ที่ดิน 1 ไร่มีกี่ตารางวา? สูตรแปลงหน่วยและวิธีเทียบราคาที่เสนอมาคนละหน่วย

ที่ดิน 1 ไร่มี 400 ตารางวา เท่ากับ 4 งาน หรือ 1,600 ตารางเมตร ถ้าราคาเสนอมาคนละหน่วย ให้แปลงทุกราคาเป็น "บาทต่อตารางวา" ก่อน โดยเอาราคาต่อไร่หาร 400 ราคาต่องานหาร 100 และราคาต่อตารางเมตรคูณ 4 จากนั้นคูณกับเนื้อที่จริงในโฉนด จะเห็นยอดรวมที่เทียบกันได้ทันที

บทความนี้มีตารางแปลงหน่วย วิธีอ่านเนื้อที่ในโฉนด และตัวอย่างจาก คุณเอ เจ้าของที่ดินที่ได้ราคาเสนอมาหลายหน่วย กับ คุณเก้า นายทุนที่คุณเอไปขอข้อเสนอขายฝาก เพื่อให้เห็นว่าการแปลงหน่วยผิดเพียงจุดเดียวทำให้ยอดเงินคลาดไปเป็นล้านได้อย่างไร

หน่วยที่ดินไทยไล่จากใหญ่ไปเล็กคือ ไร่ งาน ตารางวา ถ้าจำได้แค่สองข้อ คือ 1 งานมี 100 ตารางวา และ 1 ตารางวามี 4 ตารางเมตร ก็คิดต่อได้ทั้งหมด

เนื้อที่ที่พบบ่อยเทียบได้ตามตารางนี้

ตัวเลขอย่างเดียวนึกภาพยาก ลองเทียบกับของที่เคยเห็น 1 ตารางวาคือพื้นที่สี่เหลี่ยมกว้าง 2 เมตร ยาว 2 เมตร ส่วน 1 ไร่เท่ากับสี่เหลี่ยมจัตุรัสด้านละ 40 เมตร และสนามฟุตบอลขนาด 105 x 68 เมตรมีพื้นที่ประมาณ 4 ไร่ครึ่ง

ที่ดินจริงมักไม่ได้เป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัส 1 ไร่อาจเป็นแปลงกว้าง 20 เมตร ลึก 80 เมตรก็ได้ เนื้อที่เท่ากันแต่ใช้งานต่างกันมาก จึงควรดูรูปแปลงประกอบทุกครั้ง

ใช้สูตรในตารางนี้ได้เลย ไม่ต้องเปิดโปรแกรมแปลงหน่วย

ที่ดิน 2 ไร่ 3 งาน 25 ตารางวา ให้แปลงทีละส่วนแล้วบวกกัน 2 ไร่เป็น 800 ตารางวา 3 งานเป็น 300 ตารางวา รวมกับ 25 ตารางวา ได้ 1,125 ตารางวา ถ้าอยากรู้เป็นตารางเมตรก็คูณ 4 ได้ 4,500 ตารางเมตร

ที่ดิน 3,000 ตารางเมตร หาร 4 ได้ 750 ตารางวา จากนั้นหาร 400 ได้ 1 ไร่ เหลือเศษ 350 ตารางวา แล้วหาร 100 ได้ 3 งาน เหลือเศษ 50 ตารางวา คำตอบคือ 1 ไร่ 3 งาน 50 ตารางวา

โฉนดระบุเนื้อที่แยกเป็นช่องไร่ งาน และตารางวา ส่วนในประกาศขายหรือแชตมักย่อเป็นเลขสามชุด เช่น 2-1-50 แปลว่า 2 ไร่ 1 งาน 50 ตารางวา เมื่อแปลงแล้วเท่ากับ 950 ตารางวา หรือ 3,800 ตารางเมตร

จุดที่อ่านพลาดบ่อยคือเลขศูนย์ 1-0-85 คือ 1 ไร่ 85 ตารางวา รวม 485 ตารางวา ซึ่งน้อยกว่า 1 ไร่ 1 งานอยู่ 15 ตารางวา ถ้าประกาศเขียนแค่ "1 ไร่กว่า" ให้ขอดูเนื้อที่ในโฉนดทุกครั้ง บางแปลงมีเศษทศนิยมของตารางวาด้วย ให้คำนวณตามตัวเลขที่ระบุไว้

ก่อนคำนวณราคา ควรเช็กว่าใช้ตัวเลขจากเอกสารฉบับล่าสุด เพราะที่ดินที่เคยแบ่งแยกหรือรังวัดใหม่ เนื้อที่จะถูกแก้ไขไว้ในโฉนด หน้าประกาศขายหรือเอกสารเก่าจึงอาจยังเป็นตัวเลขเดิม

คุณเอมีที่ดินเปล่าที่ปทุมธานี เนื้อที่ 1 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวา แปลงแล้วเท่ากับ 650 ตารางวา หรือ 2,600 ตารางเมตร เธอลงประกาศขายแล้วได้ราคาเสนอมาห้าราย แต่ละรายพูดกันคนละหน่วย ถ้าดูตัวเลขเฉย ๆ แทบเดาไม่ได้ว่าใครให้มากที่สุด

วิธีที่ง่ายที่สุดคือแปลงทุกราคาเป็นบาทต่อตารางวา แล้วคูณ 650

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

รายที่ 3 ให้สูงสุด และสูงกว่ารายที่ 2 อยู่ 650,000 บาท รายที่ 4 ก็เป็นตัวอย่างที่ดี ตัวเลข 3,700 บาทดูถูกกว่ารายอื่นมาก แต่พอคูณ 4 แล้วกลับสูงกว่ารายที่ 2 ที่บอกว่าตารางวาละ 14,500 บาท

ก่อนตัดสินใจ คุณเอยังต้องเทียบเงื่อนไขอื่นด้วย เช่น ใครจ่ายค่าโอน มัดจำเท่าไร และจะโอนเมื่อไร ราคาสูงสุดที่ต้องรออีกหลายเดือนอาจไม่เหมาะกับคนที่ต้องใช้เงินภายในเดือนนี้ ส่วนความต่างระหว่างราคาตลาดกับราคาประเมินราชการ อ่านต่อได้ที่ ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร

ทรัพย์แต่ละแบบใช้หน่วยต่างกัน การเอาตัวเลขมาหารกันตรง ๆ จึงทำให้เข้าใจผิดได้

บ้านเดี่ยวที่ดิน 60 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 180 ตารางเมตร ราคา 3,000,000 บาท ถ้าหารด้วย 60 จะได้ 50,000 บาทต่อตารางวา ตัวเลขนี้รวมมูลค่าตัวบ้านไว้แล้ว เอาไปเทียบกับราคาที่ดินเปล่าในซอยเดียวกันไม่ได้ ถ้าจะเทียบควรแยกราคาที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างออกจากกันก่อน

การแปลงหน่วยทำให้เทียบตัวเลขได้ แต่มูลค่าที่ดินยังขึ้นกับลักษณะของแปลงนั้นด้วย สิ่งที่มีผลกับราคาต่อตารางวา ได้แก่

• หน้ากว้างที่ติดถนน และขนาดถนนหน้าแปลง
• ทางเข้าออกเป็นทางสาธารณะหรือต้องผ่านที่ดินคนอื่น
• รูปแปลง แปลงที่หน้าแคบและลึกมากมักใช้ประโยชน์ได้น้อยกว่า
• ข้อกำหนดผังเมือง น้ำ ไฟ และระดับดิน
• ขนาดแปลง ที่ดินแปลงใหญ่มักมีราคาต่อตารางวาต่ำกว่าแปลงเล็กในทำเลเดียวกัน เพราะมีคนซื้อได้น้อยกว่า

หน่วยราคาที่คนในพื้นที่ใช้ก็บอกอะไรได้บ้าง ที่ดินในเมืองมักพูดกันเป็นตารางวา ส่วนแปลงใหญ่นอกเมืองมักพูดเป็นไร่ เวลาเจอคำว่าไร่ละเท่านี้ ควรถามด้วยว่าคิดเฉพาะพื้นที่ที่ใช้ได้ หรือรวมส่วนที่เป็นทางเข้าด้วย

ก่อนวางมัดจำ ควรดูรูปแปลงใน LandsMaps ของกรมที่ดิน และเดินดูหลักเขตจริง ถ้าหลักเขตหายหรือแนวรั้วดูไม่ตรง ให้ขอรังวัดสอบเขตที่สำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญา

ถ้าปัญหาเกิดหลังตกลงซื้อขายไปแล้ว ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วางหลักไว้สำหรับกรณีที่สัญญาระบุเนื้อที่ทั้งหมด แล้วส่งมอบน้อยหรือมากกว่าที่ตกลง

สมมติสัญญาของคุณเอระบุ 650 ตารางวา ตารางวาละ 15,000 บาท แต่รังวัดแล้วได้ 640 ตารางวา เนื้อที่ขาด 10 ตารางวา คิดเป็นประมาณ 1.54% จึงอยู่ในช่วงไม่เกิน 5% ราคาตามส่วนจะเหลือ 640 x 15,000 = 9,600,000 บาท ลดลง 150,000 บาท

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

เรื่องนี้ต้องใช้สิทธิภายใน 1 ปีนับแต่ส่งมอบตามมาตรา 467 การเขียนราคาต่อหน่วยไว้ในสัญญาจึงมีประโยชน์ เพราะคิดราคาตามส่วนได้ชัด ถ้าตกลงแบบเหมาทั้งแปลงโดยไม่อิงเนื้อที่ ผลอาจต่างออกไปและควรให้ทนายดูสัญญาก่อน

คุณเออยากเก็บที่ดินไว้ แต่ต้องใช้เงินก้อน เธอจึงส่งข้อมูลให้คุณเก้าพิจารณาขายฝาก คุณเก้าประเมินจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด เนื้อที่เป็นเพียงจุดเริ่มต้น วงเงินไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ทางที่รู้ตัวเลขจริงคือส่งข้อมูลทรัพย์มาประเมินก่อน

ตารางนี้คิดดอกเบี้ยที่ 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ซึ่งเป็นเพดานไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

หน่วยมีผลกับค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียนด้วย ราคาประเมินราชการของที่ดินแสดงเป็นบาทต่อตารางวา สมมติแปลงของคุณเอมีราคาประเมินตารางวาละ 6,000 บาท จะได้ 6,000 x 650 = 3,900,000 บาท ถ้าเผลอคูณกับ 2,600 ตารางเมตร จะได้ 15,600,000 บาท สูงเกินจริง 4 เท่า

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

เมื่อตกลงแล้ว การขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตาม พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8 และรับเงินกันที่นั่น เจ้าของควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายก่อนเซ็น

เจ้าของที่ดินที่ค้นเรื่องไร่มักมีแปลงใหญ่ จึงควรรู้ไว้ว่าที่ดินเกษตรกรรมนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้

แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะช่วยแปลงเนื้อที่ให้ถูกต้อง ประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด