สัญญาขายฝากต้องมีอะไรบ้าง? ตัวอย่างการอ่านสัญญาให้รู้ว่าได้เงินเท่าไร ต้องคืนเท่าไร และไถ่วันไหน

สัญญาขายฝากที่มีผลตามกฎหมายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดิน โดยใช้แบบพิมพ์ของกรมที่ดิน และต้องระบุอย่างน้อย ชื่อคู่สัญญา ทรัพย์ที่ขายฝาก ราคาขายฝาก สินไถ่ และวันครบกำหนดไถ่ ตัวอย่างสัญญาในอินเทอร์เน็ตใช้ดูเพื่อเข้าใจโครงสร้างได้ แต่ใช้แทนสัญญาที่สำนักงานที่ดินไม่ได้ ถ้าเซ็นกันเองโดยไม่จดทะเบียน ขายฝากเป็นโมฆะ

บทความนี้พาอ่านสัญญาทีละช่อง ผ่านเรื่องของ คุณเอ ผู้ขายฝาก กับ คุณเก้า ผู้รับซื้อฝาก

ใช้แทนไม่ได้ ด้วยเหตุผล 3 ข้อ

• ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียน ป.พ.พ. มาตรา 456 และ พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 มาตรา 7 กำหนดให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าพนักงาน สัญญาที่พิมพ์มาเซ็นกันเองไม่ทำให้กรรมสิทธิ์โอน
• สำนักงานที่ดินมีแบบพิมพ์ของตัวเอง วันจดทะเบียน เจ้าพนักงานกรอกข้อมูลลงแบบสัญญาของกรมที่ดิน ไม่ได้ใช้ไฟล์ที่ดาวน์โหลดมา
• ตัวอย่างบางฉบับมีข้อที่ใช้บังคับไม่ได้ เช่น ให้ย้ายออกทันทีเมื่อผิดนัด หรือคิดสินไถ่เกินเพดาน ถ้าคัดลอกไปเป็นข้อตกลงแนบท้าย อาจทำให้เข้าใจผิดเรื่องสิทธิ์

ประโยชน์ของตัวอย่างสัญญาคือช่วยให้รู้ว่าต้องดูช่องไหน และเตรียมคำถามก่อนวันนัด บางรายทำบันทึกข้อตกลงแนบท้าย เช่น วันจ่ายดอกเบี้ยและบัญชีรับเงิน ซึ่งทำได้ แต่ต้องไม่ขัดกับสิ่งที่จดทะเบียนและสิทธิ์ตามกฎหมาย

พ.ร.บ. 2562 มาตรา 7–8 กำหนดให้สัญญาต้องระบุราคาขายฝาก สินไถ่ และวันครบกำหนดไถ่ ถ้าช่องไหนว่างหรือไม่ชัด ให้ถามเจ้าพนักงานที่ดินก่อนเซ็น

ตัวเลขที่ผู้ขายฝากต้องรู้มี 3 ตัว แต่สัญญาบอกแค่ 2 ตัว อีกตัวต้องขอจากใบเสนอ

สัญญาบอก ราคาขายฝาก แต่ไม่ได้บอก เงินที่ได้รับจริง ซึ่งต้องหักค่าธรรมเนียมราชการ (ถ้าผู้ขายฝากจ่าย) และค่าใช้จ่ายอื่นตามที่ตกลง ขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายในใบเสนอก่อนวันนัด แล้วตรวจยอดตอนรับเงินที่สำนักงานที่ดิน (ค่าธรรมเนียมขายฝาก)

ดูช่อง สินไถ่ คิดอัตรารายปีด้วยสูตร (สินไถ่ − ราคาขายฝาก) ÷ ราคาขายฝาก ÷ จำนวนปี ต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ถ้าจ่ายดอกเบี้ยรายเดือนไปแล้ว ยอดที่ต้องจ่ายวันไถ่จะลดลงตามที่จ่ายไป เพราะเงินที่จ่ายระหว่างทางนับเป็นส่วนของสินไถ่

ดู กำหนดเวลาไถ่ จดวันนี้ลงปฏิทินพร้อมตั้งเตือนล่วงหน้า 6 เดือน 3 เดือน และ 1 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือนตามมาตรา 17 แต่ผู้ขายฝากไม่ควรรอจดหมายอย่างเดียว

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

คุณเอตกลงจ่ายรายเดือน เดือนละ 12,500 บาท ถ้าจ่ายครบ 12 เดือนรวม 150,000 บาท วันไถ่จ่ายอีก 1,000,000 บาท รวมเท่ากับสินไถ่ในสัญญา 1,150,000 บาท ตัวเลขลงตัวกันทุกช่อง

ก่อนเซ็น คุณเอขอใบเสนอที่บอกเงินที่ได้รับจริง แล้วเทียบกับราคาขายฝาก 1,000,000 บาท ถ้าห่างกันมาก คุณเอจะคำนวณว่าต้นทุนจริงเมื่อเทียบกับเงินที่ได้สูงกว่า 15% หรือไม่

• "ผิดนัดชำระครั้งใดครั้งหนึ่ง ถือว่าสละสิทธิ์ไถ่" ขัดกับสิทธิ์ไถ่ถึงวันครบกำหนด
• "ผู้ขายฝากต้องชำระค่าเช่าเดือนละ..." กรณีเข้าเงื่อนไขกฎหมาย 2562 ผู้ขายฝากอยู่ได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า และเงินที่จ่ายให้นายทุนนับรวมเป็นสินไถ่
• "ห้ามไถ่ก่อนกำหนด" ขัดกับมาตรา 10
• "ค่าปรับไถ่ก่อนกำหนด ...% ของราคา" ค่าเสียโอกาสเรียกได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ
• ราคาขายฝากสูงกว่าเงินที่ได้รับมาก ทำให้สินไถ่สูงตาม ดูบทขายฝากได้เงินไม่ครบหรือยอดไถ่สูงเกินจริง

สิทธิ์ทั้งหมดที่กฎหมายให้ไว้ สรุปรายมาตราอยู่ที่ กฎหมายขายฝาก และถ้ากังวลเรื่องผิดนัด ดู

• ผู้ขายฝากได้คู่ฉบับสัญญาจากสำนักงานที่ดิน เก็บตัวจริงไว้ในที่ปลอดภัย และสแกนเก็บไว้
• ถ่ายรูปโฉนดด้านหลังที่มีรายการขายฝากไว้ด้วย
• เก็บหลักฐานการจ่ายดอกเบี้ยทุกเดือน และหนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด
• เก็บบันทึกข้อตกลงแนบท้ายที่ทั้งสองฝ่ายเซ็น

ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด