ผู้รับซื้อฝากที่น่าเชื่อถือคือคนหรือบริษัทที่ตรวจสอบตัวตนได้ ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ไม่เรียกเงินก่อนวันจดทะเบียน และบอกตัวเลขครบก่อนเซ็น ทั้งเงินที่ได้รับจริง ดอกเบี้ยต่อเดือน และยอดที่ต้องไถ่คืน ถ้าได้ข้อเสนอหลายเจ้า อย่าเทียบแค่วงเงินหรือดอกเบี้ย ให้เทียบ ต้นทุนรวม คือเงินทั้งหมดที่ต้องจ่ายคืน ลบด้วยเงินที่ได้รับจริง
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า หนึ่งในนายทุนผู้รับซื้อฝากที่ยื่นข้อเสนอ
ที่รับขายฝากมีแบบไหนบ้าง?
| แบบ | ลักษณะ | ข้อควรรู้ |
|---|---|---|
| นายทุนบุคคล | คนที่มีเงินลงทุน รับซื้อฝากเอง | ยืดหยุ่น ต้องตรวจตัวตนเอง |
| บริษัทรับซื้อฝาก | นิติบุคคลที่ลงทุนในขายฝาก | ตรวจทะเบียนบริษัทและกรรมการได้ |
| ตัวกลางหรือนายหน้า | ไม่ได้ให้เงินเอง แต่หานายทุนให้ | ต้องรู้ว่าคู่สัญญาจริงคือใคร และค่าตอบแทนเท่าไร |
ทุกแบบต้องทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน และดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ความต่างของบุคคลกับบริษัทอ่านได้ที่บทขายฝากกับบุคคลหรือบริษัท ส่วนภาพรวมว่านายทุนคือใคร
เลือกผู้รับซื้อฝากอย่างไร: ตรวจ 8 ข้อก่อนส่งเอกสารชุดเต็ม
ก่อนส่งเอกสาร
- รู้ชื่อจริงและที่อยู่ที่ไปได้ ถ้าเป็นบริษัท ค้นชื่อในระบบของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ดูสถานะ ที่ตั้ง และกรรมการ
- มีประวัติที่ค้นได้ เช่น เว็บไซต์ เพจที่เปิดมานาน หน้าคนที่รับผิดชอบ หรือคนรู้จักที่เคยทำด้วย
- ขอข้อมูลเท่าที่จำเป็นสำหรับประเมิน ช่วงแรกขอแค่รูปโฉนด ที่ตั้ง และรูปทรัพย์ ไม่ควรขอโฉนดตัวจริงหรือรหัสใด ๆ (ส่งเอกสารอย่างไรให้ปลอดภัย)
- ไม่เรียกเงินก่อน ค่าประเมิน ค่าจองคิว ค่าตรวจเอกสาร ที่ต้องโอนก่อนมีข้อตกลง เป็นสัญญาณอันตราย
ก่อนนัดทำสัญญา
- ได้ใบเสนอเป็นตัวเลขครบ ราคาขายฝาก เงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย ดอกเบี้ยต่อเดือน ระยะเวลา และยอดไถ่
- รู้ชื่อคู่สัญญาที่จะเซ็นจริง ตรงกับคนหรือบริษัทที่คุยด้วย
- นัดที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ และรับเงินที่นั่น
- อธิบายสิทธิ์ของคุณได้ถูกต้อง เช่น อยู่บ้านต่อได้ ไถ่ก่อนกำหนดได้ ผิดนัดรายเดือนทรัพย์ไม่หลุดทันที ถ้าผู้รับซื้อฝากพูดตรงข้าม ให้ระวัง
ได้ข้อเสนอขายฝากหลายเจ้า จะเทียบอย่างไรว่าเจ้าไหนมีต้นทุนรวมเท่าไร?
ใช้ 3 ตัวเลขจากใบเสนอของทุกเจ้า
- A = เงินที่ได้รับจริง ในวันจดทะเบียน หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด
- B = เงินที่ต้องจ่ายทั้งหมด ดอกเบี้ยทุกเดือนรวมกัน บวกยอดไถ่วันครบกำหนด
- ต้นทุนรวม = B − A
ตัวอย่าง คุณเอต้องการเงินอย่างน้อย 750,000 บาท ระยะ 1 ปี ได้ข้อเสนอ 3 เจ้า
| รายการ | คุณเก้า | เจ้า ข | เจ้า ค |
|---|---|---|---|
| ราคาขายฝากในสัญญา | 800,000 | 850,000 | 800,000 |
| ดอกเบี้ยต่อเดือน (15% ต่อปีของราคาขายฝาก) | 10,000 | 10,625 | 10,000 |
| A เงินที่ได้รับจริง | 770,000 | 760,000 | ไม่ให้ตัวเลข |
| B จ่ายทั้งหมด (ดอก 12 เดือน + ยอดไถ่) | 920,000 | 977,500 | — |
| ต้นทุนรวม B − A | 150,000 | 217,500 | เทียบไม่ได้ |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เจ้า ข ให้วงเงินในสัญญาสูงที่สุด แต่ได้เงินจริงน้อยกว่าคุณเก้า และต้องจ่ายคืนมากกว่า 57,500 บาท ส่วนเจ้า ค ที่ไม่ยอมให้ตัวเลขเงินที่ได้รับจริง คุณเอตัดออกตั้งแต่แรก คุณเอจึงเลือกคุณเก้า
ถ้าเงื่อนไขระยะเวลาต่างกัน ให้เทียบต้นทุนรวมต่อปีแทน หรือคิดแบบเดียวกันที่ระยะเวลาที่คาดว่าจะไถ่จริง (ดอกเบี้ยขายฝากคิดอย่างไร)
นอกจากตัวเลข ต้องเทียบอะไรอีก?
| เรื่อง | คำถามที่ควรถาม |
|---|---|
| ระยะเวลาสัญญา | ยาวพอให้หาเงินไถ่ทันไหม เผื่อเวลาไว้หรือยัง |
| วิธีจ่ายดอก | รายเดือนหรือรวมวันไถ่ วันไหนของเดือน จ่ายเข้าบัญชีใคร |
| การไถ่ก่อนกำหนด | คิดค่าเสียโอกาสไหม ไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ |
| การต่อสัญญา | ถ้าใกล้ครบแล้วเงินไม่พอ คุยต่อได้ไหม เงื่อนไขอย่างไร |
| การติดต่อ | มีคนตามเรื่องให้ไหม ถ้าวันไถ่ติดต่อไม่ได้ทำอย่างไร |
สัญญาณของที่รับขายฝากที่ควรเลี่ยง
- เสนอวงเงินใกล้ราคาตลาด แต่ไม่ยอมบอกเงินที่ได้รับจริง
- ขอเงินก่อน หรือขอโฉนดตัวจริงก่อนวันนัด
- ให้เซ็นเอกสารที่ยังไม่กรอกข้อความ
- บอกให้ทำสัญญาที่อื่นที่ไม่ใช่สำนักงานที่ดิน
- บอกว่า "ผิดนัดเดือนเดียวบ้านหลุด" หรือ "ต้องจ่ายค่าเช่าบ้านตัวเอง"
- เร่งให้ตัดสินใจภายในวันเดียวโดยไม่มีเหตุผล
รับจำนองบ้าน เลือกแบบเดียวกันไหม?
ใช้เช็กลิสต์เดียวกันได้ ทั้งการตรวจตัวตน การไม่จ่ายเงินก่อน และการเทียบต้นทุนรวม สิ่งที่ต่างคือจำนองค่าจดทะเบียนราชการ 1% ของวงเงิน และถ้าผิดนัด ผู้รับจำนองต้องฟ้องศาลก่อน ไม่ได้ทรัพย์ทันที (จำนองกับธนาคารหรือเอกชน)
กำลังเลือกที่รับขายฝาก? อยากรู้ว่าบ้านหรือที่ดินของคุณขายฝากได้เท่าไร ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน ไม่ได้เป็นคนให้เงิน สัญญาทำกับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน ไม่ต้องจ่ายเงินล่วงหน้า ด้านจำนองและขายฝากเรายังใหม่ จึงตั้งใจให้ทุกตัวเลขครบตั้งแต่ก่อนเซ็น ตรวจสอบเราได้จากชื่อบริษัท สำนักงานที่บางบัวทอง และป้าย DBD บนเว็บไซต์ ขั้นตอนการทำงานกับ Homeday อ่านต่อ
ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
