ขายฝากกับนายทุนบุคคลหรือบริษัท ใช้กฎหมายชุดเดียวกัน ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน และดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนดเหมือนกัน ความต่างอยู่ที่ความยืดหยุ่น การตรวจสอบตัวตน และความต่อเนื่องเมื่อมีปัญหา นายทุนบุคคลมักคุยง่ายและตัดสินใจเร็ว ส่วนบริษัทมักมีขั้นตอนเป็นระบบและตรวจสอบประวัติได้จากทะเบียนนิติบุคคล ไม่ว่าเลือกแบบไหน สิ่งที่ต้องตรวจเหมือนกันคือตัวตนของคู่สัญญา ตัวเลขในสัญญา และเงินที่ได้รับจริง
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก ซึ่งในตัวอย่างจะสลับเป็นทั้งนายทุนบุคคลและบริษัท
ขายฝากกับนายทุนบุคคลกับบริษัท ใช้กฎหมายต่างกันไหม?
ไม่ต่าง ทั้งสองแบบใช้ ป.พ.พ. มาตรา 491–502 และถ้าผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาที่ขายฝากที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือเกษตร ก็ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 เหมือนกัน ไม่ว่าผู้ซื้อฝากจะเป็นใคร
- ม.7–8 ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และสินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี
- ม.10 ระยะเวลาไถ่ 1–10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ ค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ
- ม.12–13 อยู่บ้านต่อได้ ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า
- ม.17 ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่ม 6 เดือน
- ม.18 ถ้าผู้ซื้อฝากไม่รับเงิน วางทรัพย์ได้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน
ดังนั้นคำถามที่ถูกไม่ใช่ "บุคคลหรือบริษัทปลอดภัยกว่า" แต่เป็น "คู่สัญญารายนี้ตรวจสอบได้ไหม และตัวเลขที่เสนอตรงกับสัญญาไหม" (กฎหมายขายฝากคุ้มครองอะไร)
ขายฝากกับนายทุนบุคคล vs บริษัท เทียบทีละเรื่อง
| เรื่อง | นายทุนบุคคล | บริษัท |
|---|---|---|
| การตัดสินใจ | คนเดียวตัดสินใจ มักเร็ว | ผ่านขั้นตอนภายใน อาจช้ากว่าเล็กน้อย |
| ความยืดหยุ่นเงื่อนไข | ต่อรองได้รายเคส | มักมีเกณฑ์มาตรฐาน |
| ตรวจตัวตน | ดูบัตรประชาชน ที่อยู่ และประวัติจากคนรู้จัก | ดูหนังสือรับรองบริษัท ผู้มีอำนาจลงนาม ที่ตั้งสำนักงาน |
| ถ้าผู้ซื้อฝากเสียชีวิต | สิทธิ์ตกทอดถึงทายาท ต้องติดต่อทายาทหรือผู้จัดการมรดก | บริษัทยังอยู่ ติดต่อได้ต่อเนื่อง |
| การติดต่อวันไถ่ | ขึ้นกับตัวบุคคล ถ้าหายต้องวางทรัพย์ | มีสำนักงาน ติดต่อผ่านช่องทางของบริษัท |
| ใบเสร็จรับดอกเบี้ย | ต้องขอให้ออกเอง | มักออกให้เป็นระบบ |
| กฎหมายที่ใช้ | เหมือนกัน | เหมือนกัน |
นายทุนบุคคลที่ดีมีเยอะ บริษัทที่ไม่น่าไว้ใจก็มี ตารางนี้ใช้ดูลักษณะทั่วไป ไม่ได้ใช้ตัดสินแทนการตรวจจริง
ขายฝากบ้านกับบริษัทเสี่ยงไหม?
บริษัทที่จดทะเบียนถูกต้อง มีสำนักงาน และทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้เสี่ยงกว่านายทุนบุคคล ความเสี่ยงจริงมาจาก 3 เรื่อง ซึ่งเกิดได้กับทั้งสองแบบ
- ตัวเลขในสัญญาไม่ตรงกับที่คุย เช่น ราคาขายฝากในสัญญาสูงกว่าเงินที่ได้รับจริง ทำให้ยอดไถ่สูงกว่าที่คิด
- คนที่คุยด้วยไม่ใช่คู่สัญญา เช่น คุยกับพนักงานหรือนายหน้า แต่ชื่อในสัญญาเป็นคนอื่นที่ไม่เคยเห็น
- ไม่มีช่องทางติดต่อที่แน่นอนตอนจะไถ่ ทำให้ต้องเสียเวลาวางทรัพย์
ถ้าคุยผ่านตัวกลางหรือนายหน้า ค่าใช้จ่ายและบทบาทของตัวกลางต้องชัดก่อนเซ็น (ขายฝากผ่านนายหน้ากับคุยผู้ให้ทุนเองต่างกันอย่างไร)
ก่อนขายฝากบ้านกับบริษัท ต้องตรวจสัญญาและประวัติบริษัทอย่างไร?
ตรวจประวัติบริษัท
- ค้นชื่อบริษัทในระบบของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ดูเลขทะเบียน วันจดทะเบียน สถานะ (ยังดำเนินกิจการ หรือเลิกแล้ว) ที่ตั้งสำนักงาน และวัตถุประสงค์
- ดูรายชื่อกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม คนที่จะมาเซ็นที่สำนักงานที่ดินต้องเป็นกรรมการตามหนังสือรับรอง หรือมีหนังสือมอบอำนาจจากกรรมการ
- ไปที่สำนักงานจริงอย่างน้อยครั้งหนึ่ง หรือนัดคุยที่สำนักงาน ไม่ใช่คุยผ่านแชตอย่างเดียว
- ค้นชื่อบริษัทและชื่อกรรมการในข่าวและคำพิพากษา ดูว่ามีข้อพิพาทเรื่องขายฝากซ้ำ ๆ หรือไม่
- ถามเคสที่ทำจริง บริษัทที่ทำมานานควรอธิบายขั้นตอนและตัวเลขได้โดยไม่เลี่ยง
ตรวจสัญญาและตัวเลข
- ชื่อผู้ซื้อฝากในสัญญา ตรงกับบริษัทหรือคนที่คุยด้วยไหม
- ราคาขายฝาก ตรงกับวงเงินที่ตกลงไหม
- สินไถ่และวันครบกำหนด คิดย้อนเป็นรายปีแล้วไม่เกิน 15%
- เงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย ขอเป็นตัวเลขในใบเสนอก่อนวันนัด
- ข้อตกลงแนบท้าย ไม่มีข้อที่ตัดสิทธิ์อยู่อาศัยหรือสิทธิ์ไถ่ เช่น "ผิดนัดครั้งเดียวสัญญาสิ้นสุด"
- ช่องทางจ่ายดอกและวันไถ่ ระบุบัญชีปลายทางในชื่อคู่สัญญา ไม่ใช่บัญชีของบุคคลอื่น
วิธีอ่านสัญญาทีละช่องอยู่ที่ ตัวอย่างสัญญาขายฝาก และสิ่งที่ต้องตรวจในวันจดทะเบียนอยู่ที่บทวันจดทะเบียนขายฝาก
ตรวจนายทุนบุคคลอย่างไร?
- ขอดูบัตรประชาชนตัวจริงในวันนัด เทียบชื่อกับสัญญา
- ขอที่อยู่ที่ติดต่อได้และเบอร์โทร จดไว้ในบันทึกของเรา
- ถามว่าเคยรับซื้อฝากมาก่อนไหม ทำมานานแค่ไหน
- ถามแผนกรณีติดต่อไม่ได้ในวันไถ่ เช่น จะให้ใครรับเงินแทน
- บัญชีที่ใช้รับดอกเบี้ยต้องเป็นชื่อนายทุนเอง
ถ้านายทุนบุคคลเสียชีวิตระหว่างสัญญา สิทธิ์ของคุณเอยังอยู่ครบ แต่ต้องจ่ายและไถ่กับทายาทหรือผู้จัดการมรดก ถ้าติดต่อไม่ได้ใช้การวางทรัพย์ตาม ม.18
เรื่องของคุณเอ: เทียบข้อเสนอนายทุนบุคคลกับบริษัท
คุณเอมีที่ดินเปล่า 80 ตารางวาที่นนทบุรี ราคาตลาดราว 1,600,000 บาท ต้องการเงิน 500,000 บาท ได้ข้อเสนอ 2 ราย
| เรื่อง | คุณเก้า (นายทุนบุคคล) | บริษัท ก (สมมติ) |
|---|---|---|
| ราคาขายฝากในสัญญา | 500,000 บาท | 500,000 บาท |
| ดอกเบี้ย | 15% ต่อปี เดือนละ 6,250 บาท | 15% ต่อปี เดือนละ 6,250 บาท |
| ระยะเวลา | 1 ปี | 1 ปี |
| ใบเสนอแสดงเงินที่ได้รับจริง | มี | บอกแค่วงเงิน ขอแล้วยังไม่ได้ |
| ตรวจตัวตน | เจอตัว มีที่อยู่ชัด | จดทะเบียน 6 เดือน คนที่คุยด้วยไม่ใช่กรรมการ |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ตัวเลขเท่ากัน แต่คุณเอเลือกคุณเก้า เพราะเห็นเงินที่ได้รับจริงเป็นตัวเลขก่อนเซ็น และรู้ว่าคู่สัญญาคือใคร ถ้าบริษัท ก ส่งใบเสนอที่ครบและให้กรรมการมาเซ็นเอง ก็เป็นตัวเลือกที่ใช้ได้เช่นกัน
ดอกเบี้ย 1 ปีรวม 75,000 บาท ยอดไถ่วันครบกำหนดคือเงินต้น 500,000 บาท ถ้าจ่ายดอกครบทุกเดือน
สัญญาณที่ควรหยุดคุย ไม่ว่าจะเป็นบุคคลหรือบริษัท
- ขอค่ามัดจำหรือค่าดำเนินการก่อนวันจดทะเบียน
- ขอโฉนดตัวจริงไปเก็บก่อนวันนัด
- ให้เซ็นใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ
- เลี่ยงไม่ตอบเรื่องเงินที่ได้รับจริงหรือยอดไถ่
- เปลี่ยนชื่อคู่สัญญาหรือวงเงินในวันนัด
ยังเลือกไม่ได้ว่าจะขายฝากบ้านหรือที่ดินกับใคร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ตรวจสอบเราได้จากชื่อบริษัท HOMEDAY GROUP สำนักงานที่บางบัวทอง นนทบุรี และป้าย DBD บนเว็บไซต์ แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการ ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน ส่งข้อมูลมาได้ที่ LINE @homeday
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
