เอกสารที่ดินที่เจอบ่อยในไทยแบ่งได้ 4 กลุ่ม คือ โฉนด (น.ส.4) หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.3 ข) เอกสารที่รัฐอนุญาตให้ใช้ที่ดิน (ใบจอง ส.ป.ก. สทก. น.ค.3) และหลักฐานที่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ (ส.ค.1 ภ.บ.ท.5) สองกลุ่มแรกจดทะเบียนซื้อขายและจำนองที่สำนักงานที่ดินได้ ส่วนสองกลุ่มหลังใช้จดทะเบียนซื้อขาย จำนอง หรือขายฝากกับคนทั่วไปไม่ได้
ที่คนสับสนกันมากเพราะมักเรียกทุกใบว่าโฉนด ทั้งที่แต่ละใบให้สิทธิไม่เท่ากัน บทความนี้จะไล่ให้ดูทีละใบ แล้วเล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝากหรือรับจำนอง ว่าเอกสารในมือมีผลกับวงเงิน เวลา และทางเลือกอย่างไร
เอกสารสิทธิที่ดินมีกี่ประเภท แต่ละแบบทำอะไรได้บ้าง?
ตารางนี้ตอบว่าเอกสารแต่ละใบทำอะไรได้ตามกฎหมาย ส่วนนายทุนจะรับหรือไม่ ยังขึ้นกับทำเล ทางเข้าออก และความง่ายในการขายต่อด้วย
| เอกสาร | คืออะไร | สิทธิที่ได้ | ซื้อขาย/โอน | จำนอง | ขายฝาก |
|---|---|---|---|---|---|
| โฉนดที่ดิน (น.ส.4, น.ส.4 จ) | หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ | กรรมสิทธิ์ | ได้ | ได้ | ได้ |
| น.ส.3 ก | หนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ | สิทธิครอบครอง | ได้ | ได้ | ได้ นายทุนพิจารณาเป็นแปลง |
| น.ส.3 และ น.ส.3 ข | หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ | สิทธิครอบครอง | ได้ ต้องประกาศ 30 วัน | ได้ สอบถามสำนักงานที่ดินเรื่องการประกาศ | ได้ ต้องประกาศ 30 วัน |
| หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) | เอกสารของคอนโด | กรรมสิทธิ์ในห้องชุด | ได้ | ได้ | ได้ |
| ใบจอง (น.ส.2) | รัฐยอมให้เข้าทำประโยชน์ชั่วคราว | สิทธิตามเงื่อนไขของรัฐ | ไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
| ส.ป.ก. 4-01 | หนังสืออนุญาตให้ทำเกษตรในเขตปฏิรูปที่ดิน | สิทธิทำเกษตร ที่ดินเป็นของรัฐ | ไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่กฎหมายยกเว้น | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
| สทก. | หนังสืออนุญาตทำกินในเขตป่าสงวน | สิทธิทำกินชั่วคราว | ไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
| น.ค.3 | หนังสือแสดงการทำประโยชน์ของสมาชิกนิคมสร้างตนเอง | สิทธิตามเงื่อนไขนิคม | ไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
| ส.ค.1 | แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน | ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ | จดทะเบียนโอนไม่ได้ | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
| ภ.บ.ท.5 | หลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่เดิม | ไม่ใช่เอกสารสิทธิ | จดทะเบียนโอนไม่ได้ | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
สีครุฑช่วยแยกเอกสารได้เร็ว แต่ควรอ่านชื่อหัวเอกสารประกอบเสมอ เพราะ ส.ป.ก. บางฉบับใช้ครุฑแดงเหมือนโฉนด (ครุฑแต่ละสีต่างกันอย่างไร) นอกจากนี้ยังมีใบไต่สวน (น.ส.5) ซึ่งเป็นเอกสารระหว่างทางก่อนออกโฉนด ถ้าเจอใบนี้ให้ถามสำนักงานที่ดินว่าเรื่องไปถึงขั้นไหนแล้ว
กรรมสิทธิ์กับสิทธิครอบครองต่างกันอย่างไร?
เอกสารที่ดูคล้ายกันให้สิทธิคนละระดับ ถ้าถือโฉนด คุณเป็นเจ้าของที่ดิน แต่ถ้าถือ น.ส.3 ก หรือ น.ส.3 กฎหมายรับรองว่าคุณครอบครองและทำประโยชน์อยู่ ความต่างนี้มีผลจริงเมื่อมีคนเข้ามาใช้ที่ดินของเรา
| เรื่อง | โฉนด (กรรมสิทธิ์) | น.ส.3, น.ส.3 ก, น.ส.3 ข (สิทธิครอบครอง) | กฎหมาย |
|---|---|---|---|
| การได้สิทธิ | ซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน | มีทะเบียนให้จดโอนเช่นกัน และสิทธิครอบครองเกิดจากการยึดถือที่ดินจริง | ป.พ.พ. ม.1299, 1367 |
| คนอื่นเข้ามาใช้ที่ดิน | ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ 10 ปี ขอให้ศาลสั่งว่าได้กรรมสิทธิ์ได้ | ถูกแย่งการครอบครอง ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปี | ป.พ.พ. ม.1382, 1375 |
| ปล่อยที่ดินทิ้ง | เกิน 10 ปี อาจถูกดำเนินการให้ตกเป็นของรัฐ | เกิน 5 ปีติดต่อกัน อาจถูกดำเนินการให้ตกเป็นของรัฐ | ป.ที่ดิน ม.6 |
| ชื่อในเอกสาร | กฎหมายสันนิษฐานว่าคนมีชื่อเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง แต่พิสูจน์หักล้างได้ (ป.พ.พ. ม.1373) | ใช้หลักเดียวกัน |
โฉนดที่ดิน น.ส.4 ซื้อขาย จำนอง ขายฝากได้ไหม?
ได้ทั้งสามอย่าง โฉนดเป็นเอกสารที่นายทุนคุ้นเคยที่สุด บ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ และที่ดินเปล่าในเมืองส่วนใหญ่ใช้เอกสารแบบนี้ รุ่นที่เห็นบ่อยคือ น.ส.4 จ แปลงส่วนใหญ่มีการรังวัดกำหนดแนวเขตไว้แล้ว ถ้าหมุดหายหรือแนวเขตไม่ตรงกับหน้างาน ควรเคลียร์ก่อนนัดทำสัญญา (รังวัดที่ดินคืออะไร)
แต่มีโฉนดก็ยังไม่ได้แปลว่าพร้อมทำธุรกรรมทุกแปลง บางฉบับมีข้อกำหนดห้ามโอน เช่น ที่ดินที่ได้จากการเดินสำรวจบางกรณีห้ามโอนภายใน 10 ปี (ป.ที่ดิน ม.58 ทวิ) บางฉบับยังติดจำนองหรือมีคำสั่งอายัด ถ้าไม่มั่นใจว่าเอกสารของจริงหรือไม่ ให้นำไปตรวจที่สำนักงานที่ดิน (ตรวจโฉนดปลอม) และถ้ารู้แค่เลขโฉนด ก็เริ่มเช็กตำแหน่งแปลงเบื้องต้นได้ (หาที่ตั้งที่ดินจากเลขโฉนด)
นส3ก คืออะไร ขายฝากได้ไหม?
น.ส.3 ก ขายฝากได้ตามกฎหมาย เพราะจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดินได้ และไม่ต้องรอประกาศ 30 วันแบบ น.ส.3 สิ่งที่คุณโอนให้นายทุนคือสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ นายทุนจึงมักดูละเอียดกว่าโฉนด ทั้งแนวเขต การใช้ที่ดินจริง และโอกาสขายต่อ บางรายรับ บางรายไม่รับ จึงต้องดูเป็นแปลง
ข้อดีของ น.ส.3 ก คือมีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ตำแหน่งแปลงตรวจได้ชัดกว่า น.ส.3 ถ้าวางแผนใช้ที่ดินเป็นหลักประกันระยะยาว ลองถามสำนักงานที่ดินเรื่องการเปลี่ยนเป็นโฉนดตาม ป.ที่ดิน ม.58 ตรี หรือโครงการเดินสำรวจในพื้นที่
นส3 และ น.ส.3 ข ซื้อขายหรือจำนองได้ไหม ต้องรอกี่วัน?
ซื้อขายและจำนองได้ จุดที่ต้องนับคือเวลา คู่มือประชาชนของกรมที่ดินกำหนดให้การโอน เช่น ขายหรือขายฝากที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ข ต้องประกาศ 30 วัน เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้เกี่ยวข้องคัดค้าน เมื่อรวมขั้นตอนอื่นด้วย คู่มือระบุเวลาดำเนินการรวม 47 วัน คนที่ต้องใช้เงินภายในไม่กี่สัปดาห์จึงต้องดูเรื่องนี้ก่อนเลือกแปลง
ส่วนจำนอง คู่มือกรมที่ดินมีกระบวนงานจดจำนองแบบไม่ต้องประกาศสำหรับกรณีที่เข้าหลักเกณฑ์ จึงควรเอาเอกสารไปถามสำนักงานที่ดินท้องที่ตั้งแต่ก่อนนัดวันจด
สค1 คืออะไร ใช้ซื้อขายหรือจำนองได้ไหม?
ส.ค.1 เป็นแบบแจ้งการครอบครองที่ราษฎรยื่นไว้ตามกฎหมายเก่า ไม่ใช่เอกสารที่รัฐรับรองสิทธิ จึงจดทะเบียนซื้อขาย จำนอง หรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ในทางปฏิบัติ การส่งมอบการครอบครองกันเองทำได้ แต่คนรับช่วงต่อต้องพิสูจน์การครอบครองจริง
ช่องทางยื่นออกโฉนดจาก ส.ค.1 ตามกำหนดเวลาปิดไปแล้วเมื่อปี 2553 ตอนนี้ต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งศาลถึงที่สุดว่าครอบครองและทำประโยชน์โดยชอบมาก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ ใครจะรับซื้อที่ดิน ส.ค.1 โดยตั้งใจไปออกโฉนดทีหลัง ควรเช็กเรื่องนี้ให้จบก่อนจ่ายเงิน
ส.ป.ก. ภ.บ.ท.5 ใบจอง จำนองได้ไหม?
ส.ป.ก. 4-01 ให้สิทธิทำเกษตร แต่ที่ดินไม่ได้เป็นของผู้มีชื่อ พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ม.39 ห้ามแบ่งแยกหรือโอน เว้นแต่ตกทอดทางมรดกหรือโอนตามที่กฎหมายกำหนด ที่ดิน ส.ป.ก. จึงขายฝากไม่ได้ ส่วน “โฉนดเพื่อการเกษตร” ที่เปลี่ยนมาจาก ส.ป.ก. ก็ยังอยู่ใต้เงื่อนไขการปฏิรูปที่ดิน อย่าเข้าใจว่าเหมือนโฉนดทั่วไป (ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร)
ภ.บ.ท.5 เป็นหลักฐานการเสียภาษี ไม่ใช่เอกสารที่โอนสิทธิทางทะเบียนได้ จึงขายฝากไม่ได้เช่นกัน (ที่ดิน ภ.บ.ท.5)
ใบจอง สทก. และ น.ค.3 เป็นสิทธิที่รัฐให้ตามเงื่อนไข การจ่ายเงินซื้อต่อกันเองจึงไม่ทำให้คนซื้อได้สิทธิตามกฎหมาย ถ้าอยากใช้เป็นทุนทำเกษตร ให้สอบถามหน่วยงานที่ออกเอกสารหรือสถาบันการเงินที่มีโครงการรองรับ
เอกสารสิทธิแบบไหนจำนองได้ และนายทุนดูอะไรเพิ่ม?
เอกสารที่จดจำนองหรือขายฝากได้คือโฉนด น.ส.3 ก น.ส.3 น.ส.3 ข และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เพราะทั้งหมดมีทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนสัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่ดิน (พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ม.7–8) การเซ็นกระดาษกันเองแล้วฝากเอกสารไว้จึงไม่ใช่ขายฝากตามกฎหมาย
ที่ดินเกษตรกรรม เช่น ที่นา สวน ไร่ ต่อให้เป็นโฉนด นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ เพราะขายต่อยาก ส่วนวงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% และประเภทเอกสารเป็นเพียงปัจจัยหนึ่ง ตัวอย่างด้านล่างคิดดอกเบี้ย 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน) ซึ่งต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
| ทรัพย์ของคุณเอ | เอกสาร | ราคาตลาด (บาท) | วงเงินที่นายทุนเสนอ (บาท) | ดอกเบี้ยต่อเดือน (บาท) | สินไถ่รวม 1 ปี (บาท) |
|---|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี | โฉนด | 3,000,000 | 1,200,000 | 15,000 | 1,380,000 |
| ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | โฉนด | 2,000,000 | 700,000 | 8,750 | 805,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด | 2,500,000 | 1,000,000 | 12,500 | 1,150,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เมื่อได้ข้อเสนอจริง ควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องไถ่คืนเป็นตัวเลขบาทก่อนเซ็น
เรื่องของคุณเอ: มีที่ดิน 3 แปลง ใช้แปลงไหนหาเงินได้?
คุณเอต้องใช้เงิน 500,000 บาทภายในเดือนหน้า เขามีเอกสาร 3 ใบ ใบแรกเป็น ภ.บ.ท.5 ที่สวนต่างจังหวัด ใบที่สองเป็น น.ส.3 ข ที่ดินเปล่า และใบที่สามเป็น น.ส.3 ก ที่ดินเปล่า 150 ตารางวา ใกล้ชุมชน ราคาตลาดราว 1,500,000 บาท
คุณเก้าดูแล้วตัดใบแรกออกทันที เพราะ ภ.บ.ท.5 ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ใบที่สองต้องประกาศ 30 วันและคู่มือระบุเวลารวม 47 วัน ไม่ทันเงินที่ต้องใช้ ใบที่สามจึงเป็นทางที่ไปต่อได้ คุณเก้าตรวจแนวเขตกับทางเข้าออก แล้วเสนอวงเงินขายฝาก 600,000 บาท* ดอกเบี้ยเดือนละ 7,500 บาท ถ้าไถ่ครบ 1 ปี สินไถ่รวม 690,000 บาท
ก่อนตกลง คุณเอคำนวณค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินด้วย โดยสมมติราคาประเมินราชการ 800,000 บาท
| รายการ | อัตรา | ตัวอย่าง (บาท) |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก | 2% ของราคาประเมินราชการ | 16,000 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินกับราคาขายฝาก | 4,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้าเข้าเกณฑ์ เสียแทนอากร) | 3.3% | 26,400 |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง (ถ้าเลือกจำนองวงเงินเท่ากัน) | 1% ของวงเงินจำนอง | 6,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ระหว่างสัญญา คุณเอถามสำนักงานที่ดินเรื่องการเปลี่ยน น.ส.3 ข เป็นโฉนด เพราะถ้าทำได้ แปลงนี้จะขายง่ายขึ้นและอาจเป็นแหล่งเงินไว้ไถ่แปลง น.ส.3 ก ส่วนการจ่ายรายเดือนช้าไม่ได้ทำให้สิทธิไถ่หายทันที สิทธิไถ่ยังอยู่จนถึงวันครบกำหนด
ก่อนซื้อ จำนอง หรือขายฝาก ต้องดูอะไรบนเอกสารสิทธิ?
- ชื่อหัวเอกสาร อ่านว่าเป็นโฉนด หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือหนังสืออนุญาต ไม่ดูแค่สีครุฑ
- ชื่อเจ้าของล่าสุด ถ้ามีหลายชื่อหรือเป็นสินสมรส อาจต้องให้เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสมาลงชื่อหรือยินยอม
- ข้อกำหนดห้ามโอน ดูหน้าเอกสารและรายการจดทะเบียน
- สารบัญจดทะเบียน เช็กจำนองที่ยังไม่ไถ่ถอน ขายฝากเดิม ภาระจำยอม และสิทธิเก็บกิน
- ตำแหน่งจริงของแปลง เทียบรูปแปลงกับรั้ว ทางเข้าออก และเพื่อนบ้าน
- ฉบับจริงที่สำนักงานที่ดิน รูปถ่ายและแอปช่วยคัดกรองได้ แต่ยืนยันเอกสารฉบับจริงไม่ได้
เอกสารมีปัญหา ต้องเริ่มแก้จากตรงไหน?
| เจอปัญหา | ทางที่ควรเริ่ม |
|---|---|
| เอกสารเป็น น.ส.3 ก อยากทำธุรกรรมง่ายขึ้น | ถามสำนักงานที่ดินเรื่องการเปลี่ยนเป็นโฉนด |
| เอกสารเป็น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ข แต่ต้องใช้เงินเร็ว | นับเวลาประกาศก่อน หรือดูว่ามีทรัพย์อื่นที่ทำได้เร็วกว่าหรือไม่ |
| มีคนคัดค้านระหว่างประกาศ | หยุดดูเหตุคัดค้านและหลักฐานก่อน อย่าจ่ายหรือรับเงินล่วงหน้า |
| เอกสารชำรุดหรือหาย | ติดต่อสำนักงานที่ดินท้องที่เพื่อขอใบแทน |
| เจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้ว | ต้องจัดการมรดกและโอนให้ถูกคนก่อน จึงค่อยทำนิติกรรมต่อ (เจ้าของที่ดินเสียชีวิต) |
| ซื้อ ส.ค.1 หรือ ภ.บ.ท.5 มาแล้ว | เก็บหลักฐานการซื้อและการครอบครอง แล้วปรึกษาทนายหรือสำนักงานที่ดินก่อนลงเงินเพิ่ม |
ไม่แน่ใจว่าเอกสารบ้านหรือที่ดินของคุณจำนองหรือขายฝากได้ไหม? ทัก Homeday ให้ดูก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปเอกสารหน้า-หลัง ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะช่วยดูว่าเอกสารแบบนี้พอหานายทุนได้ไหม ประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งจำนองและขายฝาก พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
