มีเลขโฉนดแล้วหาที่ตั้งที่ดินอย่างไร? วิธีหาพิกัดใน LandsMaps และเช็กว่าตรงแปลงจริง

มีเลขโฉนดแล้ว หาที่ตั้งที่ดินได้ฟรีจาก LandsMaps ของกรมที่ดิน เลือกจังหวัด อำเภอ แล้วกรอกเลขโฉนด ระบบจะแสดงรูปแปลง เนื้อที่ และพิกัดบนแผนที่ แต่ผลที่ได้เป็นตำแหน่งเบื้องต้น จะรู้ว่าตรงแปลงจริงต้องเทียบกับหน้าโฉนด ดูหลักเขตในพื้นที่ และถ้าแนวเขตยังไม่ชัด ให้ขอรังวัดสอบเขตที่สำนักงานที่ดิน

บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก ทั้งคู่มีเลขโฉนดแปลงเดียวกัน แต่ต้องรู้ให้ได้ว่าแปลงบนกระดาษคือแปลงไหนในพื้นที่จริง เพราะถ้าดูผิดแปลง วงเงินที่นายทุนเสนอก็เปลี่ยนไปด้วย

หน้าโฉนดมีตัวเลขหลายชุด คนที่ค้นไม่เจอส่วนใหญ่กรอกผิดช่อง เลขที่ใช้ค้นคือ เลขที่โฉนด ส่วนเลขอื่นเอาไว้ตรวจว่าเจอแปลงถูกหรือไม่

ถ้าเอกสารที่ถืออยู่ไม่ใช่โฉนด เช่น น.ส.3 ก. หรือไม่แน่ใจว่าเป็นเอกสารประเภทไหน ดูความต่างของเอกสารสิทธิแต่ละแบบได้ที่ เอกสารสิทธิที่ดินมีกี่ประเภท

LandsMaps เป็นระบบของกรมที่ดิน ใช้ได้ทั้งบนเว็บและแอปมือถือ ไม่เสียค่าใช้จ่าย หน้าจออาจขยับไปบ้างเมื่อระบบอัปเดต แต่ข้อมูลที่ต้องกรอกยังเป็นชุดเดิม

• เข้า landsmaps.dol.go.th
• เข้าสู่ระบบด้วย ThaiD หรือทางรัฐ เพื่อให้เห็นเลขโฉนด เลขที่ดิน และหน้าสำรวจในผลค้นหา
• เลือกจังหวัดและอำเภอตามหน้าโฉนด แล้วกรอกเลขที่โฉนด
• กดค้นหา ระบบจะแสดงรูปแปลงบนแผนที่
• เปิดรายละเอียดแปลง แล้วจดเลขระวาง เลขที่ดิน เนื้อที่ และค่าพิกัด

• ติดตั้งแอป LandsMaps บน iOS หรือ Android แล้วลงทะเบียนและยืนยันตัวตนด้วย ThaiD
• เข้าเมนูค้นหารูปแปลง เลือกจังหวัด อำเภอ และกรอกเลขที่โฉนด
• เปิด GPS เมื่อไปถึงพื้นที่ ระบบจะแสดงตำแหน่งปัจจุบันเทียบกับรูปแปลง
• เปิดภาพดาวเทียมเพื่อดูถนน หลังคา และแปลงรอบข้าง

เมื่อได้ค่าพิกัดแล้ว นำไปวางใน Google Maps เพื่อนำทางได้ แต่ GPS บนมือถือคลาดเคลื่อนได้หลายเมตร จึงใช้พาไปถึงแปลงได้ ไม่ควรใช้ชี้ว่าแนวรั้วอยู่ตรงไหน

คนจำนวนมากเห็นรูปแปลงขึ้นบนแผนที่แล้วถือว่าตรวจครบ ความจริง LandsMaps ตอบได้แค่บางคำถาม

กรมที่ดินเริ่มให้ยืนยันตัวตนก่อนเห็นเลขโฉนดตั้งแต่ 1 มิถุนายน 2566 เพราะมีมิจฉาชีพนำข้อมูลแปลงไปหลอกคนอื่น ดังนั้นการที่ใครสักคนรู้เลขโฉนดหรือส่งพิกัดมาให้ ยังไม่ได้แปลว่าเขาเป็นเจ้าของ เทียบชื่อในโฉนดกับบัตรประชาชน และตรวจเอกสารที่สำนักงานที่ดิน (ตรวจโฉนดปลอม)

กฎหมายสันนิษฐานไว้ก่อนว่าคนที่มีชื่อในทะเบียนที่ดินเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง (ป.พ.พ. มาตรา 1373) แต่ถ้ามีคนอื่นครอบครองที่ดินโฉนดอย่างเปิดเผยจนครบ 10 ปี เขาอาจอ้างกรรมสิทธิ์ได้ (มาตรา 1382) ชื่อในโฉนดกับการไปดูพื้นที่จึงต้องใช้คู่กัน

ตรวจเรียงจากเรื่องที่ทำได้เองไปหาเรื่องที่ต้องใช้เจ้าหน้าที่

• เทียบเลข เลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง และอำเภอ ต้องตรงกับหน้าโฉนดทุกช่อง
• เทียบรูปและเนื้อที่ รูปร่างแปลงและทิศควรใกล้เคียงรูปแผนที่บนโฉนด เนื้อที่ต้องไม่ต่างกันจนผิดสังเกต
• เทียบแปลงข้างเคียง ด้านหลังโฉนดหรือรูปแผนที่บอกแปลงที่ติดกัน ลองดูว่ามีถนน คลอง หรือแปลงเลขเดียวกันอยู่ตามทิศนั้นไหม
• ไปดูของจริง เปิด GPS ในแอปขณะยืนในพื้นที่ แล้วถ่ายรูปทางเข้าออกและสภาพรอบแปลง
• หาหลักเขต หมุดควรอยู่ตามมุมแปลง และเลขบนหมุดควรตรงกับรูปแผนที่ในโฉนด ถ้าหมุดหาย หรือรั้วไม่ตรงหมุด ต้องไปข้อถัดไป
• ยืนยันกับสำนักงานที่ดิน ตรวจสารบัญจดทะเบียน และขอรังวัดสอบเขตถ้าแนวเขตยังไม่ชัด

คุณเอได้รับที่ดินเปล่า 100 ตารางวาในปทุมธานีจากแม่ ต้องการเงินราว 7 แสนบาทไปลงทุนร้าน เขาจำได้ว่าที่ดินอยู่ติดถนนซอย เพราะแม่เคยชี้ให้ดูเมื่อหลายปีก่อน

คุณเก้าขอเลขโฉนดไปเทียบก่อนเสนอวงเงิน พอเปิด LandsMaps รูปแปลงกลับอยู่ลึกเข้าไปหนึ่งแปลง แปลงริมซอยที่คุณเอจำได้เป็นของเพื่อนบ้าน เมื่อไปถึงพื้นที่ก็ไม่เห็นหมุดสักต้น มีแต่รั้วลวดหนามเก่า

ตัวเลขจึงต่างกันมาก เพราะแปลงที่ไม่มีทางเข้าชัดเจนขายต่อยากกว่า

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

สินไถ่รวมคิดจากวงเงินบวกดอกเบี้ย 12 เดือน ดอกเบี้ยขายฝากต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ส่วนวงเงินจริงขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60%

คุณเอจึงตรวจทางเข้าออกกับสำนักงานที่ดิน แล้วขอรังวัดสอบเขตเพื่อให้รู้แนวที่แน่นอนก่อนตกลง หากรู้ช้ากว่านี้ เขาอาจวางแผนใช้เงินจากตัวเลข 7 แสนบาท ทั้งที่แปลงจริงไม่ได้มูลค่าเท่านั้น

รังวัดสอบเขตคือการให้เจ้าหน้าที่ตรวจแนวเขตและเนื้อที่เทียบกับโฉนด ใช้เมื่อหมุดสูญหายหรือแนวเขตยังเป็นที่สงสัย เป็นวิธีที่ใช้ยืนยันแนวเขตอย่างเป็นทางการ ขั้นตอนหลักมีดังนี้ (รังวัดที่ดินคืออะไร)

• เจ้าของที่ดินนำโฉนดและบัตรประชาชนไปยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบแปลงนั้น
• ระบุให้ชัดว่าขอรังวัดสอบเขต จ่ายค่าใช้จ่าย และนัดวันกับเจ้าหน้าที่
• วันรังวัด เจ้าของนำชี้แนวเขต เจ้าหน้าที่ตรวจและปักหลักเขต
• เจ้าของที่ดินข้างเคียงมาลงชื่อรับรองแนวเขต

ถ้าข้างเคียงไม่มา เจ้าหน้าที่จะส่งหนังสือหรือปิดประกาศให้มารับรองหรือคัดค้านภายใน 30 วัน พ้นกำหนดแล้วจึงดำเนินการต่อได้ ถ้ามีการคัดค้านและตกลงกันไม่ได้ ให้ดูวันที่ระบุในหนังสือแจ้งของสำนักงานที่ดินทันที เพราะประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 69 ทวิ กำหนดเวลาให้ไปฟ้องศาล ซึ่งกรณีสอบเขตโฉนดคือ 90 วัน

อัตราตามที่กรมที่ดินเผยแพร่เมื่อมีนาคม 2569 อาจเพิ่มวันทำการในกรุงเทพฯ เมืองพัทยา สวนผลไม้ หรือแปลงที่มีข้างเคียงจำนวนมาก นอกจากสำนักงานที่ดินแล้ว ยังมีสำนักงานช่างรังวัดเอกชนที่ได้รับใบอนุญาตให้เลือกใช้

• ประเภทที่ดิน นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับที่ดินเกษตรกรรม ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้
• ทางเข้าออก แปลงด้านในต้องมีทางที่ใช้ได้จริง และควรดูว่ามีการจดทะเบียนทางไว้หรือไม่
• ภาระในสารบัญจดทะเบียน ยังติดจำนองหรือขายฝากกับใครอยู่หรือไม่ (บ้านยังติดธนาคาร)
• ผู้มีชื่อในโฉนด ถ้ามีหลายชื่อ ต้องดูว่าใครต้องมาลงนามบ้าง (โฉนดหลายชื่อ)
• สถานที่ทำสัญญา ขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่ดิน (พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8) จำนองก็จดที่สำนักงานที่ดินเช่นกัน
• เงินที่ได้รับจริง ควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายก่อนเซ็น ส่วนค่าธรรมเนียมราชการของขายฝากคือ 2% ของราคาประเมินราชการ พร้อมอากร 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แล้วแต่กรณี จดจำนอง 1% ของวงเงิน (รายละเอียดค่าธรรมเนียม)

ถ้าต้องส่งรูปโฉนดให้ใครประเมิน อ่านวิธีส่งให้ปลอดภัยก่อน ส่วนการเตรียมที่ดินเพื่อขายฝากหรือจำนอง ดูต่อได้ที่ ขายฝากที่ดิน · จำนองที่ดิน

แค่ส่งเลขโฉนด จังหวัด อำเภอ รูปทรัพย์ และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน วงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60%

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด