วันโอนบ้านหรือที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลัก 4 รายการ คือ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง และค่าจดจำนองถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคาร ภาษีเป็นภาระของผู้ขาย ค่าจดจำนองเป็นของผู้ซื้อ ส่วนค่าโอน กฎหมายให้ออกคนละครึ่ง เว้นแต่ตกลงกันเป็นอย่างอื่น
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงินก้อนและตัดสินใจขาย พร้อมสูตรและตัวเลขให้คำนวณตาม ส่วนท้ายบทมีการเทียบกับกรณีที่คุณเอไม่อยากขายขาด แล้วทำขายฝากกับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก
ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง ใครเป็นคนจ่าย?
| รายการ | คิดจากอะไร | อัตรา | ใครจ่ายโดยทั่วไป |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | ราคาประเมินราชการ | 2% หรือ 0.01% ถ้าเข้ามาตรการ | คนละครึ่ง |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ราคาประเมินราชการ | ขั้นบันได ตามจำนวนปีที่ถือครอง | ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า | 3.3% | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ (เสียเมื่อไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) | ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า | 0.5% | ผู้ขาย |
| ค่าจดจำนอง (เมื่อกู้ซื้อ) | วงเงินจำนอง | 1% หรือ 0.01% ถ้าเข้ามาตรการ | ผู้ซื้อ |
| ค่าคำขอ อากรคู่ฉบับ ค่าพยาน | ต่อแปลง | 5 + 5 + 20 บาท | ตกลงกัน |
กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องมีไม่กี่มาตรา ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ จึงต้องจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้ที่สำนักงานที่ดิน ส่วนมาตรา 457 บอกว่าค่าธรรมเนียมการทำสัญญาซื้อขายให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกเท่ากัน ถ้าไม่ได้ตกลงกันไว้อย่างอื่น
ผู้ซื้อกับผู้ขายจึงตกลงแบ่งกันใหม่ได้ เช่น ผู้ขายออกค่าโอนให้ทั้งหมดเพื่อปิดการขาย แต่ข้อตกลงนั้นใช้ระหว่างสองฝ่าย ภาษีที่กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายเสียยังเป็นหน้าที่ของผู้ขายอยู่ ถ้าอีกฝ่ายรับปากว่าจะออกแล้วไม่จ่าย ต้องไปเรียกร้องกันตามสัญญา จึงควรเขียนในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเป็นรายการ ถ้าใช้นายหน้า ค่านายหน้าเป็นคนละเรื่องกับค่าใช้จ่ายของราชการ และควรตกลงให้ชัดก่อนวันโอนเช่นกัน (นายหน้าบ้าน ที่ดิน และคอนโดช่วยทำอะไรบ้าง)
ค่าโอนที่ดินคิดอย่างไร ต้องรู้ข้อมูลอะไรถึงจะประเมินเงินที่ต้องเตรียมได้?
ค่าโอนและภาษีคำนวณจากราคาคนละฐาน ก่อนนัดวันโอนให้เตรียมข้อมูล 6 อย่างนี้ แล้วจะประเมินยอดเงินได้ใกล้เคียง
- ราคาประเมินราชการของแปลงหรือห้องนั้น ใช้คำนวณค่าโอนและภาษีเงินได้ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกัน เช็กได้จากเว็บกรมธนารักษ์ หรือถามสำนักงานที่ดิน
- ราคาซื้อขายจริง ใช้เทียบกับราคาประเมินเพื่อหาฐานของภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากร
- วันที่ได้ทรัพย์มา ใช้ทั้งนับปีถือครองและดูเกณฑ์ 5 ปี
- วิธีที่ได้มา ซื้อเอง รับมรดก หรือได้รับให้ เพราะหักค่าใช้จ่ายทางภาษีต่างกัน
- ชื่อในทะเบียนบ้าน ผู้ขายมีชื่อและใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักรวมกันกี่ปี
- ผู้ซื้อกู้เท่าไร และเป็นใคร ใช้คิดค่าจดจำนองและดูสิทธิ์ลดค่าธรรมเนียม
สูตรคำนวณค่าโอนที่ดิน
ค่าธรรมเนียมการโอน = ราคาประเมินราชการ × 2% เช่น ราคาประเมิน 1,500,000 บาท เสียค่าโอน 30,000 บาท ถ้าแบ่งคนละครึ่ง แต่ละฝ่ายจ่าย 15,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณอย่างไร?
ประมวลรัษฎากร มาตรา 49 ทวิ ให้ใช้ราคาประเมินในวันโอนเป็นฐาน และมาตรา 48(4) กับ 50(5) กำหนดวิธีคิดไว้ 4 ขั้น
- นำราคาประเมินหักค่าใช้จ่ายเหมาตามตารางด้านล่าง
- หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
- คิดภาษีตามขั้นบันได
- คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
| ปีที่ถือครอง | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 ขึ้นไป |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| หักค่าใช้จ่ายเหมา (ซื้อมาเอง) | 92% | 84% | 77% | 71% | 65% | 60% | 55% | 50% |
ถ้าได้มาจากมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หักค่าใช้จ่ายได้ 50% ไม่ว่าถือครองกี่ปี จำนวนปีนับตามปีปฏิทิน เศษของปีนับเป็น 1 ปี และนับได้สูงสุด 10 ปี อัตราภาษีต่อปีเริ่มที่ 5% ตั้งแต่บาทแรกจนถึง 300,000 บาท ถัดไปเป็น 10%, 15%, 20%, 25%, 30% และ 35% ตามช่วงเงินได้ ถ้าเลือกไม่นำไปรวมยื่นปลายปี ภาษีที่หักไว้จะไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% ต้องเสียตัวไหน?
เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เสียซ้อนกัน ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 91/2(6) และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 342 บุคคลธรรมดาที่ขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาที่สูงกว่า การนับ 5 ปีนับวันชนวัน ไม่ได้นับตามปีปฏิทินเหมือนภาษีเงินได้
ข้อยกเว้นที่เจอบ่อยมี 2 กรณี คือ ทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก และบ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักโดยผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านรวมไม่น้อยกว่า 1 ปี เมื่อได้รับยกเว้นก็เปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน การได้รับให้โดยเสน่หาไม่ได้ใช้ข้อยกเว้นเดียวกับมรดกโดยอัตโนมัติ ควรถามเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อน
ลดค่าโอนและค่าจดจำนอง 0.01% ปี 2569–2570 ใครได้บ้าง?
ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570 ค่าโอนลดจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองลดจาก 1% เหลือ 0.01% เมื่อเข้าเงื่อนไขครบ
- ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
- ทรัพย์เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารเหล่านี้ หรือห้องชุด ทั้งมือหนึ่งและมือสอง
- ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา
- จดจำนองคราวเดียวกับการโอน จึงจะได้ลดค่าจดจำนอง
มาตรการนี้ไม่รวมที่ดินเปล่าและการขายเฉพาะส่วน ที่ดินเปล่าจึงยังเสียค่าโอน 2% และภาษีทุกตัวยังเก็บเต็มตามเดิม เพราะที่ลดมีแค่ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
ตัวอย่างคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอน บ้าน ที่ดินเปล่า และคอนโด
คุณเอมีทรัพย์ 3 แบบให้ลองคิด โดยแบ่งค่าโอนและค่าคำขอคนละครึ่ง
| รายการ (บาท) | บ้านเดี่ยว นนทบุรี | ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | คอนโด 30 ตร.ม. |
|---|---|---|---|
| ราคาขาย* | 3,000,000 | 2,000,000 | 2,500,000 |
| ราคาประเมินราชการ* | 1,800,000 | 1,500,000 | 1,700,000 |
| ที่มาของทรัพย์ | ซื้อเอง ถือครอง 8 ปี | รับมรดก ถือครอง 5 ปี | ซื้อเอง ถือครอง 3 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน |
| ค่าโอน | 180 (0.01%) | 30,000 (2%) | 170 (0.01%) |
| ค่าคำขอ อากรคู่ฉบับ ค่าพยาน | 30 | 30 | 30 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | 45,000 | 37,500 | 19,550 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ไม่เสีย | ไม่เสีย (มรดก) | 82,500 |
| อากรแสตมป์ | 15,000 | 10,000 | ไม่เสีย |
| ผู้ขายจ่าย | 60,105 | 62,515 | 102,150 |
| ผู้ซื้อจ่าย | 105 | 15,015 | 100 |
| ผู้ขายเหลือเงินก่อนปิดหนี้ | 2,939,895 | 1,937,485 | 2,397,850 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ดูวิธีคิดของบ้านเดี่ยว ราคาประเมิน 1,800,000 บาท หัก 50% เหลือ 900,000 บาท หาร 8 ปีได้ปีละ 112,500 บาท คิด 5% เป็น 5,625 บาท คูณกลับ 8 ปี ได้ภาษี 45,000 บาท ส่วนคอนโดเหลือเงินได้หลังหัก 77% จำนวน 391,000 บาท หาร 3 ปีได้ปีละ 130,333 บาท ภาษีรวม 19,550 บาท
คอนโดเสียเงินวันโอนมากที่สุดทั้งที่ราคาไม่สูงสุด เพราะขายก่อนครบ 5 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ถ้าคุณเอรอจนพ้น 5 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ 82,500 บาทจะเปลี่ยนเป็นอากร 12,500 บาท ต่างกัน 70,000 บาท ก่อนวันโอนคอนโด อย่าลืมขอหนังสือปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุดด้วย
ถ้าไม่อยากขายขาด ค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียนขายฝากต่างกันอย่างไร?
สมมติคุณเอต้องการเงินชั่วคราวและอยากเก็บบ้านไว้ เขาจึงคุยกับคุณเก้าเพื่อขายฝากบ้านหลังเดิม วงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ของราคาตลาด ตัวอย่างนี้สมมติที่ 1,200,000 บาท*
| รายการ | วิธีคิด | บาท |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก | 1,800,000 × 2% | 36,000 |
| อากรแสตมป์ | 1,800,000 × 0.5% | 9,000 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | วิธีเดียวกับการขาย | 45,000 |
| รวมวันจดทะเบียน | 90,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
อัตราลด 0.01% ใช้กับการซื้อขายตามมาตรการ ขายฝากจึงคิด 2% ตามปกติ ถ้าทรัพย์ถือครองไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากร ส่วนการจำนองกับนายทุน เสียค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน และไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หรือภาษีธุรกิจเฉพาะแบบการโอน เพราะชื่อในโฉนดไม่เปลี่ยน (ภาษีและเอกสารฝั่งผู้รับจำนองหรือผู้รับซื้อฝาก)
การขายฝากต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และสินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด (พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8) ที่อัตรา 15% หรือ 1.25% ต่อเดือน วงเงิน 1,200,000 บาทมีส่วนเพิ่มเดือนละ 15,000 บาท คุณเอยังอยู่บ้านต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า (มาตรา 12–13) ก่อนเซ็น ควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย เพราะยอดนี้อาจต่างจากวงเงินในสัญญา
ทรัพย์ที่ทำขายฝากได้ต้องมีเอกสารสิทธิ์ที่โอนได้ ที่ดินเกษตรกรรมนั้นนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้
วันโอนมีปัญหา ค่าใช้จ่ายไม่ตรงที่คิด ต้องทำอย่างไร?
- ยอดที่เจ้าหน้าที่คำนวณสูงกว่าที่เตรียมมา ส่วนใหญ่เกิดจากใช้ราคาประเมินเก่าหรือนับปีถือครองผิด ขอดูใบคำนวณ แล้วเทียบราคาประเมินกับจำนวนปี ถ้าเงินไม่พอ ให้เลื่อนนัดดีกว่าเซ็นทั้งที่ยังไม่เข้าใจตัวเลข
- อีกฝ่ายบอกว่าไม่เคยตกลงจะออกค่าโอน ให้กลับไปดูสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าไม่ได้เขียนไว้ มาตรา 457 ให้ออกคนละครึ่ง
- มีคนแนะนำให้แจ้งราคาขายต่ำกว่าจริง ไม่ควรทำ ราคาในสัญญาต้องตรงความจริง ค่าโอนก็คิดจากราคาประเมินอยู่แล้ว และถ้าผู้เสียภาษีแสดงรายการไม่ครบ อาจถูกประเมินภาษีย้อนหลังพร้อมเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน
- ขายบ้านเดิมเพื่อซื้อบ้านใหม่ ถ้าทำสัญญาซื้อบ้านใหม่เพื่ออยู่อาศัยภายใน 1 ปีก่อนหรือหลังขายบ้านเดิม และเข้าเงื่อนไขชื่อในทะเบียนบ้าน อาจขอคืนภาษีเงินได้ที่ถูกหักไว้ด้วยแบบ ค.10 ที่กรมสรรพากร
- เงินไม่พอจ่ายภาษีเพราะยังต้องปิดหนี้ธนาคาร คุยกับผู้ซื้อให้ปิดหนี้จากเงินค่าบ้านในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน แล้วหักภาษีจากยอดที่เหลือ
ต้องใช้เงินก้อนแต่ยังไม่แน่ใจว่าควรขายบ้านหรือที่ดินไหม? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด เทียบให้ดูว่าขายฝากหรือจำนองแบบไหนเหมาะกับเงินที่ต้องใช้ แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
