ซื้อที่ดินกรมบังคับคดีต้องตรวจอะไร? ต่างจากซื้อกับเจ้าของโดยตรงอย่างไร

ก่อนซื้อที่ดินกรมบังคับคดีต้องตรวจ 7 เรื่อง คือ เงื่อนไขในประกาศขาย เอกสารสิทธิ ตำแหน่งแปลง ทางเข้าออก ผังเมือง คนที่อยู่บนที่ดิน และเงินที่ต้องจ่ายภายใน 15 วัน ความต่างจากซื้อกับเจ้าของโดยตรงคือ คุณซื้อจากเจ้าพนักงานบังคับคดีผ่านการประมูล ต่อราคาหรือขอเงื่อนไขคืนมัดจำไม่ได้ และกรมบังคับคดีถือว่าคุณรู้สภาพทรัพย์แล้ว

บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ ที่มีคอนโดอยู่แล้วและเก็บเงินสดไว้ 400,000 บาท อยากได้ที่ดินเปล่า 100 ตารางวาเพื่อสร้างบ้าน กับ คุณเก้า นายทุนรับจำนองที่เคยตรวจที่ดินมาหลายแปลง คุณเอเห็นแปลงหนึ่งในประกาศขายทอดตลาด ราคาดูถูกกว่าแปลงข้างเคียงมาก เลยถามคุณเก้าก่อนว่า "ถูกขนาดนี้ มีอะไรต้องกลัวไหม"

ที่ดินกรมบังคับคดีคือที่ดินของลูกหนี้ที่แพ้คดีแล้วไม่ชำระหนี้ เจ้าพนักงานบังคับคดียึดมาขายทอดตลาดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ป.วิ.พ.) มาตรา 331 เงินที่ขายได้นำไปใช้หนี้ตามลำดับที่กฎหมายกำหนด

ราคามักต่ำกว่าตลาดเพราะคนซื้อต้องรับความไม่แน่นอนหลายอย่าง ต้องตรวจเอง ต้องมีเงินเร็ว และอาจมีคนอยู่บนที่ดิน ส่วนลดจึงไม่ใช่ของแถม แต่เป็นค่าตอบแทนของงานและความเสี่ยงที่คุณรับมาเอง (ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร)

ข้อดีที่หลายคนไม่รู้คือ ป.พ.พ. มาตรา 1330 คุ้มครองผู้ซื้อโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล แม้ภายหลังพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์นั้นไม่ใช่ของลูกหนี้ แต่ความคุ้มครองนี้ไม่ได้ทำให้ทางเข้าดีขึ้นหรือทำให้ที่ดินตาบอดหายไป การตรวจก่อนประมูลจึงยังจำเป็น (เช็กลิสต์ซื้อที่ดินกับเจ้าของโดยตรง)

คุณเก้าบอกว่า "ขายทอดตลาดไม่มีคนมาอธิบายให้เราฟังว่าแปลงนี้มีปัญหาอะไร ต้องหาเอง" เขาให้คุณเอไล่ตรวจตามนี้

ถ้าขาย ปลอดการจำนอง สำนักงานที่ดินจะจดระงับจำนองให้ คุณไม่ต้องจ่ายหนี้จำนองเดิมอีก แต่ถ้าขาย โดยการจำนองติดไป จำนองยังติดอยู่กับที่ดินหลังโอน ต้องไปคุยกับผู้รับจำนองเรื่องหนี้ที่ค้างเอง ราคาที่ดูถูกจึงอาจไม่ถูกจริง คนซื้อครั้งแรกควรเริ่มจากแปลงปลอดจำนอง (จำนองที่ดินคืออะไร)

เพราะแผนที่ในประกาศอาจพาไปผิดแปลงได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4579/2560 เป็นเคสที่ผู้ซื้อไปดูตามแผนที่แล้วเห็นบ้านปลูกอยู่ แต่หลังรังวัดพบว่าที่ดินตามโฉนดอยู่ห่างไปราว 1 กิโลเมตร เป็นที่รกทึบไม่มีสิ่งปลูกสร้าง ผู้ซื้อชนะคดีเรียกค่าเสียหายจากเจ้าหนี้ผู้นำยึด แต่ต้องสู้ถึงศาลฎีกา

คุณเอเลยเอาเลขโฉนดไปค้นใน LandsMaps แล้วไปคัดสำเนาที่สำนักงานที่ดิน ถ้าหมุดหรือแนวเขตไม่ชัด ควรปรึกษาสำนักงานที่ดินเรื่องรังวัด เพราะก่อนเป็นเจ้าของ คุณอาจขอรังวัดเองไม่ได้ทุกกรณี (รังวัดที่ดิน · หาที่ตั้งจากเลขโฉนด · เอกสารสิทธิที่ดิน · ตรวจโฉนดปลอม)

1. หาแปลงและอ่านประกาศ จากเว็บไซต์กรมบังคับคดี ประกาศหนึ่งฉบับกำหนดวันขายไว้หลายนัด
2. ตรวจตามตารางด้านบน ก่อนถึงวันขาย
3. เตรียมเอกสารและหลักประกัน สำเนาบัตรประชาชน หนังสือมอบอำนาจถ้าเสนอราคาแทนผู้อื่น และเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คตามประกาศ
4. เสนอราคาในวันขาย ที่สถานที่ขาย หรือผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ที่สำนักงานบังคับคดีที่ให้บริการ ซึ่งไม่ใช่การเสนอราคาจากที่บ้าน
5. ทำสัญญาและจ่ายส่วนที่เหลือ ภายใน 15 วันนับแต่วันซื้อ
6. รับหนังสือจากเจ้าพนักงานบังคับคดี แล้วไปจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน

ถ้าแปลงขายปลอดจำนอง ราคาเริ่มต้นนัดแรกเท่ากับราคาประเมินในประกาศ และจะลดลงเมื่อนัดก่อนหน้าไม่มีคนเข้าสู้ราคาเท่านั้น หลักประกันก็ไม่ลดตาม ตัวอย่างแปลงของคุณเอ ราคาประเมินในประกาศ 1,200,000 บาท

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

ราคาสุดท้ายอาจสูงกว่าราคาเริ่มต้นมาก และก่อนเคาะไม้ ผู้มีส่วนได้เสีย เช่น เจ้าหนี้หรือลูกหนี้ อาจคัดค้านว่าราคาต่ำเกินสมควร ทำให้การขายเลื่อนออกไป อย่าเพิ่งนับว่าได้แปลงนั้นจนกว่าจะเคาะไม้

สมมติคุณเอชนะในนัดที่ 3 ที่ราคา 1,000,000 บาท ขณะที่แปลงข้างเคียงขายกันราว 1,500,000 บาท และราคาประเมินราชการของแปลงนี้คือ 800,000 บาท

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

ถ้าการขายนั้นเข้าเงื่อนไขเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จะเพิ่มอีก 33,000 บาท (คิดจากราคาที่ซื้อได้ซึ่งสูงกว่าราคาประเมินราชการ) แต่ขอคืนอากร 5,000 บาทได้โดยติดต่อกรมสรรพากร ส่วนมาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ไม่ครอบคลุมที่ดินเปล่า

เทียบแล้วคุณเอประหยัดจากราคาตลาดราว 416,000 บาท แต่ตัวเลขนี้ยังไม่รวมเวลาและความเสี่ยงที่รับไว้ ถ้าที่ดินมีปัญหาทางเข้าหรือมีคนอยู่ ส่วนลดก้อนนี้อาจหายไปได้ไม่ยาก (วันโอนต้องจ่ายอะไรบ้าง)

จุดที่คนพลาดบ่อยคือคิดว่าชนะประมูลก่อนแล้วค่อยหาเงิน แต่แปลงที่ประมูลได้ยังไม่ใช่ชื่อคุณ จึงเอาไปจำนองหรือขายฝากเองไม่ได้จนกว่าจะโอน ถ้าจะกู้ธนาคารต้องตรวจคุณสมบัติก่อนประมูล และธนาคารส่วนใหญ่ไม่ค่อยปล่อยกู้ที่ดินเปล่าที่ไม่มีแผนก่อสร้าง

ถ้าจ่ายไม่ทัน ให้ยื่นคำร้องขอขยายเวลาต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนครบ 15 วัน พร้อมหนังสือจากสถาบันการเงินหรือเหตุอันสมควร เจ้าพนักงานอาจขยายให้ได้ไม่เกิน 3 เดือน ถ้าไม่จ่ายตามกำหนด หลักประกันจะถูกริบ และถ้าขายใหม่ได้ราคาต่ำกว่า ผู้ซื้อเดิมต้องรับผิดส่วนต่างกับค่าใช้จ่ายด้วย

คุณเอมีเงินสด 400,000 บาท แต่ต้องใช้ 1,084,000 บาท จึงขาด 684,000 บาท ทางที่ทำได้ก่อนวันประมูลคือนำทรัพย์ที่มีอยู่แล้วมาจำนองหรือขายฝาก วงเงินไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ของราคาตลาด ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ตัวอย่างนี้คิดที่ 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

คุณเอเลือกจำนองคอนโดกับคุณเก้าเพราะอยากเก็บชื่อในห้องชุดไว้ และเผื่อวงเงินเป็น 750,000 บาท เนื่องจากมีค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน หรือ 7,500 บาท ดอกเบี้ย 12 เดือนรวม 112,500 บาท จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและรับเงินก่อนถึงวันประมูล

คุณเก้าถามสองเรื่องก่อนตกลง เงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายเหลือเท่าไร และเงินก้อนนี้จะคืนจากไหน ถ้าประมูลไม่ได้ เงินก้อนนี้ก็ยังมีดอกเบี้ยเดินอยู่ จึงควรตรวจแปลงให้จบก่อนแล้วค่อยหาเงิน ถ้าคิดใช้ทรัพย์หลายแบบ ควรรู้ด้วยว่าที่ดินเกษตรกรรมนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ (จำนองกับขายฝากแบบไหนเหมาะกับเรา · จำนองกับธนาคารหรือเอกชน)

ที่ดินที่มีคนอยู่ยังซื้อได้ แต่ให้คิดเวลาเพิ่มหลายเดือน และห้ามเข้าไปรื้อถอนหรือไล่เอง ควรใช้ช่องทางตามกฎหมายเท่านั้น

ถ้ากำลังเล็งที่ดินขายทอดตลาดแต่เงินยังไม่พอ และมีบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด หรือที่ดินเปล่าอยู่แล้ว แค่ส่งเอกสารสิทธิ พิกัด รูปทรัพย์ และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน ควรทักมาก่อนวันประมูล เพราะกำหนดจ่าย 15 วันสั้นมาก

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา

เริ่มกับ Homeday อย่างไร

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด