นายหน้าอสังหาคือคนที่หาผู้ซื้อหรือจัดการให้เจ้าของทรัพย์ได้ทำสัญญาขาย ตั้งแต่ช่วยตั้งราคา ลงประกาศ พาคนดู เจรจา ไปจนถึงเตรียมเรื่องวันโอน โดยปกติค่านายหน้าเกิดเมื่อการขายสำเร็จเพราะนายหน้าคนนั้น ส่วนจะเลือกสัญญาแบบเปิดหรือแบบปิด ขึ้นกับว่าคุณอยากให้กี่คนช่วยขาย และยังอยากหาผู้ซื้อเองอยู่ไหม
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน ซึ่งกำลังคิดว่าจะฝากขายบ้านดีไหม และ คุณเก้า นายทุนที่คุณเอไปคุยด้วยตอนบ้านยังขายไม่ได้ พร้อมข้อกฎหมายที่ควรรู้ก่อนเซ็นกระดาษแผ่นแรก
นายหน้าอสังหาคือใคร ตามกฎหมายทำอะไรแทนเจ้าของได้แค่ไหน?
นายหน้าอสังหาใช้กฎหมายหลักคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845–849 หน้าที่ตามกฎหมายคือ “ชี้ช่อง” ให้ได้เข้าทำสัญญา หรือ “จัดการ” ให้ได้ทำสัญญากัน พูดง่าย ๆ คือพาคนซื้อกับคนขายมาเจอกันจนตกลงได้ แต่ไม่ได้กลายเป็นคนขายแทนคุณโดยอัตโนมัติ
| มาตรา | กฎหมายพูดถึงเรื่องอะไร | เจ้าของทรัพย์ควรเข้าใจว่า |
|---|---|---|
| ป.พ.พ. 845 วรรคหนึ่ง | ค่านายหน้าเกิดเมื่อสัญญาทำสำเร็จเพราะการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า | ขายได้เพราะคนอื่นโดยไม่เกี่ยวกับนายหน้ารายนั้น ปกติไม่เกิดค่านายหน้าจากการชี้ช่อง แต่ต้องอ่านข้อสัญญาอื่นด้วย |
| ป.พ.พ. 845 วรรคสอง | นายหน้าเรียกค่าใช้จ่ายได้ต่อเมื่อตกลงกันไว้ | ค่าโฆษณาหรือค่าถ่ายรูป ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ก็เรียกเก็บภายหลังไม่ได้ ถ้าตกลงไว้ อาจต้องจ่ายแม้ขายไม่ได้ |
| ป.พ.พ. 846 | ถ้าไม่ได้กำหนดจำนวนค่าบำเหน็จ ให้ถือตามธรรมเนียม | คุยกันปากเปล่าก็อาจมีค่านายหน้าได้ จึงควรเขียนจำนวนให้ชัด |
| ป.พ.พ. 848 | นายหน้าไม่ต้องรับผิดการชำระหนี้ตามสัญญาที่ตนเป็นสื่อ เว้นแต่ไม่ได้บอกชื่ออีกฝ่าย | ถ้าผู้ซื้อเบี้ยว ปกติคุณต้องว่ากันกับผู้ซื้อ ไม่ใช่ให้นายหน้าจ่ายแทน |
| ป.พ.พ. 849 | สันนิษฐานไว้ก่อนว่านายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินแทนคู่สัญญา | ผู้ซื้อควรจ่ายมัดจำให้เจ้าของโดยตรง หรือมีหนังสือมอบให้รับเงินแทนชัดเจน |
อีกคำที่คนมักสับสนคือ “ตัวแทน” ตามมาตรา 797 ตัวแทนมีอำนาจทำการแทนเจ้าของ ส่วนนายหน้าเป็นคนชี้ช่องหรือประสานงาน ถ้าต้องการให้ใครไปเซ็นหรือจดทะเบียนแทน ควรทำหนังสือมอบอำนาจเฉพาะเรื่องให้ชัด การเซ็นสัญญานายหน้าอย่างเดียวไม่ได้แปลว่าเขาโอนบ้านแทนคุณได้ (เอกสารโอนและการมอบอำนาจ)
นายหน้าอสังหาช่วยเจ้าของทรัพย์เรื่องอะไรบ้าง?
งานของนายหน้าที่ดีไม่ได้จบแค่ลงประกาศ ลองใช้ตารางนี้ถามตอนคุยครั้งแรกว่าเขาทำอะไรให้จริง และมีอะไรที่คุณยังต้องทำเอง
| ช่วงงาน | นายหน้าควรช่วยอะไร | เจ้าของต้องเตรียมหรือตัดสินใจ |
|---|---|---|
| ก่อนลงขาย | เทียบราคาทรัพย์ใกล้เคียง เสนอช่วงราคา และเตือนจุดที่ทำให้ขายยาก (ตั้งราคาขายบ้าน) | ราคาต่ำสุดที่รับได้ และเวลาที่ต้องใช้เงิน |
| ทำการตลาด | ถ่ายรูป เขียนประกาศ ลงช่องทางต่าง ๆ และหาผู้ซื้อจากฐานลูกค้า | อนุญาตให้ถ่ายรูปและพาคนเข้าดู |
| คัดผู้ซื้อ | ถามงบ วิธีจ่าย และความพร้อมกู้ พาคนที่สนใจจริงมาดู ถ้าเป็นผู้ซื้อต่างชาติ ควรเช็กสิทธิก่อน (ต่างชาติซื้อบ้านในไทย) | นัดเวลาและตอบข้อมูลทรัพย์ตามจริง |
| เจรจา | ส่งข้อเสนอ ต่อราคา และสรุปเงื่อนไขให้ทั้งสองฝ่าย | ตัดสินใจรับหรือไม่รับข้อเสนอ |
| ทำสัญญา | ช่วยตรวจรายละเอียดสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าบ้านติดธนาคารต้องวางแผนปิดหนี้ด้วย (ขายบ้านติดธนาคาร) | เซ็นสัญญาและรับเงินมัดจำ |
| วันโอน | นัดสำนักงานที่ดิน เตรียมรายการเอกสาร และสรุปค่าใช้จ่าย (ค่าใช้จ่ายวันโอน · ภาษีขายบ้าน) | ไปจดทะเบียน หรือมอบอำนาจให้ถูกต้อง |
นายหน้าบ้าน ที่ดิน และคอนโด ต่างกันตรงไหน?
ประเภทการทำงานเหมือนกัน แต่ความรู้ที่ต้องใช้ไม่เหมือนกัน ถ้านายหน้าขายคอนโดได้เก่ง ไม่ได้แปลว่าจะเข้าใจที่ดินแปลงใหญ่เสมอไป
| ทรัพย์ | นายหน้าควรรู้เรื่องไหนเป็นพิเศษ | คำถามที่ควรถามเขา |
|---|---|---|
| บ้านและทาวน์เฮาส์ | สภาพบ้าน การต่อเติม ราคาในหมู่บ้าน และการกู้ของผู้ซื้อ | หลังที่ขายได้ล่าสุดในย่านนี้ ขายราคาเท่าไร ใช้เวลานานแค่ไหน |
| ที่ดินเปล่า | เลขโฉนด แนวเขต ทางเข้าออก ผังเมือง น้ำไฟ และกลุ่มผู้ซื้อที่จะใช้ที่ดินจริง | แปลงนี้เหมาะกับใคร และมีข้อจำกัดอะไรที่ต้องบอกผู้ซื้อตั้งแต่แรก |
| คอนโด | ค่าส่วนกลาง กฎนิติบุคคล หนังสือปลอดหนี้ ราคาในตึก และผู้เช่าเดิม (ฝากขายคอนโด) | ห้องชั้นและทิศใกล้เคียงขายได้เท่าไร ถ้ามีผู้เช่าอยู่จะพาดูอย่างไร |
ถ้าอยากจบเร็วและยอมแลกราคา อีกทางคือขายให้บริษัทรับซื้อ ซึ่งมีเงื่อนไขต่างจากการฝากนายหน้า (ขายบ้านให้บริษัทรับซื้อ)
สัญญาฝากขายแบบเปิดกับแบบปิดต่างกันอย่างไร เจ้าของบ้านควรเลือกแบบไหน?
คำว่าเปิดกับปิดเป็นชื่อที่คนในวงการใช้เรียก ไม่ใช่ประเภทสัญญาที่กฎหมายตั้งไว้เฉพาะ จึงอย่าดูแค่หัวกระดาษ ให้ดูเนื้อหาว่าใครขายได้บ้าง และถ้าเจ้าของขายเองต้องจ่ายอะไรไหม
| ประเด็น | สัญญาฝากขายแบบเปิด | สัญญาฝากขายแบบปิด |
|---|---|---|
| จำนวนนายหน้า | หลายรายช่วยขายได้ | มักให้รายเดียวในช่วงเวลาที่กำหนด |
| เจ้าของขายเอง | มักทำได้ ถ้าผู้ซื้อไม่ได้มาจากนายหน้า | ต้องอ่านข้อสัญญา บางฉบับยังให้จ่ายค่าตอบแทนหรือค่าปรับ |
| แรงจูงใจของนายหน้า | อาจลงเงินโฆษณาน้อย เพราะไม่รู้ว่าใครจะปิดได้ | มักลงแรงมากกว่า เพราะมีสิทธิ์รายเดียว |
| ข้อมูลทรัพย์ | ราคาและรูปอาจไม่ตรงกันตามแต่ละประกาศ | ควบคุมราคาและรูปได้ง่ายกว่า |
| เหมาะกับ | ทรัพย์ขายง่าย หรืออยากเปิดทุกช่องทาง | ทรัพย์ที่ต้องทำการตลาดจริงจัง และนายหน้ามีแผนชัด |
ศาลฎีกาเคยมีคดีห้องชุดที่สัญญาให้ค่านายหน้า 3% ถ้านายหน้าหาผู้ซื้อได้ภายใน 5 เดือน (ฎีกาที่ 20654/2556) เมื่อฟังได้ว่าเจ้าของขายให้ผู้ซื้อโดยไม่ได้เกิดจากการชี้ช่องของนายหน้า เจ้าของจึงไม่ต้องจ่ายตามข้อนั้น แต่สัญญาเดียวกันยังมีอีกข้อสำหรับกรณีเจ้าของขายเอง ซึ่งศาลไม่ได้นำมาตัดสินเพราะนายหน้าไม่ได้ฟ้องตามข้อดังกล่าว บทเรียนคือก่อนเซ็นต้องหาให้เจอว่ามีข้อแบบนี้ซ่อนอยู่หรือเปล่า
ถ้ายังลังเล ลองเริ่มจากแบบปิดระยะสั้น พร้อมเขียนว่านายหน้าต้องทำอะไรบ้าง และรายงานผลทุกกี่วัน ถ้าทรัพย์ขายง่ายหรือมีคนสนใจอยู่แล้ว แบบเปิดอาจเหมาะกว่า แต่ควรจดว่าผู้ซื้อคนไหนมาจากใคร เพื่อไม่ให้มีคนอ้างค่านายหน้าซ้ำกัน
ค่านายหน้าอสังหาคิดอย่างไร จ่ายตอนไหน?
โดยทั่วไปตลาดมักคิดประมาณ 3% ของราคาขาย แต่ตัวเลขนี้ไม่ใช่อัตราตามกฎหมาย อาจสูงหรือต่ำลงตามทำเล มูลค่า และความยากในการขาย
| ตัวอย่างทรัพย์ | ราคาขาย (บาท)* | ค่านายหน้า 3% (บาท) |
|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี | 3,000,000 | 90,000 |
| ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | 2,000,000 | 60,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | 2,500,000 | 75,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เงินก้อนนี้อยู่ในสัญญาได้หลายแบบ จึงควรเขียนให้ครบว่าใครเป็นคนจ่าย คิดจากราคาไหน รวมภาษีมูลค่าเพิ่มหรือยัง และถ้าขายหลังสัญญาหมดให้ผู้ซื้อที่นายหน้าเคยพามาจะคิดอย่างไร ตัวเลขละเอียดดูต่อได้ที่ ค่านายหน้าขายบ้าน
วันจ่ายก็ควรเขียนไว้ เพราะกฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องจ่ายวันโอนเสมอไป ถ้าสัญญาให้จ่ายครึ่งหนึ่งวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย แล้วสุดท้ายโอนไม่สำเร็จ เจ้าของอาจเสียเปรียบ ทางที่ปลอดภัยกว่าคือเขียนว่าจ่ายเมื่อจดทะเบียนโอนเสร็จ และระบุว่าถ้าโอนไม่สำเร็จต้องทำอย่างไร
อีกแบบที่ควรถามให้ชัดคือ “เอาเงินเจ้าของเท่านี้ ส่วนเกินเป็นของนายหน้า” ถ้าตกลงแบบนี้ คุณควรรู้ราคาขายจริงก่อนเซ็นโอน และให้เขียนเงื่อนไขส่วนเกินไว้ในสัญญา
เรื่องของคุณเอ: ฝากขายบ้าน 3 ล้าน แต่ต้องใช้เงินก่อนขายได้
คุณเอมีบ้านเดี่ยวที่นนทบุรี ไม่ติดหนี้ อยู่มา 8 ปี ตั้งราคาขาย 3,000,000 บาท* เขาเซ็นสัญญาแบบปิด 3 เดือนกับนายหน้ารายหนึ่ง ค่านายหน้า 3% จ่ายเมื่อโอนเสร็จ ตอนแรกแผนดูดี แต่ครบ 3 เดือนยังไม่มีใครปิดการขาย ขณะเดียวกันคุณเอต้องใช้เงิน 1,000,000 บาทหมุนร้านภายในเดือนนั้น
คุณเอไม่อยากรีบลดราคาบ้านจนเสียเงินก้อนใหญ่ จึงเปลี่ยนสัญญานายหน้าเป็นแบบเปิด แล้วคุยขายฝากกับคุณเก้าเพื่อเอาเงินมาก่อน คุณเก้าเสนอราคาขายฝาก 1,200,000 บาท* สัญญา 1 ปี ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ในตัวอย่างคิดที่ 15% หรือ 1.25% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 15,000 บาท วงเงินแบบนี้ไม่ตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ควรส่งข้อมูลทรัพย์ให้ประเมินก่อน และขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย
วันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 7–8 ของ พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 คุณเอยังอยู่บ้านต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าตามมาตรา 12–13 ถ้าวันใดจ่ายรายเดือนช้า สิทธิไถ่ก็ยังอยู่จนถึงวันครบกำหนด ไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที แต่ต้องเข้าใจว่าระหว่างนี้ชื่อในโฉนดเป็นของคุณเก้า ถ้าจะโอนให้ผู้ซื้อ คุณเอต้องไถ่บ้านกลับมาก่อน
เดือนที่ 6 นายหน้าพาผู้ซื้อมาตกลงที่ 2,900,000 บาท* คุณเอไถ่ก่อนกำหนด โดยจ่ายดอกเบี้ยครบทุกเดือนแล้ว ส่วนค่าเสียโอกาสตามมาตรา 10 คิดได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ
| รายการวันไถ่และวันขาย | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ราคาขายบ้าน | ตกลงกับผู้ซื้อ | 2,900,000 |
| หักยอดไถ่สูงสุด | 1,200,000 + (1,200,000 × 2% × 6 ÷ 12) | 1,212,000 |
| หักค่านายหน้า | 2,900,000 × 3% | 87,000 |
| คงเหลือก่อนหักค่าโอนและภาษี | 2,900,000 − 1,212,000 − 87,000 | 1,601,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ตัวเลขนี้ยังไม่รวมดอกเบี้ย 6 เดือนรวม 90,000 บาทที่คุณเอจ่ายไปก่อนหน้า ค่าธรรมเนียมวันขายฝาก และค่าใช้จ่ายวันโอน ถ้าเทียบเส้นทางนี้กับการลดราคาขายให้จบเร็ว คุณจะเห็นชัดขึ้นว่าทางไหนเหลือเงินมากกว่า (ขายฝากหรือขายขาด)
ก่อนเซ็นสัญญานายหน้า ควรตกลงเรื่องไหนบ้าง?
- ตัวตนของนายหน้า ชื่อจริง บริษัท ที่อยู่ และตัวอย่างงานที่ตรวจสอบได้
- ประเภทสัญญาและระยะเวลา เปิดหรือปิด เริ่มและสิ้นสุดวันไหน ต่ออัตโนมัติหรือไม่
- ราคาและอำนาจต่อรอง ราคาตั้งขาย ราคาต่ำสุด และนายหน้าตกลงแทนได้แค่ไหน
- ค่าตอบแทน เปอร์เซ็นต์หรือจำนวนบาท ใครจ่าย จ่ายวันไหน รวมภาษีหรือยัง
- ค่าใช้จ่ายอื่น ถ้าขายไม่ได้ต้องจ่ายอะไรไหม ถ้าไม่จ่ายให้เขียนไว้เลย
- เจ้าของขายเอง ต้องจ่ายหรือไม่ และเขียนรายชื่อผู้สนใจที่คุณมีอยู่ก่อนเซ็น
- การรับเงิน มัดจำเข้าบัญชีเจ้าของโดยตรง ไม่ใช้บัญชีส่วนตัวของนายหน้า
- การรายงานผล ส่งรายงานประกาศ จำนวนคนดู และข้อเสนอทุกกี่วัน
- การยกเลิก บอกเลิกได้เมื่อไร และผู้ซื้อที่เคยพามาจะคุ้มครองนายหน้านานแค่ไหน
ถ้ามีปัญหากับนายหน้า ต้องทำอย่างไร?
| ปัญหา | สิ่งที่ควรเช็ก | ทางออก |
|---|---|---|
| นายหน้าทวงค่าคอมทั้งที่ไม่ได้พาผู้ซื้อมา | ผู้ซื้อมาทางไหน และสัญญามีข้อเจ้าของขายเองหรือไม่ | เก็บแชทและหลักฐานการติดต่อ ขอให้เขาแสดงว่าได้ชี้ช่องอย่างไร |
| นายหน้า 2 รายอ้างผู้ซื้อคนเดียวกัน | ใครพาดูก่อน และการตกลงสำเร็จเพราะใคร | ตรวจรายชื่อผู้ซื้อที่จดไว้ แล้วเจรจาเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวันโอน |
| นายหน้ารับมัดจำแล้วไม่ส่งต่อ | มีหนังสือให้รับเงินแทนหรือไม่ เพราะ ม.849 สันนิษฐานว่าไม่มีอำนาจ | รวบรวมสลิปและแชท แจ้งให้คืนเป็นหนังสือ แล้วปรึกษาทนายหรือแจ้งความ |
| ผู้ซื้อเซ็นแล้วไม่มาโอน | สัญญานายหน้าระบุจ่ายเมื่อไร มัดจำจะริบได้ตามสัญญาหรือไม่ | ส่งหนังสือแจ้งตามสัญญาจะซื้อจะขาย ตกลงเรื่องค่าตอบแทนกับนายหน้าตามที่เขียนไว้ |
อยากขายบ้านหรือที่ดิน หรืออยากได้เงินก่อน? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ถ้าตอนนี้คุณยังไม่รีบ การฝากขายและรอราคาที่ใช่อาจเหมาะกว่า แต่ถ้าต้องใช้เงินก่อนบ้านจะขายได้ แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด เพื่อช่วยดูว่าทางจำนองหรือขายฝากพอเป็นทางเลือกไหม
- Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน และทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- ก่อนเซ็น คุณจะเห็นวงเงินที่นายทุนเสนอ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
ขายฝากคืออะไร · ใช้นายหน้าขายฝากต่างจากคุยนายทุนเองอย่างไร
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
