ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ ถ้าห้องนั้นยังอยู่ในโควตาต่างชาติ 49% และเงินซื้อเข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย แต่โดยทั่วไปซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรือที่ดินเปล่าในชื่อตัวเองไม่ได้ เพราะกฎหมายที่ดินจำกัดสิทธิคนต่างด้าวไว้ ทางที่ใช้กันจึงเป็นการเช่าระยะยาวแบบจดทะเบียน หรือเป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านบนที่ดินของคนอื่น
บทความนี้เขียนให้ทั้งคนไทยที่มีผู้ซื้อต่างชาติมาติดต่อ และชาวต่างชาติที่กำลังหาบ้านในไทย เราจะเล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝากหรือผู้รับจำนอง ว่าถ้ามีต่างชาติมาขอซื้อทรัพย์ ควรคุยเรื่องอะไรก่อนรับเงิน
ต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม สรุปทรัพย์แต่ละแบบ
คำว่า "ซื้อบ้าน" ต้องแยกให้ออกก่อนว่าหมายถึงตัวอาคาร ที่ดินใต้บ้าน หรือห้องชุด เพราะแต่ละอย่างใช้กฎหมายคนละฉบับ
| ทรัพย์ | ต่างชาติมีชื่อเป็นเจ้าของได้ไหม | เงื่อนไขสำคัญ | กฎหมายหลัก |
|---|---|---|---|
| คอนโด | ได้ | อยู่ในโควตาต่างชาติ และเข้าเงื่อนไขเรื่องสถานะหรือที่มาของเงิน | พ.ร.บ.อาคารชุด ม.19, 19 ทวิ |
| บ้านพร้อมที่ดิน | โดยทั่วไปไม่ได้ในส่วนที่ดิน | เป็นเจ้าของตัวบ้านได้ แต่ที่ดินต้องใช้สิทธิอื่น เช่น เช่าหรือสิทธิเหนือพื้นดิน | ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.86, ป.พ.พ. ม.540, 1410 |
| ทาวน์เฮาส์ | โดยทั่วไปไม่ได้ในส่วนที่ดิน | ใช้หลักเดียวกับบ้านพร้อมที่ดิน เพราะทาวน์เฮาส์มีโฉนดที่ดินของตัวเอง | ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.86 |
| ที่ดินเปล่า | โดยทั่วไปไม่ได้ | มีข้อยกเว้นเฉพาะ เช่น ลงทุนตามเกณฑ์และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี หรือได้รับมรดก | ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.93, 96 ทวิ |
สัญชาติไม่ได้ทำให้สิทธิเรื่องนี้ต่างกัน และการมีวีซ่าระยะยาวก็ไม่ได้ทำให้ซื้อที่ดินได้เองโดยอัตโนมัติ
ต่างชาติซื้อคอนโดในไทยได้ไหม ต้องผ่านเงื่อนไขอะไร
ได้ และเป็นทางที่ตรงที่สุด เพราะ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 เปิดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ ชื่อผู้ซื้อต่างชาติจะอยู่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเหมือนเจ้าของคนไทย แต่ต้องผ่าน 2 เรื่องพร้อมกัน
เรื่องแรก ผู้ซื้อต้องอยู่ในกลุ่มที่มาตรา 19 กำหนด กรณีที่พบบ่อยคือ นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในไทย หรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ หรือถอนจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ ส่วนคนที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในไทย หรือเข้ามาตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน ก็เข้าเกณฑ์ได้โดยใช้หลักฐานของแต่ละกรณี
เรื่องที่สอง อาคารนั้นต้องยังมีโควตา มาตรา 19 ทวิ ให้คนต่างด้าวถือรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ตัวเลขนี้คิดจากเนื้อที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง ห้องใหญ่จึงใช้โควตามากกว่าห้องเล็ก
ถ้าเงินโอนมาจากต่างประเทศ ผู้ซื้อควรบอกธนาคารให้ชัดว่าโอนมาเพื่อซื้อห้องชุด และขอเอกสาร FET Form ไว้ใช้ที่สำนักงานที่ดิน
ข้อเสนอขยายโควตาคอนโดเป็น 75% และขยายเวลาเช่าเป็น 99 ปีถูกพูดถึงมาตั้งแต่ปี 2567 แต่ ณ เดือนพฤศจิกายน 2569 ตัวบทที่ใช้อยู่ยังเป็น 49% ใครได้ยินว่ากฎหมายเปลี่ยนแล้ว ให้ถามสำนักงานที่ดินหรือนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงิน
ต่างชาติซื้อบ้านหรือที่ดินในไทยได้ไหม กฎหมายที่ดินว่าอย่างไร
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ให้คนต่างด้าวได้ที่ดินเฉพาะเมื่อมีสนธิสัญญารองรับ และต้องได้รับอนุญาตตามที่กฎหมายกำหนด ในทางปฏิบัติ คนต่างชาติทั่วไปจึงซื้อที่ดินมาใส่ชื่อตัวเองไม่ได้ ข้อยกเว้นที่คนถามถึงบ่อยมี 2 ทาง
- ได้มรดกในฐานะทายาทโดยธรรม (มาตรา 93) ยังต้องขออนุญาตและอยู่ในเกณฑ์เนื้อที่ที่กฎหมายกำหนด ถ้าได้มาโดยไม่มีสิทธิถือไว้ ต้องจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วันแต่ไม่เกิน 1 ปี (มาตรา 94)
- นำเงินมาลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ ต้องลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทในกิจการหรือหลักทรัพย์ที่กฎกระทรวงกำหนด ได้ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ที่ดินต้องอยู่ในเขตที่กำหนด เช่น กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัยตามผังเมือง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ช่องทางนี้ใช้จริงน้อยมาก
ส่วนตัวบ้านเป็นคนละเรื่องกับที่ดิน กฎหมายไม่ได้ห้ามคนต่างด้าวเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยว่าการบังคับจำหน่ายใช้กับที่ดิน ไม่รวมบ้านบนที่ดิน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 301/2538) แต่การมีบ้านโดยไม่มีสิทธิในที่ดินก็อยู่จริงไม่ได้ จึงต้องจัดเรื่องสิทธิในที่ดินให้เรียบร้อยด้วย
ถ้าซื้อที่ดินไม่ได้ ต่างชาติใช้สิทธิอะไรแทนได้บ้าง
| สิทธิ | ได้อะไร | ต้องระวังอะไร |
|---|---|---|
| เช่าที่ดินหรือเช่าบ้าน (ป.พ.พ. ม.538, 540) | ใช้อยู่อาศัยได้ตามสัญญา เช่าได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี | เช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ไม่อย่างนั้นฟ้องบังคับได้แค่ 3 ปี |
| สิทธิเหนือพื้นดิน (ป.พ.พ. ม.1410) | เป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินของคนอื่น | ต้องจดทะเบียน และเป็นการใช้สิทธินี้จริง ไม่ใช่ทำบังหน้าการเป็นเจ้าของที่ดิน |
| สิทธิเก็บกิน (ป.พ.พ. ม.1417) | ครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินโดยไม่ได้เป็นเจ้าของ | เป็นสิทธิเฉพาะตัว ต้องดูเงื่อนไขและระยะเวลาให้ชัด |
เจอคำโฆษณาว่า "เช่า 30+30+30 เท่ากับ 90 ปี" ให้อ่านช้า ๆ ศาลฎีกาในคำพิพากษาที่ 4655/2566 มองว่าคำมั่นจะต่อสัญญาล่วงหน้าไม่ได้ผูกเจ้าของที่ดินรายใหม่เหมือนสิทธิเช่าที่จดทะเบียนแล้ว คนเช่าจึงควรนับความมั่นคงจากสัญญาที่จดทะเบียนจริง และไม่ควรจ่ายค่าเช่าก้อนใหญ่ของช่วงหลังไว้ล่วงหน้า
ต่างชาติแต่งงานกับคนไทย ซื้อบ้านหรือที่ดินได้ไหม
คู่สมรสฝ่ายไทยซื้อที่ดินในชื่อตัวเองได้ แต่เจ้าพนักงานที่ดินจะให้รับรองว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ไม่ใช่สินสมรสหรือเงินของคู่สมรสต่างชาติ ฝ่ายต่างชาติจึงไม่มีชื่อในโฉนดและไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ถ้อยคำนั้นต้องตรงกับความจริง ศาลฎีกาเคยฟังจากพยานหลักฐานว่าเงินเป็นของสามีต่างชาติและภริยาไทยถือไว้แทน แม้มีคำรับรองต่อเจ้าพนักงานแล้ว ส่วนที่ดินจึงยังต้องบังคับจำหน่าย (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8322/2568) คู่ที่อยากให้ฝ่ายต่างชาติอยู่อาศัยได้แน่นอน ควรปรึกษาทนายเรื่องการจดสิทธิที่เหมาะสมตั้งแต่แรก
ให้คนไทยถือแทนหรือตั้งบริษัทซื้อที่ดิน เสี่ยงอะไร
การให้คนไทยหรือบริษัทไทยมีชื่อในโฉนด แต่คนออกเงินและตัดสินใจจริงเป็นคนต่างด้าว เรียกว่านอมินี ปี 2569 กรมที่ดินและหน่วยงานรัฐเพิ่มการตรวจเรื่องนี้ ทั้งที่มาของเงินและผู้ถือหุ้นของบริษัท คนที่ "แค่ให้ยืมชื่อ" จึงมีความเสี่ยงโดยตรง
| ใครเกี่ยวข้อง | กฎหมาย | ผลที่อาจเกิด |
|---|---|---|
| คนต่างด้าวที่ได้ที่ดินโดยฝ่าฝืนกฎหมาย | ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.111 | ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ |
| นิติบุคคลที่ได้ที่ดินโดยฝ่าฝืนกฎหมาย | ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.112 | ปรับไม่เกิน 50,000 บาท |
| คนที่ถือชื่อแทนคนต่างด้าว | ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.113 | ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือทั้งจำทั้งปรับ |
| ตัวที่ดิน | ประมวลกฎหมายที่ดิน ม.94, 96 | ถูกบังคับให้จำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด |
| แจ้งข้อความเท็จต่อเจ้าพนักงาน | ประมวลกฎหมายอาญา ม.267 | จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 6,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ |
สัญญาลับที่ทำไว้ระหว่างกันก็ไม่ได้ช่วย ข้อตกลงถือที่ดินแทนเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ศาลฎีกาเคยยกฟ้องชายต่างชาติที่เรียกเงินคืนจากข้อตกลงลักษณะนี้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5449/2560) บริษัทก็ไม่ใช่ทางลัด ถ้าต่างชาติถือหุ้นเกิน 49% หรือผู้ถือหุ้นต่างชาติเกินครึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้น กฎหมายที่ดินถือว่าบริษัทมีสิทธิเสมือนคนต่างด้าว (มาตรา 97) และถ้าผู้ถือหุ้นไทยเป็นแค่ชื่อ ก็กลับมาเข้ากรณีถือแทน
โฉนดชื่อคนไทย แต่เงินเป็นของต่างชาติ นำไปขายฝากได้ไหม
ฝั่งนายทุนต้องระวังเรื่องนี้เช่นกัน ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3857/2565 หญิงไทยที่ถือชื่อแทนชายต่างชาตินำที่ดินไปขายฝากเอง ศาลเพิกถอนการขายฝากเพราะผู้รับซื้อฝากไม่สุจริต คุณเก้าจึงควรถามที่มาของทรัพย์ ตรวจว่ามีข้อพิพาทหรือไม่ และไม่รับทรัพย์ที่มีสัญญาณว่าเจ้าของในโฉนดถือแทนคนอื่น
เรื่องของคุณเอ: มีต่างชาติขอซื้อบ้าน แต่ต้องใช้เงินเร็ว
คุณเอมีบ้านเดี่ยวที่นนทบุรีราคาตลาดราว 3 ล้านบาท กำลังต้องใช้เงินหมุนธุรกิจ คุณทอม ชาวต่างชาติที่เช่าบ้านแถวนั้น ขอซื้อด้วยเงินสด และเสนอให้ใส่ชื่อแฟนคนไทยไว้ในโฉนดก่อน ส่วนคุณทอมจะจ่ายเงินทั้งหมด
แฟนของคุณทอมจะกลายเป็นคนถือชื่อแทน คุณเอจึงไม่รับทางนี้ และเทียบทางเลือกที่ทำได้แทน
| ทางเลือกของคุณเอ | เหมาะเมื่อ | สิ่งที่ต้องยอมรับ |
|---|---|---|
| ขายให้คนไทยที่ซื้อด้วยเงินของตัวเอง | ไม่อยากเก็บบ้านไว้ | อาจใช้เวลาหาผู้ซื้อ (อ่านภาพรวมงานขายบ้าน) |
| ให้คุณทอมเช่าแบบจดทะเบียน | อยากเก็บที่ดินไว้และมีรายได้ต่อเนื่อง | ได้เงินเป็นค่าเช่า ไม่ใช่ราคาขายทั้งก้อน |
| จำนองกับคุณเก้า | อยากเก็บชื่อในโฉนด และรับวงเงินตามผลประเมินได้ | มีภาระดอกเบี้ย และต้องมีแผนคืนเงิน |
| ขายฝากกับคุณเก้า | มีแผนไถ่คืนชัดเจน | ชื่อในโฉนดเปลี่ยนเป็นนายทุนจนกว่าจะไถ่คืน |
คุณเอต้องการเงินก้อนและมีรายรับรออยู่ จึงขอให้ประเมินทั้งจำนองและขายฝาก วงเงินไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ตัวอย่างด้านล่างคิดดอกเบี้ย 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ซึ่งเป็นอัตราไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
| ทรัพย์ | ราคาตลาด (บาท) | วงเงินที่นายทุนเสนอ (บาท) | ดอกเบี้ยต่อเดือน (บาท) | ยอดรวมเมื่อครบ 1 ปี (บาท) |
|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี | 3,000,000 | 1,200,000 | 15,000 | 1,380,000 |
| ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | 2,000,000 | 700,000 | 8,750 | 805,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | 2,500,000 | 1,000,000 | 12,500 | 1,150,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ก่อนเซ็น คุณเอควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องจ่ายคืน ถ้าเลือกขายฝากต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตาม พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8 กำหนดไถ่ได้ 1–10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ตามมาตรา 10 และถ้าเป็นบ้านที่เข้าเงื่อนไขก็อยู่ต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าตามมาตรา 12–13
ทรัพย์ที่จะนำไปขอวงเงินต้องมีเอกสารสิทธิที่ทำธุรกรรมได้ ที่ดินเกษตรกรรมนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้
ขายคอนโดให้ต่างชาติ วันโอนต้องเตรียมอะไร
ถ้าคุณเอมีคอนโดและผู้ซื้อต่างชาติเข้าเงื่อนไข ให้เตรียมตามนี้ก่อนนัดสำนักงานที่ดิน
- ขอหนังสือจากนิติบุคคลอาคารชุดเรื่องสัดส่วนโควตาต่างชาติ และหนังสือปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง
- ให้ผู้ซื้อเตรียมหนังสือเดินทาง และหลักฐานสถานะหรือหลักฐานเงินตราต่างประเทศ เช่น FET Form
- ตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครจ่ายค่าธรรมเนียมและภาษีรายการใด
- ไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน และรับชำระเงินด้วยวิธีที่มีหลักฐานตรวจสอบได้
ตัวอย่างคอนโดราคาขาย 2,500,000 บาท ราคาประเมินราชการ 2,000,000 บาท
| รายการ | อัตรา | ตัวอย่าง (บาท) |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% ของราคาประเมินราชการ | 40,000 |
| อากรแสตมป์ กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่า | 12,500 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี | 3.3% ของราคาที่สูงกว่า (เสียแทนอากร) | 82,500 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คิดตามราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง | เจ้าหน้าที่คำนวณวันจดทะเบียน |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เจอปัญหาตอนขายให้ต่างชาติ ต้องทำอย่างไร
| ปัญหา | ทางออก |
|---|---|
| โควตาต่างชาติของอาคารเต็ม | หยุดรับเงินก้อนจนกว่าจะมีหนังสือยืนยันโควตา ทางอื่นคือเปลี่ยนเป็นการเช่าแบบจดทะเบียน หรือขายให้ผู้ซื้อคนไทย |
| ผู้ซื้อโอนเงินมาแล้วแต่ไม่มี FET Form | ให้ผู้ซื้อติดต่อธนาคารที่รับโอนทันที และถามสำนักงานที่ดินว่าหลักฐานที่มีใช้ได้หรือไม่ ก่อนนัดวันโอน |
| มีคนเสนอให้ใส่ชื่อแทน | ไม่รับข้อเสนอ และไม่เซ็นสัญญาลับหรือหนังสือมอบอำนาจเปล่า |
| เคยถือชื่อแทนไปแล้ว | หยุดทำธุรกรรมกับทรัพย์นั้น เก็บหลักฐานเส้นทางเงิน และปรึกษาทนายก่อนขาย จำนอง หรือขายฝาก |
| รอขายไม่ทันแต่ต้องใช้เงิน | ส่งข้อมูลทรัพย์ไปประเมินจำนองหรือขายฝาก แล้วเทียบเงินที่ได้รับจริงกับแผนคืนเงินก่อนตัดสินใจ |
มีบ้านหรือที่ดินแล้วอยากรู้ว่าทางไหนเหมาะ? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ถ้าคุณเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ต้องใช้เงิน แต่ยังหาผู้ซื้อที่ทำธุรกรรมได้ถูกต้องไม่ได้ แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
