อสังหาริมทรัพย์คืออะไร? บ้าน คอนโด และที่ดินมีสิทธิต่างกันอย่างไร

อสังหาริมทรัพย์คือที่ดิน และสิ่งที่ติดอยู่กับที่ดินอย่างถาวร เช่น บ้านและอาคาร รวมถึงสิทธิที่เกี่ยวกับที่ดินด้วย เจ้าของบ้านมักได้กรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและตัวบ้าน เจ้าของคอนโดได้ห้องของตัวเองกับส่วนแบ่งในทรัพย์ส่วนกลาง ส่วนเจ้าของที่ดินเปล่าใช้ที่ดินได้ตามสิทธิและตามผังเมือง

ความต่างนี้มีผลตอนซื้อขาย ตอนเสียภาษี และตอนนำทรัพย์ไปขอเงินทุน บทความนี้จะเล่าผ่าน คุณเอ ที่มีบ้าน ที่ดินเปล่า และคอนโดอย่างละหนึ่ง กับ คุณเก้า นายทุนที่คุณเอไปคุยด้วยเมื่อต้องใช้เงิน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 แบ่งอสังหาริมทรัพย์เป็น 3 กลุ่ม

• ที่ดิน ทั้งแปลงที่มีสิ่งปลูกสร้างและแปลงว่าง
• ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินอย่างถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น บ้าน อาคาร และไม้ยืนต้น
• ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน คือสิทธิที่จดทะเบียนและใช้ยันคนทั่วไปได้ เช่น กรรมสิทธิ์ ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน และสิทธิเหนือพื้นดิน

คำว่า "ถาวร" ดูจากสภาพการติดอยู่กับที่ดินจริง บ้านที่ลงเสาเข็มเป็นอสังหาริมทรัพย์ แต่ตู้คอนเทนเนอร์ที่วางไว้เฉย ๆ และยกย้ายได้ มักไม่ใช่

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิใช้สอย จำหน่าย รับผลประโยชน์ และติดตามเอาทรัพย์คืนจากคนที่ไม่มีสิทธิ (มาตรา 1336) สำหรับที่ดิน กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย (มาตรา 1335) แต่ยังต้องอยู่ภายใต้ผังเมืองและกฎหมายอื่น

สังหาริมทรัพย์คือทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ (มาตรา 140) เช่น รถยนต์ ทองคำ และเฟอร์นิเจอร์ที่ยกออกได้

ของในบ้านก็แยกกันตามนี้ ตัวบ้าน ประตู และหน้าต่างที่ติดตรึงเป็นส่วนควบของบ้าน (มาตรา 144) ส่วนโซฟาและตู้เย็นเป็นสังหาริมทรัพย์ ตอนซื้อขายบ้านจึงควรเขียนในสัญญาให้ชัดว่าเฟอร์นิเจอร์ แอร์ และครัวรวมอยู่ด้วยหรือไม่

เอกสารแต่ละใบให้สิทธิไม่เท่ากัน โฉนดแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารกรรมสิทธิ์แบบโฉนด จึงขายฝากไม่ได้ และแม้ที่ดินเกษตรกรรมที่มีโฉนดจะทำนิติกรรมได้ตามกฎหมาย นายทุนส่วนใหญ่ก็ไม่รับ

อีกเรื่องที่คนเข้าใจผิดบ่อยคือ ทะเบียนบ้านไม่ใช่เอกสารแสดงความเป็นเจ้าของ มันบอกแค่ว่าใครมีชื่ออยู่ในบ้านหลังนั้น คนที่มีชื่อเป็นเจ้าบ้านจึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของบ้าน ต้องดูชื่อในโฉนดและหลักฐานการปลูกสร้างประกอบกัน

ตามปกติบ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน คนที่เป็นเจ้าของที่ดินจึงเป็นเจ้าของบ้านด้วย (มาตรา 144) ข้อยกเว้นสำคัญคือบ้านที่คนอื่นปลูกโดยมีสิทธิในที่ดิน เช่น ปลูกบนที่เช่า บ้านจะไม่เป็นส่วนควบ (มาตรา 146) คนที่มีแค่บ้านแต่ไม่มีที่ดินจึงเอาโฉนดแปลงนั้นไปทำธุรกรรมไม่ได้

เราเป็นเจ้าของห้องตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และเป็นเจ้าของร่วมในที่ดิน โครงสร้าง ลิฟต์ และสระว่ายน้ำ ตามสัดส่วนเนื้อที่ห้อง ส่วนกลางแยกขายต่างหากจากห้องไม่ได้ และถ้าค้างค่าส่วนกลางจะมีเงินเพิ่มไม่เกิน 12% ต่อปี ค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปอาจเพิ่มได้ถึงไม่เกิน 20% ต่อปี และอาจถูกระงับการใช้ส่วนกลาง (ม.18/1)

