โอนที่ดินต้องใช้โฉนดตัวจริง บัตรประชาชน และทะเบียนบ้านของทั้งผู้โอนและผู้รับโอน ถ้าแต่งงานแล้ว เปลี่ยนชื่อ หรือมีเจ้าของร่วม จะมีเอกสารเพิ่มตามกรณี ส่วนเจ้าของที่ไปเองไม่ได้ ให้ทำหนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 แนบสำเนาบัตรของเจ้าของ แล้วให้คนที่ไว้ใจถือบัตรตัวจริงไปทำแทนที่สำนักงานที่ดินได้
เรื่องที่ทำให้เสียเที่ยวบ่อยที่สุดไม่ใช่เอกสารขาด แต่เป็นหนังสือมอบอำนาจที่กรอกไม่ชัด บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนที่ตกลงซื้อแปลงนี้ ตั้งแต่จัดเอกสารจนถึงวันรับเงิน (ภาพรวมการขายบ้านและที่ดินผ่านนายหน้า)
โอนที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?
ถ้าเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคลธรรมดา เอกสารหลักมีเท่านี้
| ใครเตรียม | เอกสาร | ฉบับที่ใช้ |
|---|---|---|
| เจ้าของที่ดิน (ผู้โอน) | โฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ของแปลงนั้น | ตัวจริง |
| เจ้าของที่ดิน (ผู้โอน) | บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน | ตัวจริง พร้อมสำเนา |
| ผู้ซื้อ (ผู้รับโอน) | บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน | ตัวจริง พร้อมสำเนา |
| ทั้งสองฝ่าย | สัญญาจะซื้อจะขาย (ถ้าทำไว้) และราคาซื้อขายที่ตกลงกัน | ตัวจริงหรือสำเนา |
| กรณีมีคนไปแทน | หนังสือมอบอำนาจ สำเนาบัตรผู้มอบ และบัตรผู้รับมอบ | หนังสือมอบตัวจริง บัตรผู้รับมอบตัวจริง |
ก่อนออกจากบ้าน ลองเทียบชื่อ นามสกุล และเลขบัตรในโฉนดกับบัตรประชาชนทีละตัว ถ้าเจ้าของเคยเปลี่ยนชื่อแล้วโฉนดยังเป็นชื่อเดิม ต้องมีใบเปลี่ยนชื่อไปด้วย สำเนาทุกแผ่นให้เจ้าของเอกสารเซ็นรับรอง และเขียนกำกับว่าใช้เพื่อโอนที่ดินแปลงไหน
กรณีแบบนี้ต้องใช้เอกสารเพิ่มอะไร?
| กรณี | เอกสารที่เพิ่ม | เรื่องที่ควรรู้ |
|---|---|---|
| สมรสแล้ว | ทะเบียนสมรส และหนังสือยินยอมของคู่สมรส ถ้าเป็นสินสมรส | ป.พ.พ. มาตรา 1476 กำหนดให้การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอม |
| หย่าแล้ว หรือคู่สมรสเสียชีวิต | ใบหย่าพร้อมบันทึกการหย่า หรือมรณบัตร | ใช้ยืนยันสถานะปัจจุบันและการแบ่งทรัพย์ |
| เปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล | ใบเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล | ทำให้ชื่อในบัตรเชื่อมกับชื่อในโฉนดได้ |
| โฉนดมีเจ้าของหลายคน | เอกสารส่วนตัวของเจ้าของทุกคน | ถ้าขายทั้งแปลง ทุกคนต้องลงชื่อ หรือมอบอำนาจมา |
| ที่ดินยังติดจำนอง | เอกสารไถ่ถอนจากเจ้าหนี้ | มักนัดเจ้าหนี้มาไถ่ถอนในวันเดียวกับวันโอน (ขายบ้านที่ยังติดธนาคาร) |
| ที่ดินมรดก | คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก มรณบัตร และเอกสารทายาท | ต้องจัดการชื่อในโฉนดให้ถูกก่อนขาย (เจ้าของเสียชีวิตแล้วเริ่มอย่างไร) |
| บริษัทเป็นเจ้าของ | หนังสือรับรองบริษัท รายงานการประชุม และตราประทับถ้ามี | ถามสำนักงานที่ดินล่วงหน้าว่าต้องใช้ฉบับที่ออกไม่เกินกี่วัน |
| คอนโด | หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด | พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 29 กำหนดให้ต้องมีใบปลอดหนี้จึงจดทะเบียนได้ ควรขอล่วงหน้าหลายวัน |
| โฉนดหาย | ใบแทนโฉนดจากสำนักงานที่ดิน | ต้องขอใบแทนให้เสร็จก่อนนัดโอน |
เอกสารของแต่ละแปลงอาจถูกเรียกเพิ่มตามข้อเท็จจริง ทางที่ประหยัดเวลาคือโทรหรือแวะถามสำนักงานที่ดินท้องที่ก่อนนัดจริง โดยเตรียมเลขโฉนดและสถานะของเจ้าของไว้ให้ครบ
ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 เป็นคนละเรื่องกับบทนี้ เพราะไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ที่จะนำมาจดทะเบียนซื้อขายตามขั้นตอนปกติ และขายฝากไม่ได้
เรื่องของคุณเอ: อยู่ภูเก็ต แต่ต้องโอนที่ดินที่นนทบุรี
คุณเอต้องการเงินไปปิดหนี้ร้านอาหาร จึงตกลงขายที่ดินเปล่า 100 ตารางวาที่นนทบุรีให้คุณเก้าในราคา 2,500,000 บาท* แต่ช่วงนัดโอนเธอต้องอยู่ดูแลร้านที่ภูเก็ต การโอนต้องทำที่สำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบท้องที่ของแปลงนั้น บินไปกลับก็เสียทั้งเงินและรายได้ของร้าน เธอจึงให้น้องชายไปแทน
คุณเอกรอก ท.ด.21 ให้ครบก่อนเซ็น เขียนเลขโฉนด ระบุว่า "ขายที่ดินแปลงนี้ให้แก่คุณเก้า ในราคา 2,500,000 บาท" และเขียนชัดว่าให้น้องชายรับเฉพาะแคชเชียร์เช็คที่สั่งจ่ายชื่อคุณเอเท่านั้น สามีของเธอลงชื่อเป็นพยาน แล้วเธอส่งหนังสือมอบอำนาจ สำเนาบัตร และโฉนดตัวจริงกลับกรุงเทพฯ ด้วยบริการที่ติดตามพัสดุได้
วันนัด น้องชายถือบัตรประชาชนตัวจริงของตัวเองไป เจ้าหน้าที่ตรวจหนังสือมอบอำนาจและลายเซ็น คุณเก้าบันทึกรับรองเรื่องการรู้จักเจ้าของและที่ตั้งที่ดิน จากนั้นน้องชายเซ็นชื่อแทนตามหนังสือมอบอำนาจ พอจดทะเบียนเสร็จ เขารับเช็คที่สั่งจ่ายชื่อคุณเอ แล้วเก็บใบเสร็จทุกใบกลับมา
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เจ้าของไปเองไม่ได้ ต้องทำอย่างไร?
ทางออกขึ้นกับว่าเจ้าของ "ไปไม่ได้เพราะอะไร" เพราะบางกรณีหนังสือมอบอำนาจใช้ไม่ได้
| สถานการณ์ | วิธีจัดการ |
|---|---|
| ติดงานหรืออยู่ต่างจังหวัด | ทำหนังสือมอบอำนาจ มีพยานอย่างน้อย 1 คน |
| ป่วยหรือสูงอายุ แต่ยังรู้เรื่องดี เซ็นชื่อไม่ได้ | พิมพ์ลายนิ้วหัวแม่มือซ้าย และต้องมีพยานเซ็นชื่อ 2 คน ควรเก็บใบรับรองแพทย์ไว้ด้วย |
| อยู่ต่างประเทศ | ทำหนังสือมอบอำนาจ แล้วให้สถานทูต สถานกงสุล หรือ Notary Public รับรอง |
| ไม่รู้สึกตัว หรือไม่มีสติสัมปชัญญะพอจะตัดสินใจ | มอบอำนาจไม่ได้ ญาติต้องปรึกษาทนายเรื่องการร้องศาลตั้งผู้อนุบาลหรือผู้พิทักษ์ |
| เจ้าของเสียชีวิตแล้ว | หนังสือมอบอำนาจเดิมใช้ต่อไม่ได้ เพราะสัญญาตัวแทนสิ้นสุดเมื่อตัวการตาย (ป.พ.พ. มาตรา 826) ต้องไปทางผู้จัดการมรดกหรือทายาท |
หนังสือมอบอำนาจโอนที่ดินใช้แบบไหน?
กรมที่ดินมีแบบให้ 3 แบบ เลือกตามเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์
| ทรัพย์ | แบบหนังสือมอบอำนาจ |
|---|---|
| ที่ดินมีโฉนด หรือบ้านพร้อมที่ดินมีโฉนด | ท.ด.21 |
| ที่ดินยังไม่มีโฉนด หรือสิ่งปลูกสร้าง | ท.อ.4 |
| ห้องชุด | อ.ช.21 |
ระเบียบกรมที่ดินเรื่องการมอบอำนาจ พ.ศ. 2555 เปิดให้ใช้หนังสืออื่นได้ถ้าข้อความชัดพอ แต่ดุลยพินิจอยู่ที่เจ้าหน้าที่ การใช้แบบของกรมที่ดินจึงลดโอกาสถูกตีกลับได้มากกว่า
กรอก ท.ด.21 อย่างไรไม่ให้เสียเที่ยว?
- ลงรายละเอียดทรัพย์ให้ตรงโฉนด เลขโฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ เจ้าหน้าที่จะเทียบกับแปลงที่ขอทำธุรกรรม
- เขียนเรื่องให้ตรงกับสิ่งที่จะทำ เจ้าหน้าที่ตีความอำนาจตามตัวอักษรอย่างเคร่งครัด คำว่า "ขาย" ใช้แทน "ขายฝาก" หรือ "จำนอง" ไม่ได้
- ระบุเงื่อนไขให้ครบ เช่น ขายให้ใคร ราคาเท่าไร รับเงินแทนได้หรือไม่ รับโฉนดแทนได้หรือไม่
- ใช้ลายมือหรือหมึกแบบเดียวกันทั้งฉบับ ถ้าพิมพ์บ้างเขียนบ้างหรือหมึกต่างสี เจ้าหน้าที่อาจไม่รับจนกว่าจะพิสูจน์ได้ว่าตรงกับเจตนาเจ้าของ
- แก้ตรงไหนให้เซ็นกำกับตรงนั้น ถ้าแก้สาระสำคัญ เช่น เลขแปลงหรือประเภทธุรกรรม โดยไม่เซ็นกำกับทุกจุด หนังสือจะไม่สมบูรณ์
- อย่าเซ็นก่อนกรอกครบ และอย่าเซ็นกระดาษเปล่าให้ใครเก็บไว้ไม่ว่าสนิทแค่ไหน
- พยานต้องเซ็นชื่อ และเขียนชื่อให้อ่านออก พยานจะใช้ลายนิ้วมือไม่ได้
- ติดอากรแสตมป์ มอบให้ทำการครั้งเดียว 10 บาท มอบให้ทำมากกว่าครั้งเดียว 30 บาท
ถ้าทรัพย์เป็นทรัพย์ที่ต้องจัดการร่วมกับคู่สมรส และยังไม่มีหลักฐานความยินยอม คู่สมรสของผู้มอบต้องลงชื่อเป็นพยานในหนังสือมอบอำนาจด้วย
ทำหนังสือมอบอำนาจในต่างประเทศต้องทำอย่างไร?
ขั้นแรกให้กรอกแบบของกรมที่ดินเหมือนทำในไทย แล้วนำไปให้สถานทูตหรือสถานกงสุลไทยรับรอง ถ้าที่นั่นไม่มีหรืออยู่ไกลมาก จะใช้ Notary Public หรือผู้มีอำนาจตามกฎหมายท้องถิ่นก็ได้ แต่ละสถานกงสุลเรียกเอกสารไม่เหมือนกัน บางแห่งกำหนดเรื่องพยานด้วย จึงควรเปิดหน้าบริการของสถานกงสุลที่จะไปก่อน
ก่อนส่งเอกสารกลับไทย ให้ถามสำนักงานที่ดินท้องที่ว่าหนังสือที่รับรองแบบนี้ใช้ได้เลยหรือต้องรับรองเพิ่มที่กรมการกงสุล เพราะถ้าไม่มีผู้รับรอง เจ้าหน้าที่อาจสอบสวนเพิ่มหรือปฏิเสธการทำรายการได้
เลือกใครไปแทนดี และคนเดียวทำแทนทั้งสองฝ่ายได้ไหม?
กฎหมายถือว่าสิ่งที่ผู้รับมอบทำไปภายในอำนาจมีผลผูกพันเจ้าของ เหมือนเจ้าของทำเอง จึงควรเลือกคนที่ไว้ใจได้จริง และจำกัดอำนาจให้แคบที่สุด เช่น เฉพาะแปลงนี้ เฉพาะการขายให้ผู้ซื้อคนนี้ เฉพาะราคานี้
คนเดียวรับมอบอำนาจจากทั้งผู้ขายและผู้ซื้อได้ แต่ ป.พ.พ. มาตรา 805 กำหนดให้ต้องมีคำยินยอมเป็นหนังสือ ใน ท.ด.21 มีข้อความให้เขียนว่า "และยินยอมให้ผู้รับมอบอำนาจเข้าทำการแทนในนามตนเองและ/หรือเป็นตัวแทนของอีกฝ่ายหนึ่งด้วย" ถ้าไม่มีข้อความนี้ เจ้าหน้าที่จะดำเนินการให้ไม่ได้
ในมุมผู้ซื้ออย่างคุณเก้า การซื้อผ่านผู้รับมอบอำนาจมีความเสี่ยงเรื่องตัวตนเจ้าของ เพราะฝ่ายผู้ซื้อต้องบันทึกรับรองความเสียหายเรื่องการรู้จักเจ้าของและที่ตั้งที่ดิน ก่อนวันนัดควรวิดีโอคอลคุยกับเจ้าของตัวจริง และขอตรวจหลักฐานที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
ถ้ามอบอำนาจไปแล้วเปลี่ยนใจ ยกเลิกอย่างไร?
อย่าคิดว่าแค่โทรบอกสำนักงานที่ดินแล้วจะจบ ตามระเบียบ เจ้าหน้าที่จะไม่รับคำร้องขอให้ระงับการใช้หนังสือมอบอำนาจไว้พิจารณา เจ้าของต้องแจ้งบอกเลิกกับผู้รับมอบโดยตรง และเอาหนังสือมอบอำนาจฉบับจริงคืนมาเอง ถ้าขอคืนไม่ได้หรือเริ่มกังวลว่าจะถูกนำไปใช้ ให้แจ้งเป็นหนังสือถึงผู้รับมอบ เก็บหลักฐาน และปรึกษาทนายทันที
หนังสือมอบอำนาจไม่มีวันหมดอายุตายตัวตามกฎหมาย จึงยิ่งไม่ควรปล่อยฉบับที่ใช้แล้วไม่หมดค้างไว้ หากนัดเลื่อนไปนาน ทำฉบับใหม่ใกล้วันนัดจะเชื่อถือได้ง่ายกว่า
ขั้นตอนโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินมีอะไรบ้าง?
- ตรวจเอกสารและนัดวัน สำนักงานที่ดินเปิดวันจันทร์ถึงศุกร์ 08.30–16.30 น. บางสาขาจองคิวล่วงหน้าผ่าน e-QLands ได้
- ยื่นคำขอและตรวจหลักฐาน เจ้าหน้าที่ตรวจตัวบุคคล โฉนด และหนังสือมอบอำนาจ
- คำนวณค่าใช้จ่าย เจ้าหน้าที่แจ้งยอดค่าธรรมเนียมและภาษีตามทรัพย์จริง
- ชำระเงินที่ช่องการเงิน เก็บใบเสร็จทุกใบ
- ลงชื่อในสัญญาและรับเงิน ส่งมอบเงินค่าที่ดินในวันเดียวกัน แนะนำแคชเชียร์เช็คที่สั่งจ่ายชื่อเจ้าของ
- รับโฉนดคืน ตรวจว่าด้านหลังโฉนดบันทึกชื่อผู้รับโอนถูกต้องก่อนออกจากสำนักงาน
ค่าโอนที่ดินต้องเตรียมเท่าไร?
ค่าธรรมเนียมปกติคือ 2% ของราคาประเมินราชการ แต่ตอนนี้มีมาตรการลดเหลือ 0.01% ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ซื้อบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุด ที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่ดินเปล่าไม่อยู่ในมาตรการนี้ ส่วนการขายฝากก็ยังคิดค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% ตามปกติ
| ตัวอย่างทรัพย์ | ราคาซื้อขาย* (บาท) | ราคาประเมินราชการ* (บาท) | ค่าธรรมเนียมโอน (บาท) | อากร 0.5% ของราคาที่สูงกว่า (บาท) |
|---|---|---|---|---|
| ที่ดินเปล่า 100 ตร.ว. | 2,500,000 | 1,800,000 | 36,000 (2%) | 12,500 |
| บ้านเดี่ยว | 4,000,000 | 3,000,000 | 300 (0.01%) | 20,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. | 2,500,000 | 2,000,000 | 200 (0.01%) | 12,500 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ตารางนี้คิดกรณีผู้ขายถือครองมาเกิน 5 ปี ถ้าถือไม่ถึง 5 ปี โดยทั่วไปต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากร นอกจากนี้ยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งเจ้าหน้าที่คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ค่าใช้จ่ายแต่ละรายการตกลงกันได้ว่าใครจ่าย จึงควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย (ค่าโอนและวิธีคำนวณ)
ถ้าไม่อยากขายขาด ใช้เอกสารชุดนี้ทำขายฝากหรือจำนองได้ไหม?
เอกสารส่วนตัวและโฉนดใช้ชุดเดียวกันได้ แต่หนังสือมอบอำนาจต้องเขียนใหม่ให้ตรงประเภท สมมติคุณเอคิดอีกทีว่าไม่อยากเสียที่ดินถาวร จึงคุยกับคุณเก้าเรื่องขายฝากแทน
| ตัวเลขของคุณเอ | ขายขาด | ขายฝาก 1 ปี |
|---|---|---|
| เงินตามสัญญา* | 2,500,000 บาท | 900,000 บาท |
| ดอกเบี้ย 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน) | ไม่มี | 11,250 บาทต่อเดือน |
| ยอดรวมเมื่อไถ่คืนครบ 1 ปี | ไม่มีสิทธิ์ซื้อคืน | 1,035,000 บาท |
| ชื่อในโฉนด | เป็นของผู้ซื้อถาวร | เป็นของนายทุนจนกว่าจะไถ่คืนภายในกำหนด |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ขายฝากต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด และควรรับเงินที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน ก่อนตกลงควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย ส่วนวงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% และที่ดินเกษตรกรรมนั้นนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ (เอกสารขายฝากที่ดิน · ขายฝากที่ดินต่างจังหวัดและการมอบอำนาจ)
ต้องการเงินจากบ้านหรือที่ดิน แต่ยังไม่อยากขาย? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน รวมถึงเช็กเอกสารก่อนวันนัด
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
