ถ้าขายฝากแล้วเงินที่ได้รับจริงน้อยกว่าราคาในสัญญามาก หรือยอดไถ่ที่ถูกเรียกสูงกว่าที่ควร ให้เริ่มจากคำนวณว่าสินไถ่ส่วนที่เพิ่มเกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ แล้วเก็บหลักฐานการรับเงินและการจ่ายเงินทุกครั้ง กฎหมายกำหนดว่าถ้าสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินเพดาน ผู้ขายฝากไถ่ได้ตามราคาที่แท้จริงบวกส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี และถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับเงิน วางทรัพย์ได้ภายในกำหนดไถ่ กรณีที่ตัวเลขห่างกันมาก ควรปรึกษาทนายก่อนครบกำหนด
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ ผู้ขายฝากที่พบว่าตัวเลขไม่ตรง กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก
ได้เงินไม่ครบ หรือยอดไถ่สูง เกิดจากอะไรได้บ้าง?
| สาเหตุ | ลักษณะ | ผิดกฎหมายไหม |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมราชการที่ตกลงให้ผู้ขายฝากจ่าย | หักค่าธรรมเนียม 2% อากรหรือภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้ ตามใบเสร็จราชการ | ไม่ผิด ถ้าตกลงกันไว้และมีใบเสร็จ |
| ค่าตัวกลางที่ตกลงไว้ | หักตามจำนวนบาทที่แจ้งก่อนเซ็น | ไม่ผิด ถ้าแจ้งเป็นตัวเลขและยินยอมก่อนเซ็น |
| ราคาในสัญญาสูงกว่าเงินที่ได้มาก | เงินถูกหักไปหลายรายการโดยไม่รู้ล่วงหน้า แต่สินไถ่คิดจากราคาเต็มในสัญญา | ต้องดูข้อเท็จจริง อาจทำให้สินไถ่เมื่อเทียบกับเงินจริงเกินเพดาน |
| เก็บเงินเพิ่มระหว่างสัญญา | ค่าดูแลสัญญา ค่าต่อเวลา ค่าปรับ เพิ่มจากดอกเบี้ย | กรณีเข้าเงื่อนไขกฎหมาย 2562 เงินที่จ่ายระหว่างทางนับเป็นสินไถ่ ถ้ารวมแล้วเกิน 15% ต่อปี ส่วนที่เกินเรียกไม่ได้ |
เคสจริงที่พบในตลาดมักเป็นแบบที่ 3 คือทำผ่านคนกลางที่ไม่ได้แจ้งรายการหักให้ชัด พอถึงวันไถ่ ผู้ขายฝากต้องจ่ายบนฐานราคาในสัญญาซึ่งสูงกว่าเงินที่เคยได้จริง
กฎหมายพูดถึงสินไถ่เกินอย่างไร?
- ป.พ.พ. มาตรา 499 สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ไม่เกิน 15% ต่อปี ถ้ากำหนดไว้สูงกว่านั้น ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมกับส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี
- พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 มาตรา 8 สินไถ่ส่วนที่เพิ่มคิดเป็นรายปีไม่เกิน 15% และเงินที่ผู้ขายฝากจ่ายให้ผู้ซื้อฝากระหว่างสัญญาถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่
- มาตรา 18 ถ้าผู้ซื้อฝากไม่รับเงินไถ่ หรือหาตัวไม่พบ วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ ภายในกำหนดไถ่
จุดที่ต้องพิสูจน์คือ "ราคาขายฝากที่แท้จริง" ถ้าราคาในสัญญาไม่ตรงกับเงินที่ได้รับจริง ผู้ขายฝากต้องมีหลักฐานว่าได้รับเงินจริงเท่าไร เรื่องนี้มีรายละเอียดทางกฎหมายและข้อเท็จจริงเฉพาะเคส จึงควรปรึกษาทนาย ภาพรวมสิทธิ์อยู่ที่ กฎหมายขายฝาก
ตรวจ 5 ข้อ ว่ายอดของคุณผิดปกติหรือไม่
- ราคาขายฝากในสัญญา ดูจากคู่ฉบับสัญญาที่สำนักงานที่ดิน
- เงินที่ได้รับจริงวันจดทะเบียน ดูจากสำเนาแคชเชียร์เช็คหรือสลิปโอน และใบเสร็จค่าธรรมเนียมราชการ
- เงินที่จ่ายให้ผู้ซื้อฝากระหว่างสัญญา รวมทุกรายการ ไม่ว่าจะเรียกว่าอะไร
- ยอดไถ่ที่ถูกเรียก ขอเป็นลายลักษณ์อักษร
- คำนวณอัตรารายปี 2 แบบ เทียบกับราคาในสัญญา และเทียบกับเงินที่ได้รับจริง (หลังหักค่าราชการที่มีใบเสร็จ)
สูตร: อัตรารายปี = (เงินที่จ่ายระหว่างสัญญา + ยอดไถ่ − ฐานที่ใช้เทียบ) ÷ ฐานที่ใช้เทียบ ÷ จำนวนปี
