รังวัดที่ดินคือการให้เจ้าหน้าที่ที่ดินหรือช่างรังวัดเอกชนที่ได้รับอนุญาต วัดตำแหน่ง แนวเขต และเนื้อที่จริงของที่ดิน แล้วเทียบกับหลักฐานในโฉนด ควรทำเมื่อหมุดหาย แนวเขตไม่ชัด จะแบ่งแปลงหรือรวมแปลง และก่อนนำที่ดินไปขาย จำนอง หรือขายฝาก เจ้าของต้องเตรียมโฉนดตัวจริง บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และชื่อที่ตรงกันทุกฉบับ
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนที่กำลังพิจารณารับซื้อฝาก เพื่อให้เห็นว่าหมุดเพียงไม่กี่ต้นมีผลกับการขอวงเงินอย่างไร ถ้าอยากเข้าใจก่อนว่าโฉนดและเอกสารที่ดินแต่ละแบบต่างกันตรงไหน อ่านได้ที่ เอกสารสิทธิที่ดินมีกี่ประเภท
รังวัดที่ดินคืออะไร ต่างจากการวัดที่ดินเองอย่างไร?
เอาตลับเมตรไปวัดเอง หรือจ้างคนมาปักไม้ให้ดู ช่วยให้กะขนาดคร่าว ๆ ได้ แต่ไม่ได้เปลี่ยนหลักฐานในโฉนด การรังวัดตามประมวลกฎหมายที่ดินต่างกันตรงที่มีการยื่นคำขอต่อสำนักงานที่ดิน มีการแจ้งเจ้าของแปลงข้างเคียงให้มาดูแนวเขต มีการลงนามรับรอง และผลถูกนำไปบันทึกในระบบของกรมที่ดิน
เวลาคุยกับสำนักงานที่ดิน จะได้ยินคำเหล่านี้บ่อย
- หลักเขตหรือหมุด คือแท่งหลักที่ปักตามมุมที่ดิน มีหมายเลขตรงกับรูปแผนที่ในโฉนด
- ระวังแนวเขต คือเจ้าของแปลงข้างเคียงมาดูว่าแนวที่ชี้นั้นถูกต้องหรือไม่
- รับรองแนวเขต คือการลงชื่อยอมรับแนวนั้น
- ใบนัดรังวัด คือเอกสารบอกวันนัด ช่างผู้รับผิดชอบ และเงินที่ต้องวางไว้ก่อน
รังวัดที่ดินมีกี่แบบ ควรเลือกแบบไหน?
งานที่เจ้าของบ้านและที่ดินเจอบ่อยมี 3 แบบหลัก ส่วนการรังวัดออกโฉนดเป็นเรื่องของที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด
| แบบ | ใช้เมื่อไร | ผลที่ได้ |
|---|---|---|
| รังวัดสอบเขต | หมุดหาย แนวเขตไม่ชัด สงสัยว่าเนื้อที่ไม่ตรง หรือเตรียมขาย จำนอง ขายฝาก | รู้แนวเขตและเนื้อที่จริง ปักหลักเขตตามผลรังวัด |
| รังวัดแบ่งแยก | แบ่งมรดก แบ่งขาย หรือแบ่งให้ลูกหลาน | ได้โฉนดแปลงใหม่ตามส่วนที่แบ่ง |
| รังวัดรวมโฉนด | มีหลายแปลงติดกันและอยากรวมเป็นแปลงเดียว | เหลือโฉนดแปลงเดียว ทุกฉบับต้องมีชื่อเจ้าของเหมือนกัน ที่ดินติดกันเป็นผืนเดียว และอยู่สำนักงานที่ดินเดียวกัน |
| รังวัดออกโฉนด | ที่ดินมีเพียงหลักฐานอื่นและมีสิทธิออกโฉนดได้ | ได้โฉนดที่ดินตามเงื่อนไขของกฎหมาย |
ส่วนคอนโดไม่ต้องรังวัดเป็นรายห้อง ข้อมูลพื้นที่ดูจากหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ถ้ามีเรื่องแนวเขตของที่ดินโครงการ ให้ติดต่อนิติบุคคลอาคารชุด
เมื่อไรควรรังวัดที่ดิน?
ไม่มีกฎหมายบังคับให้รังวัดตามรอบปี แต่มีหลายสถานการณ์ที่ทำก่อนจะคุ้มกว่าปล่อยให้ปัญหาโผล่ตอนใกล้โอน
- หาหลักเขตไม่เจอ หรือหมุดถูกย้ายระหว่างถมดิน ทำถนน ก่อสร้าง
- จะสร้างบ้านหรือรั้วชิดแนวเขต
- เพื่อนบ้านสร้างรั้วหรือสิ่งปลูกสร้างที่ดูเหมือนล้ำเขต
- ที่ดินเก่าหรือที่ดินมรดกที่ไม่เคยรังวัดมานาน
- จะซื้อขาย จำนอง หรือขายฝาก และคู่สัญญาอยากรู้เนื้อที่จริงก่อนตกลงราคา
บ้านจัดสรรที่รั้วและหลักเขตยังชัดเจน และเจ้าของไม่มีข้อสงสัยเรื่องเนื้อที่ มักไม่ต้องเริ่มจากการรังวัด ให้ตรวจโฉนดกับสภาพจริงก่อน แล้วค่อยตัดสินใจ
หมุดที่ดินหายหรือแนวเขตไม่ตรง ต้องทำอย่างไรก่อนขายหรือจำนอง?
ทางที่ควรทำคือยื่นขอรังวัดสอบเขต แล้วให้แนวเขตมาจากการรังวัดที่ถูกต้อง อย่าปักหมุดเองแล้วถือว่าจบ เพราะหมุดที่ย้ายเองไม่ใช่หลักฐานแนวเขต และถ้าไปรื้อรั้วของเพื่อนบ้านด้วยตัวเอง อาจกลายเป็นฝ่ายที่ถูกเอาผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ได้
ลำดับที่แนะนำเป็นแบบนี้
- ถ่ายรูปสภาพปัจจุบัน ทั้งรั้ว แนวหมุดที่ยังเหลือ และจุดที่สงสัย พร้อมรูปเก่าถ้ามี
- คุยกับเจ้าของแปลงข้างเคียงก่อน บอกว่าจะขอรังวัดและชวนมาดูแนวเขตในวันนัด คนที่รู้เรื่องล่วงหน้ามักคุยง่ายกว่าคนที่ได้จดหมายแจ้งอย่างเดียว
- ยื่นคำขอรังวัดสอบเขต ที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น
- ไปนำชี้ตามวันนัด แล้วอ่านรายการก่อนลงชื่อทุกครั้ง
- ถ้ายังมีปัญหาเรื่องล้ำเขต เก็บผลรังวัดไว้ แล้วปรึกษาทนาย เพราะคดีรบกวนการครอบครองอาจมีกำหนดเวลาสั้น
ถ้าหมุดหาย แต่จะขายหรือจำนองในเร็ว ๆ นี้ ควรแจ้งอีกฝ่ายตั้งแต่ต้น และตกลงให้ชัดว่าจะรังวัดก่อนจดทะเบียนหรือไม่ ใครเป็นคนออกค่าใช้จ่าย ถ้าเนื้อที่ที่วัดได้ไม่ตรง ราคาหรือวงเงินจะปรับอย่างไร
ขั้นตอนรังวัดที่ดินมีอะไรบ้าง?
- เตรียมข้อมูลที่ดิน ตำบล อำเภอ สภาพที่ดิน แปลงข้างเคียง และที่ดินติดทางสาธารณะหรือไม่
- ยื่นคำขอ โฉนดยื่นที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขาที่ที่ดินตั้งอยู่
- นัดวันและวางเงินมัดจำ เจ้าหน้าที่กำหนดวัน ช่างรังวัด และจำนวนเงิน
- แจ้งเจ้าของที่ดินข้างเคียง ตามหลักประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 69 ทวิ
- รังวัดตามวันนัด เจ้าของไปนำชี้ แล้วผู้เกี่ยวข้องลงชื่อรับรองแนวเขต
- คำนวณเนื้อที่และเขียนรูปแผนที่ หากเป็นการแบ่งแยก จะเรียกผู้ขอกลับไปจดทะเบียนและรับโฉนด
ถ้าโฉนดมีชื่อคุณคนเดียว และเป็นบุคคลธรรมดา ยื่นออนไลน์ผ่าน DOL e-Service, SmartLands หรือแอปทางรัฐได้ สำหรับงานสอบเขต แบ่งแยกในนามเดิม และรวมโฉนด แต่ต้องทำด้วยตัวเอง มอบอำนาจไม่ได้
เรื่องเวลา ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้ทุกแปลง คิวของสำนักงานที่ดิน จำนวนแปลงข้างเคียง และการคัดค้านล้วนมีผล ควรถามวันนัดตั้งแต่วันยื่น แล้วนับย้อนจากวันที่ต้องใช้เอกสารจริง ถ้าต้องรีบใช้โฉนดทำธุรกรรม อย่ารอให้ใกล้วันโอนแล้วค่อยเริ่ม
รังวัดที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?
| กรณี | เอกสารที่ควรเตรียม |
|---|---|
| เจ้าของไปเอง | บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดตัวจริงพร้อมสำเนา |
| เคยเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล | หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ ทะเบียนสมรสหรือทะเบียนหย่าที่เกี่ยวข้อง |
| ให้คนอื่นไปแทน | หนังสือมอบอำนาจ พร้อมสำเนาบัตรและทะเบียนบ้านของผู้มอบและผู้รับมอบ |
| เจ้าของเสียชีวิต | มรณบัตร เอกสารแสดงสิทธิของทายาท หรือคำสั่งศาลถ้ามี |
| นิติบุคคล | หนังสือรับรองนิติบุคคล รายงานการประชุม บัตรและทะเบียนบ้านของกรรมการหรือผู้แทน |
| แบ่งแยกระหว่างจำนอง หรือมีผู้ต้องให้ความยินยอม | หนังสือยินยอมของผู้เกี่ยวข้อง |
| ใช้ช่างรังวัดเอกชน | สัญญารับจ้างรังวัดที่ทำกับสำนักงานช่างรังวัดเอกชน |
จุดที่ทำให้เสียเที่ยวบ่อยคือชื่อและนามสกุลในเอกสารไม่ตรงกัน ตรวจตัวสะกดก่อนออกจากบ้าน และถ่ายสำเนาเผื่อไว้ เจ้าของร่วมทุกคนควรไปในวันนัด เพื่อจะได้ลงชื่อที่หน้างาน
ค่ารังวัดที่ดินเท่าไร?
กรมที่ดินแยกค่าใช้จ่ายออกเป็นค่าธรรมเนียมรังวัด ค่าหลักเขต และค่าใช้จ่ายเหมาจ่าย ตัวเลขในตารางเป็นอัตราที่เผยแพร่เมื่อเดือนมีนาคม 2569 ยอดจริงให้ยึดตามใบนัดของสำนักงานที่ดิน
| รายการ | อัตรา |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมรังวัดโฉนด | 40 บาท ต่อแปลงต่อวัน |
| ค่าธรรมเนียมรังวัด น.ส.3 ก หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ | 30 บาท ต่อแปลงต่อวัน |
| ค่าหลักเขต | หลักละ 15 บาท ตามจำนวนที่ใช้จริง |
| ค่าส่งหนังสือแจ้งข้างเคียง | 200 บาท |
| ค่าคนงานรังวัด | 420 บาท ต่อคนต่อวัน |
| ค่าพาหนะ | ไม่เกิน 1,600 บาท ต่อวัน |
| ค่าป่วยการเจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่ | ไม่เกิน 50 บาท ต่อวัน |
ถ้าเป็นโฉนด ยอดประมาณการรวมอยู่ที่ราว 3,530 บาทสำหรับเนื้อที่ไม่เกิน 5 ไร่ (1 วัน) 6,810 บาทสำหรับไม่เกิน 15 ไร่ (2 วัน) และ 10,090 บาทสำหรับไม่เกิน 30 ไร่ (3 วัน)
ค่าใช้จ่ายอาจเพิ่มได้ เพราะบางกรณีต้องบวกวันทำการ เช่น ที่ดินในกรุงเทพฯ เมืองพัทยา เทศบาลนคร เทศบาลเมือง สวนไม้ยืนต้น หรือมีแปลงข้างเคียงจำนวนมาก ที่ดินแปลงเล็กในเขตเทศบาลจึงอาจต้องจ่ายในระดับ 2 วัน แม้เนื้อที่ไม่ถึง 5 ไร่ ส่วนถ้าใช้ช่างรังวัดเอกชน ค่าจ้างเป็นไปตามสัญญาระหว่างผู้ว่าจ้างกับสำนักงานช่าง และทำได้เฉพาะที่ดินมีโฉนดเพื่อสอบเขต แบ่งแยก หรือรวมโฉนด
ข้างบ้านไม่ยอมเซ็นรับรองแนวเขต ต้องทำอย่างไร?
ข้างบ้านไม่ได้มีอำนาจทำให้การรังวัดหยุดถาวรเพียงเพราะไม่มาในวันนัด เจ้าหน้าที่จะส่งหนังสือแจ้งหรือปิดประกาศตามกฎหมาย และเปิดเวลาคัดค้าน 30 วัน ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่มีการคัดค้าน เจ้าหน้าที่ดำเนินการต่อได้ตามขั้นตอน
ถ้ามีการคัดค้านจริง เจ้าหน้าที่จะบันทึกเรื่องไว้และพยายามให้คู่กรณีตกลงกัน หากตกลงไม่ได้ อาจมีหนังสือแจ้งให้ใช้สิทธิทางศาล เรื่องนี้มีกำหนด 90 วัน ถ้าได้รับหนังสือ ให้ดูวันที่รับและอ่านให้ชัดว่าใครต้องทำอะไร แล้วนำโฉนด แผนที่รังวัด และหนังสือคัดค้านไปปรึกษาทนายที่ดิน
ระหว่างนั้น สิ่งที่ช่วยได้มากคือการรวบรวมหลักฐานให้ครบ เช่น โฉนดของทั้งสองแปลง แผนที่รังวัดเดิม รูปหมุด และภาพถ่ายย้อนหลังที่แสดงตำแหน่งรั้วเดิม ส่วนคู่กรณีที่ใช้ที่ดินส่วนล้ำมานานและอ้างครอบครองปรปักษ์ ต้องพิสูจน์ตามเงื่อนไขของกฎหมาย ไม่ใช่แค่ใช้ที่ดินมานาน
เรื่องของคุณเอ: หมุดหาย 2 ต้น ก่อนนำที่ดินไปขายฝาก
คุณเอมีที่ดินเปล่าในโฉนด 100 ตารางวาที่ปทุมธานี ราคาตลาดราว 2,000,000 บาท* ต้องการเงินทุนหมุนเวียน จึงส่งข้อมูลให้คุณเก้าพิจารณา คุณเก้าประเมินจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วเสนอวงเงินขายฝาก 700,000 บาท* คิดส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ในตัวอย่างใช้ 15% หรือ 1.25% ต่อเดือน
ก่อนตกลง คุณเอไปดูที่ดินแล้วพบว่าหมุด 2 ต้นหาย ส่วนรั้วข้างบ้านก็ดูเบียดเข้ามา จึงยื่นรังวัดสอบเขตก่อน ถ้าผลออกมาว่าเนื้อที่ใช้งานจริงตรงกับโฉนด เขาก็เดินหน้าด้วยวงเงินเดิมได้ แต่ถ้าวัดได้เพียง 94 ตารางวา ตัวเลขของคุณเก้าก็อาจเปลี่ยน
| รายการ | เนื้อที่ 100 ตร.ว. | เนื้อที่ 94 ตร.ว. |
|---|---|---|
| ราคาตลาด (ตารางวาละ 20,000 บาท)* | 2,000,000 | 1,880,000 |
| วงเงินที่นายทุนเสนอ* | 700,000 | 658,000 |
| ส่วนเพิ่มต่อเดือน 1.25% | 8,750 | 8,225 |
| ยอดไถ่ครบ 1 ปี | 805,000 | 756,700 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ตัวอย่างนี้ไม่ได้แปลว่าเนื้อที่หายแล้ววงเงินต้องลดตามสัดส่วนทุกครั้ง วงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% และยังขึ้นกับทำเล ทางเข้าออก และสภาพที่ดิน แต่จะเห็นว่าค่ารังวัดระดับหลักพันบาทช่วยให้คุยตัวเลขบนข้อมูลจริงได้ และไม่ต้องลุ้นว่าจะเจอปัญหาตอนใกล้จดทะเบียน
เมื่อตกลงกันแล้ว สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตาม พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8 และควรรับเงินที่นั่น ก่อนเซ็น คุณเอควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย รวมทั้งยอดที่ต้องไถ่คืนด้วย
ควรรังวัดก่อนหรือหลังจำนองและขายฝาก?
ถ้ารู้อยู่แล้วว่าหมุดหายหรือแนวเขตมีปัญหา ทำก่อนจะง่ายกว่า หลังจดขายฝาก ชื่อในโฉนดจะเป็นของผู้รับซื้อฝาก การขอรังวัดจึงต้องอาศัยความร่วมมือของเขา ส่วนการจำนอง ชื่อในโฉนดยังเป็นของเจ้าของ แต่โฉนดมักอยู่กับผู้รับจำนอง และงานบางประเภท เช่น แบ่งแยกระหว่างจำนอง ต้องมีความยินยอมประกอบ
| สถานะที่ดิน | เรื่องที่ต้องคิด |
|---|---|
| ยังไม่ทำสัญญา | ยื่นรังวัดได้ง่ายที่สุด ใช้ผลที่ได้คุยราคาและวงเงิน |
| ติดจำนองอยู่ | ประสานเรื่องโฉนดตัวจริง และถามว่าต้องมีหนังสือยินยอมหรือไม่ |
| ขายฝากไปแล้ว | ผู้มีชื่อในโฉนดคือผู้รับซื้อฝาก ต้องคุยกันก่อนยื่นคำขอ |
| มีข้อพิพาทแนวเขต | นายทุนหลายรายจะรอจนเรื่องชัดเจน ควรแจ้งตั้งแต่แรก |
ส่วนที่ดินเกษตรกรรม นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ และที่ดิน ส.ป.ก. กับ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ การรังวัดไม่ได้ทำให้เอกสารเหล่านี้กลายเป็นโฉนดที่นำไปขายฝากได้
อยากรู้ว่าบ้านหรือที่ดินของคุณจำนองหรือขายฝากได้เท่าไร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ตำแหน่งที่ดิน และเล่าเรื่องหมุดหรือแนวเขตที่ติดอยู่มาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด ช่วยหานายทุนที่เหมาะกับทรัพย์ แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน Homeday เป็นตัวกลาง
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งจำนองและขายฝาก พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
