ยึดไม่ได้ทันที บ้านหรือที่ดินที่จำนองไว้ไม่ได้หลุดเป็นของนายทุนเพราะค้างดอกเบี้ย ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วัน ถ้ายังไม่ชำระ ต้องฟ้องศาลเพื่อขอให้ยึดทรัพย์ออกขายทอดตลาด ระหว่างนั้นเจ้าของยังมีสิทธิ์เจรจา ชำระหนี้ หาเงินมาไถ่ถอน หรือขายทรัพย์เองเพื่อปิดหนี้ และถ้าขายทอดตลาดได้เงินเกินหนี้ ส่วนเกินคืนเจ้าของ ข้อตกลงที่ว่า "ผิดนัดแล้วบ้านเป็นของนายทุนทันที" ใช้บังคับไม่ได้
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่จำนองแล้วผ่อนไม่ไหว กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับจำนอง
จำนองหลุดเป็นของนายทุนเลยไหม?
ไม่หลุดเอง จำนองต่างจากขายฝากตรงที่กรรมสิทธิ์ไม่เคยโอนไปที่นายทุน ชื่อในโฉนดยังเป็นของคุณ นายทุนมีสิทธิ์ได้รับชำระหนี้จากทรัพย์ แต่ต้องผ่านกระบวนการตามกฎหมาย
- ป.พ.พ. มาตรา 711 ข้อตกลงที่ทำไว้ก่อนหนี้ถึงกำหนดว่า ถ้าไม่ชำระ ให้ผู้รับจำนองเข้าเป็นเจ้าของทรัพย์ ใช้บังคับไม่ได้
- มาตรา 728 ก่อนฟ้องบังคับจำนอง ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ภายในเวลาที่สมควร ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 60 วัน
- มาตรา 729 การเอาทรัพย์หลุดเป็นของผู้รับจำนองต้องผ่านศาล และมีเงื่อนไขเข้ม เช่น ลูกหนี้ไม่ได้ส่งดอกเบี้ยมา 5 ปี และราคาทรัพย์น้อยกว่าหนี้
- มาตรา 733 ถ้าขายทอดตลาดแล้วได้เงินน้อยกว่าหนี้ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในส่วนที่ขาด
ถ้าคุณทำขายฝาก ไม่ใช่จำนอง กฎเกณฑ์ต่างกัน ดูบทขายฝากผิดข้อตกลง
จำนองไม่ส่งดอกกี่เดือนโดนฟ้อง?
กฎหมายไม่ได้กำหนดจำนวนเดือน ผู้รับจำนองเริ่มกระบวนการได้เมื่อหนี้ถึงกำหนดชำระตามสัญญาแล้วลูกหนี้ผิดนัด เช่น สัญญากู้กำหนดให้ผิดนัดดอกเบี้ยติดต่อกันกี่งวดแล้วถือว่าผิดนัดทั้งหมด หรือครบกำหนดคืนเงินต้นแล้วไม่จ่าย ในทางปฏิบัติ นายทุนส่วนใหญ่จะทวงถามและเจรจาก่อน เพราะการฟ้องใช้เวลาและมีค่าใช้จ่าย
ขั้นตอนบังคับจำนอง ตั้งแต่ค้างดอกถึงขายทอดตลาด
| ขั้น | เกิดอะไรขึ้น | คุณยังทำอะไรได้ |
|---|---|---|
| 1. ค้างชำระ | นายทุนทวงถาม | เจรจาปรับงวด ลดดอก ขยายเวลา |
| 2. หนังสือบอกกล่าว | ให้ชำระภายในไม่น้อยกว่า 60 วัน | ชำระหนี้ หาเงินไถ่ถอน หรือหานายทุนใหม่ |
| 3. ฟ้องศาล | ขอให้บังคับจำนอง | ยื่นคำให้การ เข้าไกล่เกลี่ยที่ศาล |
| 4. คำพิพากษา | ศาลสั่งให้ชำระหนี้ ถ้าไม่ชำระให้ยึดทรัพย์ขายทอดตลาด | ยังชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้ก่อนขาย |
| 5. บังคับคดี | เจ้าพนักงานบังคับคดียึดและประกาศขายทอดตลาด | ขอไกล่เกลี่ยที่กรมบังคับคดี หาผู้ซื้อเอง หรือชำระหนี้เพื่อถอนการยึด |
| 6. ขายทอดตลาด | ได้เงินชำระหนี้และค่าใช้จ่าย | ส่วนที่เกินหนี้คืนเจ้าของ ถ้าขาด ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดส่วนที่ขาด |
กระบวนการทั้งหมดใช้เวลานานเป็นเดือนถึงเป็นปี ซึ่งเป็นเวลาที่คุณยังแก้ปัญหาได้ แต่ดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ การแก้เร็วจึงถูกกว่าเสมอ
มีทางลัดที่เจ้าของเลือกเองได้: ขอให้ขายทอดตลาดโดยไม่ต้องฟ้อง
ป.พ.พ. มาตรา 729/1 เปิดให้ผู้จำนองที่รู้ว่าจ่ายไม่ไหวแล้ว มีหนังสือแจ้งผู้รับจำนองให้ดำเนินการขายทอดตลาดทรัพย์โดยไม่ต้องฟ้องศาลได้ เมื่อหนี้ถึงกำหนดชำระ ข้อดีคือหยุดดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายที่จะงอกจากคดี ข้อนี้มีรายละเอียดเรื่องเงื่อนไขและระยะเวลา ควรปรึกษาทนายก่อนใช้
เรื่องของคุณเอ: ผ่อนไม่ไหว 3 เดือน แล้วทำอย่างไร
คุณเอจำนองทาวน์เฮาส์ที่ปทุมธานีกับคุณเก้า วงเงิน 600,000 บาท ดอกเบี้ย 15% ต่อปี เดือนละ 7,500 บาท สัญญา 2 ปี ปีที่สอง ร้านของคุณเอยอดขายตก ค้างดอก 3 เดือน รวม 22,500 บาท ทาวน์เฮาส์ราคาตลาดราว 1,800,000 บาท
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
| ทางเลือกของคุณเอ | ผล |
|---|---|
| เงียบ ไม่ติดต่อ | ดอกค้างเพิ่ม เสี่ยงถูกบอกกล่าวและฟ้อง ค่าใช้จ่ายคดีเพิ่ม |
| เจรจาขอจ่ายดอกค้างเป็นงวด และขยายสัญญา | ขึ้นกับการตกลงของคุณเก้า เขียนข้อตกลงใหม่เป็นหนังสือ |
| หานายทุนใหม่มาไถ่ถอนจำนอง | ต้องเสียค่าจดจำนองใหม่ 1% (ย้ายนายทุน) |
| ขายทาวน์เฮาส์เองก่อนถูกฟ้อง | ขาย 1,800,000 บาท ปิดหนี้ราว 622,500 บาท (ไม่รวมค่าใช้จ่ายการขาย) เหลือเงินกลับมา |
คุณเอโทรคุยกับคุณเก้าทันที เสนอจ่ายดอกค้างเป็น 3 งวดพร้อมดอกปกติ และขอขยายสัญญาอีก 1 ปี คุณเก้าตกลงเพราะทรัพย์มีมูลค่ามากกว่าหนี้ และการฟ้องจะใช้เวลานาน ทั้งสองทำบันทึกข้อตกลงใหม่ และไปจดทะเบียนแก้ไขเปลี่ยนแปลงจำนองถ้าเงื่อนไขที่จดไว้เปลี่ยน
ถ้าได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว ต้องทำอะไร
- อ่านยอดและวันครบกำหนดในหนังสือ ตรวจว่ายอดดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี และไม่มีรายการที่ไม่ได้ตกลง
- ติดต่อผู้รับจำนองเป็นลายลักษณ์อักษร เสนอแผนชำระที่ทำได้จริง
- หาทางเลือกพร้อมกัน ไถ่ถอนด้วยนายทุนใหม่ ขายทรัพย์เอง หรือรีไฟแนนซ์เข้าธนาคารถ้าเครดิตพอ
- ถ้าถูกฟ้อง อย่าเพิกเฉย ไปศาลตามนัด ขอไกล่เกลี่ย ศาลมีศูนย์ไกล่เกลี่ยที่ช่วยให้ตกลงแผนชำระได้
- ปรึกษาทนายหรือหน่วยงานช่วยเหลือทางกฎหมาย เช่น สำนักงานอัยการคุ้มครองสิทธิ หรือสภาทนายความ
จำนองกับขายฝาก ถ้าจ่ายไม่ได้ ต่างกันอย่างไร?
| เรื่อง | จำนอง | ขายฝาก |
|---|---|---|
| ผิดนัดรายเดือน | ทรัพย์ไม่หลุด ผู้รับจำนองต้องบอกกล่าวและฟ้อง | ทรัพย์ไม่หลุดจนถึงวันครบกำหนดไถ่ |
| พ้นกำหนดแล้วยังจ่ายไม่ได้ | ยังต้องฟ้องและขายทอดตลาด | ทรัพย์หลุดเป็นของผู้ซื้อฝากโดยไม่ต้องฟ้อง |
| เงินส่วนเกินหนี้ | คืนเจ้าของ | ไม่คืน |
| หนี้ส่วนที่ขาด | ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิด | ไม่มีหนี้เหลือ เพราะทรัพย์หลุดแทน |
จำนองให้เวลาแก้ปัญหามากกว่าเมื่อจ่ายไม่ไหว ข้อแลกคือวงเงินมักต่ำกว่าขายฝาก (จำนองกับขายฝาก แบบไหนเหมาะกับเรา)
ก่อนจำนอง ป้องกันปัญหาผ่อนไม่ไหวอย่างไร
- คำนวณดอกรายเดือนเทียบรายได้ เผื่อเดือนที่รายได้ตก
- ขอวงเงินเท่าที่จำเป็น ดอกเบี้ยคิดจากวงเงินทั้งหมด
- เลือกระยะสัญญาให้ยาวพอสำหรับแผนคืนเงินต้น
- เก็บเงินสำรองไว้จ่ายดอกอย่างน้อย 2–3 เดือน
- ตกลงไว้ในสัญญาว่าถ้าผิดนัดจะคุยกันอย่างไร
จ่ายจำนองบ้านหรือที่ดินไม่ไหว อยากหาทางออก? ทัก Homeday คุยก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ส่งรูปโฉนดด้านหลังที่มีรายการจำนอง ยอดค้าง และวันที่ได้รับหนังสือ (ถ้ามี) มาที่ LINE @homeday ทีมช่วยดูว่าหานายทุนรายใหม่มาไถ่ถอนได้ไหม หรือควรพิจารณาขายทรัพย์ Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน สัญญาทำกับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน ก่อนเซ็น คุณจะเห็นเงินที่ได้รับจริงและยอดที่ต้องชำระคืนในใบเสนอ เรื่องคดีความ ควรปรึกษาทนายควบคู่
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