เรื่องของคุณเอ: ราคาในสัญญา 1 ล้าน แต่ได้เงินจริงน้อยกว่ามาก
คุณเอขายฝากบ้านผ่านคนกลางที่รู้จักทางโซเชียล ราคาขายฝากในสัญญา 1,000,000 บาท สัญญา 1 ปี จ่ายดอกเดือนละ 12,500 บาท วันจดทะเบียนคุณเอรับเงินสุทธิ 800,000 บาท คนกลางบอกว่า "หักค่าดำเนินการแล้ว" ค่าธรรมเนียมราชการที่คุณเอจ่ายมีใบเสร็จรวม 50,000 บาท
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
| รายการ | บาท |
|---|---|
| ราคาขายฝากในสัญญา | 1,000,000 |
| เงินที่ได้รับจริง | 800,000 |
| ค่าธรรมเนียมราชการที่มีใบเสร็จ | 50,000 |
| ส่วนที่หักไปโดยไม่ได้แจ้งเป็นตัวเลขก่อนเซ็น | 150,000 |
| ดอกเบี้ยที่จ่าย 12 เดือน | 150,000 |
| ยอดไถ่วันครบกำหนด | 1,000,000 |
เทียบกับราคาในสัญญา ดอกเบี้ย 150,000 บาทคือ 15% ต่อปีพอดี ดูเหมือนถูกกฎหมาย แต่ถ้าราคาขายฝากที่แท้จริงคือ 850,000 บาท (เงินที่ได้ 800,000 บวกค่าราชการ 50,000 ที่ตกลงให้คุณเอจ่าย) สิ่งที่คุณเอจ่ายรวม 1,150,000 บาท เทียบกับ 850,000 บาท ส่วนที่เพิ่มคือ 300,000 บาท หรือประมาณ 35% ต่อปี เกินเพดานมาก
ถ้าพิสูจน์ได้ว่าราคาที่แท้จริงคือ 850,000 บาท ยอดสูงสุดที่ต้องจ่ายตลอดสัญญา 1 ปีคือ 850,000 + 15% = 977,500 บาท คุณเอจ่ายดอกไปแล้ว 150,000 บาท จึงอาจโต้แย้งได้ว่ายอดไถ่ที่เหลือควรต่ำกว่า 1,000,000 บาทมาก ตัวเลขสุดท้ายขึ้นกับหลักฐานและการพิจารณาของทนายหรือศาล
พบว่ายอดไม่ตรง ต้องทำอะไร?
- รวบรวมหลักฐานทันที สัญญา สำเนาโฉนดด้านหลัง สลิปหรือเช็ควันรับเงิน ใบเสร็จราชการ แชตกับคนกลางและนายทุน หลักฐานการจ่ายดอกทุกงวด
- ขอใบแจ้งยอดไถ่เป็นลายลักษณ์อักษร ให้แยกเงินต้น ดอกค้าง และรายการอื่น
- คุยกับผู้ซื้อฝากเป็นข้อความ แสดงการคำนวณและขอปรับยอด เก็บคำตอบไว้
- ปรึกษาทนายหรือหน่วยงานช่วยเหลือทางกฎหมาย เช่น สำนักงานคุ้มครองสิทธิและช่วยเหลือทางกฎหมายแก่ประชาชน ของสำนักงานอัยการสูงสุด หรือสภาทนายความ
- อย่ารอจนเลยวันครบกำหนด ถ้ายังตกลงไม่ได้ วางแผนวางทรัพย์ภายในกำหนดไถ่ตามมาตรา 18 ร่วมกับทนาย เพื่อรักษาสิทธิ์ไม่ให้ทรัพย์หลุดระหว่างโต้แย้ง
- ถ้ามีการหลอกลวง เช่น คนกลางรับเงินแล้วหายไป แจ้งความที่สถานีตำรวจ
ข้อที่สำคัญที่สุดคือข้อ 5 การโต้แย้งตัวเลขใช้เวลา แต่วันครบกำหนดไถ่ไม่เลื่อนตามการโต้แย้ง
ป้องกันไม่ให้เกิดตั้งแต่แรก
- ขอใบเสนอก่อนนัด ต้องมีราคาขายฝาก เงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด ดอกเบี้ยต่อเดือน และยอดที่ต้องไถ่คืน
- ถ้าราคาในสัญญาห่างจากเงินที่ได้มาก ถามว่าส่วนต่างคืออะไร แต่ละรายการเท่าไร
- คำนวณอัตราจริงจากเงินที่ได้ ก่อนเซ็น ไม่ใช่หลังไถ่
- จ่ายดอกผ่านบัญชีธนาคาร เข้าบัญชีชื่อผู้ซื้อฝากเท่านั้น
- ใช้ตัวกลางที่แจ้งค่าใช้จ่ายเป็นตัวเลข (ขายฝากผ่านนายหน้า)
- อ่านสัญญาทุกช่องก่อนเซ็น (อ่านสัญญาขายฝาก) และเข้าใจค่าธรรมเนียมราชการที่ถูกต้อง
อยากให้คนช่วยดูตัวเลขก่อนเซ็นหรือก่อนไถ่บ้านหรือที่ดิน? ทัก Homeday ถามก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ถ้ากำลังจะทำสัญญาใหม่ ส่งข้อมูลทรัพย์มาที่ LINE @homeday Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน สัญญาทำกับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน ถ้ามีสัญญาเดิมที่ใกล้ครบกำหนดและกำลังพิจารณาย้ายนายทุน ทีมช่วยเทียบตัวเลขให้ได้ แต่เรื่องข้อพิพาทกับนายทุนเดิม ควรปรึกษาทนายควบคู่
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
