ย้ายนายทุนคือให้นายทุนรายใหม่จ่ายเงินไถ่ถอนให้นายทุนเดิม แล้วจดทะเบียนขายฝากหรือจำนองใหม่กับนายทุนรายใหม่ ทำได้ในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน ย้ายแล้วคุ้มเมื่อสิ่งที่ได้ (ต้นทุนรายเดือนที่ลดลง วงเงินที่เพิ่มขึ้น เวลาไถ่ที่ยาวขึ้น หรือการไม่เสียทรัพย์) มากกว่าค่าใช้จ่ายของการย้าย ซึ่งส่วนใหญ่คือค่าธรรมเนียมราชการของสัญญาใหม่ ดอกเบี้ยทั้งที่เดิมและที่ใหม่ต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
บทความนี้คำนวณผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ขายฝากอยู่กับนายทุนเดิม กับ คุณเก้า นายทุนรายใหม่
ดอกขายฝากแพง ย้ายนายทุนได้ไหม?
ได้ ผู้ขายฝากมีสิทธิ์ไถ่ก่อนกำหนดตาม พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 มาตรา 10 ถ้าเงินไถ่มาจากนายทุนรายใหม่ นายทุนเดิมก็ต้องรับเงินเหมือนการไถ่ด้วยเงินตัวเอง และเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คิดเฉพาะเวลาที่เหลือ
ฝั่งจำนอง ลูกหนี้ชำระหนี้คืนก่อนได้ตามเงื่อนไขในสัญญากู้ แล้วจดไถ่ถอนจำนอง นายทุนรายใหม่จดจำนองใหม่ต่อในวันเดียวกัน
ก่อนย้าย ตรวจก่อนว่าที่เดิมคิดเกินเพดานหรือไม่ ถ้าที่เดิมเก็บเงินเพิ่มนอกเหนือดอกเบี้ยจนรวมแล้วเกิน 15% ต่อปี ส่วนที่เกินเรียกไม่ได้ตามกฎหมาย และควรเคลียร์ตัวเลขก่อนจ่ายไถ่ (ขายฝากได้เงินไม่ครบหรือยอดไถ่สูงเกินจริง ดูบทเฉพาะเรื่องนี้)
เหตุผลที่คนย้ายนายทุน
| สถานการณ์ | ย้ายแล้วได้อะไร |
|---|---|
| ใกล้ครบกำหนด เงินไม่พอไถ่ และนายทุนเดิมไม่ยอมต่อสัญญา | ไม่เสียทรัพย์ ได้เวลาไถ่ใหม่ |
| ที่เดิมคิดค่าใช้จ่ายเพิ่มรายเดือน จนต้นทุนรวมสูงกว่าที่ควร | จ่ายรายเดือนน้อยลง |
| ต้องการวงเงินเพิ่ม และนายทุนใหม่ประเมินสูงกว่า | ได้เงินเพิ่มไปปิดหนี้อื่นที่แพงกว่า |
| ติดต่อนายทุนเดิมยาก ไม่ออกใบรับเงิน ไม่มีใครตามเรื่อง | มีคนตามเรื่องและหลักฐานชัดขึ้น |
| จำนองอยู่ แต่ต้องการวงเงินสูงขึ้น | เปลี่ยนเป็นขายฝากกับนายทุนใหม่ |
ย้ายนายทุนต้องเสียค่าธรรมเนียมใหม่ไหม?
ต้องเสีย การย้ายคือการจดทะเบียน 2 รายการ จึงมีค่าใช้จ่าย 2 ส่วน
| รายการ | ขายฝาก → ขายฝาก | จำนอง → จำนอง |
|---|---|---|
| ไถ่ถอนจากนายทุนเดิม | ไถ่ภายในกำหนด ค่าธรรมเนียมราชการรายแปลง ต่ำมาก + ค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ (ถ้านายทุนเดิมเรียก) | ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนองรายแปลง ต่ำมาก + ค่าปรับไถ่ก่อนกำหนดถ้าสัญญากู้ระบุ |
| จดทะเบียนกับนายทุนใหม่ | ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมินราชการ + อากร 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% + ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน สูงสุด 200,000 บาท |
| ค่าใช้จ่ายอื่น | ตามที่ตกลงกับนายทุนใหม่ ขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายก่อนเซ็น |
ข้อที่ควรรู้: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คิดจากระยะถือครองนับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์ ถ้าคุณถือครองมาเกิน 5 ปีแล้ว ใช้อากร 0.5% แทน ซึ่งถูกกว่ามาก (ค่าธรรมเนียมขายฝาก)
ย้ายนายทุนแล้วคุ้มไหม คำนวณอย่างไร?
ใช้ 3 ขั้น
- ต้นทุนการย้าย = ค่าเสียโอกาสที่นายทุนเดิมเรียก + ค่าธรรมเนียมและภาษีของสัญญาใหม่ + ค่าใช้จ่ายอื่นที่ตกลง
- สิ่งที่ประหยัดได้ต่อเดือน = จ่ายรายเดือนทั้งหมดตอนนี้ (รวมหนี้อื่นที่จะปิด) − จ่ายรายเดือนหลังย้าย
- จุดคุ้มทุน (เดือน) = ต้นทุนการย้าย ÷ สิ่งที่ประหยัดได้ต่อเดือน
ถ้าจุดคุ้มทุนนานกว่าเวลาที่คุณคิดว่าจะไถ่ได้จริง ย้ายเพื่อประหยัดอย่างเดียวไม่คุ้ม แต่ถ้าเหตุผลคือกำลังจะเสียทรัพย์ การย้ายคุ้มเสมอเมื่อเทียบกับปล่อยให้หลุด
เรื่องของคุณเอ: ใกล้ครบกำหนด นายทุนเดิมไม่ต่อสัญญา
คุณเอขายฝากทาวน์เฮาส์ที่นนทบุรีกับนายทุนเดิม ราคาขายฝาก 800,000 บาท ดอกเบี้ยเดือนละ 10,000 บาท จ่ายครบทุกเดือน อีก 2 เดือนครบกำหนด ยังไม่มีเงินไถ่ และนายทุนเดิมบอกว่าจะไม่ต่อสัญญา นอกจากนี้คุณเอยังมีหนี้บัตรเครดิต 150,000 บาท จ่ายดอกเดือนละประมาณ 3,000 บาท
คุณเก้าประเมินทาวน์เฮาส์ใหม่ (ราคาตลาดราว 2,200,000 บาท ราคาประเมินราชการ 1,300,000 บาท) เสนอราคาขายฝาก 950,000 บาท ดอกเบี้ย 15% ต่อปี สัญญา 2 ปี คุณเอถือครองทาวน์เฮาส์มา 7 ปี
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
| รายการ | ก่อนย้าย (บาท/เดือน) | หลังย้าย (บาท/เดือน) |
|---|---|---|
| ดอกเบี้ยขายฝาก | 10,000 | 11,875 |
| ดอกบัตรเครดิต | 3,000 | 0 (ปิดหนี้ด้วยวงเงินส่วนเพิ่ม) |
| รวมต่อเดือน | 13,000 | 11,875 |
| ต้นทุนการย้าย | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ค่าเสียโอกาสนายทุนเดิม (เหลือ 2 เดือน) | 800,000 × 2% × 2 ÷ 12 | สูงสุด 2,667 |
| ค่าธรรมเนียมขายฝากใหม่ | 1,300,000 × 2% | 26,000 |
| อากรแสตมป์ (ถือครองเกิน 5 ปี) | 1,300,000 × 0.5% | 6,500 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | เจ้าพนักงานคำนวณ | ตามจริง |
ประหยัดได้เดือนละ 1,125 บาท ต้นทุนราชการหลักราว 35,000 บาท จุดคุ้มทุนนานกว่า 2 ปี ถ้าดูแค่ตัวเลขรายเดือน การย้ายไม่คุ้ม แต่คุณเอไม่ได้ย้ายเพื่อประหยัด คุณเอย้ายเพื่อไม่ให้ทาวน์เฮาส์ราคา 2.2 ล้านหลุดในอีก 2 เดือน และได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 2 ปี การย้ายจึงคุ้มในกรณีนี้
บทเรียนจากเคสนี้: ถ้าคุณเอคุยตั้งแต่ 6 เดือนก่อนครบกำหนด ยังมีเวลาเทียบข้อเสนอหลายราย และอาจขอต่อสัญญากับนายทุนเดิมได้ ซึ่งถูกกว่าการย้าย
ไถ่กับนายทุนเก่าแล้วทำกับนายทุนใหม่วันเดียวได้ไหม?
ได้ และควรทำวันเดียว เพื่อไม่ให้มีช่วงที่คุณต้องหาเงินก้อนมาไถ่เอง ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน
- ขอยอดไถ่จากนายทุนเดิมเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุเงินต้น ดอกค้าง และค่าเสียโอกาส ตรวจว่าไม่เกินที่กฎหมายกำหนด
- นัดทั้งสามฝ่ายวันเดียวกัน คุณ นายทุนเดิม และนายทุนใหม่
- นายทุนใหม่ออกแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายนายทุนเดิม ตามยอดไถ่ ส่วนที่เหลือจ่ายให้คุณ
- จดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเดิม ชื่อในโฉนดกลับเป็นของคุณ
- จดทะเบียนขายฝากใหม่กับนายทุนใหม่ ต่อทันทีในวันเดียวกัน
ถ้านายทุนเดิมไม่ยอมมา ไม่ยอมรับเงิน หรือติดต่อไม่ได้ คุณวางเงินไถ่ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ตามมาตรา 18 ภายในกำหนดไถ่ ถือว่าไถ่แล้ว ทีมที่ประสานงานควรวางแผนสำรองนี้ไว้ก่อนวันนัด
ก่อนย้ายนายทุน ตรวจ 6 ข้อ
- วันครบกำหนดไถ่ของสัญญาเดิม เหลือเวลาพอนัดหรือไม่
- ยอดไถ่จากนายทุนเดิม ถูกต้องตามกฎหมาย
- เงินที่ได้รับจริงจากนายทุนใหม่ พอไถ่และพอใช้ตามแผน
- ดอกเบี้ยใหม่ไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ระยะเวลาสัญญาใหม่ เผื่อเวลาให้ไถ่ทันจริง
- นายทุนใหม่ตรวจสอบได้ (เลือกผู้รับซื้อฝากอย่างไร)
ถ้ากำลังวางแผนไถ่ก่อนกำหนดด้วยเงินตัวเอง ดูบทไถ่ขายฝากก่อนกำหนด ส่วนวิธีคิดดอกเบี้ยและเทียบรายเดือนรายปี และวงเงินที่เหมาะ
อยากเทียบว่าย้ายนายทุนแล้วคุ้มไหม? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนดด้านหลังที่มีรายการขายฝากหรือจำนองเดิม วันครบกำหนด ยอดที่จ่ายอยู่ต่อเดือน และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน พร้อมช่วยหานายทุนรายใหม่ และตามเรื่องตั้งแต่ขอยอดไถ่จากที่เดิมจนจดทะเบียนใหม่
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
