ถ้าผู้ขายฝากไม่ส่งดอกรายเดือน นายทุนทวงถามได้ แต่ทรัพย์ยังไม่หลุดจนถึงวันครบกำหนดไถ่ และนายทุนต้องทำหน้าที่ตามกฎหมายให้ครบ โดยเฉพาะต้องส่งหนังสือแจ้งวันครบกำหนดและยอดสินไถ่ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ล่วงหน้าไม่เกิน 6 เดือนและไม่น้อยกว่า 3 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน (พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 มาตรา 17) เมื่อพ้นกำหนดไถ่โดยไม่มีการไถ่หรือวางทรัพย์ ทรัพย์จึงเป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด ความเสี่ยงที่นักลงทุนต้องรับคือเงินติดนานขึ้น ต้องจัดการทรัพย์เอง และข้อพิพาทกับผู้อยู่อาศัย
บทความนี้มองจากฝั่ง คุณเก้า นักลงทุนผู้รับซื้อฝาก ที่รับซื้อฝากบ้านของ คุณเอ
ผู้ขายฝากไม่จ่ายดอก นายทุนทำอะไรได้บ้าง?
ผู้ขายฝากที่ไม่จ่ายดอกรายเดือนผิดข้อตกลงเรื่องการชำระ แต่สิทธิ์ไถ่ยังอยู่ครบจนถึงวันครบกำหนดที่จดทะเบียนไว้
| นายทุนทำได้ | นายทุนทำไม่ได้ |
|---|---|
| ทวงถามเป็นลายลักษณ์อักษร | ถือว่าทรัพย์เป็นของตัวเองก่อนวันครบกำหนด |
| เจรจาแผนจ่ายใหม่ หรือรวมยอดค้างไว้จ่ายวันไถ่ | ให้ผู้ขายฝากย้ายออกระหว่างสัญญา (กรณีเข้าเงื่อนไขกฎหมาย 2562) |
| บันทึกยอดค้างไว้ ซึ่งรวมอยู่ในสินไถ่ที่ต้องจ่ายวันไถ่ | คิดค่าปรับจนรวมแล้วสินไถ่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด |
| ส่งหนังสือแจ้งก่อนครบกำหนดตามมาตรา 17 | เปลี่ยนวันครบกำหนดให้เร็วขึ้นเพราะผิดนัด |
ข้อตกลงประเภท "ผิดนัดครั้งเดียวสัญญาสิ้นสุด" ใช้บังคับกับผู้ขายฝากที่ได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย 2562 ไม่ได้ (ฝั่งผู้ขายฝากอ่านได้ที่)
หน้าที่ของผู้รับซื้อฝากตามกฎหมาย 2562 ที่ต้องรู้
| หน้าที่ | รายละเอียด | มาตรา |
|---|---|---|
| ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน | ระบุราคาขายฝาก สินไถ่ และวันครบกำหนด | 7–8 |
| ไม่คิดเกินเพดาน | สินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี รวมเงินที่รับระหว่างทาง | 8 |
| ยอมให้ไถ่ก่อนกำหนด | เรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ | 10 |
| ให้ผู้ขายฝากใช้ทรัพย์ต่อ | ไม่เรียกค่าเช่า | 12–13 |
| แจ้งก่อนครบกำหนด | ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ไม่เกิน 6 เดือนและไม่น้อยกว่า 3 เดือนก่อนครบกำหนด ระบุวันครบกำหนดและยอดสินไถ่ | 17 |
| รับเงินไถ่ | ถ้าไม่รับ ผู้ขายฝากวางทรัพย์ได้ ถือว่าไถ่แล้ว | 18 |
สิทธิ์ทั้งหมดจากฝั่งผู้ขายฝากสรุปไว้ที่บทกฎหมายขายฝาก ซึ่งนักลงทุนควรอ่านเพื่อรู้ว่าอีกฝ่ายมีสิทธิ์อะไร
ม.17 แจ้งก่อนครบกำหนด ทำอย่างไรไม่ให้พลาด
ข้อนี้คือจุดที่นักลงทุนมือใหม่พลาดบ่อยที่สุด และมีผลโดยตรงกับเงินของคุณ
- คำนวณช่วงเวลาที่ต้องส่ง สัญญาครบกำหนด 15 มิถุนายน ต้องส่งระหว่างประมาณ 15 ธันวาคม ถึง 15 มีนาคม (ไม่เกิน 6 เดือน ไม่น้อยกว่า 3 เดือน) ส่งกลางช่วงเพื่อเผื่อเวลา
- ใช้ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ส่งไปที่อยู่ของผู้ขายฝากตามที่ปรากฏในสัญญา
- เนื้อหาต้องมี วันครบกำหนดไถ่ และจำนวนสินไถ่ ตรวจยอดไม่ให้เกินเพดาน
- เก็บหลักฐาน สำเนาหนังสือ ใบรับฝากไปรษณีย์ และใบตอบรับ
- ถ้าส่งไม่ถึง ปรึกษาทนายเรื่องการส่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย
ถ้าไม่ได้แจ้ง หรือแจ้งผิดช่วงเวลา ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่ขยายออกไปอีก 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดเดิม เงินของคุณจะติดนานขึ้นครึ่งปี
ผู้ขายฝากขอต่อสัญญา นายทุนควรรับไหม?
