ขายฝากบ้านที่มีผู้เช่า ต้องบอกผู้เช่าไหม?

กฎหมายไม่ได้บังคับให้ขอความยินยอม แต่ควรแจ้งให้รู้ว่าเจ้าของในเอกสารเปลี่ยน และยังต้องจ่ายค่าเช่าให้ใคร

ขายฝากคอนโดปล่อยเช่าได้ไหม?

ได้ ถ้ามีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนจะเข้ากฎหมาย 2562 หรือไม่ ให้สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินในวันทำสัญญา

ขายฝากแล้วปล่อยเช่าต่อได้ไหม?

ได้ ถ้าทรัพย์เข้ากฎหมาย 2562 แต่ควรทำหนังสือตกลงกับนายทุนก่อนว่าค่าเช่าเป็นของใคร

ไม่ได้ไถ่ ผู้เช่าต้องย้ายออกทันทีไหม?

ผู้เช่าที่เข้ามาระหว่างขายฝาก สิทธิสิ้นสุดเมื่อพ้นกำหนดไถ่ ส่วนผู้เช่าที่อยู่มาก่อน นายทุนรับสัญญาเช่าต่อจนหมดอายุ

เงินประกันผู้เช่าต้องโอนให้นายทุนไหม?

กฎหมายไม่ได้บังคับให้โอนระหว่างสัญญา แต่ถ้าทรัพย์หลุด เจ้าของเดิมอาจยังต้องคืนเงินประกันให้ผู้เช่า จึงควรตกลงให้ชัด

ค่าเช่าช่วยลดเงินต้นไหม?

ถ้าคุณเอเก็บค่าเช่าเองแล้วจ่ายเฉพาะดอก เงินต้นไม่ลด แต่ถ้านายทุนเป็นคนได้ค่าเช่าตามมาตรา 13 วรรคสอง ค่าเช่านั้นนับเป็นสินไถ่ที่จ่ายแล้ว

บ้านหรือคอนโดมีผู้เช่าอยู่ ขายฝากได้ไหม? ค่าเช่าเป็นของใคร และผู้เช่าต้องย้ายออกหรือเปล่า

Q: ค่าเช่าระหว่างขายฝากเป็นของใคร?

ถ้าผู้เช่าเพื่ออยู่อาศัยมีอยู่แล้วในวันขายฝาก เป็นของผู้ขายฝาก ถ้าปล่อยเช่าระหว่างสัญญาโดยไม่ได้ตกลงเป็นหนังสือ เป็นของผู้ซื้อฝาก และนับเป็นสินไถ่ที่จ่ายแล้ว

บ้านหรือคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่ขายฝากได้ ถ้ามีผู้เช่าเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ก่อนวันขายฝาก ผู้เช่าอยู่ต่อได้ และค่าเช่ายังเป็นของเจ้าของเดิม ตาม พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 มาตรา 13 แต่ถ้าเพิ่งปล่อยเช่าระหว่างสัญญาโดยไม่ได้ตกลงกันเป็นหนังสือ ค่าเช่าจะเป็นของนายทุน และต้องนับเป็นเงินที่จ่ายสินไถ่ไปแล้ว

วันที่เริ่มเช่าจึงสำคัญมาก บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก ไล่ตั้งแต่สิทธิของผู้เช่า ค่าเช่า เงินประกัน ไปจนถึงกรณีไถ่คืนไม่ทัน ถ้าอยากเข้าใจสิทธิทั้งหมดของผู้ขายฝากก่อน อ่านได้ที่ กฎหมายขายฝาก

ขายฝากบ้านมีผู้เช่าได้ไหม ต้องให้ผู้เช่าย้ายออกก่อนหรือเปล่า?

ทรัพย์มีผู้เช่า ก่อนขายฝาก – อ่านสัญญาเช่า, ตรวจประเภททรัพย์, แจ้งและคุยเงื่อนไขกับผู้เกี่ยวข้อง

ขายฝากได้ และไม่ต้องให้ผู้เช่าย้ายออกก่อน สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จบลงเพียงเพราะเจ้าของเปลี่ยนชื่อ (ป.พ.พ. มาตรา 569) กฎหมายขายฝาก 2562 ก็เขียนซ้ำไว้ชัดว่า ถ้าวันขายฝากมีคนใช้ทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยอยู่แล้ว การขายฝากไม่กระทบสิทธิของคนนั้น (มาตรา 13 วรรคหนึ่ง)

กฎหมายไม่ได้กำหนดให้ต้องขอความยินยอมจากผู้เช่าก่อนขายฝาก แต่คุณเอควรอ่านสัญญาเช่าของตัวเองก่อนว่าเขียนเงื่อนไขเรื่องการเปลี่ยนเจ้าของหรือสิทธิซื้อก่อนไว้หรือไม่ แล้วแจ้งผู้เช่าให้รู้ว่าเจ้าของในเอกสารจะเปลี่ยน และยังต้องจ่ายค่าเช่าให้ใคร จะได้ไม่เกิดปัญหาภายหลัง

บ้านที่ปล่อยเช่า เข้ากฎหมายขายฝาก 2562 ไหม?

เจ้าของไม่จำเป็นต้องอยู่เอง กฎหมายนิยาม "ที่อยู่อาศัย" จากการใช้ทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัย แม้จะใช้ทำงานด้วยก็ตาม (มาตรา 4) และดูจากข้อเท็จจริงขณะขายฝาก ไม่ได้ดูแค่คำที่เขียนในสัญญา (มาตรา 6) แต่ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา

ลักษณะการเช่า	เข้ากฎหมาย 2562 ไหม	หมายเหตุ
ครอบครัวเช่าบ้านอยู่อาศัย	เข้า	ใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริง
คอนโดปล่อยเช่าให้คนอยู่	ถามเจ้าพนักงานที่ดินเป็นรายกรณี	มาตรา 4 พูดถึงอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่ได้เขียนคำว่าห้องชุดตรง ๆ
ผู้เช่าอยู่อาศัยและเปิดร้านเล็ก ๆ ด้วย	เข้า	นิยามรวมการใช้ประกอบกิจการงานด้วย
อาคารให้เช่าเป็นร้านหรือสำนักงานอย่างเดียว ไม่มีคนอยู่	อาจไม่เข้า	ดูการใช้จริงในวันขายฝาก
ที่ดินเปล่าให้เช่าเป็นลานจอดรถ	ไม่เข้า	ไม่ได้ใช้อยู่อาศัยหรือเกษตรกรรม ใช้ ป.พ.พ.
ทรัพย์อยู่ในชื่อบริษัท	ไม่เข้า	ผู้ขายฝากไม่ใช่บุคคลธรรมดา ใช้ ป.พ.พ.

ส่วนที่ดินเกษตรกรรมที่ให้เช่าทำนาทำสวน นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ และที่ดิน ส.ป.ก. กับ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้

ค่าเช่าระหว่างขายฝากเป็นของใคร?

ค่าเช่าเป็นของใคร ต้องดูอะไร – วันเริ่มเช่า, ประเภททรัพย์และกฎหมายที่ใช้, ข้อสัญญาและหลักฐานรับเงิน

คำตอบขึ้นกับว่าผู้เช่าเข้ามาเมื่อไร และได้ตกลงกันเป็นหนังสือหรือไม่

กรณี	ค่าเช่าเป็นของ	ผู้เช่าอยู่ได้ถึงเมื่อไร ถ้าไม่มีการไถ่	กฎหมาย
มีผู้เช่าเพื่ออยู่อาศัยอยู่แล้วในวันขายฝาก	คุณเอ (ผู้ขายฝาก)	การขายฝากไม่กระทบสิทธิผู้เช่า นายทุนรับสัญญาเช่าไปจนหมดอายุ	พ.ร.บ. 2562 ม.13 ว.1 / ป.พ.พ. ม.569
ปล่อยเช่าระหว่างสัญญา และตกลงกันเป็นหนังสือ	ตามที่เขียนในหนังสือ จะเป็นคุณเอหรือคุณเก้าก็ได้	สิทธิสิ้นสุดเมื่อพ้นกำหนดไถ่	ม.13 ว.2
ปล่อยเช่าระหว่างสัญญา โดยไม่ได้ตกลงกันเป็นหนังสือ	คุณเก้า (ผู้ซื้อฝาก) และนับเป็นสินไถ่ที่จ่ายแล้ว	สิทธิสิ้นสุดเมื่อพ้นกำหนดไถ่	ม.13 ว.2 / ม.8 ว.4
ทรัพย์ไม่เข้ากฎหมาย 2562	เจ้าของในทะเบียน คือคุณเก้า เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น	นายทุนรับสัญญาเช่าไปจนหมดอายุ	ป.พ.พ. ม.569

ถ้าทรัพย์ไม่เข้ากฎหมาย 2562 เช่น ลานจอดรถ ให้เขียนไว้ในข้อตกลงเลยว่าใครเก็บค่าเช่า ถ้าให้คุณเก้าเก็บ ก็ต้องระบุว่าค่าเช่าหักจากดอกเบี้ยหรือสินไถ่เท่าไร

ขายฝากคอนโดปล่อยเช่า หรือบ้านให้เช่า ค่าเช่าพอจ่ายดอกไหม?

ค่าเช่าพอจ่ายรายเดือนหรือไม่ – ค่าเช่าที่ได้รับจริง, หักช่วงห้องว่างและค่าดูแล, เทียบยอดจ่ายตามสัญญา

คนที่มีผู้เช่ามักคิดว่าเอาค่าเช่ามาจ่ายดอกได้ ซึ่งทำได้จริงถ้าค่าเช่าสูงพอ ตารางนี้คิดดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด โดยใช้ 15% หรือ 1.25% ต่อเดือน

ทรัพย์ของคุณเอ	ราคาตลาด (บาท)	ราคาขายฝาก (บาท)	ดอกเบี้ยต่อเดือน (บาท)	ค่าเช่าต่อเดือน (บาท)	เหลือหลังจ่ายดอก (บาท)
บ้านเดี่ยวให้เช่า นนทบุรี	3,000,000	1,200,000	15,000	18,000	3,000
คอนโด 30 ตร.ม. ปล่อยเช่า	2,500,000	1,000,000	12,500	14,000	1,500
ที่ดินเปล่า ให้เช่าเป็นลานจอดรถ (ต้องตกลงให้คุณเอเก็บค่าเช่า)	2,000,000	700,000	8,750	10,000	1,250