ถ้ามีเงินไถ่แล้ว แต่นายทุนไม่รับเงิน หลบหน้า หรือติดต่อไม่ได้ ให้นำสินไถ่ไปวางทรัพย์ภายในกำหนดไถ่ ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน โดยแจ้งว่าสละสิทธิ์ถอนทรัพย์ เมื่อวางถูกต้องแล้ว ทรัพย์กลับเป็นของเจ้าของเดิมตั้งแต่เวลาที่วางเงิน นายทุนจะยอมหรือไม่ยอมก็ไม่เกี่ยว
เรื่องนี้เกิดขึ้นจริงมากพอที่กฎหมายต้องเขียนทางออกไว้ บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่พร้อมไถ่ กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝากที่ติดต่อไม่ได้ ตั้งแต่เก็บหลักฐาน คำนวณยอด ไปจนถึงเอาชื่อกลับเข้าโฉนด (ภาพรวมการไถ่ถอนทั้งหมด)
ผู้รับซื้อฝากไม่ยอมให้ไถ่ได้ไหม?
ไม่ได้ สิทธิ์ไถ่เป็นของผู้ขายฝาก และสัญญาขายฝากที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตาม พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8 ก็ระบุจำนวนสินไถ่กับวันครบกำหนดไว้ชัดเจน มาตรา 18 ให้ผู้ขายฝากเลือกได้ว่าจะจ่ายให้นายทุนโดยตรง หรือวางทรัพย์ที่หน่วยงานรัฐ
พฤติกรรมที่พบบ่อยมีทั้งไม่รับสาย นัดแล้วไม่มา เปลี่ยนที่อยู่ เรียกเงินเกินสัญญา หรือบอกให้รอถึงหลังวันครบกำหนด ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยในคดีตาม ป.พ.พ. (ฎีกา 16097/2557) ว่า การที่ผู้ขายฝากพยายามติดต่อในวันครบกำหนดแต่ติดต่อไม่ได้ ถือเป็นการปฏิเสธไม่รับการไถ่อยู่ในตัว ผู้ขายฝากจึงวางทรัพย์ได้
เรื่องของคุณเอ: เงินพร้อม แต่ติดต่อคุณเก้าไม่ได้
คุณเอขายฝากบ้านเดี่ยวที่นนทบุรีกับคุณเก้า ราคาขายฝาก 1,200,000 บาท* สัญญา 1 ปี ระบุสินไถ่ 1,380,000 บาท คิดส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด หรือเดือนละ 15,000 บาท (1.25% ต่อเดือน) คุณเอจ่ายครบ 12 งวด รวม 180,000 บาท
สองสัปดาห์ก่อนครบกำหนด เขาหาเงินก้อนสุดท้ายได้ครบ แต่โทรหาคุณเก้าไม่ติด ส่งข้อความแล้วไม่มีใครอ่าน คุณเอไม่รอจนวันสุดท้าย เขาส่งหนังสือแจ้งขอไถ่ เก็บหลักฐาน แล้วไปวางทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากแปลงนั้น ก่อนครบกำหนดหลายวัน
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
บ้าน ที่ดินเปล่า คอนโด ต้องวางทรัพย์ขายฝากที่ไหน?
สถานที่และกำหนดเวลาขึ้นกับว่าสัญญาอยู่ใต้กฎหมายฉบับไหน พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ใช้เมื่อผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา และทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (มาตรา 6) โดยดูจากข้อเท็จจริงตอนทำสัญญา แม้สัญญาจะเขียนอย่างอื่นไว้ก็ตาม
| กรณี | กฎหมายหลัก | วางทรัพย์ได้ที่ | พ้นวันครบกำหนดแล้ว |
|---|---|---|---|
| บ้าน ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดที่ใช้อยู่อาศัย ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา | พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ม.18 | สำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก | ถ้าไถ่ไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก มีเวลาวางทรัพย์อีก 30 วัน |
| ที่ดินเปล่าที่ซื้อเก็บไว้ ไม่ได้มีไว้อยู่อาศัยหรือทำเกษตร | ป.พ.พ. ม.492 | สำนักงานวางทรัพย์ | กฎหมายไม่ได้ให้เวลาเพิ่ม ต้องวางภายในกำหนดไถ่ |
| ผู้ขายฝากเป็นบริษัท | ป.พ.พ. ม.492 | สำนักงานวางทรัพย์ | ต้องวางภายในกำหนดไถ่ |
ถ้าไม่แน่ใจว่าทรัพย์เข้ากฎหมายฉบับไหน สำนักงานวางทรัพย์ซึ่งอยู่กับกรมบังคับคดีใช้ได้ทั้งสองกรณี แต่ให้ถือวันครบกำหนดในสัญญาเป็นเส้นตายไว้ก่อน ส่วนที่ดินเกษตรกรรม นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับตั้งแต่ต้น และที่ดิน ส.ป.ก. กับ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ จึงมักไม่มีสัญญาแบบนี้ให้ต้องไถ่ตั้งแต่แรก (สิทธิ์ตามกฎหมายขายฝากทั้งหมด)
นายทุนไม่รับเงินไถ่ ต้องเก็บหลักฐานอะไรก่อน?
การวางทรัพย์ตามมาตรา 18 ไม่ได้บังคับว่าต้องรอให้นายทุนปฏิเสธก่อน แต่ถ้าเรื่องไปถึงศาล หลักฐานเหล่านี้จะช่วยให้เห็นว่าคุณตั้งใจไถ่จริง
- ข้อความขอไถ่ ส่งทาง LINE หรืออีเมล ระบุเลขที่สัญญา ยอดเงิน และวันที่ขอนัด แคปหน้าจอพร้อมวันเวลา
- หนังสือแจ้งขอไถ่ ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังที่อยู่ในสัญญา ถ้าจดหมายตีกลับ ให้เก็บทั้งซอง
- บันทึกการโทร จดวัน เวลา และผลการติดต่อ
- หลักฐานว่ามีเงินจริง เช่น แคชเชียร์เช็คหรือรายการเดินบัญชี
- บันทึกประจำวันตำรวจ ถ้าไปตามนัดแล้วอีกฝ่ายไม่มา ฎีกาข้างต้นก็ใช้บันทึกแบบนี้ประกอบการพิจารณา
อีกเรื่องที่ต้องเช็กคือไถ่กับใคร มาตรา 15 ให้ใช้สิทธิ์ไถ่กับผู้ซื้อฝากเดิม ทายาท หรือผู้รับโอนทรัพย์ได้ ถ้าคุณเก้าโอนทรัพย์ต่อหรือเสียชีวิต สิทธิ์ของคุณเอยังอยู่ ให้ขอคัดสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อดูชื่อล่าสุด (ผู้รับซื้อฝากเสียชีวิตก่อนวันไถ่)
วางทรัพย์ขายฝากต้องวางเงินเท่าไร?
หลักคือ วางตามจำนวนสินไถ่ที่ระบุในสัญญา ไม่ใช่ยอดที่นายทุนเพิ่งบอกทางโทรศัพท์ ค่าทวงถามหรือค่าปรับที่ไม่อยู่ในสัญญาไม่ใช่สินไถ่ ตัวอย่างสัญญา 1 ปี คิดส่วนเพิ่มเต็มเพดาน 15% ต่อปี
| ทรัพย์ของคุณเอ | ราคาขายฝาก (บาท) | ส่วนเพิ่มต่อเดือน (บาท) | สินไถ่ตามสัญญา 1 ปี (บาท) | ถ้าจ่ายรายเดือนครบแล้ว เหลือ (บาท) |
|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี | 1,200,000 | 15,000 | 1,380,000 | 1,200,000 |
| ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | 700,000 | 8,750 | 805,000 | 700,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | 1,000,000 | 12,500 | 1,150,000 | 1,000,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
คอลัมน์ขวาสุดมาจากมาตรา 8 ที่ให้นับเงินที่นายทุนรับไปแล้วเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว แต่ใช้ได้เมื่อมีหลักฐานการจ่ายครบ ก่อนออกแคชเชียร์เช็คให้นำสัญญาและสลิปทุกงวดไปให้เจ้าหน้าที่ดูยอด ถ้าอีกฝ่ายอาจโต้แย้งยอดที่จ่ายไป ให้คุยกับทนายก่อนวางต่ำกว่ายอดในสัญญา เพราะการวางไม่ครบอาจทำให้เกิดข้อโต้แย้งว่ายังไถ่ไม่สมบูรณ์
ไถ่ก่อนกำหนดด้วยการวางทรัพย์ ต้องวางเต็มไหม?
ต้องวางเต็ม มาตรา 10 กำหนดว่าถ้าไถ่ก่อนกำหนดด้วยการวางทรัพย์ ให้วางตามจำนวนสินไถ่ในสัญญาก่อน แล้วค่อยเรียกส่วนลดคืนภายหลัง สมมติคุณเอยังไม่ได้จ่ายรายเดือนเลย และขอไถ่เมื่อผ่านไป 6 เดือน
| รายการ | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ราคาขายฝาก | ตามสัญญา | 1,200,000 |
| ส่วนเพิ่มตามเวลาจริง | 180,000 × 6 ÷ 12 | 90,000 |
| ค่าเสียโอกาสสูงสุด | 1,200,000 × 2% × 6 ÷ 12 | 12,000 |
| ยอดไถ่ถ้านายทุนรับเงิน | 1,302,000 | |
| ยอดที่ต้องวางทรัพย์ | สินไถ่เต็มตามสัญญา | 1,380,000 |
| ส่วนที่มีสิทธิ์เรียกคืนภายหลัง | 1,380,000 − 1,302,000 | 78,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ขั้นตอนวางทรัพย์ขายฝาก 6 ขั้น
- เลือกสถานที่ ตามตารางด้านบน แล้วโทรถามเรื่องเอกสาร รูปแบบเงินที่รับ และชื่อผู้รับเงินก่อนออกแคชเชียร์เช็ค
- เตรียมเอกสาร บัตรประชาชน สัญญาขายฝาก สำเนาโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ชื่อและที่อยู่ของนายทุน และหลักฐานการติดต่อ ถ้าให้คนอื่นไปแทนต้องมีใบมอบอำนาจ
- ยื่นคำร้อง ที่สำนักงานวางทรัพย์ใช้คำร้องแบบ ว.1 ใบมอบอำนาจแบบ ว.4 และมีเงินประกันค่าใช้จ่าย ขั้นต่ำ 300 บาทตามเอกสารของกรมบังคับคดี
- แจ้งให้ชัดว่าสละสิทธิ์ถอนทรัพย์ จุดนี้สำคัญที่สุด เพราะกฎหมายผูกผลการไถ่ไว้กับการวางโดยสละสิทธิ์ถอน
- รับหลักฐานการวางทรัพย์ ถ่ายสำเนาเก็บไว้หลายชุด
- ให้เจ้าหน้าที่แจ้งนายทุน มาตรา 18 ให้เจ้าพนักงานส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับแจ้งผู้ซื้อฝากเอง ผู้ขายฝากไม่ต้องแจ้งซ้ำ
ควรไปให้เร็วกว่าวันครบกำหนดอย่างน้อยหลายวัน เพราะบางสำนักงานคิวยาว และหน่วยงานรัฐปิดตามเวลาราชการ
พ้นวันครบกำหนดแล้ว ยังไถ่ได้ไหม?
ถ้าสัญญาอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 ยังมีอีก 2 ช่องทางให้ตรวจ
| สถานการณ์ | สิทธิ์ที่เหลือ | มาตรา |
|---|---|---|
| นายทุนไม่ได้ส่งหนังสือแจ้งวันและยอดไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือน หรือไม่แนบสำเนาสัญญา | ไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดในสัญญา โดยจ่ายตามจำนวนในสัญญา | 17 |
| ไถ่กับนายทุนไม่ได้ ด้วยเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก | วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วัน นับจากวันครบกำหนด หรือวันที่เหตุนั้นสิ้นสุด และถือว่าไถ่ตามกำหนดแล้ว | 18 วรรคสอง |
ถ้าไม่เข้าทั้งสองกรณี สิทธิ์ไถ่จะหมดและทรัพย์เป็นของนายทุนโดยเด็ดขาด ยิ่งเป็นสัญญาตาม ป.พ.พ. ยิ่งไม่ควรรอ ส่วนการค้างจ่ายรายเดือนไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิ์ไถ่ยังอยู่จนถึงวันครบกำหนด (ขายฝากหลุดแล้วยังทำอะไรได้ · ใกล้ครบกำหนดแล้วขอต่อเวลา)
วางทรัพย์แล้ว แต่โฉนดยังอยู่กับนายทุน ทำอย่างไร?
ในทางกฎหมาย กรรมสิทธิ์กลับมาตั้งแต่เวลาที่วางเงิน แต่ชื่อในโฉนดยังต้องจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก ถ้าคุณเก้าไม่นำโฉนดมา มีทางไปต่อดังนี้
- นำหลักฐานการวางทรัพย์ไปยื่นที่สำนักงานที่ดิน กรมที่ดินอธิบายว่าเจ้าหน้าที่จะหมายเหตุในโฉนดฉบับสำนักงานและลงบัญชีอายัด เพื่อกันไม่ให้นายทุนจดทะเบียนอื่นต่อ นอกจากการไถ่ถอน
- รอครบ 30 วันหลังนายทุนได้รับแจ้ง กรณีวาง ณ สำนักงานที่ดิน ระเบียบกรมที่ดินฉบับปี 2566 กำหนดว่าถ้านายทุนไม่มาโดยไม่แจ้งเหตุขัดข้อง หรือมาแต่ไม่ส่งมอบโฉนด เจ้าหน้าที่ออกใบแทนเพื่อจดทะเบียนไถ่ให้ผู้ขายฝากได้
- ถ้าเจ้าหน้าที่ยังดำเนินการให้ไม่ได้ ให้ใช้สิทธิ์ทางศาล ข้อพิพาทตาม พ.ร.บ. 2562 เป็นคดีผู้บริโภค (มาตรา 11) โดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค ควรปรึกษาทนายพร้อมนำหลักฐานทั้งหมดไปด้วย
คุณเอเดินตามเส้นทางนี้ รอครบกำหนดหลังคุณเก้าได้รับแจ้ง แล้วขอให้สำนักงานที่ดินดำเนินการออกใบแทนและจดทะเบียนไถ่ บ้านจึงกลับมาเป็นชื่อเขา โดยเงินสินไถ่ยังรอให้คุณเก้ามารับที่หน่วยงานรัฐ
ถ้าเงินไถ่ยังไม่พอ มีทางไหนอีก?
การวางทรัพย์ใช้ได้เมื่อมีเงินครบ ถ้ายังขาดอยู่ ลองคุยขอขยายเวลาพร้อมจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน หรือหานายทุนรายใหม่มาไถ่แทน ก่อนย้ายควรเทียบเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายกับยอดที่ต้องจ่ายคืน (ย้ายนายทุนทำอย่างไรให้คุ้ม)
เงินไถ่ยังไม่พอ หรืออยากเทียบทางเลือก? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด สัญญาเดิม ที่ตั้ง และยอดที่ต้องไถ่มาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน วงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60%
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
