ราคาประเมินที่ดินคือราคาที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้ใช้คิดค่าธรรมเนียมและภาษีเวลาจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อยอมจ่ายจริงให้ทรัพย์แบบเดียวกันในช่วงเวลานั้น สองตัวเลขนี้ทำหน้าที่คนละอย่าง จึงไม่แปลกที่ไม่เท่ากัน และไม่ควรเอาตัวหนึ่งไปตอบคำถามของอีกตัว เช่น ใช้ราคาประเมินตั้งราคาขาย หรือใช้ราคาประกาศขายไปคิดว่าจะได้วงเงินเท่าไร
ช่วงนี้มีเรื่องต้องรู้เพิ่ม เพราะราคาประเมินรอบบัญชี 2566–2569 ใช้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2569 และกรมธนารักษ์เตรียมใช้รอบใหม่ 2570–2573 ตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 ใครกำลังจะโอน ขาย หรือทำสัญญาขายฝากช่วงรอยต่อนี้ ค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนตามวันที่ไปจดทะเบียน
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านเดี่ยวในนนทบุรีที่ต้องการเงินก้อน เขาเจอตัวเลข 4 ชุดที่ไม่ตรงกันเลย คือ ราคาประเมินราชการ ราคาที่บ้านข้าง ๆ ประกาศขาย ราคาที่ขายได้จริงในซอย และวงเงินที่ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝากเสนอ มาดูกันว่าแต่ละตัวเลขบอกอะไร และควรใช้ตัวไหนตัดสินใจเรื่องไหน
ราคาประเมินกับราคาตลาด ต่างกันอย่างไร?
วิธีจำง่ายที่สุดคือถามว่า "ใครเป็นคนตั้งตัวเลขนี้ และตั้งไว้เพื่ออะไร" ตารางนี้เทียบราคาที่เจ้าของทรัพย์มักเจอ 3 แบบ
| ประเด็น | ราคาประเมินราชการ | ราคาตลาด | ราคาประเมินของธนาคารหรือนายทุน |
|---|---|---|---|
| ใครกำหนด | กรมธนารักษ์ | ผู้ซื้อและผู้ขายที่ตกลงกันจริง | ผู้ให้กู้หรือผู้รับซื้อฝากแต่ละราย |
| ใช้ทำอะไร | คิดค่าธรรมเนียม ภาษี และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | ตั้งราคาขาย ต่อรองราคา | กำหนดวงเงินจำนองหรือขายฝาก |
| อัปเดตเมื่อไร | เป็นรอบบัญชี รอบละ 4 ปี | เปลี่ยนตามการซื้อขายแต่ละช่วง | ประเมินใหม่ทุกครั้งที่ยื่นขอ |
| มักสูงหรือต่ำ | ส่วนใหญ่ต่ำกว่าราคาตลาด | เป็นฐานที่ตัวอื่นนำไปเทียบ | ขึ้นกับสภาพทรัพย์ ทำเล และความเสี่ยงของผู้ให้เงิน |
| ดูได้ที่ไหน | เว็บไซต์และแอปของกรมธนารักษ์ | ราคาซื้อขายจริงของทรัพย์ใกล้เคียง | ต้องส่งข้อมูลทรัพย์ให้ประเมิน |
ส่วนราคาประกาศขายบนเว็บไซต์ไม่อยู่ในตารางนี้ เพราะยังไม่มีใครตกลงซื้อที่ราคานั้น
ราคาประเมินที่ดินใช้ทำอะไร?
ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 104 ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามราคาประเมินทุนทรัพย์ที่คณะกรรมการกำหนด และ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 35 ก็ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐานคิดมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินจึงเป็นตัวเลขสำหรับงานราชการเป็นหลัก
แต่ไม่ใช่ทุกรายการที่คิดจากราคาประเมินอย่างเดียว บางรายการใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาในสัญญา และบางรายการใช้วงเงิน
| รายการที่จ่ายวันจดทะเบียน | อัตรา | คิดจากตัวเลขไหน |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอนขาย | 2% | ราคาประเมินราชการ |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก | 2% | ราคาประเมินราชการ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่เข้าข้อยกเว้น) | 3.3% | ราคาประเมินหรือราคาในสัญญา แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า |
| อากรแสตมป์ (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) | 0.5% | ราคาประเมินหรือราคาในสัญญา แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (บุคคลธรรมดา) | อัตราก้าวหน้าตามปีที่ถือครอง | ราคาประเมินราชการ |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง | 1% | วงเงินจำนอง ไม่ใช่ราคาประเมิน |
สิ่งที่ราคาประเมินไม่ได้บอกคือ บ้านหลังนี้จะขายได้เท่าไร หรือจะได้วงเงินเท่าไร ราคาประเมินทำเป็นรายแปลงหรือรายบล็อกตามถนนและทำเล ไม่ได้ลงไปดูว่าบ้านของคุณเอเพิ่งรีโนเวทห้องครัว หรือซอยหน้าบ้านน้ำท่วมทุกปี
ราคาประเมินราชการ 2570 รอบใหม่ เปลี่ยนอะไรสำหรับเจ้าของบ้าน?
อธิบดีกรมธนารักษ์ให้ข่าวว่ากำลังจัดทำราคาประเมินรอบ 2570–2573 ราว 37 ล้านแปลงทั่วประเทศ คาดว่าจะประกาศช่วงธันวาคม 2569 และมีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 โดยตั้งเป้าให้ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดไม่เกิน 20% เพื่อให้ช่องว่างแคบลง ตัวเลขรายแปลงต้องรอประกาศจริงก่อน
ผลต่อเจ้าของบ้านคือ ค่าธรรมเนียมที่คิดจากราคาประเมินจะเพิ่มตามไปด้วย ลองดูบ้านคุณเอ ถ้าราคาประเมินรวมปรับขึ้น 10%
| รายการ | รอบ 2566–2569 | ถ้ารอบ 2570 ขึ้น 10% |
|---|---|---|
| ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดินของคุณเอ | 2,100,000 บาท | 2,310,000 บาท |
| ค่าธรรมเนียมโอนหรือจดขายฝาก 2% | 42,000 บาท | 46,200 บาท |
| อากรแสตมป์ 0.5% (ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาในสัญญา) | 10,500 บาท | 11,550 บาท |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ส่วนต่างหลักพันบาทไม่ใช่เหตุผลให้รีบทำสัญญาทั้งที่ยังไม่พร้อม แต่ควรรู้ว่าวันจดทะเบียนก่อนหรือหลัง 1 มกราคม 2570 ใช้ราคาประเมินคนละรอบ สำหรับที่ดินเปล่าหรือห้องที่ปล่อยเช่า ราคาประเมินที่สูงขึ้นยังทำให้ฐานภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีสูงขึ้นด้วย
ราคาตั้งขายกับราคาขายจริงต่างกันอย่างไร?
บ้านหลังข้าง ๆ ของคุณเอขนาดใกล้กัน ประกาศขาย 3,500,000 บาท คุณเอเห็นแล้วคิดว่าบ้านตัวเองน่าจะขายได้ราวนั้น แต่พอถามนายหน้าในพื้นที่ บ้านหลังนั้นประกาศมา 8 เดือนแล้วยังไม่มีคนซื้อ ส่วนอีกหลังในซอยเดียวกันขายได้จริง 3,100,000 บาท โดยผู้ขายต้องรับซ่อมหลังคาให้ก่อนโอน
ราคาตั้งขายคือความคาดหวังของผู้ขาย ส่วนราคาตลาดต้องดูจากการซื้อขายที่จบแล้ว ข้อมูลที่ควรเก็บของทรัพย์แต่ละหลังมีดังนี้
- ราคาที่ตกลงกันจริง และขายเมื่อไร
- ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอย
- สภาพบ้าน และใครเป็นคนออกค่าซ่อมหรือค่าโอน
- ทำเลในซอย เช่น หน้ากว้าง ทางเข้าออก ถนนที่รถสวนกันได้
ถ้ามีข้อมูลแบบนี้สัก 3–5 หลัง คุณเอจะเห็นช่วงราคาที่ใกล้ความจริงมากกว่าดูประกาศหลังเดียว (ตั้งราคาขายบ้านเท่าไรดี)
ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา คำนวณเป็นราคาทั้งแปลงอย่างไร?
ความผิดพลาดที่เจอบ่อยคือเอาตัวเลขคนละหน่วยมาเทียบกัน ราคาประเมินที่ดินมักแสดงเป็นบาทต่อตารางวา ห้องชุดเป็นบาทต่อตารางเมตร ส่วนประกาศขายที่ดินแปลงใหญ่มักเขียนเป็นบาทต่อไร่ หน่วยที่ต้องจำคือ 1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา และ 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร (แปลงหน่วยไร่ งาน ตารางวา)
ตารางนี้เทียบทรัพย์ 3 แบบที่คุณเอและญาติมีอยู่ เพื่อให้เห็นว่าแต่ละแบบคำนวณต่างกัน
| ทรัพย์ | ราคาประเมินราชการ | ราคาประกาศใกล้เคียง | ราคาที่ขายได้จริงใกล้เคียง |
|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี ที่ดิน 60 ตารางวา | ที่ดิน 25,000 บาท/ตร.ว. × 60 = 1,500,000 บาท บวกสิ่งปลูกสร้าง 600,000 บาท รวม 2,100,000 บาท | 3,500,000 บาท | 3,000,000–3,200,000 บาท |
| ที่ดินเปล่า ปทุมธานี 2 งาน 50 ตารางวา (250 ตร.ว.) | 8,000 บาท/ตร.ว. × 250 = 2,000,000 บาท | ไร่ละ 6,000,000 บาท = 15,000 บาท/ตร.ว. หรือ 3,750,000 บาททั้งแปลง | ประมาณ 12,000 บาท/ตร.ว. หรือ 3,000,000 บาท |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | 55,000 บาท/ตร.ม. × 30 = 1,650,000 บาท | 2,550,000 บาท (85,000 บาท/ตร.ม.) | ประมาณ 2,400,000 บาท (80,000 บาท/ตร.ม.) |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
จะเห็นว่าในตัวอย่างนี้ ราคาประเมินราชการอยู่ราวสองในสามของราคาที่ขายได้จริงทั้ง 3 แบบ แต่สัดส่วนนี้ไม่ใช่สูตรที่ใช้ได้ทุกพื้นที่ บางทำเลห่างกันมาก บางทำเลใกล้กัน ต้องค้นราคาประเมินของแปลงตัวเองทุกครั้ง โดยใช้เลขโฉนดค้นในระบบของกรมธนารักษ์ แล้วจดหน่วยราคาและวันที่ค้นไว้ (เช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์)
ข้อสังเกตอีกเรื่องคือ ราคาประเมินของบ้านต้องรวม 2 ส่วน คือราคาที่ดินกับราคาสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคิดตามประเภทอาคาร พื้นที่ และค่าเสื่อมตามอายุ ส่วนคอนโดใช้ราคาประเมินห้องชุดของห้องนั้นโดยตรง ไม่เอาราคาที่ดินใต้ตึกมาคูณพื้นที่ห้อง
บ้านพร้อมที่ดินใกล้กัน ทำไมราคาตลาดจึงไม่เท่ากัน?
บ้านในซอยเดียวกันอาจได้ราคาประเมินที่ดินเท่ากันต่อตารางวา แต่ราคาตลาดต่างกันได้มาก เพราะผู้ซื้อดูสิ่งที่ราคาประเมินไม่ได้นับ เช่น สภาพบ้าน การต่อเติมที่มีใบอนุญาต ทิศทาง ที่จอดรถ น้ำท่วม และหน้าบ้านติดถนนกว้างแค่ไหน
คุณเอรีโนเวทครัวไป 300,000 บาท แต่ราคาขายไม่ได้เพิ่มตามนั้นเสมอ ขณะที่หลังคาเก่าที่ต้องเปลี่ยนอาจถูกต่อราคาลงเต็มค่าซ่อม อ่านต่อได้ที่ ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินดูอะไรบ้าง
ทำไมวงเงินจำนองหรือขายฝากไม่เท่าราคาตลาด?
คุณเอต้องใช้เงินเพื่อขยายร้าน จึงส่งข้อมูลบ้านไปให้คุณเก้าประเมิน คุณเก้าดูทรัพย์จริง ทำเล และราคาซื้อขายในพื้นที่ แล้วประเมินราคาตลาดไว้ 3,000,000 บาท วงเงินขายฝากไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ของราคาตลาด สำหรับบ้านหลังนี้คุณเก้าเสนอ 1,800,000 บาท
วงเงินต่ำกว่าราคาตลาดเพราะผู้ให้เงินต้องเผื่อกรณีที่ต้องขายทรัพย์เพื่อเอาเงินคืน ซึ่งมักขายได้ช้าและอาจได้ราคาต่ำกว่าราคาตลาด ส่วนจำนองเจ้าของยังมีชื่อในโฉนดและผู้ให้กู้ต้องฟ้องศาลถ้าผิดนัด วงเงินจึงมักต่ำกว่าขายฝากของทรัพย์เดียวกัน
สิ่งที่คุณเอเพิ่งรู้คือ ถึงเงินที่ได้จะเป็น 1,800,000 บาท แต่ค่าธรรมเนียมวันจดทะเบียนยังผูกกับราคาประเมิน 2,100,000 บาท
| ขายฝากบ้านคุณเอ | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ราคาขายฝาก (เงินที่คุณเก้าจ่าย) | ตามผลประเมิน | 1,800,000 |
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก | 2% × ราคาประเมิน 2,100,000 | 42,000 |
| อากรแสตมป์ (ถือครองเกิน 5 ปี) | 0.5% × 2,100,000 (สูงกว่าราคาขายฝาก) | 10,500 |
| หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถือครองไม่ถึง 5 ปี) | 3.3% × 2,100,000 | 69,300 |
| ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี | 1,800,000 × 1.25% ต่อเดือน | 22,500 ต่อเดือน |
| สินไถ่เมื่อครบ 1 ปี | 1,800,000 + 270,000 | 2,070,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น วงเงินจริงต้องรอผลประเมินทรัพย์
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายฝากก็คิดจากราคาประเมินตามปีที่ถือครองเช่นกัน ก่อนเซ็นสัญญาจึงควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ใช่ดูแค่ราคาขายฝาก
เรื่องกฎหมายที่ควรรู้คู่กัน พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 7–8 กำหนดให้ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และสินไถ่ส่วนที่เพิ่มจากราคาขายฝากคิดได้ไม่เกิน 15% ต่อปี มาตรา 10 ให้ตกลงเวลาไถ่ได้ 1–10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ ส่วนมาตรา 12–13 ให้คุณเออยู่บ้านต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า (จะรู้ได้อย่างไรว่าวงเงินขายฝากเหมาะกับทรัพย์ของเรา)
ขายบ้านหรือที่ดินต่ำกว่าราคาประเมินได้ไหม?
ขายได้ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าราคาซื้อขายต้องสูงกว่าราคาประเมิน ทรัพย์ที่ทรุดโทรมหรือทำเลเปลี่ยนไปอาจขายได้ต่ำกว่าราคาประเมินจริง แต่ค่าธรรมเนียมโอนยังคิดจากราคาประเมิน และอากรหรือภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาที่สูงกว่า สมมติที่ดินเปล่าของญาติคุณเอมีราคาประเมิน 2,000,000 บาท แต่ขายได้ 1,900,000 บาท ค่าธรรมเนียมโอน 2% ยังเป็น 40,000 บาท ไม่ใช่ 38,000 บาท
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
อีกด้านหนึ่ง บางคนคิดจะแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าที่ตกลงจริงเพื่อลดภาษี วิธีนี้ไม่ช่วยลดค่าธรรมเนียมโอนเพราะใช้ราคาประเมินอยู่แล้ว และการแจ้งข้อความเท็จต่อเจ้าพนักงานมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 137 (ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง · วันโอนต้องจ่ายอะไรบ้าง)
ถ้าตัวเลขราคาไม่ตรงกัน มีทางออกอะไรบ้าง?
| ปัญหาที่เจอ | ทางออก |
|---|---|
| ค้นราคาประเมินแล้วไม่เจอแปลง หรือเจอหลายแปลง | ตรวจเลขโฉนด หน้าสำรวจ จังหวัด และอำเภอให้ตรงกับเอกสารจริง ถ้ายังไม่ชัด สอบถามสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ ขอหนังสือรับรองราคาประเมินถ้าต้องใช้เป็นหลักฐาน |
| เห็นว่าราคาประเมินของแปลงตัวเองผิดจากสภาพจริง เช่น ที่ดินตาบอดแต่ถูกประเมินเหมือนติดถนน | รวบรวมหลักฐานสภาพที่ดิน แล้วสอบถามหรือยื่นเรื่องขอให้ตรวจสอบที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่จังหวัดนั้น |
| ตั้งขายตามราคาประกาศข้างบ้านแล้วไม่มีคนสนใจ | หาราคาที่ขายได้จริง 3–5 หลัง ปรับตามสภาพและทำเล แล้วคำนวณเงินที่เหลือหลังหักหนี้และค่าใช้จ่ายที่ราคาต่ำสุดของช่วง |
| วงเงินจำนองหรือขายฝากที่ได้ต่ำกว่าที่คิด | ถามผู้ประเมินว่าใช้ราคาตลาดเท่าไรและติดเรื่องไหน ส่งรูปสภาพปัจจุบัน ใบอนุญาตต่อเติม หรือข้อมูลทางเข้าออกเพิ่ม แล้วเทียบเงินที่ได้รับจริงกับแผนคืนเงิน |
| ใกล้วันเปลี่ยนรอบราคาประเมิน 1 มกราคม 2570 | ถ้าเอกสารและเงื่อนไขพร้อมแล้ว คำนวณค่าธรรมเนียมทั้งสองรอบเทียบกัน แต่ไม่รีบเซ็นสัญญาที่ยังไม่ได้อ่านครบเพียงเพราะกลัวค่าธรรมเนียมขึ้น |
อยากรู้ว่าบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดของคุณจำนองหรือขายฝากได้เท่าไร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง รูปทรัพย์ปัจจุบัน และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ถ้ามีราคาประเมินหรือราคาที่เคยมีคนเสนอ ให้บอกด้วยว่าเป็นราคาอะไร ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งจำนองและขายฝาก พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
