โฉนดมีชื่อหลายคน ขายฝากได้ไหม และต้องให้ใครยินยอมบ้าง?

โฉนดมีชื่อหลายคนขายฝากได้ ถ้าเจ้าของทุกคนในโฉนดตกลงและลงชื่อร่วมกันทั้งแปลง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 ถ้าทรัพย์เป็นสินสมรส คู่สมรสต้องยินยอมเป็นหนังสือด้วย แม้ในโฉนดจะมีชื่อคนเดียว ส่วนเจ้าของที่ยังเป็นผู้เยาว์ต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน

บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ ที่มีชื่อในโฉนดบ้านร่วมกับน้องสาว และต้องการเงินไปหมุนเวียนร้าน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก ว่าต้องให้ใครเซ็น ใครมาแทนกันได้ แบ่งเงินกันอย่างไร และทำอย่างไรเมื่อเจ้าของร่วมไม่ยอม

ชื่อหลายคนในโฉนดเรียกว่า "กรรมสิทธิ์รวม" ถ้าโฉนดไม่ได้ระบุส่วนไว้ กฎหมายให้สันนิษฐานก่อนว่าทุกคนมีส่วนเท่ากัน (มาตรา 1357) แต่ส่วนนั้นเป็นส่วนในทรัพย์ทั้งแปลง ไม่ได้หมายความว่าใครเป็นเจ้าของครึ่งซ้ายหรือครึ่งขวา จนกว่าจะรังวัดแบ่งแยกโฉนดกันจริง

มาตรา 1361 แยกไว้ 2 กรณี การขายฝากจึงทำได้ 2 แบบ

พูดง่าย ๆ คือ กฎหมายเปิดให้คุณเอขายฝากครึ่งของตัวเองได้ แต่ในสายตาคุณเก้า ครึ่งหนึ่งของบ้านที่ยังมีน้องสาวคุณเอเป็นเจ้าของร่วม ไม่ได้มีค่าเท่าครึ่งหนึ่งของราคาบ้าน ถ้าทรัพย์หลุด เขาจะได้กรรมสิทธิ์รวมกับคนที่เขาไม่รู้จัก ทางที่ทำได้จริงจึงมักเป็นการขายฝากทั้งแปลงโดยทุกคนมาร่วมกัน

การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8) การให้เจ้าของร่วมเซ็นกระดาษกันเองแล้วเอาโฉนดไปฝากไว้จึงไม่ใช่การขายฝาก (ขั้นตอนขายฝากทั้งหมด)

ดูจากชื่อในโฉนดอย่างเดียวไม่พอ ต้องดูสถานะของเจ้าของแต่ละคนด้วย

ต้อง ถ้าทรัพย์นั้นเป็นสินสมรส มาตรา 1476(1) ระบุคำว่า "ขายฝาก" ไว้ตรง ๆ ว่าคู่สมรสต้องจัดการร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่าย และเพราะขายฝากต้องจดทะเบียน ความยินยอมจึงต้องทำเป็นหนังสือ (มาตรา 1479)

จุดที่คนพลาดบ่อยคือคิดว่าชื่อเราคนเดียวในโฉนด เราทำได้คนเดียว คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7789/2560 ตัดสินเรื่องนี้ไว้ ภรรยามีชื่อในโฉนดคนเดียว นำที่ดินที่ได้มาระหว่างสมรสไปขายฝาก โดยสามีไม่ได้ยินยอม และผู้รับซื้อฝากรู้เรื่องนี้ ศาลให้เพิกถอนการขายฝากตามมาตรา 1480 และให้ผู้รับซื้อฝากคืนโฉนด

คู่สมรสที่ไม่ได้ยินยอมฟ้องเพิกถอนได้ภายใน 1 ปีนับแต่รู้เหตุ และไม่เกิน 10 ปีนับแต่วันทำนิติกรรม เว้นแต่จะให้สัตยาบันภายหลัง หรือผู้รับซื้อฝากสุจริตและเสียค่าตอบแทน

• สินส่วนตัว เช่น มีมาก่อนจดทะเบียนสมรส หรือได้รับมรดกและรับให้ระหว่างสมรสโดยไม่ได้ระบุให้เป็นสินสมรส (มาตรา 1471) ควรเตรียมหลักฐานวันที่ได้ทรัพย์มา เพราะถ้าสงสัย กฎหมายให้สันนิษฐานว่าเป็นสินสมรส (มาตรา 1474)
• หย่าแล้วและแบ่งทรัพย์แล้ว เตรียมทะเบียนหย่าและบันทึกการแบ่งทรัพย์สินไปด้วย
• ไม่ได้จดทะเบียนสมรส มาตรา 1476 ไม่ใช้บังคับ แต่ถ้าแฟนมีชื่อในโฉนด ก็ต้องลงชื่อในฐานะเจ้าของรวมอยู่ดี

ถ้าคู่สมรสไม่ยินยอมโดยไม่มีเหตุสมควร หรืออยู่ในฐานะที่ให้ความยินยอมไม่ได้ อีกฝ่ายขอให้ศาลอนุญาตได้ตามมาตรา 1478

เจ้าของที่ไปไม่ได้มอบอำนาจให้คนอื่นไปแทนได้ สำหรับที่ดินมีโฉนดใช้แบบ ท.ด.21 ของกรมที่ดิน ส่วนคอนโดใช้แบบมอบอำนาจสำหรับห้องชุด ควรกรอกข้อความให้ครบก่อนเซ็น ระบุเลขโฉนด เรื่องที่มอบว่า "ขายฝาก" และชื่อผู้รับมอบให้ชัด ห้ามเซ็นใบเปล่าเด็ดขาด

ถ้าเจ้าของร่วมคนหนึ่งอยู่ต่างจังหวัด ดูเพิ่มที่ ขายฝากที่ดินต่างจังหวัด ส่วนรายการเอกสารแบบเต็มดูที่ เอกสารขายฝากที่ดิน

เอกสารที่ควรเตรียมเพิ่มเมื่อโฉนดมีหลายชื่อ

• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของทุกคน
• ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า หรือใบเปลี่ยนชื่อของแต่ละคน ถ้ามี
• หนังสือยินยอมของคู่สมรส ถ้าคู่สมรสไม่ไปด้วย
• หนังสือมอบอำนาจและสำเนาบัตรของผู้มอบและผู้รับมอบ
• คำสั่งศาล กรณีมีผู้เยาว์ หรือคำสั่งตั้งผู้จัดการมรดก

ทรัพย์ที่นายทุนรับมากที่สุดคือบ้าน ที่ดินเปล่า และคอนโด ที่ดินเกษตรกรรมนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ วงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% และการที่โฉนดมีหลายชื่อไม่ได้เพิ่มวงเงิน ตัวอย่างด้านล่างคิดดอกเบี้ย 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

คุณเอกับน้องสาวมีส่วนในบ้านเท่ากัน เมื่อคุณเก้าเสนอวงเงิน 1,200,000 บาท* ถ้าแบ่งตามส่วน แต่ละคนจะได้ 600,000 บาท และรับผิดชอบดอกเบี้ยคนละ 7,500 บาทต่อเดือน แต่น้องสาวไม่ได้ต้องการเงิน คุณเอจึงตกลงเป็นคนใช้เงินทั้งก้อนและจ่ายดอกเบี้ยเองทั้งหมด ทั้งสองคนเขียนข้อตกลงนี้ไว้ก่อนไปจดทะเบียน

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

วันจดทะเบียน ถ้าบ้านมีราคาประเมินราชการ 1,800,000 บาท ค่าธรรมเนียมขายฝาก 2% เท่ากับ 36,000 บาท และอากรแสตมป์ 0.5% เท่ากับ 9,000 บาท รวม 45,000 บาท ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากร และยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่เจ้าหน้าที่คำนวณแยกตามเจ้าของ ก่อนตกลงควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย

นายทุนทำสัญญากับผู้ขายฝากทุกคนในฉบับเดียว ปัญหาที่ตามมามักเกิดระหว่างเจ้าของร่วมกันเอง จึงควรเขียนเรื่องเหล่านี้ไว้เป็นหนังสือ

• เงินเข้าบัญชีใคร แยกโอนตามส่วน หรือให้คนเดียวรับ และเก็บหลักฐานไว้ทุกคน
• ใครจ่ายดอกเบี้ย ดอกเบี้ยต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด (มาตรา 8) และควรตกลงว่าถ้าคนจ่ายหลักจ่ายไม่ไหวจะทำอย่างไร
• ใครหาเงินมาไถ่ ถ้าคนเดียวออกเงินไถ่ทั้งหมด ต้องตกลงว่าจะคิดส่วนของคนอื่นอย่างไร หรือจะโอนส่วนให้กันหลังไถ่หรือไม่
• ใครอยู่ในบ้าน ผู้ขายฝากอยู่ต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าจนหมดสิทธิไถ่ (มาตรา 12–13)
• ที่อยู่รับจดหมาย ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน (มาตรา 17) ควรแจ้งที่อยู่ที่ติดต่อได้จริงให้ครบ

ระยะเวลาไถ่ทำได้ 1–10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้โดยค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ (มาตรา 10) การจ่ายดอกเบี้ยช้าไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่อยู่จนถึงวันครบกำหนด แต่ถ้าเลยวันครบกำหนด ทรัพย์จะหลุดไปทั้งส่วนของทุกคน คนที่ไม่ได้ใช้เงินก็เสียส่วนของตัวเองไปด้วย ถ้าถึงวันไถ่แล้วนายทุนไม่รับเงิน ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน (มาตรา 18)

ทางที่ไม่ควรลองคือการปลอมลายเซ็นหรือพาคนอื่นไปสวมชื่อแทน เพราะมีความผิดทางอาญาและนิติกรรมนั้นก็ถูกโต้แย้งได้ ถ้าเวลาไม่พอจะรอการแบ่งทรัพย์ ลองดูทางอื่นก่อน เช่น แหล่งเงินถูกกฎหมายแบบอื่น หรือใช้ทรัพย์ที่มีชื่อคุณคนเดียว (ขายฝากไม่ผ่านเพราะอะไร)

แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง สถานะเจ้าของแต่ละคน และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะช่วยไล่ให้ว่าต้องให้ใครลงชื่อ ต้องเตรียมอะไรเพิ่ม และหานายทุนที่พิจารณาเคสนี้ได้ พร้อมประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด