เช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้ฟรีที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th หรือแอป TRD Property Valuation โดยใช้เลขที่โฉนดกับจังหวัด ราคาที่ดินที่ขึ้นมาเป็น "บาทต่อตารางวา" จึงต้องแปลงเนื้อที่ในโฉนดเป็นตารางวาก่อนค่อยคูณ เช่น 1 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวา คือ 650 ตารางวา
คุณเอมีที่ดินเปล่า 100 ตารางวา กำลังจะคุยขายฝากกับคุณเก้าซึ่งเป็นนายทุน เขาเปิดเว็บเจอราคา 20,000 บาท แล้วเผลอคูณกับ 400 ตารางเมตร ได้ 8 ล้านบาท ตัวเลขที่ถูกคือ 2 ล้านบาท บทความนี้จะพาเช็กราคา อ่านหน่วย และบอกว่าตัวเลขนี้ใช้ทำอะไรได้บ้าง
ราคาประเมินที่ดินคืออะไร ทำไมต้องเช็คก่อนจำนองหรือขายฝาก?
ราคาประเมินคือราคาที่กรมธนารักษ์กำหนดไว้เป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมจดทะเบียน อากร และภาษีเวลาทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน ราคานี้ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง อธิบดีกรมธนารักษ์เคยระบุว่าปัจจุบันยังต่ำกว่าราคาตลาดอยู่ราว 30–40% (ความต่างของราคาประเมินกับราคาตลาด)
สิ่งที่ต้องดูตอนนี้คือรอบบัญชี ราคารอบ 2566–2569 ใช้ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2569 และรอบ 2570–2573 จะเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 ถ้าวันจดทะเบียนอยู่หลังวันนั้น ให้เช็กราคาใหม่อีกรอบ เพราะค่าธรรมเนียมจะเปลี่ยนตาม
เช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ได้จากช่องทางไหนบ้าง?
| ช่องทาง | ใช้ข้อมูลอะไรค้น | เหมาะกับ |
|---|---|---|
| เว็บไซต์กรมธนารักษ์ assessprice.treasury.go.th | เลขที่โฉนด เลขที่ดินกับระวาง เลขที่ น.ส.3 ก. ชื่ออาคารชุด หรือเลือกจากแผนที่ | เช็กราคาตรงจากหน่วยงานที่กำหนดราคา |
| แอป TRD Property Valuation | ข้อมูลชุดเดียวกับเว็บไซต์ ใช้บนมือถือ | เช็กตอนอยู่หน้างาน |
| LandsMaps ของกรมที่ดิน | เลขที่โฉนดและจังหวัด หรือดูจากแผนที่ | ดูรูปแปลง ตำแหน่ง เนื้อที่ และราคาในหน้าเดียว |
| แอป SmartLands ของกรมที่ดิน | เมนูตรวจสอบราคาประเมินและเมนูค้นหารูปแปลง | เช็กราคาแล้วต่อไปคำนวณค่าธรรมเนียมหรือจองคิว |
วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินจากเลขที่โฉนด ทีละขั้น
- หยิบโฉนดมาดูเลขที่โฉนด จังหวัด เนื้อที่ เลขที่ดิน และระวาง
- เปิด assessprice.treasury.go.th หรือแอป TRD Property Valuation แล้วเลือกค้นหาราคาประเมินที่ดิน
- เลือกค้นด้วยเลขที่โฉนด กรอกเลขและเลือกจังหวัดตามที่ระบุในโฉนด
- เทียบอำเภอ ตำบล เลขที่ดิน และเนื้อที่บนหน้าจอกับโฉนดว่าเป็นแปลงเดียวกัน
- จดราคาต่อตารางวาและรอบบัญชี แล้วนำไปคำนวณตามหัวข้อถัดไป
ไม่มีเลขโฉนด เช็คราคาประเมินได้ไหม?
ได้ ระบบที่ปรับใหม่ของกรมธนารักษ์ให้พิมพ์ชื่อสถานที่ ถนน หรือจุดสังเกต แล้วเลือกแปลงบนแผนที่ดาวเทียมได้ วิธีนี้เหมาะกับการดูภาพรวม ถ้าจะใช้คำนวณค่าใช้จ่ายจริงควรยืนยันด้วยเลขที่โฉนด เพราะแปลงติดกันอาจมีราคาต่างกันตามถนนหรือระยะลึกจากถนน
เช็คราคาประเมินคอนโดและบ้านอย่างไร?
คอนโดให้ค้นจากชื่ออาคารชุด แล้วหาชั้นของห้อง เพราะราคาต่างกันตามอาคารและชั้น ส่วนบ้านต้องแยกคิด 2 ก้อน คือที่ดินจากโฉนด กับตัวบ้านจากบัญชีราคาสิ่งปลูกสร้างของจังหวัด
อ่านหน่วยราคาประเมินอย่างไรไม่ให้คำนวณผิด?
| ประเภท | หน่วยราคา | เนื้อที่ที่ต้องใช้คูณ |
|---|---|---|
| ที่ดิน | บาทต่อตารางวา | เนื้อที่โฉนดที่แปลงเป็นตารางวาแล้ว |
| สิ่งปลูกสร้าง | บาทต่อตารางเมตร | พื้นที่ใช้สอยของบ้าน แล้วหักค่าเสื่อมตามอายุ |
| ห้องชุด | บาทต่อตารางเมตร | พื้นที่ห้องตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด |
เนื้อที่ในโฉนดมักเขียนเรียงเป็น ไร่-งาน-ตารางวา เช่น 1-2-50 หมายถึง 1 ไร่ 2 งาน 50 ตารางวา ไม่ใช่ 1.25 ไร่ จำไว้ 3 ค่านี้พอ
- 1 ไร่ = 4 งาน = 400 ตารางวา
- 1 งาน = 100 ตารางวา
- 1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร
สูตรแปลงคือ (ไร่ × 400) + (งาน × 100) + ตารางวา ถ้าโฉนดมีเศษ เช่น 0-1-25.5 ก็คือ 125.5 ตารางวา ให้คูณตามจริง อย่าปัดทิ้ง (แปลงหน่วยไร่และตารางวาแบบละเอียด)
ตัวอย่างคำนวณราคาประเมิน บ้าน ที่ดินเปล่า และคอนโด
| ทรัพย์ | ข้อมูล | วิธีคิด | ราคาประเมินรวม (บาท) |
|---|---|---|---|
| ที่ดินเปล่า 0-1-00 | 20,000 บาท/ตร.ว. | 100 × 20,000 | 2,000,000 |
| ที่ดินเปล่า 1-2-50 | 8,000 บาท/ตร.ว. | 650 × 8,000 | 5,200,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. | 60,000 บาท/ตร.ม. | 30 × 60,000 | 1,800,000 |
| บ้าน: ที่ดิน 50 ตร.ว. + ตัวบ้าน 150 ตร.ม. | ที่ดิน 25,000 บาท/ตร.ว. ตัวบ้าน 7,500 บาท/ตร.ม. ค่าเสื่อม 20% | 1,250,000 + (1,125,000 − 225,000) | 2,150,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
อัตราค่าเสื่อมของบ้านขึ้นกับประเภทและอายุอาคารตามตารางของกรมธนารักษ์ ตัวเลข 20% ด้านบนใช้เพื่อให้เห็นวิธีคิด บ้านจัดสรรที่ซื้อพร้อมที่ดินก็ต้องแยก 2 ก้อนเช่นกัน
5 จุดที่คนคำนวณราคาประเมินผิดบ่อย
| จุดที่พลาด | คิดผิด | คิดถูก |
|---|---|---|
| เอาราคาต่อตารางวาคูณตารางเมตร | 400 ตร.ม. × 20,000 = 8,000,000 | 100 ตร.ว. × 20,000 = 2,000,000 |
| อ่าน 1-2-50 เป็นทศนิยม | 1.25 ไร่ = 500 ตร.ว. × 8,000 = 4,000,000 | 650 ตร.ว. × 8,000 = 5,200,000 |
| แปลงพื้นที่คอนโดเป็นตารางวา | 7.5 ตร.ว. × 60,000 = 450,000 | 30 ตร.ม. × 60,000 = 1,800,000 |
| ลืมนับเศษตารางวา | 125 ตร.ว. × 20,000 = 2,500,000 | 125.5 ตร.ว. × 20,000 = 2,510,000 |
| คิดบ้านเฉพาะค่าที่ดิน | 50 ตร.ว. × 25,000 = 1,250,000 | รวมตัวบ้านหลังหักค่าเสื่อม = 2,150,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ประเมินราคาที่ดินออนไลน์ได้แม่นแค่ไหน และยังต้องตรวจอะไรเพิ่ม?
ถ้าค้นด้วยเลขที่โฉนดจากระบบของรัฐ ตัวเลขนั้นตรงกับราคาประเมินราชการของแปลงในรอบบัญชีนั้น แต่แม่นในความหมายนี้เท่านั้น มันไม่ได้บอกว่าขายได้เท่าไร และไม่ได้บอกว่านายทุนจะเสนอวงเงินเท่าไร
เว็บเอกชนบางแห่งที่ให้กรอกทำเลแล้วคำนวณราคาให้ เป็นการประมาณจากข้อมูลตลาด ใช้ดูทิศทางได้ แต่ไม่ควรนำไปเป็นฐานคิดค่าธรรมเนียม ก่อนตัดสินใจเรื่องเงินก้อนควรตรวจเพิ่มตามนี้
- เจ้าของและภาระผูกพัน ดูสารบัญจดทะเบียนในโฉนดฉบับจริงว่าติดจำนอง ขายฝาก หรือถูกอายัดหรือไม่
- เนื้อที่จริง ถ้าแนวเขตไม่ชัดหรือโฉนดเก่ามาก อาจต้องรังวัดใหม่
- ทางเข้าออก ที่ดินตาบอดหรือทางเข้าไม่ชัดขายต่อยาก แม้ราคาประเมินจะดูดี
- ผังเมืองและการใช้ประโยชน์ LandsMaps ช่วยดูแนวเขตการใช้ที่ดินเบื้องต้นได้
- ราคาซื้อขายจริงใกล้เคียง เทียบแปลงที่ขนาดและถนนคล้ายกัน ไม่ใช่แค่ราคาที่ประกาศขาย
- สภาพทรัพย์ บ้านดูอายุและการดูแล คอนโดดูอายุตึกและค่าส่วนกลางค้าง
SmartLands ใช้ทำอะไรได้บ้าง ถ้าจะตรวจข้อมูลที่ดินต้องเริ่มตรงไหน?
SmartLands คือแอปฟรีของกรมที่ดินที่รวมบริการไว้จุดเดียว ถ้าจะตรวจแปลงหนึ่ง เริ่มจากเมนูเหล่านี้ตามลำดับ
| ลำดับ | เมนู | ได้อะไร |
|---|---|---|
| 1 | ค้นหารูปแปลงที่ดิน (LandsMaps) | ตำแหน่ง รูปแปลง เนื้อที่ ผังเมือง และภาพรอบแปลง |
| 2 | ตรวจสอบราคาประเมิน | ราคาประเมินของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และห้องชุด |
| 3 | คำนวณภาษีอากร | ค่าธรรมเนียมและภาษีเบื้องต้นของการขาย ขายฝาก และจำนอง |
| 4 | ที่ตั้งสำนักงานที่ดิน | สำนักงานที่รับผิดชอบแปลงนั้น พร้อมนำทาง |
| 5 | จองคิวยื่นคำขอ | นัดคิวจดทะเบียนหรือรังวัดล่วงหน้า |
ถ้าต้องการเห็นเลขโฉนด หน้าสำรวจ และเลขที่ดินใน LandsMaps ต้องยืนยันตัวตนผ่าน ThaiD หรือทางรัฐ กรมที่ดินเพิ่มขั้นตอนนี้เพื่อกันมิจฉาชีพนำข้อมูลแปลงไปใช้หลอกลวง ดังนั้นถ้ามีคนส่งภาพจากแอปมาอ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดิน อย่าเพิ่งเชื่อ เพราะภาพแผนที่ไม่ใช่หลักฐานความเป็นเจ้าของ และควรดาวน์โหลดแอปจาก App Store หรือ Google Play เท่านั้น ไม่กดลิงก์ที่มีคนส่งมา
รู้ราคาประเมินแล้ว คิดค่าธรรมเนียมขายฝากและจำนองอย่างไร?
