ลงทุนขายฝาก คือการเป็นผู้ซื้อฝาก จ่ายเงินให้เจ้าของบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด แล้วรับเงินคืนพร้อมส่วนเพิ่มเมื่อเจ้าของมาไถ่ ส่วนเพิ่มนี้ต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ความเสี่ยงหลักไม่ใช่เงินหายทันที แต่เป็นเงินกลับมาช้ากว่าที่คิด ค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้นับ และทรัพย์ที่ขายได้ไม่พอถ้าเจ้าของไม่ไถ่
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเก้า อายุ 45 ปี มีเงินพร้อมลงทุน 1,200,000 บาท ได้รับข้อเสนอรับซื้อฝากบ้านของ คุณเอ เจ้าของร้านอาหารที่ต้องการเงิน 1,000,000 บาท พร้อมอีกสองดีล คือคอนโดราคาดูถูกกว่าตลาด และที่ดินเปล่าชานเมือง มาดูว่าคุณเก้าคำนวณและตรวจอะไรบ้าง
ลงทุนขายฝากคืออะไร ผู้รับซื้อฝากได้สิทธิอะไรบ้าง?
ขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 คือการซื้อขายที่ผู้ขายไถ่คืนได้ภายในเวลาที่ตกลง วันจดทะเบียน ชื่อในโฉนดเปลี่ยนเป็นคุณเก้าทันที แต่ถ้าทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตรกรรม และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา จะเข้า พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 ซึ่งคุ้มครองฝั่งเจ้าของไว้หลายข้อ ผู้ซื้อฝากจึงมีชื่อในโฉนด แต่ใช้ทรัพย์ไม่ได้เหมือนซื้อขาด
| เรื่อง | ฝั่งผู้ซื้อฝาก (คุณเก้า) | ฝั่งผู้ขายฝาก (คุณเอ) |
|---|---|---|
| ชื่อในโฉนด | เป็นของคุณเก้าตั้งแต่วันจดทะเบียน | ไม่มีชื่อ แต่มีสิทธิไถ่คืน |
| การจดทะเบียน | ต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น (ม.7) | เจ้าหน้าที่อธิบายสาระสำคัญของสัญญาให้ฟัง |
| ผลตอบแทน | สินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี (ม.8) | จ่ายส่วนเพิ่มตามที่ตกลง |
| ระยะเวลา | ตกลงได้ 1–10 ปี (ม.10) | ไถ่ก่อนกำหนดได้ |
| การใช้ทรัพย์ | เข้าอยู่หรือเก็บค่าเช่าจากคุณเอไม่ได้ (ม.12–13) | อยู่ต่อได้ ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า |
| ก่อนครบกำหนด | ต้องส่งหนังสือแจ้ง 3–6 เดือนล่วงหน้า (ม.17) | ถ้าไม่ได้รับแจ้ง ได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน |
| ถ้าไม่ไถ่ตามกำหนด | ได้กรรมสิทธิ์เด็ดขาด | หมดสิทธิไถ่ |
ถ้ายังไม่แน่ใจว่าขายฝากต่างจากจำนองอย่างไร อ่านพื้นฐานจากฝั่งเจ้าของทรัพย์ก่อนได้ที่ ขายฝากคืออะไร และกฎหมายขายฝาก 2562 รายมาตรา
ลงทุนขายฝากได้กำไรกี่เปอร์เซ็นต์ ผลตอบแทนมาจากไหน?
