช้จ่าย แล้วเขียนข้อตกลงแบ่งมรดกไว้ ถ้ายังไม่ได้ ทางที่ใช้กันคือ
- ยื่นคำร้องตั้งผู้จัดการมรดก เพื่อให้มีคนทำแทนกองมรดกตามกฎหมาย
- คัดค้านที่สำนักงานที่ดินระหว่างประกาศ 30 วัน ถ้าพบว่ามีคนขอรับโดยไม่แจ้งทายาทอื่น
- ขอให้ศาลถอนผู้จัดการมรดกที่ไม่ทำหน้าที่ (ม.1727)
- ฟ้องแบ่งมรดกภายในอายุความ
ถ้ามีทายาทเป็นเด็ก ผู้แทนโดยชอบธรรมต้องทำแทน และการขายฝากหรือจำนองทรัพย์ของผู้เยาว์ต้องได้รับอนุญาตจากศาลตาม ป.พ.พ. มาตรา 1574 เรื่องที่มีคนคัดค้านหรือมีเงินก้อนใหญ่เกี่ยวข้อง ควรให้ทนายดูก่อนตัดสินใจ
เรื่องของคุณเอ: รับมรดกบ้านแล้วต้องใช้เงิน จะจำนองหรือขายฝากได้ไหม?
ได้ แต่ต้องโอนมรดกให้เสร็จก่อน เพราะคนที่ลงนามในสัญญาต้องเป็นเจ้าของตามโฉนด
ครอบครัวของคุณเอยื่นรับมรดกโดยไม่ต้องตั้งผู้จัดการมรดก ค่าธรรมเนียมประมาณ 9,000 บาท* หลังโอนเสร็จ โฉนดมีชื่อแม่ คุณเอ และน้อง ตรงนี้คุณเอเกือบเข้าใจผิดว่าตัวเองเซ็นคนเดียวได้ แต่ถ้าจะทำสัญญากับทั้งแปลง เจ้าของทุกคนต้องลงนาม (โฉนดหลายชื่อขายฝาก)
ทุกคนตกลงนำบ้านไปหาเงิน 1 ล้านบาท เพื่อปิดค่ารักษาของพ่อและเป็นทุนร้านของคุณเอ คุณเก้าประเมินจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วเสนอขายฝากที่ 1,200,000 บาท* ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ในตัวอย่างคิดที่ 15% หรือ 1.25% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 15,000 บาท ถ้าไถ่เมื่อครบ 1 ปี ยอดรวม 1,380,000 บาท*
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
วงเงินไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ของราคาตลาด ก่อนตัดสินใจ คุณเอควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย รวมทั้งยอดที่ต้องไถ่คืน แล้วเทียบกับทางอื่นด้วย (ขายฝากคืออะไร · จำนองที่ดิน · จำนองกับขายฝากต่างกันอย่างไร)
หากรับมรดกบ้านหรือที่ดินแล้วต้องการเงิน ค่อย ๆ ดูตัวเลขกับ Homeday ได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ถ้าโอนมรดกเสร็จแล้ว หรือกำลังจะโอนและอยากรู้ก่อนว่าทรัพย์จะหาเงินได้เท่าไร ทักมาที่ LINE @homeday พร้อมรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการ ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