ตัวอย่างนี้ใช้ที่ดินของคุณเอ ราคาประเมิน 2,000,000 บาท ราคาขายฝาก 1,200,000 บาท และถ้าเลือกจำนอง สมมติวงเงินจำนอง 1,000,000 บาท
| รายการ | ฐานที่ใช้คิด | อัตรา | บาท |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขายฝาก | ราคาประเมินราชการ | 2% | 40,000 |
| อากรแสตมป์ (ถือครองตั้งแต่ 5 ปี) | ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขายฝาก | 0.5% | 10,000 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถือครองไม่ถึง 5 ปี เสียแทนอากร) | ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขายฝาก | 3.3% | 66,000 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง | เจ้าหน้าที่คำนวณ | ตามเคส |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | วงเงินจำนอง ไม่ใช่ราคาประเมิน | 1% | 10,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ในวันจริงควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย ก่อนเซ็นทุกครั้ง ส่วนการคำนวณเบื้องต้นใช้เมนูคำนวณภาษีอากรใน SmartLands เทียบได้
เรื่องของคุณเอ: ราคาประเมิน 2 ล้าน ไม่ได้แปลว่าได้วงเงิน 2 ล้าน
หลังแก้ตัวเลขเป็น 2 ล้านบาท คุณเอยังคิดต่อว่าน่าจะขอเงินได้เต็มจำนวน แต่นายทุนไม่ได้ให้วงเงินตามราคาประเมินโดยตรง คุณเก้าประเมินจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด ที่ดินแปลงนี้มีราคาตลาดราว 3,000,000 บาท* และวงเงินที่นายทุนเสนอคือ 1,200,000 บาท*
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
วงเงินขายฝากขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ทำเล ทางเข้าออก เอกสาร และความง่ายในการขายต่อล้วนมีผล ถ้าอยากรู้ตัวเลขของทรัพย์จริง ควรส่งข้อมูลมาประเมินก่อน ตัวเลขจากเว็บราชการช่วยให้คุณรู้ฐานค่าใช้จ่าย แต่ไม่ใช่คำตอบเรื่องวงเงิน
ส่วนต้นทุนของคุณเอคิดจากราคาขายฝาก ไม่ใช่ราคาประเมิน ส่วนเพิ่มต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ถ้าคิดเต็มเพดาน 1.25% ต่อเดือน จะเท่ากับเดือนละ 15,000 บาท ครบ 1 ปีต้องไถ่รวม 1,380,000 บาท
ถ้าทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเกษตรกรรมและผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 กำหนดให้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และจำกัดสินไถ่ส่วนเพิ่มไว้ (ม.7–8) ระยะเวลาไถ่อยู่ระหว่าง 1–10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ (ม.10) ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน (ม.17) ถ้านายทุนไม่รับเงิน ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน (ม.18) การรับเงินก็ควรทำที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนเช่นกัน
เช็คราคาแล้วไม่ตรง หรือค้นไม่เจอ ต้องทำอย่างไร?
| ปัญหา | ทางออก |
|---|---|
| ค้นเลขที่โฉนดไม่เจอ | ตรวจเลขและจังหวัดอีกครั้ง ลองค้นด้วยเลขที่ดินกับระวาง หรือหาแปลงบนแผนที่ ถ้ายังไม่พบให้สอบถามสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ |
| ขึ้นหลายแปลงหรืออำเภอไม่ตรง | ใช้แปลงที่อำเภอ ตำบล เลขที่ดิน และเนื้อที่ตรงกับโฉนดเท่านั้น |
| เนื้อที่ในระบบต่างจากโฉนด | ยึดโฉนดฉบับล่าสุด แล้วถามสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบก่อนนัดทำสัญญา |
| ต้องใช้เอกสารรับรองราคา | ขอสำเนาบัญชีราคาประเมินออนไลน์ผ่านบริการ D-Value ของกรมธนารักษ์ ยืนยันตัวตนด้วย ThaiD หรือเป๋าตัง ไม่เสียค่าธรรมเนียม ระบบส่งทางอีเมล |
| นัดจดทะเบียนคาบเกี่ยวรอบใหม่ | เช็กราคาอีกครั้งหลังประกาศรอบ 2570–2573 แล้วปรับงบค่าธรรมเนียม |
| เอกสารเป็น ส.ป.ก. หรือ ภ.บ.ท.5 | ที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ ส่วนที่ดินเกษตรกรรมมีเอกสารสิทธิ์ นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ จึงควรคุยทางเลือกอื่นก่อน |
อยากรู้ว่าบ้านหรือที่ดินของคุณจำนองหรือขายฝากได้เท่าไร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
