ครุฑแดงคือโฉนดที่ดิน (น.ส.4) เจ้าของมีกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ครุฑเขียวคือ น.ส.3 ก ครุฑดำคือ น.ส.3 หรือ น.ส.3 ข ทั้งสองแบบมีสิทธิครอบครอง ส่วนครุฑน้ำเงินคือ ส.ป.ก. 4-01 ซื้อขายไม่ได้ สีช่วยให้แยกเอกสารได้เร็ว แต่ยังตัดสินแทนเอกสารไม่ได้ เพราะ ส.ป.ก. บางฉบับก็ใช้ครุฑแดง คำที่ต้องอ่านคือชื่อหัวเอกสาร แล้วค่อยพลิกดูข้อห้ามโอนและรายการจดทะเบียนด้านหลัง
บทความนี้จะเทียบครุฑทั้ง 4 สีแบบเอกสารต่อเอกสาร พร้อมตัวเลขตัวอย่างจาก คุณเอ เจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝากหรือรับจำนอง ถ้าอยากเห็นเอกสารสิทธิทุกประเภทในภาพเดียว อ่านต่อได้ที่ เอกสารสิทธิที่ดินมีกี่ประเภท
โฉนดครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ และครุฑน้ำเงิน ต่างกันอย่างไร?
| สีครุฑ | เอกสาร | สิทธิในที่ดิน | ตำแหน่งแปลง | ซื้อขาย/โอน | จำนอง | ขายฝาก |
|---|---|---|---|---|---|---|
| แดง | โฉนดที่ดิน (น.ส.4) | กรรมสิทธิ์ | รังวัดและมีระวางแผนที่ | ได้ | ได้ | ได้ |
| เขียว | น.ส.3 ก | สิทธิครอบครอง | มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ | ได้ | ได้ | ทำได้ตามกฎหมาย นายทุนพิจารณาเป็นแปลง |
| ดำ | น.ส.3 / น.ส.3 ข | สิทธิครอบครอง | ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ | ได้ แต่ต้องประกาศ 30 วัน | ได้ | ทำได้ แต่ต้องประกาศ 30 วัน |
| น้ำเงิน | ส.ป.ก. 4-01 | สิทธิทำเกษตร ที่ดินเป็นของรัฐ | ตามเขตปฏิรูปที่ดิน | ไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่กฎหมายยกเว้น | ไม่ได้ | ไม่ได้ |
ตารางนี้ตอบว่า “เอกสารแบบนี้ทำอะไรได้ตามกฎหมาย” ส่วนนายทุนจะรับหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่ง เพราะเขาดูทำเล ทางเข้าออก และความง่ายในการขายต่อประกอบด้วย
โฉนดครุฑแดงคืออะไร?
โฉนดครุฑแดงคือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่กรมที่ดินออกให้ รุ่นที่เห็นบ่อยตอนนี้คือ น.ส.4 จ ชื่อใครอยู่ในโฉนด คนนั้นเป็นเจ้าของ ใช้ประโยชน์ ขาย ให้ จำนอง หรือขายฝากได้ และแปลงส่วนใหญ่มีการรังวัดกำหนดแนวเขตไว้แล้ว
บ้านจัดสรร ทาวน์เฮาส์ และที่ดินเปล่าในเมืองส่วนมากใช้เอกสารแบบนี้ นายทุนจึงคุ้นเคยที่สุด แต่ครุฑแดงไม่ได้แปลว่าทรัพย์พร้อมทำธุรกรรมทุกแปลง โฉนดบางฉบับมีข้อกำหนดห้ามโอน มีจำนองค้างอยู่ หรือมีคำสั่งอายัด ซึ่งจะอธิบายในหัวข้อต้องดูอะไรนอกจากสี
ส่วนคอนโดไม่ได้ใช้โฉนด แต่ใช้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) จึงไม่เข้าระบบ 4 สีนี้ แม้จะซื้อขาย จำนอง และขายฝากได้เหมือนกัน
ครุฑเขียว น.ส.3 ก คืออะไร ซื้อขายและจำนองได้ไหม?
ครุฑเขียวเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ไม่ใช่โฉนด ผู้มีชื่อมีสิทธิครอบครอง ซื้อขาย โอน และจดจำนองได้ จุดเด่นคือออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ตำแหน่งแปลงจึงตรวจได้ชัดกว่าครุฑดำ และการโอนไม่ต้องประกาศ 30 วันตามหลักที่ใช้กับ น.ส.3 และ น.ส.3 ข
ถ้าถือ น.ส.3 ก อยู่และวางแผนใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันระยะยาว การเปลี่ยนเป็นโฉนดช่วยให้คุยกับนายทุนและผู้ซื้อง่ายขึ้น เส้นทางอยู่ในประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ตรี หรือรอโครงการเดินสำรวจในพื้นที่
ครุฑเขียวขายฝากได้ไหม?
ขายฝากได้ตามกฎหมาย เพราะ น.ส.3 ก โอนและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้ แต่สิ่งที่คุณโอนให้นายทุนคือสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ นายทุนจึงมักดูละเอียดกว่าโฉนด ทั้งเรื่องแนวเขต การใช้ที่ดินจริง และการขายต่อ
ถ้าแปลงนั้นเป็นที่นา สวน หรือไร่ นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ แม้เอกสารจะทำได้ก็ตาม ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ ดังนั้นคำตอบที่ตรงที่สุดคือให้ส่งรูปเอกสารและที่ตั้งมาดูเป็นแปลงก่อน
ครุฑดำ น.ส.3 และ น.ส.3 ข ต่างจากครุฑเขียวตรงไหน?
ครุฑดำก็เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์เช่นกัน แต่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แผนที่เป็นรูปลอย ตำแหน่งแปลงจึงตรวจยากกว่า น.ส.3 ออกโดยนายอำเภอ ส่วน น.ส.3 ข ออกโดยเจ้าพนักงานที่ดิน
ข้อต่างที่กระทบเวลามากที่สุดคือการโอน คู่มือของกรมที่ดินกำหนดให้การขายและการขายฝากที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ข ต้องประกาศ 30 วัน เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้เกี่ยวข้องคัดค้าน เมื่อรวมวันยื่นคำขอ การส่งและปิดประกาศ การแจ้งผล และวันจดทะเบียน คู่มือระบุเวลาดำเนินการรวม 47 วัน คนที่ต้องใช้เงินภายในไม่กี่สัปดาห์จึงต้องนับเวลาส่วนนี้ก่อน
ครุฑน้ำเงิน ส.ป.ก. 4-01 ซื้อขายได้ไหม?
ซื้อขายไม่ได้ ส.ป.ก. 4-01 เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ผู้มีชื่อได้สิทธิทำเกษตร แต่ที่ดินไม่ได้เป็นของตนเอง พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 ห้ามแบ่งแยกหรือโอนสิทธิ เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนให้สถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด
คนที่จ่ายเงิน “ซื้อสิทธิ ส.ป.ก.” กันเองจึงไม่ได้สิทธิตามกฎหมาย ส่วนการจำนองทั่วไปและการขายฝากก็ทำไม่ได้ เอกสารชื่อ “โฉนดเพื่อการเกษตร” ที่เปลี่ยนมาจาก ส.ป.ก. ยังอยู่ใต้เงื่อนไขการปฏิรูปที่ดิน ผู้รับโอนต้องมีคุณสมบัติเป็นเกษตรกร และไม่ควรมองว่าเหมือนโฉนด น.ส.4 ทั่วไปเพียงเพราะมีคำว่าโฉนด
นอกจากสีครุฑ ต้องดูอะไรอีกบ้าง?
ก่อนซื้อ รับโอน หรือส่งเอกสารให้นายทุนประเมิน ไล่ดูตามลำดับนี้
- ชื่อหัวเอกสาร โฉนดเขียนว่า “โฉนดที่ดิน” ส่วน ส.ป.ก. บางฉบับที่ครุฑเป็นสีแดงจะเขียนว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” ข้อนี้สำคัญกว่าสี
- ข้อห้ามโอนด้านหลังเอกสาร ที่ดินบางแปลงที่ได้จากการเดินสำรวจหรือการจัดสรรของรัฐมีกำหนดห้ามโอน เช่น 10 ปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ วรรคห้า ระหว่างนั้นทำสัญญาโอนกันเองไม่ได้
- สารบัญจดทะเบียน ดูชื่อเจ้าของล่าสุด จำนองที่ยังไม่ไถ่ถอน ขายฝากเดิม ภาระจำยอม และสิทธิเก็บกิน
- ชื่อและจำนวนเจ้าของ ถ้ามีหลายชื่อหรือเป็นสินสมรส อาจต้องให้เจ้าของร่วมหรือคู่สมรสมาลงชื่อหรือยินยอม
- ตำแหน่งจริงของแปลง เทียบรูปแปลงกับสภาพหน้างาน ทางเข้าออก และแนวเขตเพื่อนบ้าน
- เอกสารเป็นฉบับเจ้าของหรือไม่ โฉนดหนึ่งแปลงมี 2 ฉบับ ฉบับที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินเป็นครุฑไม่มีสีและเขียนกำกับไว้ จึงไม่ควรมาอยู่ในมือคนที่เสนอขายหรือขอกู้
- การตรวจกับสำนักงานที่ดิน นำเอกสารไปตรวจที่สำนักงานที่ดินก่อนจ่ายเงิน รูปถ่ายและแอปช่วยคัดกรองได้ แต่ยืนยันเอกสารฉบับจริงไม่ได้
ครุฑแต่ละสีกับกฎหมายที่ควรรู้
| เรื่อง | กฎหมายกำหนดว่า | มาตรา |
|---|---|---|
| ปล่อยที่ดินทิ้ง | โฉนดปล่อยทิ้งเกิน 10 ปี หนังสือรับรองการทำประโยชน์ปล่อยทิ้งเกิน 5 ปีติดต่อกัน อาจถูกดำเนินการให้ตกเป็นของรัฐ | ป.ที่ดิน ม.6 |
| คนอื่นครอบครองที่ดินโฉนด | ครอบครองโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ 10 ปี ขอให้ศาลสั่งว่าได้กรรมสิทธิ์ได้ | ป.พ.พ. ม.1382 |
| ถูกแย่งการครอบครองที่ดิน น.ส.3 | ต้องฟ้องเอาคืนภายใน 1 ปีนับแต่ถูกแย่ง | ป.พ.พ. ม.1375 |
| ทำขายฝาก | ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี | พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ม.7–8 |
| ระยะเวลาไถ่ | 1–10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ ค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ | ม.10 |
| อยู่บ้านต่อ | อยู่ต่อได้ ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า | ม.12–13 |
| แจ้งก่อนครบกำหนด | ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งล่วงหน้า 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่ม 6 เดือน | ม.17 |
| นายทุนไม่รับเงินไถ่ | วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ | ม.18 |
สิทธิตาม พ.ร.บ.ขายฝาก ดูจากประเภทการใช้ที่ดินและตัวผู้ขายฝาก ไม่ได้ดูจากสีครุฑ และการจ่ายรายเดือนช้าไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่ยังอยู่จนถึงวันครบกำหนด
เอกสารแต่ละแบบ นายทุนให้วงเงินเท่าไร?
วงเงินไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% สีครุฑเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งเท่านั้น ทำเล สภาพทรัพย์ ทางเข้าออก และความง่ายในการขายต่อมีผลเช่นกัน ตัวอย่างด้านล่างคิดดอกเบี้ย 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน) ซึ่งดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
| ทรัพย์ของคุณเอ | เอกสาร | ราคาตลาด (บาท) | วงเงินที่นายทุนเสนอ (บาท) | ดอกเบี้ยต่อเดือน (บาท) | สินไถ่รวม 1 ปี (บาท) |
|---|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี | โฉนดครุฑแดง | 3,000,000 | 1,200,000 | 15,000 | 1,380,000 |
| ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | โฉนดครุฑแดง | 2,000,000 | 700,000 | 8,750 | 805,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด | 2,500,000 | 1,000,000 | 12,500 | 1,150,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เมื่อได้ข้อเสนอจริง ควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องไถ่คืนเป็นตัวเลขบาทก่อนเซ็น
ค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินต่างกันตามสีครุฑไหม?
อัตราหลักไม่ได้แยกตามสีครุฑ สิ่งที่เพิ่มสำหรับ น.ส.3 และ น.ส.3 ข คือค่าประกาศและเวลารอประกาศ ตัวอย่างนี้สมมติที่ดินราคาประเมินราชการ 1,000,000 บาท
| รายการ | อัตรา | ตัวอย่าง (บาท) |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก | 2% ของราคาประเมินราชการ | 20,000 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่า ระหว่างราคาประเมินกับราคาที่แสดง | 5,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้าเข้าเกณฑ์ เสียแทนอากร) | 3.3% | 33,000 |
| ค่าประกาศ น.ส.3 / น.ส.3 ข | เรื่องละ 10 บาท | 10 |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง (ถ้าเลือกจำนอง) | 1% | คิดจากวงเงินจำนอง |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ตัวอย่างคุณเอ: มีครุฑดำกับครุฑแดง ควรใช้แปลงไหน?
คุณเอต้องใช้เงิน 1 ล้านบาทภายในเดือนนี้เพื่อซื้อวัตถุดิบให้ร้าน เขามีที่ดินเปล่า น.ส.3 ข ที่ได้รับมรดกมา และบ้านเดี่ยวโฉนดครุฑแดงที่อยู่กับครอบครัว ตอนแรกคุณเอไม่อยากแตะบ้าน จึงให้คุณเก้าดูที่ดินก่อน
ปัญหาคือการขายฝาก น.ส.3 ข ต้องประกาศ 30 วัน และเวลาตามคู่มือรวมถึง 47 วัน ไม่ทันเงินที่ต้องใช้ คุณเก้าจึงเสนอทางเลือกบ้านแทน วงเงิน 1,200,000 บาท* จ่ายดอกเบี้ยเดือนละ 15,000 บาท คุณเอจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ยังอยู่บ้านเดิมได้ตามมาตรา 12–13 และไถ่ก่อนกำหนดได้ถ้าเงินเข้ามาเร็วกว่าแผน
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ระหว่างนั้นคุณเอยื่นตรวจว่าที่ดิน น.ส.3 ข ขอออกโฉนดได้หรือไม่ ถ้าได้โฉนดและขายแปลงนี้ทันก่อนครบกำหนด เขาจะมีเงินก้อนมาไถ่บ้าน นี่คือข้อดีของการดูเวลาในเอกสารก่อน แทนที่จะเลือกจากสีหรือจากความเคยชิน
ถ้าเอกสารไม่ใช่โฉนด ควรทำอย่างไร?
| เจอปัญหา | ทางที่ควรเริ่ม |
|---|---|
| ถือ น.ส.3 ก อยากให้ทำธุรกรรมง่ายขึ้น | สอบถามการเปลี่ยนเป็นโฉนดตาม ป.ที่ดิน ม.58 ตรี หรือโครงการเดินสำรวจ |
| ถือ น.ส.3 / น.ส.3 ข และต้องใช้เงินเร็ว | นับเวลาประกาศ 30 วันก่อน หรือดูว่ามีทรัพย์แปลงอื่นที่ทำได้เร็วกว่าหรือไม่ |
| แนวเขตไม่ชัด | ยื่นตรวจกับสำนักงานที่ดินและรังวัดก่อนนัดทำสัญญา |
| มีคนคัดค้านระหว่างประกาศ | หยุดดูเหตุคัดค้านและหลักฐานก่อน ไม่ควรรับเงินหรือจ่ายเงินล่วงหน้า |
| เอกสารเป็น ส.ป.ก. หรือ ภ.บ.ท.5 | อย่าทำสัญญาซื้อขายหรือขายฝากกันเอง ถ้าต้องการทุนให้สอบถามช่องทางของรัฐหรือสถาบันการเงินที่รับสิทธิทำกิน |
| หัวเอกสารกับสีครุฑไม่ตรงกับที่ได้ยินมา | นำเอกสารฉบับจริงไปตรวจที่สำนักงานที่ดินก่อนตัดสินใจ |
อยากรู้ว่าเอกสารบ้านหรือที่ดินของคุณจำนองหรือขายฝากได้ไหม? ทัก Homeday ให้ดูก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปเอกสารสิทธิหน้า-หลัง ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะดูว่าเอกสารแบบนี้พอหานายทุนได้ไหม ประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งจำนองและขายฝาก พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
