ก่อนเซ็นในวันจดทะเบียน ให้ตรวจ 4 อย่าง คือ ชื่อคู่สัญญา ราคาขายฝากหรือวงเงินจำนอง สินไถ่และวันครบกำหนด และเงินที่จะได้รับจริงต้องตรงกับใบเสนอ ส่วนการรับเงิน ให้รับที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ด้วยแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายชื่อคุณ หรือเงินโอนที่ตรวจยอดเข้าบัญชีได้ทันที ขายฝากและจำนองได้เงินวันจดทะเบียน ไม่ต้องรอหลังจากนั้น และไม่ควรเซ็นก่อนเห็นเงินหรือเช็ค
บทความนี้เดินทีละช่วงของวันนัด ผ่านเรื่องของ คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก
ทำไมต้องจดทะเบียนและรับเงินที่สำนักงานที่ดิน?
ขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดิน (พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 มาตรา 7–8) จำนองก็ต้องจดทะเบียนเช่นกัน เจ้าพนักงานจะตรวจโฉนดกับฉบับสำนักงาน ตรวจตัวตน และถามความสมัครใจ การรับเงินในสถานที่เดียวกันทำให้ทั้งสองฝ่ายมั่นใจว่ากรรมสิทธิ์หรือภาระจดทะเบียนพร้อมกับที่เงินเปลี่ยนมือ
ไทม์ไลน์วันจดทะเบียน ตั้งแต่ไปถึงจนกลับบ้าน
| ช่วง | เกิดอะไรขึ้น | คุณต้องทำ |
|---|---|---|
| ช่วงเช้า | รับบัตรคิว ยื่นคำขอและเอกสาร | นำเอกสารตัวจริงครบชุด (เอกสารขายฝาก) |
| รอเจ้าพนักงาน | เจ้าพนักงานตรวจโฉนด ภาระ และตัวตน | ตอบคำถามตามจริง ถ้าไม่เข้าใจเงื่อนไขให้ถามตรงนี้ |
| คำนวณค่าธรรมเนียม | เจ้าพนักงานคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษี | ตรวจยอดกับที่คาดไว้ และจ่ายตามที่ตกลงว่าใครจ่าย |
| ก่อนลงนาม | เจ้าพนักงานอ่านหรือให้อ่านสัญญา | ตรวจ 4 จุดด้านล่างก่อนเซ็น |
| ลงนามและบันทึก | ลงนามสัญญา บันทึกลงโฉนด | ลงนามเมื่อเห็นเงินหรือเช็คแล้ว |
| รับเงิน | รับเช็คหรือตรวจยอดโอน | ตรวจชื่อผู้รับ ยอด และวันที่ |
| รับเอกสารกลับ | ขายฝาก: ผู้ขายฝากรับคู่ฉบับสัญญา / จำนอง: ผู้จำนองรับคู่ฉบับสัญญาจำนอง | ถ่ายรูปสัญญาและด้านหลังโฉนดเก็บไว้ |
เผื่อเวลาครึ่งวันถึงทั้งวัน ขึ้นกับคิวของสำนักงานที่ดินแต่ละแห่ง
ตรวจสัญญาก่อนเซ็น 4 จุดที่ห้ามข้าม
- ชื่อคู่สัญญา ผู้ซื้อฝากหรือผู้รับจำนองคือคนที่คุยด้วยจริง ดูบัตรประชาชนตัวจริง ถ้าเป็นบริษัท ดูหนังสือรับรองและผู้มีอำนาจลงนาม ถ้ามาแทนต้องมีหนังสือมอบอำนาจ
- ราคาขายฝากหรือวงเงินจำนอง ตรงกับใบเสนอ ไม่ใช่ตัวเลขใหม่ที่เพิ่งได้ยินวันนี้
- สินไถ่และวันครบกำหนด (ขายฝาก) หรือ อัตราดอกเบี้ยและกำหนดชำระ (จำนอง) คิดย้อนเป็นรายปีแล้วไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด วันครบกำหนดตรงกับที่ตกลง
- เงินที่จะได้รับจริง เทียบกับใบเสนอ ถ้าต่างกัน ให้ถามว่าส่วนต่างคืออะไร ก่อนลงนาม
ถ้าพบว่าตัวเลขเปลี่ยนจากที่ตกลง คุณมีสิทธิ์ไม่เซ็นและขอเลื่อนนัด การเลื่อนเสียเวลาไม่กี่วัน แต่การเซ็นตัวเลขที่ไม่ตรงอาจทำให้ยอดไถ่สูงเกินไปตลอดสัญญา (ขายฝากได้เงินไม่ครบหรือยอดไถ่สูงเกินจริง) วิธีอ่านสัญญาทุกช่อง
ขายฝากรับเงินยังไง แคชเชียร์เช็คหรือเงินสด?
| วิธีรับเงิน | ข้อดี | สิ่งที่ต้องตรวจ |
|---|---|---|
| แคชเชียร์เช็ค | ธนาคารเป็นผู้จ่าย นิยมใช้ที่สำนักงานที่ดิน | สั่งจ่ายชื่อคุณสะกดถูก ยอดตรง วันที่ถูก ขีดคร่อมเข้าบัญชีผู้รับ ถ้าสงสัยโทรถามธนาคารผู้ออกเช็คจากเบอร์ทางการ |
| โอนเงินเข้าบัญชี | เงินเข้าทันที ไม่ต้องรอเคลียริ่ง | ตรวจในแอปธนาคารของคุณว่าเงินเข้าจริง ไม่ใช่แค่ดูสลิปจากอีกฝ่าย |
| เงินสด | ได้ทันที | เสี่ยงเรื่องความปลอดภัยและนับผิด ไม่แนะนำสำหรับยอดสูง |
แคชเชียร์เช็คต้องนำเข้าบัญชีแล้วรอเคลียริ่ง ถ้าต้องใช้เงินทันทีวันนั้น เช่น จ่ายหนี้ต่อ ให้คุยตั้งแต่ตอนตกลงเงื่อนไขว่าจะใช้การโอน หรือให้แยกเช็คสั่งจ่ายเจ้าหนี้โดยตรง
ขายฝากได้เงินวันไหน?
ได้ในวันจดทะเบียน หลังเจ้าพนักงานบันทึกการขายฝากหรือจำนองลงโฉนด ไม่มีขั้นตอนรอเงินหลังจากนั้น ถ้ามีใครบอกว่า "จดทะเบียนก่อน แล้วจะโอนเงินให้พรุ่งนี้" ให้หยุดและไม่เซ็น
เรื่องของคุณเอ: วันนัดจดทะเบียนขายฝาก
คุณเอขายฝากบ้านเดี่ยวที่นนทบุรีกับคุณเก้า ใบเสนอระบุราคาขายฝาก 1,200,000 บาท ดอกเบี้ย 15% ต่อปี เดือนละ 15,000 บาท สัญญา 2 ปี พร้อมเงินที่ได้รับจริงเป็นจำนวนบาท คุณเอต้องเอาเงินส่วนหนึ่ง 300,000 บาทไปปิดหนี้บัตรในวันเดียวกัน
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
- ก่อนวันนัด คุณเอขอให้คุณเก้าแยกแคชเชียร์เช็ค 2 ใบ ใบหนึ่งสั่งจ่ายธนาคารเจ้าหนี้บัตร 300,000 บาท อีกใบสั่งจ่ายคุณเอส่วนที่เหลือ
- วันนัด คุณเอนำโฉนด บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส และหนังสือยินยอมของภรรยาไปครบ
- ก่อนเซ็น คุณเอตรวจชื่อคุณเก้า ราคาขายฝาก 1,200,000 บาท สินไถ่และวันครบกำหนด 2 ปี ตรงกับใบเสนอ
- คุณเอขอดูเช็คทั้ง 2 ใบ ตรวจชื่อผู้รับและยอดรวมว่าตรงกับเงินที่ได้รับจริงในใบเสนอ แล้วจึงลงนาม
- หลังลงนาม คุณเอรับเช็คและคู่ฉบับสัญญา ถ่ายรูปด้านหลังโฉนดที่มีรายการขายฝาก และตั้งเตือนวันครบกำหนดในโทรศัพท์
สิ่งที่ไม่ควรทำในวันจดทะเบียน
- เซ็นเอกสารที่ยังไม่กรอกข้อความ หรือเอกสารแนบที่ไม่ได้อ่าน
- มอบโฉนดหรือบัตรตัวจริงให้คนกลางถือไปทำแทนโดยคุณไม่อยู่
- รับปากเปลี่ยนตัวเลขในวันนั้นโดยไม่คำนวณใหม่
- เซ็นก่อนเห็นเช็คหรือก่อนเงินเข้าบัญชี
- ออกจากสำนักงานที่ดินโดยไม่ได้คู่ฉบับสัญญา
หลังจดทะเบียน ต้องทำอะไรต่อ?
- เก็บคู่ฉบับสัญญาและรูปโฉนดด้านหลังไว้ในที่ปลอดภัย
- จดวันจ่ายดอกและบัญชีปลายทางในชื่อผู้ซื้อฝากหรือผู้รับจำนอง
- จ่ายผ่านบัญชีธนาคารทุกงวด เก็บหลักฐาน
- ตั้งเตือนวันครบกำหนดล่วงหน้า 6 เดือน 3 เดือน และ 1 เดือน
ขั้นตอนก่อนถึงวันนี้ ตั้งแต่ส่งข้อมูลทรัพย์ อ่าน ส่วนเอกสารและขั้นตอนฝั่งจำนองโดยเฉพาะ
อยากมีคนช่วยตรวจตัวเลขก่อนวันจดทะเบียนบ้านหรือที่ดิน? ทัก Homeday ถามก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน ช่วยเตรียมเอกสาร นัดคิว และตรวจตัวเลขในสัญญาให้ตรงกับใบเสนอ สัญญาทำกับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน คุณรับเงินที่นั่นในวันเดียวกัน ทีมงานจะแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