นายทุนไม่มีหน้าที่ต้องรับ แต่การต่อสัญญาบางครั้งดีกว่าการได้ทรัพย์ เช่น ทรัพย์ขายต่อยาก หรือผู้ขายฝากมีแผนหาเงินชัดเจน การต่อสัญญาต้องไปจดทะเบียนขยายเวลาที่สำนักงานที่ดินก่อนครบกำหนด และระยะเวลารวมต้องไม่เกิน 10 ปี (ขายฝากใกล้ครบกำหนด ขอต่อเวลาได้ไหม)
เรื่องของคุณเก้า: ผู้ขายฝากค้างดอก 4 เดือน
คุณเก้ารับซื้อฝากบ้านเดี่ยวของคุณเอ ราคาขายฝาก 1,000,000 บาท ส่วนเพิ่ม 15% ต่อปี เดือนละ 12,500 บาท สัญญา 1 ปี ครบกำหนด 30 กันยายน คุณเอจ่ายครบ 6 เดือนแรก แล้วค้างเดือนที่ 7–10
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
| ช่วงเวลา | คุณเก้าทำอะไร |
|---|---|
| เดือนที่ 7–8 | ทวงถามทางข้อความและโทร บันทึกยอดค้าง |
| เดือนที่ 8 (ต้นมิถุนายน) | ส่งหนังสือตามมาตรา 17 ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ แจ้งวันครบกำหนด 30 กันยายน และยอดสินไถ่ |
| เดือนที่ 10 | คุณเอติดต่อมาขอต่อสัญญา คุณเก้าขอดูแผนหาเงิน |
| ก่อนครบกำหนด | ตกลงต่อสัญญา 1 ปี จดทะเบียนขยายเวลา คุณเอจ่ายยอดค้างบางส่วน |
ยอดสินไถ่ ณ วันครบกำหนดเดิม คือราคาขายฝาก 1,000,000 บาท บวกส่วนเพิ่มที่ยังไม่ได้รับ 6 เดือน (เดือนที่ 7–12) 75,000 บาท รวม 1,075,000 บาท ซึ่งเท่ากับเพดาน 15% ต่อปีพอดี คุณเก้าคิดค่าปรับเพิ่มไม่ได้ เพราะจะทำให้เกินเพดาน
ถ้าคุณเก้าลืมส่งหนังสือ วันที่ทรัพย์จะหลุดจะเลื่อนไปเป็น 31 มีนาคมปีถัดไปโดยอัตโนมัติ
ผู้ขายฝากไม่มาไถ่ และพ้นกำหนดแล้ว เกิดอะไรขึ้น?
ถ้าแจ้งตามมาตรา 17 ถูกต้อง และพ้นกำหนดไถ่โดยไม่มีการไถ่หรือวางทรัพย์ ทรัพย์เป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด ไม่ต้องฟ้องศาล ขั้นต่อไปคือ
- ตรวจกับสำนักงานที่ดินว่าไม่มีการวางทรัพย์ภายในกำหนด
- วางแผนเรื่องภาษีของทรัพย์ที่หลุด และการขายต่อ
- ถ้ายังมีผู้ขายฝากอยู่ในบ้าน ต้องดำเนินการตามกฎหมาย ไม่ใช้กำลัง
รายละเอียดทั้งหมดหลังทรัพย์หลุด รวมเรื่องภาษีและการให้ผู้อยู่อาศัยออก อยู่ในบทถัดไป
ความเสี่ยงที่นักลงทุนรับซื้อฝากต้องยอมรับ
- เงินติดนานกว่าที่คาด จากการขยายเวลาตามกฎหมาย การต่อสัญญา หรือข้อพิพาท
- ได้ทรัพย์แทนเงิน ต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายขายต่อ ราคาอาจต่ำกว่าที่ประเมินไว้
- ข้อพิพาทเรื่องยอด ถ้าสินไถ่หรือราคาในสัญญาไม่ตรงกับเงินที่ผู้ขายฝากได้จริง อาจถูกโต้แย้งว่าเกินเพดาน
- ผู้อยู่อาศัยไม่ออก ต้องดำเนินคดีขับไล่
- ไม่มีผลตอบแทนที่รับประกัน ผลตอบแทนสูงสุด 15% ต่อปีเป็นเพดาน ไม่ใช่สิ่งที่ได้แน่นอน
สนใจลงทุนรับซื้อฝากบ้านหรือที่ดิน? ทัก Homeday คุยรายละเอียดก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยเจ้าของบ้านและที่ดินหานายทุน ถ้าคุณสนใจพิจารณาทรัพย์ในฐานะนายทุน ทักมาคุยก่อนได้ที่ LINE @homeday ทุกเคสทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด Homeday ไม่รับประกันผลตอบแทน นายทุนตัดสินใจรับทรัพย์เอง และมีทีมช่วยตามเรื่องระหว่างสัญญา เช่น เตือนกำหนดส่งหนังสือแจ้ง
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
