เปลี่ยนใจได้ ตราบใดที่ยังไม่จดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน เพราะบ้านหรือที่ดินยังเป็นชื่อของคุณ แต่ถ้าเซ็นสัญญาจะขายฝากหรือรับมัดจำไว้แล้ว การถอนตัวอาจต้องคืนมัดจำและรับผิดค่าเสียหาย ส่วนเงินที่จ่ายออกไปแล้วจะได้คืนหรือไม่ ขึ้นกับว่าเป็นเงินอะไร ตกลงกันไว้อย่างไร และใครเป็นฝ่ายทำให้ดีลล่ม
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก ว่าถ้าเปลี่ยนใจในแต่ละช่วงจะเกิดอะไรขึ้น เงินก้อนไหนขอคืนได้ และควรทำอะไรก่อนเป็นอย่างแรก ถ้ายังไม่เห็นภาพขั้นตอนทั้งหมด อ่านก่อนได้ที่ ขั้นตอนขายฝากและระยะเวลา
ยกเลิกขายฝากก่อนจดทะเบียนได้ไหม ดูก่อนว่าตอนนี้อยู่ขั้นไหน
คำตอบเปลี่ยนไปตามว่าคุยกันไปถึงไหนแล้ว จุดสำคัญไม่ใช่จำนวนครั้งที่คุย แต่คือมีเอกสารที่เซ็น หรือมีเงินเปลี่ยนมือแล้วหรือยัง
| ตอนนี้อยู่ขั้นไหน | เปลี่ยนใจได้ไหม | สิ่งที่ต้องทำหรืออาจตามมา |
|---|---|---|
| ส่งข้อมูลทรัพย์ ขอประเมิน คุยเงื่อนไข | ได้ | แจ้งว่าไม่ทำต่อ และขอให้ลบรูปเอกสารที่ส่งไป |
| ตกลงกันทางแชทหรือพูดกัน ยังไม่มีเงินเปลี่ยนมือ | โดยทั่วไปได้ | แจ้งเป็นข้อความให้ชัด ถ้าแชทมีรายละเอียดครบและลงชื่อยืนยัน ให้เก็บไว้ตรวจอีกที |
| เซ็นสัญญาจะขายฝาก หรือรับมัดจำแล้ว | ถอนตัวได้ แต่มีผลตามสัญญา | อาจต้องคืนมัดจำ จ่ายค่าเสียหาย หรือถูกฟ้องให้ทำตามสัญญา |
| ไปถึงสำนักงานที่ดิน ยังไม่จดทะเบียน | ได้ ก่อนเจ้าหน้าที่จดทะเบียนเสร็จ | บอกเจ้าหน้าที่ทันที ผลเรื่องเงินเหมือนแถวบน |
| จดทะเบียนเสร็จแล้ว | ยกเลิกเองไม่ได้ | ต้องใช้สิทธิไถ่ทรัพย์คืนตามสัญญา |
ทำไมยังไม่จดทะเบียน ทรัพย์ถึงยังเป็นของเรา
ขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 คือการซื้อขายแบบหนึ่ง และมาตรา 456 วรรคหนึ่งกำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ทำจะเป็นโมฆะ สำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินเกษตรที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8 ก็ย้ำว่าต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเช่นกัน
แปลว่ากระดาษที่เซ็นกันเองยังไม่ทำให้ชื่อในโฉนดเปลี่ยน และยังไม่ใช่สัญญาขายฝากที่สมบูรณ์ แต่อย่าเพิ่งสรุปว่ากระดาษนั้นไม่มีผลอะไรเลย เพราะมันอาจเป็น สัญญาจะขายฝาก คือสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนในวันข้างหน้า มาตรา 456 วรรคสองให้ฟ้องบังคับได้ เมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสือที่ลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด หรือมีการวางประจำ หรือชำระหนี้บางส่วนแล้ว
พูดง่าย ๆ คือ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณเอ แต่คำสัญญาที่เซ็นไว้กับคุณเก้าอาจยังผูกพันคุณเออยู่ (อ่านข้อความในสัญญาให้เป็น)
ค่ามัดจำขายฝากขอคืนได้ไหม
ถ้าเงินก้อนนั้นเป็น "มัดจำ" จริง ใช้ ป.พ.พ. มาตรา 377–378 มัดจำคือสิ่งที่ให้กันไว้ตอนเข้าทำสัญญา เป็นหลักฐานว่าสัญญาเกิดแล้วและเป็นประกันว่าจะทำตามสัญญา ถ้าไม่ได้ตกลงเป็นอย่างอื่น กฎหมายวางผลไว้ดังนี้
| สถานการณ์ | ผลกับมัดจำ | มาตรา 378 |
|---|---|---|
| ทำตามสัญญาจนจดทะเบียนสำเร็จ | คืนให้ผู้วาง หรือหักเป็นเงินส่วนหนึ่ง | (1) |
| ฝ่ายที่วางมัดจำไม่ทำตามสัญญา | ฝ่ายที่รับไว้ริบได้ | (2) |
| ฝ่ายที่รับมัดจำไม่ทำตามสัญญา | ต้องคืนให้ฝ่ายที่วาง | (3) |
กรณีคุณเก้าวางมัดจำให้คุณเอ
กรณีนี้นายทุนเป็นฝ่ายจ่าย ถ้าคุณเอเปลี่ยนใจเอง ต้องคืนเงินมัดจำให้คุณเก้า และคุณเก้าอาจเรียกค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริงเพิ่มได้ ตรงกันข้าม ถ้าคุณเก้าไม่มาตามนัดหรือถอนตัวเองโดยคุณเอไม่ผิด คุณเอมีสิทธิริบมัดจำได้
กรณีคุณเอจ่ายเงินที่เรียกว่ามัดจำให้อีกฝ่าย
ขายฝากคือการที่เจ้าของทรัพย์เป็นฝ่ายรับเงิน การที่เจ้าของถูกขอให้จ่าย "มัดจำ" ก่อนจึงเป็นเรื่องที่ต้องถามให้ชัดว่าจ่ายเพื่ออะไร ใครรับ และมีสัญญาหรือไม่ ถ้าเป็นมัดจำจริงตามสัญญา ฝ่ายผู้รับอาจอ้างริบได้เมื่อคุณเอเลิกเอง แต่ถ้ามัดจำสูงเกินส่วน พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม 2540 มาตรา 7 เปิดช่องให้ศาลลดลงเหลือเท่าความเสียหายจริงได้
เงินที่จ่ายไปก่อนจดทะเบียน แบบไหนขอคืนได้
ชื่อที่เขียนในสลิปไม่ได้ตัดสินทุกอย่าง ให้ดูว่าเงินนั้นจ่ายเพื่ออะไร มีข้อตกลงเรื่องคืนเงินหรือไม่ และได้ทำงานตามที่จ่ายไปจริงหรือยัง
| เงินที่จ่ายไป | โอกาสขอคืน | สิ่งที่ต้องดู |
|---|---|---|
| เงินจองคิวหรือล็อกวงเงิน | ขึ้นกับข้อตกลง ถ้าไม่มีงานหรือนายทุนจริง มีเหตุเรียกคืนสูง | ใบรับเงิน ชื่อผู้รับ เงื่อนไขการคืน |
| ค่าตอบแทนนายหน้า | ควรขอคืนได้ ถ้าเก็บไปก่อนทั้งที่สัญญายังไม่สำเร็จและไม่มีข้อตกลงอื่น | ป.พ.พ. มาตรา 845 ค่าบำเหน็จเกิดเมื่อสัญญาทำสำเร็จเพราะนายหน้า |
| ค่าใช้จ่ายของนายหน้า | เรียกกันได้เมื่อตกลงไว้ แม้สัญญาไม่สำเร็จ | มาตรา 845 วรรคสอง และหลักฐานค่าใช้จ่ายจริง |
| ค่าตรวจหรือค่าประเมินจากผู้ประเมินภายนอก | มักขอคืนยาก ถ้างานทำเสร็จแล้ว | ใบเสร็จ รายงานประเมิน ใครเป็นผู้ว่าจ้าง |
| ค่าธรรมเนียมและภาษีราชการ | จ่ายเมื่อดำเนินการจดทะเบียน ถ้าชำระแล้วแต่ยังไม่จด ให้ถามเจ้าหน้าที่ทันที | ใบเสร็จของสำนักงานที่ดิน |
| เงินที่โอนให้คนที่อ้างเป็นนายทุน แล้วติดต่อไม่ได้ | เรียกคืนได้ตามกฎหมาย แต่ต้องตามตัวให้เจอ | เก็บหลักฐาน แจ้งธนาคาร และแจ้งความ |
ค่าธรรมเนียมราชการของขายฝาก เช่น ค่าจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินราชการ อากร 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เกิดขึ้นเมื่อดำเนินเรื่องจดทะเบียน ไม่ควรมีใครเรียกเก็บล่วงหน้าหลายวันโดยไม่มีใบเสร็จราชการ ควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายก่อนตัดสินใจ และถ้าไม่แน่ใจว่าใครเป็นผู้รับเงิน เทียบข้อมูลตัวกลางได้ที่ ขายฝากผ่านนายหน้า
ตัวอย่าง 3 แบบ เปลี่ยนใจแล้วเงินไปทางไหน
บ้านเดี่ยว: คุณเอเป็นฝ่ายเปลี่ยนใจ นายทุนเสนอวงเงิน 1,200,000 บาท* คุณเก้าวางมัดจำ 50,000 บาทพร้อมเซ็นสัญญาจะขายฝาก ก่อนวันนัด คุณเอได้เงินจากญาติพอใช้ จึงขอยกเลิก คุณเอต้องคืน 50,000 บาท และคุณเก้าอาจเรียกค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้ เช่น ค่าใช้จ่ายที่เสียไปจริงตามสัญญา
ที่ดินเปล่า: เสียเงินล่วงหน้าให้คนที่ไม่เคยเจอ คุณเอมีที่ดินเปล่า 100 ตารางวา มีคนในแชทบอกว่าจะให้วงเงิน 700,000 บาท* แต่ต้องโอน "ค่าล็อกวงเงิน" 20,000 บาทก่อน พอโอนแล้วเงียบหาย กรณีนี้ไม่ใช่เรื่องเปลี่ยนใจ แต่เป็นเงินที่ควรเรียกคืนและแจ้งความโดยเร็ว
คอนโด: คุณเก้าเปลี่ยนเงื่อนไขวันนัด ตกลงในสัญญาว่าวงเงิน 1,000,000 บาท* คุณเก้าวางมัดจำ 30,000 บาท แต่วันนัดกลับขอลดเหลือ 800,000 บาท* คุณเอมีสิทธิไม่ทำต่อ ถ้าสัญญาระบุตัวเลขไว้ชัดและคุณเอไม่ได้ทำผิด คุณเอไม่ต้องคืน 30,000 บาท เพราะคุณเก้าเป็นฝ่ายไม่ทำตามสัญญา
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เปลี่ยนใจไม่ขายฝากแล้ว ต้องทำอย่างไร
- หยุดโอนเงินเพิ่มและหยุดเซ็นเอกสาร แม้จะถูกบอกว่าเหลือขั้นตอนสุดท้ายแล้ว
- รวมหลักฐาน แชท สัญญา สลิป ใบเสร็จ ชื่อบัญชีผู้รับเงิน และวันนัด
- อ่านข้อเลิกสัญญาและข้อมัดจำ ดูว่าตกลงเรื่องการคืนเงิน ค่าใช้จ่าย หรือกำหนดวันไว้อย่างไร
- แจ้งยกเลิกเป็นลายลักษณ์อักษร ส่งทางแชทพร้อมหนังสือลงทะเบียนตอบรับ ระบุเลขที่ทรัพย์ เหตุผลสั้น ๆ และจำนวนเงินที่ขอคืน
- ขอเอกสารคืน โฉนดตัวจริง บัตรประชาชน และหนังสือมอบอำนาจ ถ้าเคยให้ไป ให้ทำหนังสือถอนการมอบอำนาจแจ้งผู้รับมอบ และแจ้งสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ไว้
- ถ้าอีกฝ่ายไม่คืนเงิน ทวงเป็นหนังสือพร้อมกำหนดวันชัดเจน ขอไกล่เกลี่ย หรือปรึกษาทนายเพื่อฟ้องเรียกคืน ถ้าเข้าข่ายหลอกลวงให้แจ้งความ และติดต่อธนาคารเจ้าของบัญชีโดยเร็ว
ส่วนรูปเอกสารที่ส่งไปแล้ว แจ้งให้ลบและระวังการนำไปใช้ต่อ อ่านวิธีส่งเอกสารให้ปลอดภัย
ถ้าจดทะเบียนขายฝากไปแล้ว เปลี่ยนใจได้ไหม
หลังจดทะเบียน ชื่อในโฉนดเปลี่ยนเป็นคุณเก้าแล้ว คำว่า "ยกเลิก" จึงไม่ใช้ ทางที่มีคือไถ่ทรัพย์คืน ตาม พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 มาตรา 10 ระยะเวลาไถ่อยู่ระหว่าง 1–10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
ถ้าบ้านของคุณเอจดทะเบียนสัญญา 1 ปี แล้วเปลี่ยนใจไถ่คืนหลังผ่านไป 1 เดือน ตัวเลขสูงสุดจะเป็นดังนี้
| รายการ | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| เงินต้น | ราคาขายฝาก | 1,200,000 |
| ดอกเบี้ย 1 เดือน | 1,200,000 × 1.25% | 15,000 |
| ค่าเสียโอกาส (สูงสุด) | 1,200,000 × 2% × 11 ÷ 12 | 22,000 |
| ยอดไถ่รวม | 1,237,000 | |
| ค่าจดทะเบียนและอากรที่เสียไปแล้ว | ราคาประเมินราชการ 1,800,000 × 2.5% | 45,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
เมื่อรวมดอกเบี้ย ค่าเสียโอกาสเต็มเพดาน และค่าจดทะเบียนกับอากร คุณเอจะมีค่าใช้จ่ายราว 82,000 บาทกับการขายฝากเพียงเดือนเดียว จึงเห็นได้ว่าถ้าลังเล ควรตัดสินใจก่อนวันจดทะเบียน (ไถ่ถอนขายฝากก่อนกำหนด)
ก่อนเซ็นหรือโอนเงิน เช็ก 7 ข้อนี้
- ผู้รับเงินเป็นใคร ชื่อบัญชีตรงกับคู่สัญญาหรือบริษัทหรือไม่
- เงินก้อนนี้เรียกว่าอะไร และคืนได้ในกรณีไหน
- ข้อตกลงเขียนวันนัด วงเงินที่นายทุนเสนอ และยอดไถ่ไว้ครบหรือไม่
- ถ้านายทุนลดวงเงินวันนัด ใครต้องรับผิดชอบอะไร
- ได้เห็นเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายเป็นตัวเลขแล้วหรือยัง
- ไม่มอบโฉนดตัวจริงหรือหนังสือมอบอำนาจที่ยังกรอกไม่ครบให้ใครล่วงหน้า
- จดทะเบียนและรับเงินที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
ทรัพย์เองก็ต้องผ่านเงื่อนไขด้วย ที่ดินเกษตรกรรมนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ และวงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60%
ยังลังเลว่าควรขายฝากไหม? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งข้อมูลทรัพย์และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด เทียบให้ดูว่าควรเลือกขายฝาก จำนอง หรือทางอื่น แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน
รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า ส่วนที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
