ขายบ้านในนามบุคคลธรรมดา ต้องเตรียมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% อย่างใดอย่างหนึ่ง และค่าธรรมเนียมโอน ตัวอย่างบ้านขาย 3.5 ล้านบาทในบทความนี้ จ่ายรวมนายหน้าราว 1.8 แสนบาท ถ้ายังมีหนี้ธนาคาร ต้องหักยอดปิดหนี้ออกอีกก่อนจะรู้ว่าเหลือเท่าไร
บทความนี้เล่าผ่านคุณเอ เจ้าของบ้านที่อยากขายบ้านเพื่อเอาเงินไปใช้ ตั้งแต่วิธีคิดภาษีทีละรายการ จนถึงทางเลือกถ้าขายไม่ทันเวลา ภาพรวมเรื่องการขายผ่านนายหน้าอ่าน
ขายบ้านเสียภาษีอะไรบ้าง สรุปในตารางเดียว
| รายการ | อัตรา | คิดจาก | ใครเสีย |
|---|---|---|---|
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | หักค่าใช้จ่าย เฉลี่ยตามปีที่ถือครอง แล้วคิดอัตราขั้นบันได | ราคาประเมินราชการ | ผู้ขาย |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) | ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ (เสียเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) | 0.5% | ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า | ผู้ขาย |
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% หรือ 0.01% ถ้าเข้ามาตรการ | ราคาประเมินราชการ | แบ่งครึ่ง ถ้าไม่ได้ตกลงเป็นอื่น |
จุดที่คนสับสนบ่อยคือภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ไม่เก็บซ้อนกัน เสียตัวหนึ่งแล้วไม่ต้องเสียอีกตัว ส่วนภาษีเงินได้เป็นคนละเรื่องและเสียแยกต่างหาก รายการที่ผู้ซื้อต้องจ่ายในวันเดียวกันดูเพิ่มได้ที่ ค่าใช้จ่ายวันโอน
ภาษีเงินได้จากการขายบ้านคำนวณอย่างไร
เงินจากการขายบ้านเป็นเงินได้ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(8) และมาตรา 49 ทวิ ให้คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ในวันโอน ไม่ว่าจะขายจริงแพงแค่ไหน เจ้าหน้าที่ที่ดินจะหักภาษีตามมาตรา 50(5) ในวันจดทะเบียน มี 4 ขั้นตอน
- นำราคาประเมินหักค่าใช้จ่ายเหมา ตามตารางด้านล่าง
- หารยอดที่เหลือด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
- คิดภาษีตามอัตราขั้นบันได
- คูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
| จำนวนปีที่ถือครอง | หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
| ได้มาจากมรดกหรือการให้ | 50% ไม่ว่าถือครองกี่ปี |
| เงินได้เฉลี่ยต่อปี (บาท) | อัตราภาษี |
|---|---|
| ไม่เกิน 300,000 | 5% |
| 300,001–500,000 | 10% |
| 500,001–750,000 | 15% |
| 750,001–1,000,000 | 20% |
| 1,000,001–2,000,000 | 25% |
| 2,000,001–5,000,000 | 30% |
| เกิน 5,000,000 | 35% |
ปีที่ถือครองนับแบบปีปฏิทิน เศษของปีนับเป็น 1 ปี และนับได้สูงสุด 10 ปี ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.100/2543 ข้อ 6 ถ้าซื้อธันวาคม 2568 แล้วขายมกราคม 2569 จึงนับเป็น 2 ปี แม้จะถือจริงแค่เดือนเดียว กรณีบ้านที่ไม่ได้ซื้อมาเพื่อค้ากำไรหรือได้จากมรดก ภาษีที่หักในวันโอนจะไม่เกิน 20% ของราคาขาย
ใครที่ได้บ้านมรดกหรือรับให้ซึ่งตั้งอยู่นอกเขตเทศบาลและเขตปกครองท้องถิ่นพิเศษ ยังได้ยกเว้นเงินได้ส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาทต่อปีภาษีด้วย ราคาประเมินของบ้านตัวเองดูวิธีเช็ก
ขายบ้านไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไหม
โดยทั่วไปต้องเสีย พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 342 มาตรา 4(6) ถือว่าการขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มาเป็นการขายในทางค้าหรือหากำไร แม้เจ้าของจะไม่ได้ทำธุรกิจอสังหาฯ ก็ตาม เกณฑ์นี้นับวันชนวัน ต่างจากการนับปีของภาษีเงินได้
ได้รับยกเว้นและเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์แทนในกรณีเหล่านี้
- ขายหลังถือครองเกิน 5 ปี
- บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลัก และผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านรวมไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา
- ได้ทรัพย์มาทางมรดก
บ้านที่ได้รับจากการให้ไม่เข้าข้อยกเว้นมรดกโดยอัตโนมัติ ถ้าได้ที่ดินกับตัวบ้านมาคนละวัน ให้นับจากวันที่ได้ส่วนหลังมา
ค่าธรรมเนียมโอนลดเหลือ 0.01% ใช้กับการขายบ้านแบบไหน
ค่าโอนปกติ 2% ของราคาประเมิน แต่มาตรการที่ใช้ถึง 30 มิถุนายน 2570 ลดเหลือ 0.01% สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว และห้องชุด ทั้งมือหนึ่งและมือสอง โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
ที่ดินเปล่าไม่อยู่ในมาตรการนี้ และมาตรการลดเฉพาะค่าธรรมเนียม ภาษีทุกตัวยังคิดตามปกติ ส่วนใครออกค่าโอน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 ให้ผู้ซื้อผู้ขายออกเท่ากัน ถ้าไม่ได้ตกลงเป็นอย่างอื่น
ขายบ้านแล้วเหลือเงินเท่าไร ตัวอย่างบ้าน 3.5 ล้าน
คุณเอซื้อบ้านเดี่ยวที่นนทบุรีในปี 2562 ขายในปี 2569 นับปีถือครองได้ 8 ปี ตกลงราคาขาย 3,500,000 บาท ราคาประเมินราชการ 2,400,000 บาท ยังมีหนี้ธนาคาร 900,000 บาท และจ่ายค่านายหน้า 3% ส่วนค่าโอนแบ่งกับผู้ซื้อคนละครึ่ง
ภาษีเงินได้คิดดังนี้ 2,400,000 หักค่าใช้จ่าย 50% เหลือ 1,200,000 หาร 8 ปีได้ 150,000 คิด 5% ได้ 7,500 คูณ 8 ปี เท่ากับ 60,000 บาท
| รายการ | วิธีคิด | บาท |
|---|---|---|
| ราคาขาย | 3,500,000 | |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ตามด้านบน | -60,000 |
| อากรแสตมป์ | 3,500,000 × 0.5% | -17,500 |
| ค่าโอนส่วนของผู้ขาย | 2,400,000 × 0.01% ÷ 2 | -120 |
| ค่านายหน้า | 3,500,000 × 3% | -105,000 |
| ยอดหลังหักค่าใช้จ่าย | 3,317,380 | |
| ปิดหนี้ธนาคาร | -900,000 | |
| เงินเหลือจริง | 2,417,380 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ถ้ายอดหนี้ยังสูง ต้องประสานธนาคารเรื่องยอดปิดและการไถ่ถอนก่อนวันโอน ขั้นตอนอยู่ใน บ้านยังผ่อนไม่หมดขายได้ไหม
ขายที่ดินเปล่าและคอนโดเสียภาษีต่างกันอย่างไร
ตารางนี้เทียบเงินที่เหลือของทรัพย์ 3 แบบ แปลงที่ดินเป็นมรดกถือครอง 5 ปี ที่ตั้งอยู่ในเขตเทศบาล ส่วนคอนโดซื้อมา 4 ปีและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน
| รายการ (บาท) | บ้านเดี่ยว ถือ 8 ปี | ที่ดินเปล่า มรดก ถือ 5 ปี | คอนโด ถือ 4 ปี |
|---|---|---|---|
| ราคาขาย | 3,500,000 | 2,000,000 | 2,500,000 |
| ราคาประเมิน | 2,400,000 | 1,200,000 | 1,800,000 |
| ภาษีเงินได้ | 60,000 | 30,000 | 26,100 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | ไม่เสีย | ไม่เสีย (มรดก) | 82,500 |
| อากรแสตมป์ 0.5% | 17,500 | 10,000 | ไม่เสีย |
| ค่าโอนครึ่งหนึ่ง | 120 (0.01%) | 12,000 (2%) | 90 (0.01%) |
| เหลือก่อนหักนายหน้าและหนี้ | 3,422,380 | 1,948,000 | 2,391,310 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
คอนโดในตารางเสียภาษีธุรกิจเฉพาะสูงสุด ถ้าเจ้าของย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านและอยู่เป็นที่พักหลักครบเงื่อนไข 1 ปี จะเปลี่ยนไปเสียอากร 12,500 บาท ประหยัดได้ 70,000 บาท เงินจำนวนนี้คุ้มกับการวางแผนก่อนลงประกาศขาย
ขายบ้านเก่าซื้อบ้านใหม่ ขอคืนภาษีได้ไหม
ขอคืนได้ถ้าเข้ากฎกระทรวงฉบับที่ 126 ข้อ 2(62) โดยบ้านเดิมต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลัก มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี และซื้อบ้านใหม่เพื่ออยู่เองภายใน 1 ปีก่อนหรือหลังขายบ้านเดิม วันโอนยังต้องจ่ายภาษีก่อน แล้วยื่นแบบ ค.10 ขอคืนกับกรมสรรพากร ยอดยกเว้นไม่เกินมูลค่าบ้านหลังใหม่
อีกทางคือเลือกนำเงินได้ไปรวมยื่นภาษีสิ้นปีตามมาตรา 48(4) เหมาะกับคนที่ฐานภาษีต่ำกว่า ภาษีที่ถูกหักไว้ใช้เป็นเครดิตได้ และถ้าถูกหักเกิน มีสิทธิขอคืนภายใน 3 ปีนับแต่วันสุดท้ายของปีภาษีนั้นตามมาตรา 63 เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแยกจากวันโอน เจ้าของในวันที่ 1 มกราคมเป็นผู้เสียของปีนั้น ผู้ขายจึงตกลงกับผู้ซื้อเรื่องการเฉลี่ยได้
ก่อนวันโอนบ้านต้องเช็กอะไร เพื่อให้เตรียมเงินภาษีได้ตรง
ยอดภาษีจริงเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันจดทะเบียน แต่ผู้ขายประมาณเองล่วงหน้าได้ ถ้ามีข้อมูลเหล่านี้ครบ
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ปัจจุบันของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด เพราะรอบบัญชีราคาประเมินเปลี่ยนได้
- วันที่ได้กรรมสิทธิ์จากสารบัญจดทะเบียนในโฉนด เพื่อนับทั้งปีปฏิทินและเกณฑ์ 5 ปี
- วิธีได้มา ว่าซื้อเอง รับมรดก หรือรับให้
- ประวัติชื่อในทะเบียนบ้านของผู้ขาย
- ยอดปิดหนี้ธนาคาร ณ วันโอน รวมดอกเบี้ยถึงวันนั้นและค่าธรรมเนียมไถ่ถอน
- ข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายว่าใครจ่ายรายการไหน
ถ้าโฉนดมีชื่อหลายคน ต้องดูว่าถือกรรมสิทธิ์รวมมาอย่างไร เพราะ ป.100/2543 ข้อ 4 แยกวิธีเสียภาษีต่างกัน ผู้ที่ซื้อพร้อมกันเสียในฐานะคณะบุคคล ส่วนผู้ที่ได้มรดกหรือรับให้เสียแยกตามส่วนของแต่ละคน
ต้องใช้เงินเร็วแต่บ้านยังขายไม่ออก ทำอะไรได้บ้าง
การขายบ้านมือสองอาจใช้เวลาหลายเดือน ถ้าคุณเอต้องปิดหนี้หรือใช้เงินก่อน ทางเลือกที่คนนึกถึงคือขายฝากกับนายทุนอย่างคุณเก้า ซึ่งเจ้าของเดิมมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่จดทะเบียนไว้ แล้วค่อยขายบ้านตามราคาที่ต้องการภายหลัง (ขายฝากคืออะไร)
สมมติคุณเก้าเสนอราคาขายฝาก 1,200,000 บาท* ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด คิดที่ 1.25% ต่อเดือนเป็นเดือนละ 15,000 บาท วงเงินจริงขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ของราคาตลาด
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
| ประเด็น | ขายบ้านเลย | ขายฝาก |
|---|---|---|
| เงินที่ได้ | ราคาตลาดเต็ม | ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% |
| เวลาขาย | ขึ้นกับการหาผู้ซื้อ | จดทะเบียนและรับเงินที่สำนักงานที่ดิน (ม.7–8) |
| อยู่บ้านต่อ | ไม่ได้ | อยู่ต่อได้ ไม่ต้องจ่ายค่าเช่า (ม.12–13) |
| ได้บ้านคืน | ไม่ได้ | ไถ่ได้ภายใน 1–10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ (ม.10) |
| ภาษีวันจดทะเบียน | มีตามหัวข้อข้างต้น | กฎหมายภาษีนับขายฝากเป็นการขายด้วย ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน |
บ้านคุณเอถ้าทำขายฝาก ค่าธรรมเนียม 48,000 บาท อากร 12,000 บาท และภาษีเงินได้ 60,000 บาท รวม 120,000 บาท จึงต้องคิดให้รอบก่อนตัดสินใจ และควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายก่อนเซ็น ถ้าจ่ายรายเดือนช้า ทรัพย์ยังไม่หลุดทันที สิทธิไถ่อยู่จนถึงวันครบกำหนด นายทุนต้องแจ้งล่วงหน้า 3–6 เดือนตาม ม.17 และถ้านายทุนไม่รับเงินไถ่ วางทรัพย์ได้ตาม ม.18 (เทียบแบบละเอียด ขายฝากหรือขายขาด · ค่าธรรมเนียมขายฝาก)
ทรัพย์ที่นายทุนรับคือบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า ส่วนที่ดินเกษตรกรรมนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ และที่ดิน ส.ป.ก. กับ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้
อยากรู้ว่าบ้านของคุณควรขายหรือขายฝาก? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วเทียบตัวเลขให้เห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องไถ่คืน สัญญาทำกับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า ส่วนที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