ที่ดินเปล่าไม่มีค่าส่วนกลาง แต่มีเรื่องที่ต้องคอยดูคือการบุกรุกและภาษี ถ้าปล่อยให้คนอื่นครอบครองที่ดินมีโฉนดโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของครบ 10 ปี เจ้าของเดิมอาจเสียกรรมสิทธิ์ได้ (มาตรา 1382) ที่ดินเปล่าที่ทำกิจกรรมตามสภาพจริงอาจเสียภาษีต่ำกว่าที่ดินทิ้งร้าง ขึ้นกับการประเมินของท้องถิ่น

คุณเอเปิดร้านกาแฟและต้องการเงินทุน 1,000,000 บาท เขามีบ้านเดี่ยวที่อยู่กับครอบครัว ที่ดินเปล่าที่พ่อแม่ยกให้ และคอนโดที่ซื้อไว้ใกล้รถไฟฟ้า จึงส่งข้อมูลทั้งหมดให้คุณเก้าดู คุณเก้าประเมินจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

ดอกเบี้ยจำนองและขายฝากต้อง ไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด หรือ 1.25% ต่อเดือน เช่น คอนโด 1,000,000 × 1.25% = 12,500 บาทต่อเดือน ส่วนวงเงินจริงไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ควรส่งข้อมูลทรัพย์มาประเมินก่อน

คุณเอเห็นสามทางชัดขึ้น ที่ดินได้เงินไม่พอ บ้านได้วงเงินเกินความต้องการ และเป็นที่อยู่ของครอบครัว เขาจึงเลือกคอนโด แต่พอเช็กกับนิติบุคคลพบว่ายังค้างค่าส่วนกลาง 18,000 บาท การขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าหน้าที่จึงต้องเห็นหนังสือรับรองการปลอดหนี้ก่อน (พ.ร.บ.อาคารชุด ม.29) คุณเอจ่ายยอดค้างแล้วขอหนังสือ ซึ่งผู้จัดการนิติบุคคลต้องออกให้ภายใน 15 วันนับจากวันที่ได้รับคำขอและชำระครบ

ก่อนเซ็น คุณเอขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องไถ่คืน จากนั้นจดทะเบียนขายฝากกับคุณเก้าที่สำนักงานที่ดิน (พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ม.7–8) ระยะเวลาไถ่ทำได้ตั้งแต่ 1–10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ (ม.10) ถ้าจ่ายรายเดือนช้า ทรัพย์ไม่ได้หลุดทันที เพราะสิทธิไถ่ยังอยู่จนถึงวันครบกำหนด

ค่าธรรมเนียมราชการก็ต่างกันตามวิธี ขายฝากคิด 2% ของราคาประเมินราชการ อากร 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามเงื่อนไข ส่วนจำนองคิดค่าจดทะเบียน 1%

คนที่ซื้ออยู่เองควรเริ่มจากชื่อในเอกสารสิทธิ ภาระผูกพัน และค่าใช้จ่ายรายปี คนที่ซื้อลงทุนต้องคิดเรื่องค่าเช่า ค่าซ่อม ภาษี และเวลาที่ใช้ขายต่อด้วย ถ้ามีงบไม่มาก อ่านต่อได้ที่ มีเงินลงทุนอสังหาฯ ไม่มาก เริ่มจากทางไหนได้บ้าง

ก่อนจ่ายเงินมัดจำ ควรขอคัดสำเนาเอกสารสิทธิจากสำนักงานที่ดินเพื่อเทียบกับฉบับที่ผู้ขายถือมา และดูสารบัญจดทะเบียนด้านหลังว่ามีจำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม หรือการอายัดค้างอยู่หรือไม่ ถ้าเป็นคอนโดให้ถามยอดค่าส่วนกลางคงค้างกับนิติบุคคลด้วย ส่วนบ้านและที่ดินควรไปดูแนวเขตและทางเข้าออกจริง

ส่วนคนที่จะใช้ทรัพย์เป็นหลักประกัน ควรถามให้ชัด 3 เรื่อง คือ ชื่อในเอกสารเปลี่ยนหรือไม่ เงินที่ได้รับจริงเท่าไร และต้องคืนเท่าไรเมื่อไร จำนองชื่อในโฉนดยังเป็นของเจ้าของเดิม แต่ขายฝากกรรมสิทธิ์โอนไปที่ผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน

แค่ส่งรูปเอกสารสิทธิ ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งจำนองและขายฝาก พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด