ขายฝากที่ดิน ส.ป.ก. ได้ไหม? ถ้าต้องการเงินทุนมีทางเลือกอะไรที่ทำได้จริง

ที่ดิน ส.ป.ก. ขายฝากกับนายทุนไม่ได้ และจำนองกับนายทุนก็ไม่ได้เช่นกัน เพราะผู้ถือ ส.ป.ก. 4-01 มีเพียงสิทธิทำกิน ไม่มีกรรมสิทธิ์ให้โอน และกฎหมายห้ามโอนสิทธินั้นให้คนอื่น ถ้าต้องการเงินทุน ทางที่ทำได้คือใช้สิทธิในที่ดินกู้กับ ธ.ก.ส. ยื่นกู้กองทุนของ ส.ป.ก. หรือนำทรัพย์อื่นที่มีโฉนดมาขายฝากหรือจำนอง

บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของสิทธิในสวนผลไม้ ส.ป.ก. ที่ต้องการเงินก้อน กับ คุณเก้า นายทุนรับซื้อฝาก ทั้งสองคุยกันตรงไปตรงมาว่าอะไรทำได้ อะไรทำไม่ได้ และถ้าเผลอเซ็นไปแล้วควรเริ่มแก้ตรงไหน

คุณเอถือ ส.ป.ก. 4-01 สวนลำไย 10 ไร่ ทำกินมา 12 ปี อยากได้เงิน 500,000 บาทไปช่วยลูกเปิดร้าน จึงถามคุณเก้าว่ารับขายฝากไหม คุณเก้าตอบทันทีว่ารับไม่ได้ ไม่ใช่เพราะที่ดินราคาไม่ดี แต่เพราะติดกฎหมาย 3 ชั้น

• ขายฝากต้องโอนกรรมสิทธิ์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 กำหนดว่าขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่กรรมสิทธิ์ตกไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ขายไถ่คืนได้ คนที่ไม่มีกรรมสิทธิ์จึงไม่มีอะไรจะขาย
• ส.ป.ก. 4-01 เป็นแค่หนังสืออนุญาต เอกสารนี้ให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
• กฎหมายห้ามโอนสิทธิโดยตรง พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 39 ห้ามแบ่งแยกหรือโอนสิทธิให้ผู้อื่น ยกเว้นตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทโดยธรรม หรือโอนให้สถาบันเกษตรกรหรือ ส.ป.ก. เพื่อประโยชน์ในการปฏิรูปที่ดิน

หลายคนเห็นชื่อ พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 ซึ่งมีคำว่า “ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม” แล้วเข้าใจว่าครอบคลุมที่ ส.ป.ก. ด้วย จริง ๆ แล้วกฎหมายฉบับนั้นคุ้มครองการขายฝากที่ทำได้ตั้งแต่ต้น ไม่ได้เปิดช่องให้โอนที่ดินซึ่งมาตรา 39 ห้ามไว้ และตามมาตรา 7–8 การขายฝากต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เมื่อที่ดินโอนไม่ได้ ก็ไม่มีนิติกรรมขายฝากให้จด (ส.ป.ก. คืออะไร ใช้สิทธิได้แค่ไหน · ขายฝากที่ดินแบบไหนทำได้)

ก่อนคุยเรื่องเงิน ให้ดูหัวเอกสารและหน่วยงานที่ออกก่อน คำว่า “ที่ดิน” เหมือนกัน แต่สิทธิต่างกันมาก

อ่านวิธีแยกเอกสารสิทธิแต่ละแบบได้ที่ เอกสารสิทธิที่ดิน

ยังไม่ได้ คำว่า “โฉนด” ทำให้หลายคนคิดว่าใช้ได้เหมือนโฉนด น.ส.4 จ แต่โฉนดเพื่อการเกษตรยังเป็นที่ดินในระบบปฏิรูป มีเงื่อนไขหลักดังนี้

• ต้องถือครอง ส.ป.ก. 4-01 และทำประโยชน์มาไม่น้อยกว่า 5 ปี
• ยังต้องใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และปลูกไม้มีค่าตามสัดส่วนที่ ส.ป.ก. กำหนด
• เปลี่ยนมือได้เฉพาะระหว่างเกษตรกรที่มีคุณสมบัติตามกฎหมาย
• ส.ป.ก. เป็นนายทะเบียนรับจดสิทธิและนิติกรรมที่เกี่ยวข้อง

นายทุนทั่วไปไม่ใช่เกษตรกรผู้มีคุณสมบัติ จึงรับโอนไม่ได้ ถ้าใครบอกว่า “เปลี่ยนเป็นโฉนดแล้ว เดี๋ยวรับซื้อฝากให้” ให้ขอดูว่าจะไปจดทะเบียนที่ไหน ใต้กฎหมายมาตราอะไร แล้วนำเอกสารไปถาม ส.ป.ก. จังหวัดก่อน ข้อดีจริงของการเปลี่ยนเอกสารคือใช้เป็นหลักประกันกับ ธ.ก.ส. ได้วงเงินสูงขึ้น ซึ่งอยู่ในหัวข้อถัดไป

คุณเก้าถามคุณเอต่อว่า เงิน 500,000 บาทจะเอาไปทำอะไร เพราะแต่ละทางเลือกเหมาะกับเป้าหมายต่างกัน

ถ้าใช้เงินเพื่อการเกษตร เริ่มจาก ธ.ก.ส. และ ส.ป.ก. จังหวัดก่อน เพราะออกแบบมาเพื่อเกษตรกรโดยตรง ส่วนถ้าไม่ต้องการทำเกษตรต่อ ให้ถาม ส.ป.ก. จังหวัดเรื่องการสละสิทธิหรือโอนคืนตามระเบียบ ไม่ควรตกลงขายกันเอง

ได้ และนี่คือทางที่คุณเอใช้ เพราะเงินก้อนนี้ไม่ได้ใช้ทำเกษตร เขายังมีที่ดินเปล่าโฉนด น.ส.4 จ ใกล้ชุมชนอีก 1 แปลง คุณเก้าจึงดูแปลงนั้นแทน สวน ส.ป.ก. ไม่เกี่ยวกับสัญญาเลย

วงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ตัวอย่างด้านล่างคิดดอกเบี้ยที่ 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

ที่ดินคุณเอมีราคาประเมินราชการ 1,000,000 บาท และถือครองเกิน 5 ปี ค่าใช้จ่ายราชการวันจดทะเบียนจึงเป็นดังนี้

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

ก่อนตกลง คุณเอขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องจ่ายคืนจนถึงวันไถ่ ถ้าเลือกขายฝาก เขายังได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ถ้าทรัพย์เข้าเงื่อนไข พ.ร.บ. 2562

• ม.7–8 ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และสินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี
• ม.10 ระยะเวลาไถ่ 1–10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ
• ม.12–13 ถ้าเป็นบ้านที่อยู่อาศัย อยู่ต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า
• ม.17 ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน
• ม.18 ถ้านายทุนไม่รับเงิน ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน

ส่วนการจ่ายรายเดือนช้าไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่ยังอยู่จนถึงวันครบกำหนด แต่ถ้าเลยวันครบกำหนดไปแล้วไม่ได้ไถ่ ทรัพย์จะหลุดเป็นของผู้ซื้อฝาก จึงต้องวางแผนเงินไถ่ตั้งแต่วันแรก

รูปแบบที่พบได้คือทำสัญญาซื้อขายหรือกู้เงินกันเอง เอา ส.ป.ก. 4-01 ไปวางไว้ และให้คนจ่ายเงินเข้าทำประโยชน์ในแปลง ทั้งหมดนี้ไม่ใช่ขายฝากตามกฎหมาย และศาลปกครองสูงสุดเคยวินิจฉัยในคดี อ.551/2562 ว่า การซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. ขัดมาตรา 39 จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

สัญญาณที่ควรหยุดคุยทันที เช่น ไม่นัดสำนักงานที่ดิน ขอเก็บตัวจริงไว้ ขอให้เซ็นใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ หรือบอกว่า “ทำกันเองก็ได้ เดี๋ยวเปลี่ยนชื่อให้ทีหลัง” (นายทุนรับจำนองและขายฝากควรตรวจอะไร · เลือกผู้รับซื้อฝาก)

• หยุดเซ็นเอกสารเพิ่ม โดยเฉพาะใบมอบอำนาจ สัญญาปรับยอดหนี้ หรือหนังสือสละสิทธิ
• รวบรวมหลักฐาน สัญญา สลิปโอนเงิน แชต ใบรับเอกสาร และรายชื่อพยาน ทำสำเนาเก็บไว้
• ปรึกษาทนายก่อนเดินเรื่อง ผลทางคดีขึ้นกับว่าแต่ละฝ่ายรู้อะไร จ่ายอะไรไปแล้ว และใครครอบครองแปลงอยู่
• ตรวจสถานะแปลงที่ ส.ป.ก. จังหวัด ถามว่าชื่อผู้มีสิทธิยังถูกต้องไหม มีเรื่องร้องเรียนหรือมีการทำผิดเงื่อนไขหรือไม่ และต้องแก้อย่างไร
• เจรจาเอาเอกสารคืนและจัดการหนี้เป็นลายลักษณ์อักษร ระบุยอดที่ตกลงจริง ไม่เขียนว่าขาย โอน หรือยกที่ดินให้
• ถ้าถูกหลอกหรือถูกข่มขู่ ให้แจ้งความ เก็บหลักฐานทุกชิ้น และขอคำแนะนำจากทนายเรื่องการเรียกเอกสารคืน

ถ้าเงินที่ต้องคืนมีแหล่งชัด เช่น กู้ ธ.ก.ส. ได้ หรือมีทรัพย์อื่นมาจำนอง ควรใช้ทางที่ตรวจสอบได้มาปิดเรื่อง และให้มีหลักฐานการคืนเงินครบ ไม่ควรกู้เงินนอกระบบก้อนใหม่มาปิดก้อนเก่า

แค่ส่งรูปเอกสารสิทธิ ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะดูให้ก่อนว่าทรัพย์เข้าเงื่อนไขหรือไม่ แล้วประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด พร้อมแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน (เริ่มต้นกับ Homeday)

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด