จำนองบ้านหรือที่ดินกับนายทุนใช้เอกสารหลักคือ โฉนดตัวจริง บัตรประชาชน และทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย บวกเอกสารสมรสตามกรณี ขั้นตอนที่สำนักงานที่ดินมี 5 ขั้น คือ ยื่นคำขอ เจ้าพนักงานตรวจเอกสาร ชำระค่าธรรมเนียม ลงนามสัญญาจำนอง และรับเงิน ค่าจดทะเบียนจำนองคือ 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด และชื่อในโฉนดยังเป็นของคุณ
บทความนี้พาเดินทีละขั้นผ่านเรื่องของ คุณเอ เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับจำนอง
จำนองที่ดินกับนายทุนคืออะไร ต่างจากขายฝากตรงไหน?
จำนองคือการเอาที่ดินหรือบ้านเป็นหลักประกันหนี้เงินกู้ โดยไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ (ป.พ.พ. มาตรา 702) ด้านหลังโฉนดจะมีบันทึกว่าจำนองกับใคร วงเงินเท่าไร ส่วนขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ให้นายทุนโดยมีสิทธิ์ไถ่คืน
| เรื่อง | จำนอง | ขายฝาก |
|---|---|---|
| ชื่อในโฉนด | ยังเป็นของคุณ | เปลี่ยนเป็นนายทุนจนกว่าจะไถ่ |
| ค่าธรรมเนียมราชการ | 1% ของวงเงิน สูงสุด 200,000 บาท | 2% ของราคาประเมินราชการ + อากรหรือภาษีธุรกิจเฉพาะ + ภาษีเงินได้ |
| วงเงิน | มักต่ำกว่าขายฝาก | ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% |
| ถ้าผิดนัด | ผู้รับจำนองต้องบอกกล่าวและฟ้องศาล | ทรัพย์หลุดเมื่อพ้นกำหนดไถ่ |
ภาพรวมของจำนองที่ดินอ่าน และเทียบจำนองกับธนาคารและเอกชน
จำนองที่ดินต้องใช้อะไรบ้าง?
| เอกสาร | ผู้จำนอง (คุณเอ) | ผู้รับจำนอง (คุณเก้า) |
|---|---|---|
| โฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตัวจริง | ต้องมี | — |
| บัตรประชาชนตัวจริง | ต้องมี | ต้องมี |
| ทะเบียนบ้าน | ต้องมี | ต้องมี |
| ทะเบียนสมรส และหนังสือยินยอมคู่สมรส | ถ้าทรัพย์เป็นสินสมรส | — |
| ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล | ถ้าชื่อไม่ตรงโฉนด | ถ้าชื่อไม่ตรงบัตร |
| หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) พร้อมสำเนาบัตรผู้มอบและผู้รับมอบ | ถ้าไปเองไม่ได้ | ถ้าไปเองไม่ได้ |
| หนังสือรับรองนิติบุคคลและเอกสารผู้มีอำนาจลงนาม | ถ้าทรัพย์เป็นชื่อบริษัท | ถ้ารับจำนองในนามบริษัท |
| หนังสือปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง | กรณีคอนโด ถ้าสำนักงานที่ดินขอ | — |
| สัญญากู้ยืมเงิน | ผู้รับจำนองมักเตรียม ทั้งสองฝ่ายลงนาม |
รายละเอียดเอกสารแต่ละกรณี เช่น สถานะสมรส ชื่อไม่ตรง หรือเอกสารหาย ใช้แบบเดียวกับฝั่งขายฝาก อ่านต่อ
ขั้นตอนจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน 5 ขั้น
- รับบัตรคิวและยื่นคำขอ ที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ ยื่นคำขอจดทะเบียนจำนองพร้อมเอกสาร ทั้งสองฝ่ายต้องอยู่หรือมีผู้รับมอบอำนาจ
- เจ้าพนักงานตรวจเอกสารและสอบสวน เทียบโฉนดตัวจริงกับฉบับสำนักงาน ตรวจภาระเดิม ตรวจตัวตน และถามความสมัครใจของคู่สัญญา
- ชำระค่าธรรมเนียม ค่าจดทะเบียนจำนอง 1% ของวงเงิน สูงสุด 200,000 บาท พร้อมค่าคำขอและค่าพยานเล็กน้อย ตกลงล่วงหน้าว่าใครจ่าย
- ลงนามสัญญาจำนอง อ่านวงเงิน ชื่อคู่สัญญา และเงื่อนไขก่อนเซ็น เจ้าพนักงานบันทึกการจำนองลงด้านหลังโฉนดทั้งฉบับเจ้าของและฉบับสำนักงาน
- รับเงินและรับเอกสารคืน รับเงินจากผู้รับจำนองที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปผู้รับจำนองจะเก็บโฉนดฉบับเจ้าของไว้ระหว่างสัญญา ส่วนผู้จำนองรับคู่ฉบับสัญญาจำนอง
การจดทะเบียนส่วนใหญ่เสร็จในวันเดียว แต่ช่วงเตรียมเอกสาร ประเมิน และรอคิวใช้เวลาหลายวัน ขั้นตอนตั้งแต่ส่งข้อมูลจนได้เงินแบบเต็มดู ซึ่งใช้ลำดับคล้ายกัน
ค่าจดจำนองเท่าไร มีค่าอะไรอีกบ้าง?
| รายการ | อัตรา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | 1% ของวงเงินจำนอง | สูงสุด 200,000 บาท |
| อากรแสตมป์สัญญากู้ | 0.05% ของวงเงิน | สูงสุด 10,000 บาท |
| ค่าคำขอ ค่าพยาน | หลักสิบบาทต่อแปลง | เล็กน้อย |
| ค่าขึ้นเงินจำนอง (เพิ่มวงเงินภายหลัง) | 1% ของวงเงินที่เพิ่ม | เมื่อตกลงเพิ่มวงเงินกับผู้รับจำนองเดิม |
| ค่าไถ่ถอนจำนอง | รายแปลง | ต่ำมาก |
ตัวอย่าง วงเงินจำนอง 600,000 บาท ค่าจดทะเบียน 6,000 บาท อากรสัญญากู้ 300 บาท นอกจากค่าราชการ ให้ขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนเซ็น (ค่าธรรมเนียมขายฝากและจำนอง)
เรื่องของคุณเอ: จำนองที่ดินเปล่า 6 แสนบาท
คุณเอมีที่ดินเปล่า 100 ตารางวาในนนทบุรี ราคาตลาดราว 1,800,000 บาท ต้องการเงิน 600,000 บาทไปซื้อเครื่องจักรให้ร้านซ่อมรถ คุณเอไม่อยากให้ชื่อในโฉนดเปลี่ยน จึงเลือกจำนอง คุณเก้าเสนอวงเงินจำนอง 600,000 บาท ดอกเบี้ย 15% ต่อปี เดือนละ 7,500 บาท สัญญา 2 ปี
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
| ขั้น | เกิดอะไรขึ้น |
|---|---|
| ก่อนวันนัด | คุณเอได้ใบเสนอที่บอกเงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องจ่ายคืน ตรวจว่าที่ดินได้มาก่อนแต่งงาน จึงเป็นสินส่วนตัว นำทะเบียนสมรสไปแสดงวันที่ได้มา |
| ยื่นคำขอ | ทั้งสองฝ่ายยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่ |
| ตรวจเอกสาร | เจ้าพนักงานตรวจว่าที่ดินไม่มีภาระเดิม |
| ชำระค่าธรรมเนียม | ค่าจดจำนอง 6,000 บาท อากร 300 บาท ตกลงให้คุณเอจ่าย |
| ลงนามและรับเงิน | รับแคชเชียร์เช็คจากคุณเก้าที่สำนักงานที่ดิน ตรวจยอดตรงกับใบเสนอ |
ระหว่างสัญญา คุณเอจ่ายดอกเดือนละ 7,500 บาทผ่านบัญชีธนาคารทุกเดือน เมื่อพร้อมไถ่ถอน ไปสำนักงานที่ดินพร้อมคุณเก้า จ่ายเงินต้นที่เหลือ แล้วจดไถ่ถอนจำนอง บันทึกจำนองด้านหลังโฉนดจะถูกปิด
จดจำนองใช้เวลากี่วัน?
วันจดทะเบียนส่วนใหญ่เสร็จภายในวันเดียว ถ้าเอกสารครบและคิวไม่แน่น บางสำนักงานคนเยอะช่วงปลายเดือน ควรไปตั้งแต่เช้า ส่วนเวลาก่อนหน้า ตั้งแต่ส่งข้อมูลทรัพย์ ประเมิน ตกลงเงื่อนไข จนนัดได้ มักใช้ไม่กี่วันถึงประมาณสองสัปดาห์
สิ่งที่ต้องตรวจในสัญญาจำนองก่อนเซ็น
- ชื่อผู้รับจำนองตรงกับคนที่คุยด้วย
- วงเงินจำนองในสัญญาตรงกับที่ตกลง
- อัตราดอกเบี้ยในสัญญากู้ไม่เกิน 15% ต่อปี
- กำหนดชำระและเงื่อนไขไถ่ถอนก่อนกำหนด
- ข้อที่ระบุว่าผิดนัดแล้วเกิดอะไรขึ้น ทรัพย์ไม่โอนไปเป็นของผู้รับจำนองเองโดยอัตโนมัติ ต้องผ่านขั้นตอนบังคับจำนองตามกฎหมาย
ถ้ากังวลว่าผ่อนไม่ไหวแล้วจะเกิดอะไรขึ้น ดูบทจำนองแล้วไม่ส่งดอก นายทุนยึดบ้านได้เลยไหม
อยากรู้ว่าบ้านหรือที่ดินของคุณจำนองได้เท่าไร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืน พร้อมเทียบให้ว่าจำนองพอใช้ไหม หรือควรพิจารณาขายฝาก
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