ผลตอบแทนของผู้ซื้อฝากมาจากส่วนต่างระหว่างเงินที่จ่ายวันทำสัญญา (ราคาขายฝาก) กับเงินที่ได้คืนวันไถ่ (สินไถ่) ลองดูดีลบ้านเดี่ยวของคุณเอ
| รายการ | ตัวเลข |
|---|---|
| ราคาตลาดที่ประเมินได้ | 2,500,000 บาท |
| ราคาประเมินราชการ | 1,800,000 บาท |
| ราคาขายฝาก (เงินที่คุณเก้าจ่าย) | 1,000,000 บาท (40% ของราคาตลาด) |
| ส่วนเพิ่ม 15% ต่อปี (1.25% ต่อเดือน) | 12,500 บาทต่อเดือน |
| ระยะเวลาไถ่ | 2 ปี (เหตุผลอยู่ในหัวข้อตรวจแผนไถ่ด้านล่าง) |
| สินไถ่ตามสัญญา | 1,300,000 บาท |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
คุณเอตกลงจ่ายส่วนเพิ่มเป็นรายเดือน เดือนละ 12,500 บาท ยอดที่จ่ายแล้วนับเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ วันไถ่จึงเหลือคืนเงินต้น 1,000,000 บาท ถ้าเป็นไปตามแผน คุณเก้าได้ส่วนเพิ่มรวม 300,000 บาทใน 2 ปี หรือ 15% ต่อปี
15% เป็นเพดาน ไม่ใช่ผลตอบแทนที่รับประกัน และ ม.8 ให้นับประโยชน์ทุกอย่างที่ผู้ซื้อฝากได้รับจากผู้ขายฝากรวมอยู่ในเพดานนี้ ไม่ว่าจะตั้งชื่อเงินก้อนนั้นว่าอะไร ส่วนวงเงินที่ให้ได้ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ของราคาตลาด คุณเก้าเลือกให้แค่ 40% เพราะอยากเหลือส่วนต่างไว้รองรับกรณีต้องขายทรัพย์ (คำนวณให้ดูในหัวข้อทรัพย์หลุด)
รับซื้อฝากได้ผลตอบแทนเท่าไร ต้องหักค่าใช้จ่ายอะไรและเผื่อกรณีไหนบ้าง?
ค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียนขายฝาก ใครเป็นคนจ่าย?
วันจดทะเบียนมีค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าฝ่ายไหนต้องจ่าย จึงต้องตกลงกันให้ชัดก่อนวันนัด บ้านของคุณเอถือมาเกิน 5 ปีแล้ว
| รายการ | คิดจาก | บาท |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก | 2% ของราคาประเมินราชการ 1,800,000 | 36,000 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แล้วแต่อย่างไหนสูงกว่า | 9,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | ไม่ต้องเสีย เพราะคุณเอถือเกิน 5 ปี (ถ้าเสีย จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์) | 0 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายฝาก | คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง | แล้วแต่กรณี |
| รวมที่รู้ยอดแล้ว | 45,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ถ้าตกลงให้คุณเก้าออกค่าใช้จ่าย 45,000 บาทนี้เอง ส่วนเพิ่ม 300,000 บาทจะเหลือ 255,000 บาท หรือราว 12.75% ต่อปี ส่วนฝั่งคุณเอ ควรขอดูตัวเลขเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายทุกรายการก่อนเซ็น ทั้งสองฝ่ายจะได้เห็นยอดเดียวกัน
ผลตอบแทนเปลี่ยนไปอย่างไรในแต่ละกรณี?
| กรณี | คุณเก้าได้รับ | ผลตอบแทนเฉลี่ย |
|---|---|---|
| คุณเอไถ่ตรงกำหนด 24 เดือน | ส่วนเพิ่ม 300,000 บาท | 15% ต่อปี |
| คุณเอไถ่ก่อนกำหนดที่เดือนที่ 12 | ส่วนเพิ่ม 150,000 + ค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ 20,000 = 170,000 บาท | 17% ใน 1 ปี แต่ต้องหาดีลใหม่ให้เงินที่ได้คืน |
| คุณเก้าออกค่าธรรมเนียมเอง | 300,000 − 45,000 = 255,000 บาท | ราว 12.75% ต่อปี |
| คุณเก้าลืมส่งหนังสือแจ้งตาม ม.17 | คุณเอไถ่ได้ถึงเดือนที่ 30 ถ้าได้ส่วนเพิ่ม 300,000 บาทเท่าเดิม | ราว 12% ต่อปี |
| คุณเอไม่ไถ่ ทรัพย์เป็นของคุณเก้า | ต้องขายทรัพย์เองตามตลาด | ดูหัวข้อถัดไป |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
15% จึงเกิดได้เฉพาะกรณีที่ทุกอย่างตรงเวลา คุณเก้าเลยเก็บเงินอีก 200,000 บาทไว้เป็นเงินสำรองของตัวเอง ไม่นำไปลงทั้งหมด (ไถ่ก่อนกำหนดคิดอย่างไร)
รับซื้อฝากต้องเสียภาษีอะไร?
เมื่อคุณเอไถ่ภายในกำหนด ฝั่งผู้ซื้อฝากได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร แต่ส่วนเพิ่มยังเป็นเงินได้ที่ต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และวันจดไถ่ สำนักงานที่ดินอาจเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากฝั่งผู้ซื้อฝาก ควรถามยอดก่อนวันนัด
ลงทุนขายฝากเสี่ยงไหม เงินเสียได้ตรงไหนบ้าง?
| ความเสี่ยง | เกิดจาก | ป้องกันอย่างไร |
|---|---|---|
| เงินกลับช้า | ผู้ขายฝากจ่ายช้า หรือลืมส่งหนังสือแจ้งตาม ม.17 | ทำปฏิทินแจ้งตั้งแต่วันจดทะเบียน และมีเงินสำรองแยกไว้ |
| ทรัพย์หลุดแต่ขายได้ไม่พอ | ให้วงเงินสูงเกินมูลค่าที่ขายได้จริง | ประเมินจากราคาขายจริง ไม่ใช่ราคาประกาศ และหักค่าใช้จ่ายการขายก่อน |
| สัญญาไม่มีผลตามที่คิด | ทำสัญญากันเองนอกสำนักงานที่ดิน หรือทำสัญญาอื่นแยกเพื่อเลี่ยงกฎหมาย | จดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น |
| ร่วมลงเงินแต่ไม่มีสิทธิ | ลงเงินกับคนกลางโดยไม่มีชื่อในสัญญาที่จดทะเบียน | ตรวจว่าชื่อเราอยู่ในสัญญาขายฝากที่จดทะเบียน |
| คิดส่วนเพิ่มเกินเพดาน | ตกลงเกิน 15% ต่อปี หรือเก็บเงินเพิ่มในชื่ออื่น | ส่วนที่เกินเรียกไม่ได้ จึงคำนวณผลตอบแทนจากเพดานตั้งแต่แรก |
ถ้าถูกชวนลงเงินร่วมกันหลายคน อ่านต่อที่ ลงทุนอสังหาเงินน้อย
ถ้าเจ้าของไม่ไถ่ ทรัพย์หลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก ได้เงินคืนจริงเท่าไร?
ทรัพย์ที่หลุดมายังไม่ใช่เงิน คุณเก้าต้องขายเอง เสียภาษี ค่านายหน้า และอาจต้องฟ้องขับไล่ถ้าเจ้าของเดิมไม่ออก ลองคำนวณกรณีบ้านของคุณเอ
| รายการ | บาท |
|---|---|
| ราคาที่ขายได้จริง (ต่ำกว่าราคาตลาดเพื่อให้ขายภายใน 6 เดือน) | 2,300,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (คุณเก้าถือไม่ถึง 5 ปี) | (75,900) |
| ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนผู้ขายครึ่งหนึ่ง | (18,000) |
| ค่านายหน้า 3% | (69,000) |
| ค่าซ่อมก่อนขาย | (80,000) |
| ค่าน้ำ ไฟ ดูแลบ้านระหว่างรอขาย | (15,000) |
| ค่าทนายฟ้องขับไล่ (ถ้าเจ้าของเดิมไม่ออก) | (50,000) |
| เงินที่เหลือก่อนภาษีเงินได้ | 1,992,100 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เพราะคุณเก้าให้วงเงินแค่ 40% ส่วนต่างจึงยังเหลือพอ แต่ถ้าให้ 60% หรือ 1,500,000 บาท แล้วตลาดชะลอจนขายได้แค่ 1,900,000 บาท หลังหักค่าใช้จ่ายใกล้เคียงกันจะเหลือราว 1,617,300 บาท ต่ำกว่ายอด 1,725,000 บาทที่ควรได้ถ้าคุณเอไถ่ตามกำหนด และยังใช้เวลานานกว่าหลายเดือน
คุณเก้าจึงไม่วางดีลโดยหวังให้คุณเอไถ่ไม่ทัน เพราะกฎหมายให้สิทธิผู้ขายฝากหลายชั้น ดีลแบบนั้นมักจบที่ข้อพิพาท ไม่ใช่กำไร
ก่อนรับซื้อฝากต้องตรวจอะไรบ้าง เพื่อไม่ให้มีปัญหากับเจ้าของทรัพย์ภายหลัง?
ปัญหาส่วนใหญ่ตรวจเจอได้ตั้งแต่ก่อนวันจดทะเบียน คุณเก้าใช้รายการนี้
| สิ่งที่ตรวจ | ดูจากอะไร | ถ้าเจอปัญหา |
|---|---|---|
| คนทำสัญญาเป็นเจ้าของจริง | โฉนดตัวจริง บัตรประชาชนตัวจริง และนัดเจอเจ้าของ | ถ้ามาแค่ผู้รับมอบอำนาจ ขอคุยกับเจ้าของโดยตรงก่อนตกลง |
| คู่สมรสและเจ้าของร่วม | ชื่อในโฉนด ทะเบียนสมรส | ถ้าเป็นสินสมรส ต้องมีหนังสือยินยอมจากคู่สมรส (ป.พ.พ. ม.1476) |
| ภาระจำนองและการอายัด | สารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน | ถ้าติดจำนองธนาคาร ให้ปลดจำนองและจดขายฝากในวันเดียวกัน โดยโอนเงินส่วนนั้นให้ธนาคารโดยตรง |
| สภาพทรัพย์และราคาตลาด | ดูหน้างาน เทียบราคาซื้อขายจริงในละแวกเดียวกัน | ลดวงเงินลงให้ตรงกับราคาที่ขายได้จริง |
| คอนโด: ค่าส่วนกลางค้าง | หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด | ถ้าไม่มีหนังสือนี้ โอนห้องชุดไม่ได้ |
| ที่ดินเปล่า: ทางเข้าออกและผังเมือง | ระวางแผนที่ ทางสาธารณะหรือภาระจำยอม ผังสีของจังหวัด | ที่ดินไม่มีทางออกตามกฎหมายขายต่อยาก |
| แผนหาเงินมาไถ่ | รายได้ รายการเดินบัญชี และแผนรีไฟแนนซ์ | ถ้าแผนไม่พอ ตกลงลดวงเงินหรือขยายเวลาตั้งแต่ทำสัญญา |
ตรวจแผนไถ่ของคุณเอ ทำไมคุณเก้าตกลงสัญญา 2 ปี
คุณเอมีเงินเหลือหลังค่าใช้จ่ายครอบครัวเดือนละ 30,000 บาท หักส่วนเพิ่ม 12,500 บาท เก็บได้เดือนละ 17,500 บาท หรือปีละ 210,000 บาท ถ้าทำสัญญา 1 ปี จะขาดเงินไถ่อีกกว่า 790,000 บาท ทั้งสองคนจึงตกลงสัญญา 2 ปี คุณเอเก็บเงินได้ราว 420,000 บาท และเริ่มยื่นกู้ธนาคารส่วนที่เหลือตั้งแต่เดือนที่ 18 ถ้าธนาคารยังไม่อนุมัติ ยังมีเวลาคุยเรื่องขยายเวลาไถ่ก่อนครบกำหนด
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
มีคนเสนอทรัพย์ขายฝากต่ำกว่าราคาตลาด จะตรวจอย่างไรว่าถูกจริง?
ดีลที่สองที่คุณเก้าได้รับ คือคอนโดใกล้รถไฟฟ้า คนกลางบอกว่าราคาตลาด 3,000,000 บาท ขอเงินขายฝากแค่ 1,200,000 บาท หรือ 40% และบอกว่า "เจ้าของไม่ไถ่แน่นอน" คุณเก้าตรวจแล้วพบหลายจุดที่ไม่ตรงกับคำบอกเล่า
| สิ่งที่ได้ยิน | สิ่งที่ตรวจพบ | ความหมาย |
|---|---|---|
| ราคาตลาด 3,000,000 บาท | ห้องขนาดเดียวกันในตึกเดียวกันขายจริง 2,100,000 บาท | วงเงินจริงคือ 57% ของราคาตลาด ไม่ใช่ 40% |
| เอกสารพร้อม | มีค่าส่วนกลางค้าง 3 ปี | ต้องเคลียร์หนี้ก่อน ไม่อย่างนั้นโอนไม่ได้ |
| เจ้าของมอบหมายให้หลานจัดการ | มีแค่สำเนาหนังสือมอบอำนาจ เจ้าของไม่ออกมาคุยเอง | ต้องยืนยันกับเจ้าของตัวจริงก่อน |
| ต้องโอนมัดจำวันนี้ ไม่อย่างนั้นมีคนรอ | ยังไม่มีวันนัดสำนักงานที่ดิน | ไม่ควรโอนเงินก่อนวันจดทะเบียน |
| เจ้าของไม่ไถ่แน่นอน | กฎหมายให้สิทธิไถ่ตลอดระยะสัญญา และขยายได้ถ้าไม่แจ้งตาม ม.17 | วางแผนผลตอบแทนจากทรัพย์หลุดไม่ได้ |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ราคาตลาดควรมาจากราคาซื้อขายจริงช่วงใกล้ ๆ ไม่ใช่ราคาประกาศ ส่วนราคาประเมินราชการใช้คิดค่าธรรมเนียม ไม่ได้บอกว่าขายได้เท่าไร (ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร) คุณเก้าจึงปฏิเสธดีลนี้
ดีลที่สามเป็นที่ดินเปล่าชานเมือง ขอวงเงิน 500,000 บาท โดยอ้างว่ามีมูลค่า 2,000,000 บาท เมื่อดูระวางแผนที่พบว่าแปลงนี้ไม่มีทางสาธารณะเข้าถึง และอยู่ในผังสีเขียวสำหรับเกษตรกรรม ที่ดินแบบนี้ขายต่อยาก และนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับที่ดินเกษตรกรรม ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้เลย ราคาที่ดูถูกผิดปกติจึงมักมีเหตุผลอยู่ในเอกสาร
หาทรัพย์ขายฝากจากไหน รับซื้อฝากเองหรือผ่านคนกลางดี?
ทรัพย์ขายฝากมาได้สามทาง คือเจ้าของติดต่อมาเอง ผ่านนายหน้า หรือผ่านบริษัทที่ทำธุรกิจนี้ ทางไหนก็ตาม คุณเก้าถือหลักเดียวกันคือ ตรวจทรัพย์และเจ้าของเอง และโอนเงินที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนเข้าบัญชีชื่อเจ้าของทรัพย์เท่านั้น
ถ้าใช้นายหน้า ให้ถามก่อนว่าค่าบริการเท่าไรและใครจ่าย นายหน้าช่วยหาดีลได้ แต่ไม่รับผิดชอบแทนถ้าเอกสารมีปัญหา (รับซื้อฝากกับบริษัทหรือนายทุนรายบุคคล)
ถ้ารับซื้อฝากแล้วเกิดปัญหา มีทางออกอะไรบ้าง?
| ปัญหา | ทางออก |
|---|---|
| คุณเอจ่ายส่วนเพิ่มช้า | ทวงเป็นหนังสือและเก็บหลักฐาน ยอดค้างรวมอยู่ในสินไถ่ ทรัพย์ไม่หลุดก่อนครบกำหนด และห้ามเข้าไปยึดบ้านหรือเปลี่ยนกุญแจเอง |
| ใกล้ครบกำหนดแต่คุณเอยังหาเงินไม่ครบ | ตกลงขยายเวลาไถ่และจดทะเบียนขยายเวลาที่สำนักงานที่ดิน รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี |
| คุณเอนำเงินมาไถ่ แต่ตกลงยอดกันไม่ได้ | คุณเอวางเงินที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ตาม ม.18 และถือว่าไถ่แล้ว คุณเก้าไปรับเงินที่นั่น แล้วว่ากันเรื่องส่วนต่างตามสัญญา |
| คุณเก้าต้องใช้เงินก่อนกำหนด | เรียกให้คุณเอไถ่ก่อนไม่ได้ ทางที่เหลือคือหาผู้ลงทุนรายใหม่มารับโอนต่อ โดยสิทธิไถ่ของคุณเอยังอยู่ครบ |
มีบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด อยากรู้วงเงินขายฝากที่ได้จริง? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ถ้าคุณเป็นเจ้าของทรัพย์ที่กำลังหาเงินก้อน และอยากเห็นตัวเลขก่อนตัดสินใจ แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้งทรัพย์ และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
