วิธีที่แน่นอนที่สุดในการตรวจโฉนดคือนำเลขโฉนด เลขที่ดิน และอำเภอที่ตั้ง ไปขอตรวจหลักฐานที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อเทียบกับโฉนดฉบับสำนักงานที่ดิน ก่อนไปสำนักงาน เช็กเบื้องต้นได้ 2 ทาง คือ ค้นแปลงในแอป LandsMaps ของกรมที่ดิน และดูลักษณะกระดาษ ตรา และรายการจดทะเบียนด้านหลัง แต่การเช็กด้วยตาและแอปบอกได้แค่ว่าข้อมูลแปลงมีอยู่จริง ไม่ได้ยืนยันว่ากระดาษในมือเป็นฉบับจริง
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของที่ดินที่ต้องการเงิน กับ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝากที่ต้องตรวจโฉนดก่อนรับ
โฉนดปลอมมีแบบไหนบ้าง?
โฉนดที่มีปัญหาไม่ได้มีแค่กระดาษปลอมทั้งฉบับ แบ่งได้ 4 แบบ
| แบบ | ลักษณะ | ตรวจเจอได้อย่างไร |
|---|---|---|
| ปลอมทั้งฉบับ | พิมพ์ขึ้นใหม่ เลียนแบบโฉนดจริง | เทียบกับฉบับสำนักงานที่ดิน |
| แก้ไขข้อมูลในโฉนดจริง | แก้ชื่อเจ้าของ เนื้อที่ หรือลบรายการจดทะเบียนด้านหลัง | เทียบรายการจดทะเบียนกับสารบบที่สำนักงาน |
| โฉนดจริงแต่ไม่ใช่ของคนที่ถือ | ขโมยหรือได้มาโดยไม่ชอบ แล้วปลอมบัตรประชาชนเป็นเจ้าของ | ตรวจบัตรประชาชนตัวจริงและเทียบรูป |
| โฉนดจริงแต่ข้อมูลไม่เป็นปัจจุบัน | มีการจดทะเบียนจำนองหรืออายัดไว้แล้ว แต่ผู้ถือแสดงฉบับที่ยังไม่อัปเดต | ขอตรวจสารบบล่าสุด |
สำหรับคนที่จะขายฝากหรือรับซื้อฝาก แบบที่ 3 และ 4 เจอบ่อยกว่าการปลอมทั้งฉบับ
เช็กโฉนดที่ดินด้วยตัวเองเบื้องต้น 5 จุด
- หัวกระดาษและครุฑ โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ) มีตราครุฑสีแดง กระดาษเป็นแบบพิมพ์ของราชการ มีลายพิมพ์และหมายเลขกำกับ สีและครุฑบอกประเภทเอกสาร ไม่ได้บอกว่าเป็นของจริง
- ข้อมูลแปลงที่ดินด้านหน้า เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง ตำบล อำเภอ จังหวัด และเนื้อที่ ทุกช่องต้องอ่านได้ชัด ไม่มีรอยลบหรือเขียนทับ
- รูปแผนที่แปลง มีรูปแปลงและมาตราส่วน ใช้เทียบกับรูปแปลงในแอป LandsMaps
- ลายมือชื่อและตราประทับเจ้าพนักงาน ทุกรายการจดทะเบียนด้านหลังต้องมีวันที่ ประเภทนิติกรรม ชื่อผู้รับสัญญา ลายมือชื่อเจ้าพนักงานที่ดิน และตราประจำตำแหน่ง
- รายการจดทะเบียนด้านหลัง ดูว่ารายการสุดท้ายคืออะไร ถ้ารายการล่าสุดเป็นการจำนองหรือขายฝากที่ยังไม่มีรายการไถ่ถอน แปลว่ายังมีภาระอยู่
ความหมายของสีครุฑและประเภทเอกสารสิทธิ์ อ่านเพิ่มได้ที่ เอกสารสิทธิที่ดินมีกี่ประเภท
เช็กโฉนดออนไลน์ด้วย LandsMaps ได้แค่ไหน?
แอปและเว็บ LandsMaps ของกรมที่ดิน ค้นแปลงที่ดินจากเลขโฉนด อำเภอ และจังหวัด แล้วแสดงตำแหน่งแปลง รูปแปลง เนื้อที่ และราคาประเมินราชการ
| LandsMaps บอกได้ | LandsMaps บอกไม่ได้ |
|---|---|
| เลขโฉนดนี้มีอยู่จริงในระบบ | กระดาษในมือเป็นฉบับจริงหรือไม่ |
| ตำแหน่งและรูปแปลงคร่าว ๆ | ชื่อเจ้าของปัจจุบัน |
| เนื้อที่และราคาประเมินราชการ | ภาระจำนอง ขายฝาก หรือการอายัด |
ถ้าค้นแล้วตำแหน่งแปลงไม่ตรงกับที่ผู้ขายพาไปดู หรือเนื้อที่ต่างกันมาก ให้หยุดและไปตรวจที่สำนักงานที่ดินก่อนทำอะไรต่อ วิธีหาที่ตั้งจากเลขโฉนดแบบละเอียดอยู่ในบทหาพิกัดที่ดินจากเลขโฉนด
ตรวจโฉนดที่สำนักงานที่ดิน ต้องนำข้อมูลอะไรไป?
สำนักงานที่ดินเก็บโฉนดฉบับสำนักงานไว้คู่กับฉบับเจ้าของ ทุกการจดทะเบียนจะบันทึกทั้งสองฉบับ การตรวจที่สำนักงานจึงเป็นการเทียบกับต้นฉบับของรัฐ
- ข้อมูลแปลง เลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ จังหวัด ถ่ายรูปหน้าและหลังโฉนดไปด้วย
- บัตรประชาชนของผู้ขอตรวจ
- ถ้าเป็นเจ้าของเอง นำโฉนดตัวจริงไปเทียบได้เลย
- ถ้าไม่ใช่เจ้าของ เช่น นายทุนที่จะรับซื้อฝาก สิทธิ์ขอดูหรือขอคัดสำเนาบางรายการอาจต้องมีหนังสือยินยอมหรือหนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของ ถามเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ก่อนยื่นคำขอ
สิ่งที่ควรขอให้เจ้าหน้าที่ตรวจ
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบันตรงกับโฉนดที่ถืออยู่หรือไม่
- มีรายการจดทะเบียนภาระที่ยังไม่ไถ่ถอน เช่น จำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม หรือไม่
- มีการอายัดหรือคำสั่งศาลบันทึกไว้หรือไม่
- มีการขอออกใบแทนโฉนดเมื่อเร็ว ๆ นี้หรือไม่ ซึ่งอาจหมายถึงมีโฉนดอีกฉบับอยู่ที่อื่น
ขายฝากหรือรับซื้อฝาก ยังต้องตรวจโฉนดเองไหม?
วันจดทะเบียนขายฝาก เจ้าพนักงานที่ดินเทียบโฉนดฉบับเจ้าของกับฉบับสำนักงานทุกครั้ง ถ้าโฉนดปลอมหรือข้อมูลไม่ตรง การจดทะเบียนจะทำไม่ได้ นี่คือเหตุผลที่ขายฝากต้องทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
แต่การตรวจก่อนวันนัดยังมีประโยชน์ เพราะ
- ฝั่งเจ้าของทรัพย์ รู้ก่อนว่ามีภาระค้างที่ต้องจัดการ ไม่เสียเที่ยว
- ฝั่งนายทุน ไม่เสียเวลาประเมินและต่อรองกับทรัพย์ที่จดทะเบียนไม่ได้
- ทั้งสองฝ่าย ไม่มีใครต้องโอนเงินหรือส่งโฉนดก่อนรู้ว่าทรัพย์ถูกต้อง
เรื่องของคุณเอกับคุณเก้า: ตรวจโฉนดก่อนนัดจดทะเบียน
คุณเอต้องการขายฝากที่ดินเปล่า 120 ตารางวาในนนทบุรี คุณเก้าประเมินจากรูปโฉนดและราคาตลาด เสนอราคาขายฝาก 700,000 บาท ดอกเบี้ย 15% ต่อปี เดือนละ 8,750 บาท
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ก่อนนัด คุณเก้าค้นเลขโฉนดใน LandsMaps พบว่าตำแหน่งแปลงตรงกับที่ไปดูมา แต่เนื้อที่ในแอปน้อยกว่าในโฉนดราว 8 ตารางวา จึงขอให้คุณเอไปขอตรวจที่สำนักงานที่ดินด้วยกัน เจ้าหน้าที่ชี้แจงว่ามีการรังวัดแบ่งแนวเขตถนนไปเมื่อหลายปีก่อน และฉบับสำนักงานแก้เนื้อที่แล้ว แต่ฉบับของคุณเอยังไม่ได้นำไปแก้
เรื่องนี้ไม่ใช่โฉนดปลอม แต่ถ้าไม่ตรวจก่อน วันจดทะเบียนจะต้องแก้รายการก่อน และคุณเก้าอาจต้องปรับราคาตามเนื้อที่จริง คุณเอจึงนำโฉนดไปแก้ให้เรียบร้อย แล้วนัดจดทะเบียนในสัปดาห์ถัดไป
สงสัยว่าโฉนดปลอม ต้องทำอย่างไร?
- ไม่โอนเงิน ไม่ส่งเอกสารตัวจริงของตัวเองเพิ่ม
- เก็บหลักฐานการคุยทั้งหมด รวมถึงรูปโฉนดที่ได้รับ
- นำข้อมูลไปตรวจที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
- ถ้ายืนยันว่าปลอม แจ้งความที่สถานีตำรวจ และแจ้งสำนักงานที่ดินให้บันทึกไว้
- ถ้าเป็นเจ้าของตัวจริงและกลัวว่าโฉนดถูกนำไปใช้ ปรึกษาเจ้าหน้าที่เรื่องการขออายัดหรือบันทึกเตือน
ส่วนการส่งรูปโฉนดให้คนอื่นประเมิน ทำอย่างไรให้ปลอดภัย อ่านได้ในบทส่งรูปโฉนดและบัตรประชาชนอย่างปลอดภัย
อยากรู้ว่าบ้านหรือที่ดินของคุณจำนองหรือขายฝากได้เท่าไร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ซึ่งเจ้าพนักงานตรวจโฉนดกับฉบับสำนักงานทุกครั้ง
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
