ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร? ซื้อขาย จำนอง ขายฝาก หรือขอออกโฉนดได้ไหม

ภ.บ.ท.5 คือแบบแสดงรายการที่ดินเพื่อเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน จึงจดทะเบียนซื้อขาย จำนอง หรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ และธนาคารไม่รับเป็นหลักประกัน สิ่งที่ซื้อขายกันได้จริงมีแค่ "การครอบครอง" ซึ่งถ้าที่ดินแปลงนั้นเป็นป่าสงวนหรือที่ดินของรัฐ ผู้ซื้อจะไม่ได้สิทธิ์อะไรเลยและอาจโดนดำเนินคดี ส่วนการขอออกโฉนดทำได้เฉพาะแปลงที่เข้าเกณฑ์ของประมวลกฎหมายที่ดินเท่านั้น

บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ ที่เพิ่งได้รับสวนมะม่วง 3 ไร่ในกาญจนบุรีต่อจากพ่อ โดยมีแค่ใบ ภ.บ.ท.5 ที่พ่อเสียภาษีไว้ตั้งแต่ปี 2538 กับ คุณเก้า นายทุนรับซื้อฝากที่คุณเอติดต่อไปเพื่อหาเงินขยายร้าน ตั้งแต่ใบนี้บอกอะไรได้บ้าง ใช้ทำอะไรได้ จนถึงทางเลือกที่ทำได้จริงเมื่อต้องการเงิน

ภ.บ.ท. ย่อมาจาก "ภาษีบำรุงท้องที่" ซึ่งชาวบ้านเรียกกันว่าภาษีดอกหญ้า ภ.บ.ท.5 คือแบบแสดงรายการที่ดินที่ผู้ใช้ที่ดินยื่นต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เช่น อบต. เพื่อให้ประเมินและเก็บภาษี หลังจ่ายแล้วจะได้ใบเสร็จหรือใบแจ้งประเมิน ซึ่งบางพื้นที่เรียกว่า ภ.บ.ท.6

ปัญหาอยู่ที่ว่า อบต. มีหน้าที่เก็บภาษี ไม่ได้มีหน้าที่ตรวจว่าใครมีสิทธิ์ในที่ดิน ใครไปแจ้งเสียภาษีก็รับไว้ กรมป่าไม้จึงเคยออกมายืนยันว่า ภ.บ.ท.5 และ ภ.บ.ท.6 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน และไม่ได้พิสูจน์ว่าผู้มีชื่อครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย

มีอีก 2 เรื่องที่เจ้าของใบ ภ.บ.ท.5 ควรรู้

• ปี 2551 กรมการปกครองมีหนังสือเวียนแจ้งทุกจังหวัดว่า ที่ป่าสงวนแห่งชาติ ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินของรัฐ แจ้งเสียภาษีบำรุงท้องที่ไม่ได้ และใบที่ออกไปแล้วใช้รับรองการครอบครองไม่ได้
• 1 มกราคม 2563 พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ แทนภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน ตั้งแต่นั้นจึงไม่มีการออก ภ.บ.ท.5 ใหม่อีก ใบที่มีอยู่เป็นแค่หลักฐานเก่าว่าเคยเสียภาษี

ถ้าเทียบกับเอกสารที่ดินแบบอื่น จะเห็นชัดว่า ภ.บ.ท.5 อยู่คนละกลุ่ม (เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่แบบ)

คุณเก้าถามคุณเอเป็นข้อแรกว่า "สวนอยู่ตรงไหน ติดเขาหรือติดป่าไหม" เพราะที่ดินที่มีแค่ ภ.บ.ท.5 แยกได้เป็น 3 กลุ่ม และแต่ละกลุ่มมีอนาคตต่างกันมาก

ครอบครองทำกินกันมานาน แต่ไม่เคยมีการเดินสำรวจหรือไม่เคยยื่นขอเอกสาร และไม่ทับที่ดินของรัฐ กลุ่มนี้ผู้ครอบครองมีสิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และบางแปลงอาจขอออกโฉนดได้ถ้าเข้าเกณฑ์

กลุ่มนี้พบบ่อยที่สุดในข่าว คนเข้าไปทำกินแล้วเสียภาษีไว้เพื่อให้ดูเหมือนถูกต้อง แต่กฎหมายไม่รับรอง ผู้ครอบครองไม่มีสิทธิ์ใดต่อรัฐ และการเข้าทำประโยชน์ในป่าสงวนโดยไม่ได้รับอนุญาตมีโทษทั้งจำและปรับตาม พ.ร.บ. ป่าสงวนแห่งชาติ

ถ้าแปลงอยู่ในเขต ส.ป.ก. สิทธิ์ทำกินขึ้นกับการจัดสรรของ ส.ป.ก. ไม่ใช่ใบภาษี และการซื้อขายเปลี่ยนมือทำได้จำกัดมาก (ขายฝากที่ดิน ส.ป.ก. ได้ไหม)

วิธีเช็กว่าแปลงของคุณอยู่กลุ่มไหน: นำใบ ภ.บ.ท.5 และพิกัดแปลงไปสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ว่าทับแนวเขตป่าหรือที่ดินของรัฐหรือไม่ ถ้าใกล้ป่า ให้ถามสำนักงานป่าไม้หรือโทรสายด่วนกรมป่าไม้ 1310 และถ้าอยู่ในอำเภอที่มีเขตปฏิรูปที่ดิน ให้ถาม ส.ป.ก. จังหวัดด้วย ข้อสังเกตเบื้องต้นคือ แปลงบนเขาลาดชัน ติดป่าทึบ หรือไม่มีร่องรอยทำกินเลย มักมีปัญหา

สวนของคุณเอปลูกมะม่วงมาตั้งแต่รุ่นปู่ อยู่ติดถนนหมู่บ้าน ไม่ติดเขา ดูจากภายนอกน่าจะอยู่กลุ่มที่ 1 แต่ยังต้องรอคำตอบจากสำนักงานที่ดิน เพราะการคาดเดาจากสภาพพื้นที่อย่างเดียวไม่พอ

ซื้อขายแบบจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้ เพราะไม่มีเอกสารสิทธิ์ให้โอน สิ่งที่คนทำกันในทางปฏิบัติคือ "ขายสิทธิครอบครอง" โดยทำสัญญาซื้อขายกันเอง แล้วผู้ขายส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อเข้าไปครอบครองต่อ ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 1377–1378 รองรับว่าการครอบครองโอนได้ด้วยการส่งมอบ

แต่ผู้ซื้อจะได้สิทธิ์ไม่เกินที่ผู้ขายมี ถ้าผู้ขายครอบครองที่ดินกลุ่มที่ 1 อยู่จริง ผู้ซื้อก็ได้สิทธิครอบครองต่อ ถ้าเป็นที่ดินกลุ่มที่ 2 ผู้ซื้อได้แค่ความเสี่ยงต่อ ทั้งโดนรัฐเรียกคืน และโดนดำเนินคดีบุกรุก

ความเสี่ยงที่เจอบ่อยเมื่อซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5

• ขายซ้ำหลายคน ไม่มีทะเบียนกลางให้ตรวจว่าแปลงนี้ขายไปแล้วหรือยัง
• แนวเขตไม่ชัด ไม่มีการรังวัด เนื้อที่และขอบเขตอิงคำบอกเล่า ทะเลาะกับข้างเคียงได้ง่าย
• คำว่า "รอออกโฉนด" เป็นคำโฆษณาที่ต้องระวังที่สุด ถ้าแปลงนั้นใกล้ได้โฉนดจริง เจ้าของมักรอขายหลังได้โฉนดซึ่งได้ราคาดีกว่าหลายเท่า
• มรดกและข้อพิพาท ทายาทหลายคนอาจอ้างสิทธิ์ เพราะไม่มีชื่อในทะเบียนให้ยึดเป็นหลัก

ถ้ายืนยันจะซื้อ อย่างน้อยควรเช็กตามหัวข้อ "ถ้ามีคนเสนอขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ราคาถูก" ด้านล่างก่อนจ่ายเงิน และไม่ควรจ่ายเงินก้อนใหญ่ในวันเดียว (ซื้อที่ดินแปลงแรกต้องตรวจอะไร)

นี่คือคำถามที่คุณเอโทรหาคุณเก้า เขาต้องการเงิน 300,000 บาทไปขยายร้าน และคิดว่าสวน 3 ไร่น่าจะค้ำได้สบาย คำตอบของคุณเก้าคือ "ทำไม่ได้ ไม่ใช่เพราะที่ดินไม่มีค่า แต่เพราะไม่มีอะไรให้จดทะเบียน"

สิ่งที่ต้องระวังคือประกาศ "รับจำนอง ภ.บ.ท.5" หรือ "รับขายฝากที่ดินไม่มีโฉนด" ตามโซเชียล ถ้าไม่ได้ทำที่สำนักงานที่ดิน สัญญานั้นไม่ใช่จำนองหรือขายฝากตามกฎหมาย บางรายให้เซ็นสัญญาซื้อขายสิทธิครอบครองล่วงหน้าไว้ ถ้าจ่ายไม่ไหวก็เข้ายึดที่ดิน หรือคิดดอกเบี้ยเกินอัตราที่กฎหมายกำหนด เจ้าของที่ดินแทบไม่มีเครื่องมือปกป้องตัวเองเลย (เอาเอกสารที่ดินไปวางค้ำเงินกู้ได้ไหม)

ได้เฉพาะบางแปลง และ ภ.บ.ท.5 เป็นแค่หลักฐานประกอบ ไม่ใช่ตัวตัดสิน กรณีที่ดินไม่มีหลักฐานแบบ ส.ค.1 หรือใบจองเลย ช่องทางหลักคือการออกโฉนดเฉพาะรายตามมาตรา 59 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งคู่มือประชาชนของกรมที่ดินวางเงื่อนไขหลักไว้ดังนี้

• ครอบครองก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 ผู้ขอหรือคนก่อนหน้าต้องครอบครองและทำประโยชน์มาก่อนประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ แต่ไม่ได้แจ้ง ส.ค.1 ไว้
• ครอบครองต่อเนื่องโดยการส่งมอบ ถ้ารับต่อจากคนอื่น ต้องเป็นการส่งมอบโดยสมัครใจ เช่น ซื้อหรือรับมรดก ไม่ใช่การแย่งการครอบครอง
• ที่ดินต้องไม่อยู่ในเขตต้องห้าม เช่น เขตป่าสงวน อุทยาน เขตปฏิรูปที่ดิน ที่สาธารณประโยชน์ ที่เขาและรอบเขา 40 เมตร ที่เกาะ หรือพื้นที่ลาดชันเฉลี่ย 35% ขึ้นไป
• เนื้อที่ไม่เกิน 50 ไร่ ถ้าเกินต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัด

เอกสารที่ใช้ยื่นคือบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หลักฐานการเสียภาษีที่ดิน (ภ.บ.ท.5 ใช้ตรงนี้) หลักฐานการรับมรดกหรือการได้มา และพยานบุคคลที่รู้เห็นการครอบครอง ขั้นตอนมีทั้งรังวัด แจ้งเจ้าของข้างเคียง ตรวจพิสูจน์ที่ดินและภาพถ่ายทางอากาศ และปิดประกาศ 30 วัน คู่มือของกรมที่ดินระบุระยะเวลารวมราว 322 วันบวกเวลารอคิวรังวัด ซึ่งแต่ละสำนักงานรอตั้งแต่ไม่กี่สัปดาห์จนถึงหลายปี ค่าธรรมเนียมราชการไม่สูง แต่ค่ารังวัด ค่าคนงาน และค่าหลักเขตต้องจ่ายตามจริง (รังวัดที่ดินคืออะไร)

อีกช่องทางคือการเดินสำรวจออกโฉนดทั้งตำบล ซึ่งรัฐเป็นผู้ประกาศพื้นที่เอง ผู้ครอบครองต้องไปนำชี้แนวเขตภายในเวลาที่ประกาศ ถ้าในอำเภอของคุณมีประกาศเดินสำรวจ ห้ามพลาด เพราะถ้าไม่ไปนำชี้ อาจเสียสิทธิ์ขอแบบเฉพาะรายภายหลัง

ส่วนที่ดินกลุ่มที่ 2 และ 3 ออกโฉนดไม่ได้ ทางที่เป็นไปได้คือโครงการจัดที่ดินทำกินของรัฐในบางพื้นที่ ซึ่งให้สิทธิ์ใช้ประโยชน์ตามเงื่อนไข ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ และโดยทั่วไปขายหรือนำไปค้ำเงินกู้ไม่ได้

หลังได้คำตอบว่าสวนค้ำเงินไม่ได้ คุณเอนั่งไล่ทางเลือกกับคุณเก้า โดยตั้งโจทย์ว่าต้องการเงิน 300,000 บาทภายใน 2 เดือน

คุณเอยังมีที่ดินเปล่า 100 ตารางวาในปทุมธานีที่มีโฉนดอยู่แล้ว คุณเก้าจึงเสนอให้ใช้แปลงนั้นแทน วงเงินที่ได้ไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ของราคาตลาด ตัวอย่างด้านล่างคิดดอกเบี้ย 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

คุณเอต้องการแค่ 300,000 บาท การใช้วงเงินเต็มจึงเกินจำเป็น ทั้งคู่ตกลงขอวงเงินเท่าที่ใช้จริง ดอกเบี้ยเดือนละ 3,750 บาท หรือเลือกจำนองแทนเพื่อให้ชื่อในโฉนดยังเป็นของคุณเอ ก่อนตกลง ควรขอดูตัวเลขเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายด้วย (จำนองกับขายฝากแบบไหนเหมาะกับเรา)

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

ส่วนสวนมะม่วง คุณเอยื่นเรื่องตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินควบคู่ไปด้วย ถ้าเข้าเกณฑ์และได้โฉนด สวนแปลงนั้นจะกลายเป็นทรัพย์ที่ใช้ค้ำเงินได้จริง

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 มักตั้งราคาต่ำกว่าที่ดินมีโฉนดในทำเลเดียวกันมาก ความถูกนั้นคือราคาของความเสี่ยง ก่อนวางเงินแม้แต่บาทเดียว ควรเช็ก 6 ข้อนี้

• ตรวจแนวเขตกับหน่วยงานรัฐ ให้สำนักงานที่ดิน สำนักงานป่าไม้ และ ส.ป.ก. ยืนยันว่าแปลงไม่ทับที่ดินของรัฐ
• ดูการครอบครองจริง ใครทำกินอยู่ตอนนี้ มีบ้านหรือต้นไม้อายุหลายสิบปีไหม ถามเพื่อนบ้านและผู้ใหญ่บ้านว่าเป็นของผู้ขายจริงหรือเปล่า
• ไล่ที่มาของสิทธิ์ ผู้ขายได้มาอย่างไร มีสัญญาหรือหลักฐานมรดกต่อเนื่องไหม ทายาทคนอื่นยินยอมหรือยัง
• ถามเรื่องโฉนดให้ชัด ถ้าอ้างว่า "กำลังออกโฉนด" ขอดูคำขอ เลขคำขอ และสถานะจากสำนักงานที่ดินโดยตรง
• รังวัดหรือทำแผนที่แปลงเอง อย่างน้อยให้มีพิกัดและแนวเขตที่ข้างเคียงรับรู้
• ทำสัญญาเป็นหนังสือ มีพยาน และแบ่งจ่าย ผูกงวดเงินกับการส่งมอบการครอบครองจริง

ถ้าผู้ขายไม่ยอมให้ตรวจข้อไหน ถือเป็นสัญญาณให้ถอยออกมาก่อน

ถ้ามีที่ดิน ภ.บ.ท.5 แต่ยังมีบ้าน คอนโด หรือที่ดินที่มีโฉนดอีกแปลง แค่ส่งรูปโฉนดหน้า-หลัง พิกัด รูปทรัพย์ และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และแผนคืนเงินที่ทำได้

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่าที่มีโฉนดหรือ น.ส.3 ก
• รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับแผนเงินของคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา รวมถึงที่ดิน ภ.บ.ท.5

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด