ขายฝากที่ดินต่างจังหวัด โดยทั่วไปต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินซึ่งดูแลพื้นที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ไม่ใช่สำนักงานใกล้บ้านเจ้าของ และถ้าไปเองไม่ได้ ให้คนอื่นไปแทนได้ด้วยหนังสือมอบอำนาจ ส่วนบริการจดทะเบียนต่างสำนักงานของกรมที่ดินช่วยลดการเดินทางได้บางกรณี แต่มีเงื่อนไขว่าเจ้าของต้องไปด้วยตัวเอง
บทนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ขอนแก่น แต่ทำงานอยู่นนทบุรี กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก ว่าควรเลือกทางไหน ต้องเตรียมเอกสารอะไร และเขียนหนังสือมอบอำนาจอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบ ถ้ายังไม่แน่ใจว่าที่ดินของคุณขายฝากได้หรือไม่ เริ่มจาก ขายฝากที่ดินคืออะไร
ขายฝากที่ดินต่างจังหวัด ต้องไปสำนักงานที่ดินไหน?
ให้ดูที่ตั้งของทรัพย์เป็นหลัก ไม่ใช่ที่อยู่ตามทะเบียนบ้านของเจ้าของ ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71 ให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในเขตท้องที่ของสำนักงานนั้น ที่ดินอยู่อำเภอไหน ก็ต้องดูว่าสำนักงานที่ดินจังหวัด สาขา หรือส่วนแยกใดเป็นผู้ดูแล โดยดูชื่อสำนักงานได้จากโฉนดหรือโทรถามสำนักงานที่ดินจังหวัด
อีกเรื่องที่ต้องจำคือ พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8 กำหนดให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ที่ดิน การเซ็นสัญญากันเองที่บ้านหรือที่ร้านกาแฟแล้วฝากโฉนดไว้ ไม่ใช่ขายฝากตามกฎหมาย แม้ที่ดินจะอยู่ไกลแค่ไหนก็ตาม
| ทรัพย์ของคุณ | เอกสารสิทธิ | ไปจดทะเบียนที่ไหน | แบบมอบอำนาจ |
|---|---|---|---|
| บ้านพร้อมที่ดิน | โฉนด | สำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น | ท.ด.21 |
| ที่ดินเปล่า | โฉนด | สำนักงานที่ดินที่ดูแลแปลงนั้น | ท.ด.21 |
| คอนโด | หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด | สำนักงานที่ดินที่ดูแลอาคารชุดนั้น | อ.ช.21 |
| ที่ดินที่ยังไม่มีโฉนด หรือสิ่งปลูกสร้าง | เอกสารอื่นตามประเภท | สอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อน | ท.อ.4 |
ที่ดินเกษตรกรรม เช่น ที่นา สวน ไร่ นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ ถ้าเอกสารของคุณเป็นแบบนี้ ดูทางเลือกอื่นได้ที่ ขายฝากที่ดิน ส.ป.ก. ได้ไหม
จดทะเบียนต่างสำนักงานออนไลน์ ใช้ขายฝากต่างจังหวัดได้ไหม?
กรมที่ดินขยายบริการจดทะเบียนต่างสำนักงานแบบออนไลน์ครบ 77 จังหวัด ตั้งแต่วันที่ 3 สิงหาคม 2569 แนวคิดคือไปจดที่สำนักงานใกล้ตัว โดยไม่ต้องเดินทางไปสำนักงานที่ที่ดินตั้งอยู่ ฟังดูตอบโจทย์คนที่ทำงานต่างจังหวัด แต่ก่อนวางแผนต้องเช็กเงื่อนไข 4 ข้อนี้
- เป็นโฉนดที่ดินเท่านั้น เอกสารอื่นและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจึงไม่เข้าเงื่อนไขตามที่กรมที่ดินประกาศไว้
- ต้องไม่ใช่เรื่องที่ต้องประกาศหรือรังวัด
- เจ้าของที่ดินต้องไปด้วยตัวเอง นี่คือจุดที่หลายคนพลาด ถ้าตั้งใจจะมอบอำนาจ ทางนี้ใช้ไม่ได้
- ทั้งสำนักงานต้นทางและปลายทางต้องรองรับ และต้องจองคิวผ่านแอปของกรมที่ดินตามเมนูจดทะเบียนต่างสำนักงาน
สิ่งที่ควรถามก่อนนัดคุณเก้าคือ "ขายฝากโฉนดเลขนี้ จดต่างสำนักงานได้ไหม" เพราะแต่ละประเภทนิติกรรมและแต่ละแปลงอาจมีรายละเอียดต่างกัน โทรถาม DOL Call Center 0 2141 5555 หรือสำนักงานที่ดินที่จะไปจด และต้องตกลงกับคุณเก้าด้วยว่าสะดวกไปสำนักงานเดียวกันหรือไม่ เพราะสองฝ่ายต้องมาจดทะเบียนพร้อมกัน หรือมีคนรับมอบอำนาจมาแทนในกรณีที่ใช้ทางปกติ
ไปเอง มอบอำนาจ หรือจดต่างสำนักงาน แบบไหนเหมาะกับคุณ?
| วิธี | ต้องเดินทางไหม | เหมาะกับ | ต้องระวัง |
|---|---|---|---|
| เจ้าของไปสำนักงานที่ดินในพื้นที่เอง | ไปจังหวัดที่ทรัพย์ตั้งอยู่ | คนที่ลางานได้ อยากตรวจตัวเลขและรับเงินด้วยตัวเอง | ค่าเดินทาง และเอกสารต้องครบตั้งแต่รอบแรก |
| มอบอำนาจให้คนที่ไว้ใจ | เจ้าของไม่ต้องไป ผู้รับมอบอำนาจไปแทน | คนที่อยู่ไกลมาก ป่วย หรืออยู่ต่างประเทศ | เอกสารต้องครบ เจ้าหน้าที่อาจสอบถามเพิ่มเมื่อมีข้อสงสัย |
| จดทะเบียนต่างสำนักงาน | ไปสำนักงานที่ร่วมบริการใกล้ตัว | เจ้าของที่มีโฉนด และไปเองได้ | มอบอำนาจไม่ได้ ต้องเช็กก่อนว่าขายฝากแปลงนั้นทำได้หรือไม่ |
ถ้าพอไปได้ การไปเองยังเป็นทางที่ควบคุมได้ดีที่สุด เพราะคุณอ่านยอดในสัญญาและเห็นเงินที่รับจริงด้วยตาตัวเอง ที่เหลือค่อยเลือกตามระยะทางและสุขภาพ (ขั้นตอนขายฝากตั้งแต่ต้นจนจบ)
มอบอำนาจขายฝากทำได้ไหม ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง?
ทำได้ และเป็นทางปกติของคนที่ไปเองไม่ได้ เพียงแต่ต้องจำไว้ว่าสิ่งที่ผู้รับมอบอำนาจทำไปมีผลเหมือนคุณลงมือทำเอง ฉะนั้นเอกสารใบเดียวนี้สำคัญเกือบเท่าสัญญาขายฝาก
| ฝ่าย | เอกสารที่มักต้องใช้ |
|---|---|
| เจ้าของทรัพย์ (ผู้มอบอำนาจ) | หนังสือมอบอำนาจตามแบบ, สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านพร้อมเซ็นรับรอง, โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตัวจริง, ทะเบียนสมรสหรือใบหย่าถ้ามี |
| ผู้รับมอบอำนาจ | บัตรประชาชนตัวจริงและสำเนาทะเบียนบ้าน |
| กรณีคอนโด | เอกสารเพิ่มจากนิติบุคคลอาคารชุด เช่น หนังสือปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง |
| กรณีมีคู่สมรส | ถ้าเป็นทรัพย์ที่ต้องจัดการร่วมกันและไม่มีหลักฐานยินยอมอื่น คู่สมรสต้องลงชื่อเป็นพยานในหนังสือมอบอำนาจ |
หนังสือมอบอำนาจต้องติดอากรแสตมป์ด้วย กรมสรรพากรกำหนด 10 บาทถ้าให้ทำการครั้งเดียว และ 30 บาทถ้าให้ทำการมากกว่าครั้งเดียว เอกสารที่สำนักงานที่ดินขอจริงอาจเพิ่มตามเคส จึงควรโทรเช็กก่อนส่งโฉนดข้ามจังหวัด (เอกสารขายฝากครบชุด) ถ้าโฉนดมีชื่อหลายคน ทุกคนต้องจัดการสิทธิของตัวเอง ดู โฉนดมีชื่อหลายคน
กรอกหนังสือมอบอำนาจขายฝากอย่างไรให้ปลอดภัย?
เช็กลิสต์นี้เรียบเรียงจากคำแนะนำของกรมที่ดิน บวกกับจุดที่คนขายฝากควรดูเป็นพิเศษ
- ระบุทรัพย์ให้ชัด เลขโฉนด เลขที่ดิน ตำบล อำเภอ จังหวัด และบ้านเลขที่ถ้ามี
- เขียนเรื่องที่มอบให้ตรง ใช้คำว่า "ขายฝาก" อย่าเขียนกว้าง ๆ ว่าทำนิติกรรมทุกชนิด
- ระบุเงื่อนไขสำคัญ ราคาขายฝาก สินไถ่ กำหนดเวลาไถ่ และชื่อผู้ซื้อฝาก เพื่อให้ผู้รับมอบอำนาจทำเกินนั้นไม่ได้
- ห้ามเซ็นกระดาษเปล่าหรือแบบที่กรอกไม่ครบ ข้อนี้สำคัญที่สุด
- ใช้ลายมือหรือหมึกแบบเดียวกัน ถ้าขีดฆ่าหรือแก้ไข ให้ระบุจำนวนคำและเซ็นกำกับทุกจุด
- มีพยาน อย่างน้อย 1 คน ถ้าพิมพ์ลายนิ้วมือแทนลายเซ็น ต้องมีพยาน 2 คน
- กำหนดเรื่องเงินให้ชัด ตกลงว่าเงินจะสั่งจ่ายหรือโอนเข้าชื่อเจ้าของทรัพย์ ไม่ใช่บัญชีของผู้รับมอบอำนาจ
แล้วควรมอบให้ใคร? คำตอบที่ปลอดภัยคือคนในครอบครัวหรือคนที่ไว้ใจได้จริง และไม่มีส่วนได้เสียกับสัญญานี้ ไม่ควรมอบให้นายทุนหรือคนที่เพิ่งรู้จัก ถ้ามีคนเดียวเป็นตัวแทนของทั้งสองฝ่าย กฎหมายกำหนดว่าผู้มอบอำนาจต้องระบุยินยอมไว้ในหนังสือ เจอแบบนี้ควรหยุดถามให้เข้าใจก่อนเซ็น และก่อนส่งรูปโฉนดหรือบัตรให้ใคร อ่าน ส่งเอกสารอย่างไรให้ปลอดภัย
อยู่ต่างประเทศ มอบอำนาจขายฝากได้ไหม?
ได้ หนังสือมอบอำนาจที่ทำในต่างประเทศควรให้สถานทูต สถานกงสุล หรือโนตารีพับลิกรับรอง โดยทั่วไปเจ้าตัวต้องไปยื่นและลงชื่อเอง ควรเตรียมบัตรประชาชน หนังสือเดินทาง และข้อมูลโฉนดไปให้ครบ แล้วส่งเอกสารฉบับจริงกลับไทย
หนังสือมอบอำนาจหมดอายุไหม?
กรมที่ดินชี้แจงว่าไม่มีวันหมดอายุ แต่เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจสอบสวนถ้าสงสัยเรื่องความถูกต้องหรือเจตนาของผู้มอบอำนาจ เช่น เจ้าของยังมีชีวิตอยู่หรือไม่ หรือมีสติสัมปชัญญะสมบูรณ์หรือไม่ ทางที่ดีคือทำใบใหม่ใกล้วันนัด และให้ผู้มอบอำนาจรับโทรศัพท์ได้ในวันจดทะเบียน
เรื่องของคุณเอ: อยู่นนทบุรี แต่บ้านอยู่ขอนแก่น
คุณเออยู่นนทบุรี มีบ้านพร้อมที่ดินที่ขอนแก่นซึ่งโอนมาเป็นชื่อตัวเองแล้วหลายปี โฉนดปลอดภาระ เขาต้องการเงินราว 7 แสนบาทไปต่อยอดงาน ทีแรกกะจะให้น้องชายที่อยู่ขอนแก่นจัดการทั้งหมด
คุณเก้าประเมินจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วเสนอวงเงิน 800,000 บาท* ระยะเวลาไถ่ 1 ปี ที่ส่วนเพิ่ม 15% ต่อปี หรือเดือนละ 10,000 บาท รวมสินไถ่ครบปี 920,000 บาท คุณเอถามหาเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องไถ่คืนก่อนเซ็นเอกสาร
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
พอถึงเรื่องวันจดทะเบียน คุณเอเทียบ 3 ทาง ตอนแรกเขาคิดว่าจดต่างสำนักงานที่นนทบุรีน่าจะง่ายสุด แต่ต้องรอคำตอบว่าทำรายการนี้ได้หรือไม่ และคุณเก้าจะไปด้วยได้หรือเปล่า สุดท้ายเลือกทำหนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 ให้น้องชายแทน โดยเขียนชื่อคุณเก้า ราคาขายฝาก สินไถ่ และกำหนดเวลาไถ่ไว้ในหนังสือ และตกลงว่าเงินต้องเข้าชื่อคุณเอเท่านั้น
วันนัด น้องชายอ่านตัวเลขในสัญญาเทียบกับหนังสือมอบอำนาจ โทรยืนยันกับคุณเอ แล้วจึงจดทะเบียน ชื่อในโฉนดเปลี่ยนเป็นคุณเก้า ขณะที่สิทธิไถ่ของคุณเอยังอยู่จนถึงวันครบกำหนด
ขายฝากที่ดินต่างจังหวัดได้วงเงินเท่าไร?
ไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ทำเลต่างจังหวัดมักถูกดูละเอียดเรื่องทางเข้าออก ความต้องการซื้อในพื้นที่ และความง่ายในการขายต่อ วิธีที่รู้ตัวเลขใกล้เคียงที่สุดคือส่งข้อมูลมาประเมินก่อน (ขายฝากได้กี่เปอร์เซ็นต์)
| ทรัพย์ตัวอย่าง | ราคาตลาด (บาท) | ราคาขายฝาก (บาท) | ส่วนเพิ่มต่อเดือน 1.25% (บาท) | สินไถ่รวม 1 ปี (บาท) |
|---|---|---|---|---|
| บ้านพร้อมที่ดิน ชลบุรี | 3,000,000 | 1,200,000 | 15,000 | 1,380,000 |
| ที่ดินเปล่า 200 ตารางวา ขอนแก่น | 2,000,000 | 800,000 | 10,000 | 920,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. เชียงใหม่ | 1,800,000 | 700,000 | 8,750 | 805,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ดอกเบี้ยหรือส่วนเพิ่มต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ไม่ว่าทรัพย์จะอยู่จังหวัดไหน (ดอกเบี้ยขายฝากคิดอย่างไร)
ค่าใช้จ่ายขายฝากที่ดินต่างจังหวัดมีอะไรบ้าง?
ค่าธรรมเนียมราชการไม่ได้แพงขึ้นเพราะอยู่ต่างจังหวัด แต่คุณต้องคิดค่าเดินทางของตัวเองหรือผู้รับมอบอำนาจเพิ่มด้วย ตัวอย่างของคุณเอ ราคาประเมินราชการ 1,200,000 บาท*
| รายการ | อัตรา | ตัวอย่างคุณเอ (บาท) |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก | 2% ของราคาประเมินราชการ | 24,000 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขายฝาก | 6,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี เสียแทนอากร | ไม่ต้องเสีย ถ้าถือครองครบ 5 ปี (ถ้าเข้าเกณฑ์ 39,600) |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ตามราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง | เจ้าหน้าที่คำนวณวันจดทะเบียน |
| อากรหนังสือมอบอำนาจ | 10 บาท หรือ 30 บาท | 10 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ก่อนตกลง ควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย จะได้ไม่ต้องลุ้นตอนอยู่หน้าเคาน์เตอร์ (ค่าธรรมเนียมและภาษีขายฝาก)
หลังขายฝากแล้ว อยู่คนละจังหวัดต้องระวังอะไร?
หลังจดทะเบียน ความเสี่ยงของคนอยู่ไกลคือ "ข่าวไม่ถึงตัว" และ "ไปไถ่ไม่ทัน" ลองวางแผน 5 เรื่องนี้ไว้ตั้งแต่วันแรก
- ที่อยู่รับจดหมาย พ.ร.บ.ขายฝาก มาตรา 17 ให้ผู้ซื้อฝากแจ้งล่วงหน้าก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน ควรให้ที่อยู่ที่คุณรับจดหมายได้จริง ย้ายแล้วรีบแจ้ง
- วันไถ่ มาตรา 10 กำหนดเวลาไถ่ 1–10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ ตั้งเตือนล่วงหน้าไว้นาน ๆ เพราะการไถ่มักต้องนัดคิวและเดินทาง
- ถ้าไปไถ่เองไม่ได้ ทำหนังสือมอบอำนาจไถ่ให้ถูกต้องอีกชุด อย่ารอจนวันสุดท้าย (ไถ่ถอนขายฝาก)
- ถ้านายทุนไม่รับเงิน มาตรา 18 ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ (นายทุนไม่รับเงินไถ่)
- ถ้าเป็นบ้านที่อยู่อาศัย มาตรา 12–13 ให้อยู่ต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า ส่วนการผิดนัดจ่ายรายเดือนไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่อยู่จนถึงวันครบกำหนด
สิทธิตาม พ.ร.บ. 2562 ใช้กับผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดา และทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตร ถ้าทรัพย์ของคุณเป็นที่ดินเปล่า ให้ถามเจ้าหน้าที่ว่าแปลงนั้นเข้าเงื่อนไขหรือไม่ ถ้าใกล้ครบกำหนดแล้วเงินไม่พอ ดู ขอต่อเวลาขายฝาก
มีบ้านหรือที่ดินต่างจังหวัด อยากรู้ว่าขายฝากได้เท่าไร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ทักมาที่ LINE @homeday พร้อมรูปโฉนด ที่ตั้ง รูปทรัพย์ และจำนวนเงินที่ต้องการ ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน และช่วยดูว่าเคสของคุณควรไปเองหรือมอบอำนาจ
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
อยากรู้ขั้นตอนการทำงานก่อนส่งข้อมูล อ่าน จำนองหรือขายฝากผ่าน Homeday
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
