ที่ดิน ส.ป.ก. คืออะไร? เจ้าของมีสิทธิใช้ โอน หรือใช้เป็นหลักประกันแค่ไหน

ที่ดิน ส.ป.ก. คือที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินที่รัฐจัดให้เกษตรกรใช้ทำเกษตรกรรม คนที่ถือเอกสาร ส.ป.ก. 4-01 มีสิทธิทำกิน แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์เหมือนเจ้าของโฉนดทั่วไป จึงขายให้คนทั่วไปไม่ได้ และโดยหลักใช้จำนองหรือขายฝากกับนายทุนเอกชนไม่ได้ สิทธินี้ส่งต่อได้เฉพาะทางที่กฎหมายเปิดไว้ เช่น มรดกแก่ทายาทโดยธรรม ส่วนการกู้เงินต้องผ่านช่องทางที่รัฐหรือ ส.ป.ก. กำหนด

หลายคนสับสนเพราะได้ยินข่าวว่า ส.ป.ก. เปลี่ยนเป็นโฉนดได้แล้ว บทความนี้จะเล่าผ่าน คุณเอ ซึ่งรับช่วงทำกินบนที่ดิน ส.ป.ก. จากพ่อแม่และกำลังต้องใช้เงิน กับ คุณเก้า นายทุนที่คุณเอไปขอคุยด้วย เพื่อให้เห็นว่าเอกสารแบบนี้ทำอะไรได้จริง และถ้าต้องการเงินทุนควรไปทางไหน

ส.ป.ก. ย่อมาจากสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หน่วยงานนี้ดูแลการจัดที่ดินตาม พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 เกษตรกรที่ผ่านการคัดเลือกจะได้เอกสารชื่อ "หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน" หรือ ส.ป.ก. 4-01

ตราครุฑบนเอกสารบอกอะไรไม่ได้มากนัก ให้อ่านหัวกระดาษเป็นหลัก ส.ป.ก. 4-01 จะเขียนว่าหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ ส่วนโฉนดทั่วไปจะเขียนว่าโฉนดที่ดิน (สีครุฑบนโฉนดต่างกันอย่างไร)

ถ้าอยากเทียบกับเอกสารสิทธิแบบอื่นทั้งหมด ดูภาพรวมได้ที่ เอกสารสิทธิที่ดินมีกี่ประเภท ส่วนคนที่ถือใบเสียภาษีและเข้าใจว่าเป็นเอกสารสิทธิ อ่านต่อที่ ภ.บ.ท.5 คืออะไร

คำว่า "เจ้าของ ส.ป.ก." เป็นคำที่คนใช้กันติดปาก ความจริงคือผู้ได้รับอนุญาตให้ทำประโยชน์ ซึ่งต้องทำตามเงื่อนไขของ ส.ป.ก. ต่อเนื่อง

เนื้อที่ที่จัดให้ทำเกษตรทั่วไปมีเพดานรายละไม่เกิน 50 ไร่ และกิจการเลี้ยงสัตว์ใหญ่ที่ได้รับอนุญาตถือได้ถึง 100 ไร่ ส่วนแปลงที่จัดเป็นที่อยู่อาศัยจะใช้เอกสารแยกคือ ส.ป.ก. 4-01 ช

ขายให้คนทั่วไปไม่ได้ พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินฯ มาตรา 39 ห้ามแบ่งแยกหรือโอนสิทธิให้ผู้อื่น ยกเว้น 3 กรณี ตามหลักเกณฑ์ในกฎกระทรวง พ.ศ. 2567

ทายาทที่รับช่วงแล้วเอาที่ไปใช้อย่างอื่น ส.ป.ก. จะแจ้งเตือนให้แก้ไขก่อน ถ้ายังไม่แก้ก็สั่งให้โอนสิทธิคืนได้ ตามข้อ 5 ของกฎกระทรวง (เจ้าของที่ดินเสียชีวิตแล้ว ต้องเริ่มอย่างไร)

กรณีพ่อแม่ยังมีชีวิตและอยากให้ลูกทำต่อ ไม่ควรเซ็นโอนกันเอง ให้ไปยื่นเรื่องขอจัดที่ดินแทนที่กับ ส.ป.ก.จังหวัด ซึ่งจะตรวจคุณสมบัติของลูกว่าเป็นเกษตรกรตามเกณฑ์หรือไม่

ผู้ซื้อไม่ได้สิทธิตามกฎหมายปฏิรูปที่ดิน เพราะธุรกรรมฝ่าฝืนมาตรา 39 และสัญญาเสี่ยงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ฝั่งผู้ขายก็เสี่ยงถูกเรียกที่ดินคืน จะอ้างว่าจ่ายเงินไปแล้วหรือเข้าทำกินมานานก็ไม่ได้ทำให้กลายเป็นเจ้าของ

มีทางแก้ที่ต้องรีบเช็กตามระเบียบ ส.ป.ก. ข้อ 62 ถ้าเกษตรกรขายหรือยกที่ให้คนนอกครอบครัว และผู้รับเข้าทำประโยชน์ก่อนวันที่ 9 ธันวาคม 2566 ผู้ทำประโยชน์สามารถยื่นคำขอรับการจัดที่ดินได้ภายใน 9 ธันวาคม 2570 ถ้ามีคุณสมบัติตามระเบียบ

สิ่งที่จะได้คือสิทธิเช่ากับ ส.ป.ก. ค่าเช่า 100–600 บาทต่อไร่ และต้องรับภาระเงินต้นที่ค้างจากการนำเอกสารเดิมไปเป็นหลักประกันตามสัดส่วนที่ได้รับ การยื่นเรื่องจึงไม่ได้ทำให้ได้กรรมสิทธิ์ แต่ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ยื่น ส.ป.ก. จะดำเนินการเอาที่ดินคืนเพื่อจัดให้เกษตรกรรายอื่น

ไม่ได้ ระเบียบที่เปลี่ยน ส.ป.ก. 4-01 เป็น "โฉนดเพื่อการเกษตร" มีผลตั้งแต่ 9 ธันวาคม 2566 และยังเดินหน้าอยู่ โดยปี 2567–2568 จัดทำไปแล้วกว่า 854,000 แปลง แต่ที่ดินยังเป็นของ ส.ป.ก. เอกสารใหม่เพียงให้สิทธิทำกินในรูปแบบที่ใช้ประโยชน์ทางการเงินได้มากขึ้น

เงื่อนไขหลักที่ควรเช็ก

• ได้รับอนุญาตให้ทำประโยชน์มาแล้วไม่น้อยกว่า 5 ปี
• ต้องเป็นแปลงเกษตรกรรม ส.ป.ก. 4-01 ข ยื่นได้ แต่ ส.ป.ก. 4-01 ช ซึ่งเป็นแปลงที่อยู่อาศัยยื่นไม่ได้
• ถ้าเป็นที่ดินเอกชนที่ ส.ป.ก. จัดให้เช่าซื้อ ไม่เข้าโครงการนี้
• ต้องปลูกไม้มีค่าตามสัดส่วนที่ ส.ป.ก. กำหนด
• เปลี่ยนมือได้เฉพาะระหว่างคนที่มีคุณสมบัติเป็นเกษตรกรตามกฎหมาย และห้ามโอนให้เกษตรกรอื่นภายใน 2 ปี ยกเว้นคู่สมรส บุตร ทายาท และเครือญาติที่มีคุณสมบัติ

ยื่นได้ที่ ส.ป.ก.จังหวัด หรือระบบออนไลน์ของ ส.ป.ก. โดยเตรียม ส.ป.ก. 4-01 บัตรประชาชน และเอกสารเปลี่ยนชื่อ-สกุลถ้ามี

ถ้าใครบอกว่า "แปลงนี้เป็นโฉนดแล้ว ซื้อได้เลย" ให้ขอดูหัวเอกสาร แล้วนำเลขแปลงไปถาม ส.ป.ก.จังหวัดก่อนจ่ายเงิน

จำนองกับนายทุนเอกชนโดยหลักทำไม่ได้ เพราะผู้ถือไม่มีกรรมสิทธิ์และโอนสิทธิให้เจ้าหนี้เอกชนไม่ได้ ถ้าผิดนัด เจ้าหนี้ก็ไม่มีทางบังคับเอาที่ดินไปขายทอดตลาดตามปกติ

ส่วนการใช้เป็นหลักประกันกับหน่วยงานที่รัฐเปิดทางไว้ทำได้ตามเงื่อนไข

วงเงินกับหลักเกณฑ์ของแต่ละหน่วยงานเปลี่ยนตามโครงการ ควรถามตัวเลขล่าสุดจากเจ้าหน้าที่ ถ้าอยากรู้เรื่องขายฝากโดยเฉพาะ อ่านต่อที่ ขายฝากที่ดิน ส.ป.ก. ได้ไหม มีทางเลือกอะไรบ้าง

คุณเอถือ ส.ป.ก. 4-01 สำหรับสวนผลไม้ 10 ไร่ อยากได้เงินมาขยายธุรกิจแปรรูปผลไม้ มีคนเสนอว่า "เอาเอกสารมาวางไว้ ทำสัญญาขายฝากกันเองได้" คุณเอจึงลองไปถามคุณเก้า นายทุนที่รู้จัก

คุณเก้าตอบตรง ๆ ว่ารับไม่ได้ เพราะขายฝากต้องจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินตาม พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8 ที่ดิน ส.ป.ก. โอนให้นายทุนไม่ได้ สัญญาที่เซ็นกันเองจึงไม่ใช่ขายฝากตามกฎหมาย ทั้งคุณเอยังเสี่ยงเสียสิทธิ ส่วนคุณเก้าก็เสี่ยงเสียเงินฟรี

คุณเอเลยแยกเรื่องออกเป็น 2 ทาง

• ถ้าใช้เงินเพื่อการเกษตร ไปถาม ธ.ก.ส. และ ส.ป.ก.จังหวัดก่อน เพราะเป็นช่องทางที่ออกแบบมาสำหรับเอกสารนี้
• ถ้ามีทรัพย์อื่นที่มีเอกสารโอนได้ เช่น บ้านที่มีโฉนด ที่ดินเปล่าในเมือง หรือคอนโด จึงค่อยเทียบจำนองกับขายฝาก

ตัวอย่างด้านล่างเป็นตัวเลขสมมติ คิดดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ใช้ 15% หรือ 1.25% ต่อเดือนในการคำนวณ

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

จากตาราง ที่ดินเปล่าได้วงเงินไม่ถึงเป้า 800,000 บาท คุณเอจึงเหลือบ้านหรือคอนโด ถ้าขอเท่าที่ต้องใช้จริง 800,000 บาท* ดอกเบี้ยจะเป็นเดือนละ 10,000 บาท และยอดคืนรวม 1 ปีเท่ากับ 920,000 บาท

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

วงเงินจริงขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% จึงควรส่งข้อมูลทรัพย์มาประเมินก่อนวางแผน และก่อนเซ็นควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย

ค่าธรรมเนียมราชการที่ต้องเผื่อไว้ เช่น ค่าจดทะเบียนขายฝาก 2% ของราคาประเมินราชการ อากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ตามเงื่อนไขการถือครอง ส่วนจดจำนองคิด 1% ของวงเงินจำนอง

ถ้าเลือกขายฝากบ้าน คุณเอต้องไปจดทะเบียนและรับเงินที่สำนักงานที่ดิน มีเวลาไถ่ 1–10 ปีตามมาตรา 10 และอยู่บ้านต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าตามมาตรา 12–13 แต่เมื่อถึงกำหนดแล้วไม่ไถ่ ทรัพย์จะหลุดเป็นของคุณเก้า แผนหาเงินไถ่จึงต้องชัดตั้งแต่ก่อนเซ็น (เลือกนายทุนรับจำนองและขายฝากอย่างไร)

ก่อนจ่ายเงินหรือส่งเอกสารตัวจริงให้ใคร ให้ไล่ถาม 5 ข้อนี้

• เอกสารหัวกระดาษเขียนว่าอะไร เป็น ส.ป.ก. 4-01 โฉนดเพื่อการเกษตร หรือโฉนดที่ดิน
• ชื่อในเอกสารตรงกับคนที่คุยด้วยหรือไม่
• นิติกรรมนี้จะจดทะเบียนที่หน่วยงานไหน มีเจ้าหน้าที่รัฐรับรองหรือเปล่า
• คนรับโอนมีคุณสมบัติเป็นเกษตรกรหรือเป็นหน่วยงานที่กฎหมายเปิดทางไว้หรือไม่
• ส.ป.ก.จังหวัดยืนยันสถานะแปลงและภาระหนี้ค้างแล้วหรือยัง

ถ้าคำตอบคือ "ไม่ต้องไปราชการ ฝากเอกสารไว้ก็พอ" ให้หยุดคุยแล้วถาม ส.ป.ก.จังหวัดก่อน

ถ้าทรัพย์ของคุณมีโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แค่ส่งรูปเอกสาร ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา ส่วน ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด