ถ้าผู้รับซื้อฝากเสียชีวิตก่อนวันไถ่ สัญญาขายฝากไม่สิ้นสุด และสิทธิไถ่ของคุณยังอยู่จนถึงวันครบกำหนดเดิม คุณไถ่กับทายาทหรือผู้จัดการมรดกของผู้รับซื้อฝากแทน ถ้าหาคนรับเงินไม่ได้หรือเขาไม่ยอมรับ ให้นำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ภายในกำหนด
เรื่องที่ทำให้เสียสิทธิบ่อยคือการรอให้อีกฝ่ายติดต่อมาเอง จนเลยวันครบกำหนด บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ทำขายฝากไว้ กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝากที่เสียชีวิตระหว่างสัญญา ว่าต้องตรวจอะไร จ่ายเงินให้ใคร และถ้าติดขัดต้องทำอย่างไรต่อ
ผู้รับซื้อฝากเสียชีวิต สัญญาขายฝากจบเลยไหม?
ไม่จบ สิทธิและหน้าที่ของผู้รับซื้อฝากตกทอดเป็นมรดกทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1599–1600 วันครบกำหนด ราคาขายฝาก และสินไถ่จึงยังเป็นไปตามสัญญาเดิม
กฎหมายพูดเรื่องนี้ไว้ตรง ๆ ใน 2 ฉบับ
| กฎหมาย | ใช้กับ | ใช้สิทธิไถ่กับใครได้ |
|---|---|---|
| พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 มาตรา 4 และ 15 | ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา และทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อเกษตรกรรม | ผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม หรือผู้รับโอนทรัพย์ |
| ป.พ.พ. มาตรา 498 | การขายฝากทั่วไป รวมถึงกรณีที่ไม่เข้า พ.ร.บ. 2562 เช่น ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้อยู่อาศัย | ผู้ซื้อเดิม ทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือผู้รับโอนทรัพย์ |
ตามมาตรา 4 ของ พ.ร.บ. 2562 คำว่า "ผู้ซื้อฝาก" รวมถึงทายาทด้วย หน้าที่ของคุณเก้าจึงตกไปถึงทายาท เช่น การแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดตามมาตรา 17
ถ้าผู้รับซื้อฝากเป็นบริษัท การเสียชีวิตของกรรมการไม่เปลี่ยนคู่สัญญา คุณยังไถ่กับบริษัทเหมือนเดิม ส่วนถ้าผู้รับซื้อฝากมีหลายคนและบางคนเสียชีวิต ควรเช็กกับเจ้าหน้าที่ที่ดินว่าส่วนของคนที่เสียชีวิตต้องทำอย่างไร
ไถ่ขายฝากกับทายาท ต้องจ่ายเงินให้ใคร?
คำตอบขึ้นกับว่าตอนนี้มรดกของผู้รับซื้อฝากจัดการถึงขั้นไหน ระเบียบกรมที่ดินวางหลักว่า เมื่อผู้รับซื้อฝากตาย สำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนไถ่ได้ต่อเมื่อโอนมรดกแล้ว โดยมีข้อยกเว้น 2 กรณี ตามตารางนี้
| สถานการณ์ | จ่ายเงินและจดทะเบียนกับใคร | หลักฐานที่ควรขอดู |
|---|---|---|
| มีผู้จัดการมรดกแล้ว | ผู้จัดการมรดก จดทะเบียนไถ่ได้โดยไม่ต้องโอนชื่อเข้ามาก่อน | คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก หรือหลักฐานการตั้งที่ถูกต้อง บัตรประชาชน |
| ทายาทรับโอนมรดกเข้าชื่อในโฉนดแล้ว | ทายาทที่มีชื่อในโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ถ้ามีหลายคนต้องมาครบหรือมอบอำนาจ | โฉนดฉบับล่าสุด สารบัญจดทะเบียน บัตรประชาชน |
| มีทายาท แต่ยังไม่ตั้งผู้จัดการและยังไม่โอนมรดก | ยังจดทะเบียนไถ่ไม่ได้ ควรเร่งให้ทายาทจัดการ และเตรียมวางทรัพย์ถ้าทำไม่ทันกำหนด | มรณบัตร รายชื่อทายาท สำเนาสัญญาขายฝาก |
| หาทายาทไม่เจอ ทายาทขัดแย้งกัน หรือไม่ยอมรับเงิน | วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ (ดูหัวข้อวางทรัพย์ด้านล่าง) | สัญญาขายฝาก หลักฐานการติดต่อ แคชเชียร์เช็คตามยอด |
| จ่ายสินไถ่ครบก่อนผู้รับซื้อฝากเสียชีวิต | จดทะเบียนไถ่ได้ตามหลักฐาน ถ้าเขาสลักหลังรับเงินในสัญญาฉบับของเขา หรือทำหนังสือว่าไถ่ถอนแล้ว และคืนโฉนดกับสัญญาให้ก่อนตาย | สัญญาที่สลักหลัง หรือหนังสือรับเงิน โฉนดตัวจริง |
กฎข้อเดียวที่ควรจำคือ อย่าโอนเงินก้อนเข้าบัญชีส่วนตัวของญาติคนใดคนหนึ่งเพียงเพราะเขาบอกว่าเป็นทายาท คนที่รับเงินไถ่ควรเป็นคนเดียวกับคนที่มีอำนาจจดทะเบียนคืนโฉนดให้คุณได้ และควรจ่ายที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน
เรื่องของคุณเอ: คุณเก้าเสียชีวิตเดือนที่ 8
คุณเอขายฝากบ้านที่นนทบุรีไว้กับคุณเก้าในราคา 1,200,000 บาท* สัญญา 1 ปี ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด คิดเป็น 1.25% ต่อเดือน หรือเดือนละ 15,000 บาท จ่ายทุกสิ้นเดือนเข้าบัญชีคุณเก้า
หลังจ่ายงวดเดือนที่ 8 คุณเอทราบจากลูกชายของคุณเก้าว่าคุณเก้าเสียชีวิต ลูกชายโทรมาบอกให้โอนดอกเดือนถัดไปเข้าบัญชีของเขา คุณเอยังไม่โอนทันที แต่ขอดูมรณบัตรและถามว่าครอบครัวตั้งผู้จัดการมรดกหรือยัง คำตอบคือกำลังยื่นคำร้องต่อศาล
ระหว่างรอ คุณเอแยกเงินดอกเดือนละ 15,000 บาทไว้ในบัญชีต่างหาก ส่งหนังสือแจ้งลูกชายทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับว่าพร้อมไถ่ตามกำหนด และขอทราบชื่อผู้มีอำนาจรับเงิน แล้วไปตรวจสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันว่าโฉนดยังไม่ถูกโอนไปให้คนอื่น
เดือนที่ 11 ศาลตั้งลูกชายเป็นผู้จัดการมรดก คุณเอจึงนัดไถ่ที่สำนักงานที่ดินก่อนวันครบกำหนด จ่ายเงินให้ผู้จัดการมรดกซึ่งนำคำสั่งศาลมาแสดง จดทะเบียนไถ่จากขายฝาก และรับโฉนดคืนในวันเดียวกัน
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ไถ่กับทายาทต้องเตรียมเงินเท่าไร?
ทายาทรับสิทธิไปเท่าที่ผู้รับซื้อฝากมีอยู่ จึงเรียกเกินสินไถ่ตามสัญญาไม่ได้ และเพิ่มค่าธรรมเนียมส่วนตัวขึ้นมาเองไม่ได้ เงินส่วนเพิ่มต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด (พ.ร.บ. 2562 มาตรา 8 และ ป.พ.พ. มาตรา 499)
ตารางนี้สมมติสัญญา 1 ปี จ่ายดอกครบ 8 เดือนแล้ว และไถ่ตอนครบเดือนที่ 12
| ทรัพย์ | ราคาขายฝาก (บาท) | ดอกต่อเดือน (บาท) | จ่ายแล้ว 8 เดือน (บาท) | ยอดที่เหลือถึงวันไถ่ (บาท) | สินไถ่เต็มตามสัญญา (บาท) |
|---|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี | 1,200,000 | 15,000 | 120,000 | 1,260,000 | 1,380,000 |
| ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | 700,000 | 8,750 | 70,000 | 735,000 | 805,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | 1,000,000 | 12,500 | 100,000 | 1,050,000 | 1,150,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ยอดที่เหลือคือราคาขายฝากบวกดอก 4 เดือนที่ยังไม่จ่าย เช่น บ้าน 1,200,000 + (15,000 × 4) = 1,260,000 บาท ถ้าต้องวางทรัพย์ ให้เตรียมเงินเผื่อไว้ถึงยอดสินไถ่เต็มในสัญญา และนำหลักฐานดอกที่จ่ายแล้วไปให้เจ้าหน้าที่ดูว่าต้องวางเท่าไร เพราะหลักที่กรมที่ดินอธิบายไว้คือวางตามจำนวนสินไถ่ในสัญญา แล้วค่อยเรียกส่วนต่างคืนภายหลังได้
ถ้าไถ่ก่อนกำหนด ดอกส่วนที่ยังไม่ถึงเวลาจะลดลงตามระยะเวลา และผู้รับซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือตามมาตรา 10 (ไถ่ขายฝากก่อนกำหนด ต้องจ่ายเงินเท่าไร)
5 ขั้นตอนรักษาสิทธิไถ่เมื่อผู้รับซื้อฝากเสียชีวิต
- ดูวันครบกำหนดในสัญญาก่อนเรื่องอื่น จดวันสุดท้าย ยอดสินไถ่ และเช็กว่าสัญญาอ้าง พ.ร.บ. 2562 หรือไม่ เพราะกำหนดเวลาวางทรัพย์ต่างกัน
- ขอหลักฐานการเสียชีวิตและคนรับสิทธิ เช่น มรณบัตร คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก หรือโฉนดที่โอนมรดกแล้ว
- ตรวจสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ดูว่าตอนนี้ใครมีชื่อในโฉนด ถ้าทรัพย์ถูกโอนต่อไปแล้ว คุณใช้สิทธิไถ่กับผู้รับโอนได้
- แจ้งความประสงค์ไถ่เป็นหนังสือ ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับถึงทายาทหรือผู้จัดการมรดก ระบุชื่อสัญญา ยอดเงิน และวันที่พร้อมไถ่ เก็บใบตอบรับไว้
- นัดไถ่ก่อนครบกำหนดให้มีเวลาเหลือ ถ้าใกล้ถึงวันสุดท้ายแล้วยังไม่มีคนมีอำนาจมาจดทะเบียน ให้เตรียมวางทรัพย์ อย่ารอจนวันสุดท้าย
ระหว่างทางถ้าดอกรายเดือนยังจ่ายไม่ได้เพราะไม่รู้จะจ่ายใคร การค้างงวดไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่อยู่จนถึงวันครบกำหนด แต่เงินที่ค้างยังเป็นภาระที่ต้องจ่าย จึงควรกันเงินไว้และเก็บหลักฐานว่าคุณพร้อมจ่ายตลอด (ขายฝากผิดนัดหรือไม่ส่งดอกเกิดอะไรขึ้น อ่านต่อจากบทไถ่ถอน)
หาทายาทไม่เจอหรือทายาทไม่รับเงิน ต้องวางทรัพย์อย่างไร?
วางทรัพย์คือการนำเงินสินไถ่ไปฝากไว้กับหน่วยงานรัฐเพื่อใช้แทนการจ่ายให้ผู้รับซื้อฝากโดยตรง ใช้ได้แม้ไม่รู้ว่าใครเป็นคนรับเงินที่ถูกต้อง หรือทายาทบ่ายเบี่ยง ต้องสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ จึงจะมีผลเป็นการไถ่
| ประเด็น | สัญญาตาม พ.ร.บ. 2562 (มาตรา 18) | สัญญาตาม ป.พ.พ. (มาตรา 492) |
|---|---|---|
| วางได้ที่ไหน | สำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก | สำนักงานวางทรัพย์ |
| ต้องวางเมื่อไร | ภายในกำหนดเวลาไถ่ ถ้าไถ่ไม่ได้โดยไม่ใช่ความผิดของคุณ วางได้ภายใน 30 วันนับจากวันครบกำหนด หรือนับจากวันที่เหตุขัดข้องสิ้นสุด | ภายในกำหนดเวลาไถ่ ไม่ควรนับว่ามีเวลาเพิ่ม |
| ผลทางกฎหมาย | ทรัพย์เป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่วางทรัพย์ | ทรัพย์เป็นของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่วางทรัพย์ |
| ใครแจ้งฝ่ายรับเงิน | เจ้าพนักงานแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ | เจ้าพนักงานสำนักงานวางทรัพย์แจ้ง |
หลังวางทรัพย์แล้วให้นำหลักฐานไปขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝากที่สำนักงานที่ดิน ถ้าไม่มีโฉนดตัวจริงในมือ เจ้าหน้าที่จะบันทึกอายัดไว้เพื่อกันไม่ให้มีการจดทะเบียนอื่นต่อไป และตามระเบียบกรมที่ดินฉบับปี 2566 กรณีวางที่สำนักงานที่ดิน ถ้าแจ้งแล้วเกิน 30 วันฝ่ายผู้ซื้อฝากไม่มาหรือมาแต่ไม่ส่งโฉนด เจ้าหน้าที่ออกใบแทนเพื่อจดทะเบียนไถ่ให้ได้ตามหลักเกณฑ์
แนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 16097/2557 มองว่าการที่ผู้ขายฝากติดต่อผู้รับซื้อฝากไม่ได้ในวันครบกำหนด ถือเป็นการบอกปัดไม่รับการไถ่ และการวางทรัพย์ทำได้ จึงควรเก็บหลักฐานการติดต่อทุกครั้ง เช่น ใบตอบรับไปรษณีย์ และรายงานประจำวันถ้าไปแจ้งไว้
ครบกำหนดแล้วแต่ทายาทไม่เคยแจ้ง ยังไถ่ได้ไหม?
ถ้าสัญญาอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งวันไถ่ ยอดสินไถ่ พร้อมสำเนาสัญญา ล่วงหน้า 3–6 เดือนก่อนครบกำหนด ถ้าคนแจ้งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องบอกด้วยว่าให้ไถ่กับใครและจ่ายที่ไหน หากไม่แจ้งภายในเวลา คุณมีสิทธิไถ่เพิ่มอีก 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดตามมาตรา 17
สิทธินี้ควรถือเป็นทางสำรอง ถ้ายังอยู่ในกำหนด ควรไถ่หรือวางทรัพย์ไปตามวันเดิม ส่วนสัญญาที่อยู่ใต้ ป.พ.พ. อย่างเดียวไม่มีสิทธิเพิ่ม 6 เดือนนี้ เมื่อเลยกำหนดแล้วทรัพย์หลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากหรือกองมรดกโดยไม่ต้องฟ้องศาล จึงควรรีบปรึกษาทนายหากเหลือเวลาน้อย
การจดทะเบียนไม่จำเป็นต้องเสร็จภายในวันครบกำหนดเสมอไป คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 19332/2556 วินิจฉัยว่าเมื่อใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดโดยชอบแล้ว แม้จดทะเบียนในวันนั้นไม่ทัน ก็ยังมีสิทธิไถ่ได้ แต่ควรมีหลักฐานชัดว่าคุณไปไถ่ทันเวลา
กำลังดูแลสัญญาขายฝากบ้านหรือที่ดินอยู่ และไม่แน่ใจว่าต้องทำอย่างไร? ทัก Homeday ถามก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ถ้าสัญญาเดิมของคุณใกล้ครบกำหนดและเริ่มไม่แน่ใจว่าต้องทำอะไรต่อ หรือกำลังหานายทุนเพื่อจำนองหรือขายฝากบ้านของคุณ ส่งข้อมูลทรัพย์และเงื่อนไขมาคุยกันก่อนได้ที่ LINE @homeday
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
