ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดินดู 3 เรื่องหลัก คือ มูลค่าที่ดิน มูลค่าตัวบ้านหลังหักค่าเสื่อม และราคาที่บ้านลักษณะใกล้กันขายได้จริง บ้านข้างกันจึงราคาต่างกันได้ ถ้าขนาดที่ดิน หน้ากว้าง สภาพบ้าน การต่อเติม หรือเอกสารไม่เหมือนกัน
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านเดี่ยวในนนทบุรีที่อยากรู้ราคาบ้านก่อนหาเงินก้อน และ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก คุณเอเห็นบ้านข้างกันประกาศขาย 3.5 ล้านบาท แต่อีกหลังในซอยขายได้จริง 3.1 ล้านบาท มาดูกันว่าบ้านของเขาควรอยู่ตรงไหน และต้องคิดอย่างไร ถ้าตัวเลขที่ได้ไม่ตรงกับที่หวังไว้
ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน ใช้วิธีไหนบ้าง?
ผู้ประเมินมืออาชีพมีวิธีหลัก 3 วิธี และมักใช้มากกว่าหนึ่งวิธีเพื่อตรวจกันเอง ถ้าเป็นบ้านอยู่อาศัย สองวิธีแรกใช้บ่อยที่สุด
| วิธี | คิดจากอะไร | เหมาะกับ | จุดที่ต้องระวัง |
|---|---|---|---|
| เทียบราคาตลาด | ราคาที่ทรัพย์ใกล้เคียงขายได้จริง แล้วปรับตามความต่าง | บ้านในหมู่บ้านหรือย่านที่มีการซื้อขายสม่ำเสมอ | ราคาประกาศขายยังไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง |
| คิดจากต้นทุน | ราคาที่ดิน + ค่าก่อสร้างใหม่ − ค่าเสื่อม | บ้านที่หาหลังเทียบยาก หรือบ้านสร้างเอง | บ้านที่สร้างแพงไม่ได้แปลว่าตลาดจะยอมจ่ายเท่าต้นทุน |
| คิดจากรายได้ | ค่าเช่าสุทธิต่อปีเทียบกับอัตราผลตอบแทนที่ตลาดคาดหวัง | อพาร์ตเมนต์ อาคารพาณิชย์ และพื้นที่เช่า | ถ้าประมาณค่าเช่าหรืออัตราผลตอบแทนผิด ราคาจะคลาดเคลื่อนตาม |
คำนวณราคาบ้านพร้อมที่ดินอย่างไร?
บ้านคุณเออายุ 15 ปี ที่ดิน 60 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 140 ตารางเมตร เริ่มจากวิธีต้นทุนก่อน โดยแยกที่ดินกับตัวบ้าน เพราะที่ดินมักไม่เสื่อมตามอายุ แต่ตัวบ้านเสื่อมลงทุกปี
| รายการ | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ที่ดินตามราคาซื้อขายในซอย | 60 ตารางวา × 32,000 บาท | 1,920,000 |
| ค่าก่อสร้างใหม่ | 140 ตารางเมตร × 12,000 บาท | 1,680,000 |
| ค่าเสื่อม 30% | อายุ 15 ปี × 2% ต่อปี | −504,000 |
| มูลค่าตัวบ้านปัจจุบัน | 1,680,000 − 504,000 | 1,176,000 |
| รวมวิธีต้นทุน | 1,920,000 + 1,176,000 | 3,096,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
จากนั้นลองเทียบกับบ้านที่ขายจริง หลักคืออย่าปรับราคาบ้านของเราเข้าหาบ้านหลังอื่น แต่ให้ปรับราคาบ้านหลังอื่น ราวกับว่ามันมีลักษณะเหมือนบ้านคุณเอ
| บ้านที่นำมาเทียบ | ราคาขายจริง | ปรับตามความต่าง | ราคาหลังปรับ |
|---|---|---|---|
| หลัง ก ซอยเดียวกัน หลังคาซ่อมแล้ว | 3,100,000 | หลังคาบ้านคุณเอยังไม่ซ่อม −100,000 / ครัวคุณเอใหม่กว่า +50,000 | 3,050,000 |
| หลัง ข ซอยถัดไป ที่ดิน 70 ตารางวา | 3,350,000 | ที่ดินคุณเอน้อยกว่า 10 ตารางวา −320,000 / ครัวใหม่กว่า +50,000 | 3,080,000 |
| หลัง ค บ้านหัวมุม | 3,300,000 | บ้านคุณเอไม่ใช่หัวมุม −150,000 / ครัวใหม่กว่า +50,000 | 3,200,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ราคาหลังปรับอยู่ระหว่าง 3.05–3.20 ล้านบาท ใกล้กับวิธีต้นทุนที่ได้ราว 3.10 ล้านบาท คุณเอจึงเห็นช่วงราคาที่เป็นไปได้ ส่วนบ้านข้างกันที่ประกาศ 3.5 ล้านบาทมา 8 เดือนยังขายไม่ได้ ไม่ควรเป็นตัวเลขตั้งต้น (ตั้งราคาขายบ้านเท่าไรดี)
คุณเอเคยจ่ายค่าทำครัวใหม่ 300,000 บาท แต่ในตารางเพิ่มราคาได้แค่ 50,000 บาท ไม่ใช่ว่าครัวไม่ดี แต่ผู้ซื้อจ่ายตามมูลค่าที่เห็นว่าเพิ่มขึ้น ไม่ได้จ่ายตามใบเสร็จของเจ้าของบ้าน
บ้านข้างกัน ทำไมราคาไม่เท่ากัน?
ถึงอยู่ซอยเดียวกัน ผู้ซื้อและผู้ประเมินก็ไม่ได้มองบ้านสองหลังเป็นสินค้าเดียวกัน ความต่างมักมาจาก 4 กลุ่มนี้
| กลุ่ม | เรื่องที่ดู | มีผลอย่างไร |
|---|---|---|
| ตัวที่ดิน | เนื้อที่ หน้ากว้าง รูปแปลง หัวมุม ระดับดิน | แปลงหน้ากว้าง รูปทรงดี ใช้ประโยชน์ได้มากกว่า แปลงลึกแคบหรือแปลงต่ำกว่าถนนมักถูกต่อราคา |
| ทางเข้าออก | ความกว้างถนน รถสวนกันได้ไหม เป็นทางสาธารณะหรือทางส่วนบุคคล | ถนนแคบหรือสิทธิใช้ทางไม่ชัดทำให้กลุ่มผู้ซื้อแคบลง |
| ตัวบ้าน | อายุ โครงสร้าง หลังคา รอยร้าว ประปา ไฟฟ้า ที่จอดรถ | งานซ่อมใหญ่ที่ผู้ซื้อต้องรับเองจะถูกหักจากราคา |
| เอกสารและสภาพแวดล้อม | โฉนด ภาระผูกพัน ใบอนุญาตต่อเติม น้ำท่วม ผังเมือง สิ่งรบกวน | ความเสี่ยงที่ตรวจพบทำให้ราคาและวงเงินที่นายทุนเสนอลดลงได้ |
บางเรื่องดูเล็กจากหน้าบ้าน แต่มีผลทางกฎหมาย
- ต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 กำหนดให้การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารในพื้นที่ควบคุมต้องได้รับอนุญาตหรือแจ้งตามกฎหมาย พื้นที่ส่วนนี้จึงอาจไม่ถูกนับเต็มมูลค่า
- ที่ดินไม่มีทางออก ป.พ.พ. มาตรา 1349 ให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ขอผ่านที่ดินข้างเคียงได้ และอาจต้องจ่ายค่าทดแทน แต่ระหว่างที่ยังไม่มีสิทธิชัดเจน ราคาจะยังถูกกด
- ภาระจำยอม ป.พ.พ. มาตรา 1387 ทำให้เจ้าของที่ดินต้องยอมรับภาระบางอย่าง เช่น ให้แปลงอื่นใช้ทางผ่าน ถ้าทางนั้นกินพื้นที่มาก ผู้ซื้อจะหักราคา
เพราะอย่างนั้น ราคาต่อตารางวาของบ้านข้างกันจึงเอามาคูณเนื้อที่ตรง ๆ ไม่ได้ ต้องตรวจก่อนว่าแปลงนั้นได้เปรียบหรือเสียเปรียบเรื่องอะไร
ที่ดินเปล่าและคอนโด ประเมินต่างจากบ้านอย่างไร?
คุณเอมีญาติที่ถือที่ดินเปล่ากับคอนโดอยู่ด้วย ทั้งสองแบบไม่ต้องคิดตัวบ้าน แต่มีเรื่องเฉพาะที่ต้องดู
| ทรัพย์ | หน่วยที่ใช้เทียบ | เรื่องที่ทำให้ราคาต่าง | ตัวอย่างราคาตลาด |
|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี 60 ตารางวา | ราคาทั้งหลัง และแยกที่ดินกับตัวบ้าน | สภาพบ้าน หน้ากว้าง การต่อเติม | ประมาณ 3,000,000–3,200,000 บาท |
| ที่ดินเปล่า ปทุมธานี 250 ตารางวา | บาทต่อตารางวา | ถนน ผังเมือง น้ำ ไฟ รูปแปลง การถมดิน | 250 × 12,000 = 3,000,000 บาท |
| คอนโด 30 ตารางเมตร ใกล้รถไฟฟ้า | บาทต่อตารางเมตร | ชั้น วิว อายุตึก ค่าส่วนกลาง การดูแลอาคาร ระยะถึงสถานี | 30 × 80,000 = 2,400,000 บาท |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ก่อนคูณต้องแปลงหน่วยให้ตรงกัน 1 ไร่เท่ากับ 400 ตารางวา (แปลงหน่วยที่ดิน) ส่วนที่ดินเกษตรกรรม นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ และที่ดิน ส.ป.ก. กับ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ ราคาที่ประเมินไว้จึงไม่ได้แปลว่าจะนำไปหาเงินแบบนี้ได้
ประเมินราคาที่ดินเองกับจ้างบริษัทประเมินต่างกันอย่างไร?
ถ้าแค่อยากรู้ช่วงราคาคร่าว ๆ ประเมินเองก็พอ แต่ถ้าต้องใช้ตัวเลขเป็นหลักฐาน หรือทรัพย์มีเงื่อนไขซับซ้อน รายงานจากผู้ประเมินจะเหมาะกว่า
| ประเด็น | ประเมินเอง | จ้างบริษัทประเมิน |
|---|---|---|
| ข้อมูลที่ใช้ | ราคาประเมินราชการ ประกาศขาย และราคาที่สอบถามได้ | ข้อมูลตลาด การสำรวจทรัพย์ เอกสารสิทธิ และการวิเคราะห์ของผู้ประเมิน |
| ค่าใช้จ่าย | แทบไม่มี | แล้วแต่ขนาดและความซับซ้อน |
| ผลลัพธ์ | ช่วงราคาสำหรับคิดเอง | รายงานที่อธิบายวิธีและเหตุผลของราคา |
| เหมาะกับ | เช็กราคาเบื้องต้น เตรียมตั้งขาย คุยกับคนในครอบครัว | แบ่งมรดก ข้อพิพาท ลงทุน ทรัพย์มูลค่าสูง หรือที่ดินผังซับซ้อน |
| ข้อจำกัด | มักเผลอใช้ราคาประกาศและมองบ้านตัวเองดีเกินจริง | ผู้รับรายงานอาจไม่ยอมรับเล่มที่เราจ้างเอง ต้องถามก่อนจ้าง |
ถ้าจะประเมินเอง ให้เริ่มจากค้นราคาประเมินในระบบของกรมธนารักษ์ ซึ่งมี D-Value ให้ค้นที่ดินและห้องชุด (เช็กราคาประเมินที่ดินออนไลน์) จากนั้นหาราคาที่ขายได้จริง 3–5 หลัง ปรับตามความต่าง แล้วสรุปเป็นช่วงราคา ไม่ใช่ตัวเลขเดียว
ค่าจ้างในตลาดไม่มีอัตรากลาง บริษัทประเมินบางแห่งแจ้งไว้ราว 5,000 บาทสำหรับบ้านในโครงการจัดสรร และ 20,000 บาทขึ้นไปสำหรับทรัพย์มูลค่าสูงหรือซับซ้อน ส่วนค่าประเมินเมื่อขอสินเชื่อธนาคารมักอยู่ราว 3,000–10,000 บาท ก่อนจ้างควรถามให้ชัดว่ารายงานนี้จะเอาไปใช้กับใคร เพราะธนาคารหลายแห่งใช้ผู้ประเมินของตนเองหรือผู้ประเมินที่กำหนดไว้
ถ้าอยากตรวจความน่าเชื่อถือของบริษัท ดูได้ว่าอยู่ในรายชื่อที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. หรือไม่ แต่รายชื่อนี้กำหนดไว้สำหรับธุรกรรมในตลาดทุน บริษัทที่ไม่อยู่ในรายชื่อจึงไม่ได้แปลว่าทำงานไม่ได้ ควรขอดูตัวอย่างรายงาน วันที่สำรวจ วิธีประเมิน และชื่อผู้ลงนามประกอบกัน
ราคาประเมินราชการใช้บอกราคาบ้านได้ไหม?
ใช้เป็นจุดอ้างอิงได้ แต่ไม่ควรใช้ตั้งราคาขาย ราคาประเมินทำหน้าที่เป็นฐานคิดค่าธรรมเนียมตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 104 และตาม พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 บัญชีราคาจะจัดทำเป็นรอบละ 4 ปี จึงไม่ได้ขยับตามตลาดทุกเดือน และไม่ได้เห็นว่าหลังคาบ้านคุณเอต้องเปลี่ยนหรือไม่
ราคาประเมินบ้านคุณเอคือ 2,100,000 บาท* มาจากที่ดิน 1,500,000 บาทกับสิ่งปลูกสร้าง 600,000 บาท ต่ำกว่าราคาตลาดที่ประเมินไว้ราว 3 ล้านบาท บ้านอีกหลังในซอยอาจมีราคาที่ดินต่อตารางวาเท่ากัน แต่ขายได้ต่างกันเพราะเรื่องที่เล่าไปข้างต้น ส่วนรอบ 2570–2573 คาดว่าจะประกาศในเดือนธันวาคม 2569 และเริ่มใช้ 1 มกราคม 2570 จึงควรตรวจรอบบัญชีอีกครั้งก่อนจดทะเบียน (ราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันอย่างไร)
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ผลประเมินเกี่ยวกับวงเงินจำนองหรือขายฝากอย่างไร?
นายทุนจะประเมินจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วดูว่าถ้าต้องขายทรัพย์จริงจะขายได้เร็วแค่ไหน วงเงินจึงไม่เท่าราคาตลาด และไม่มีช่วงตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ควรส่งข้อมูลทรัพย์มาประเมินก่อนจึงจะรู้ตัวเลขของทรัพย์นั้น ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ตัวอย่างนี้คิดที่ 15% หรือ 1.25% ต่อเดือน
| ทรัพย์ | ราคาตลาด (บาท) | วงเงินที่นายทุนเสนอ (บาท) | ดอกเบี้ยต่อเดือน (บาท) | สินไถ่เมื่อครบ 1 ปี (บาท) |
|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี | 3,000,000 | 1,800,000 | 22,500 | 2,070,000 |
| ที่ดินเปล่า ปทุมธานี | 3,000,000 | 1,500,000 | 18,750 | 1,725,000 |
| คอนโด ใกล้รถไฟฟ้า | 2,400,000 | 1,200,000 | 15,000 | 1,380,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
คุณเก้าใช้ราคาตลาดบ้านคุณเอที่ 3 ล้านบาท ต่ำกว่าปลายบนของช่วงที่คุณเอคิดไว้ เพราะนายทุนต้องเผื่อการขายต่อ ถึงอย่างนั้นค่าธรรมเนียมยังคิดจากราคาประเมินราชการ ถ้าจดขายฝาก ค่าธรรมเนียม 2% คือ 42,000 บาท และอากร 0.5% คือ 10,500 บาท จึงควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายก่อนตัดสินใจ
ไม่ว่าจะได้วงเงินเท่าไร สิทธิตาม พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 ยังต้องอยู่ครบ มาตรา 7–8 ให้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและจำกัดส่วนเพิ่มของสินไถ่ไม่เกิน 15% ต่อปี มาตรา 10 ให้กำหนดเวลาไถ่ 1–10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ มาตรา 12–13 ให้คุณเออยู่บ้านต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า (วงเงินขายฝากเหมาะกับทรัพย์ของเราไหม)
ผลประเมินต่ำกว่าที่คิด ทำอย่างไรได้บ้าง?
| ปัญหา | ทางออก |
|---|---|
| ไม่รู้ว่าตัวเลขมาจากไหน | ถามว่าใช้ราคาตลาดเท่าไร เทียบกับทรัพย์หลังไหน และหักเรื่องอะไร |
| ผู้ประเมินใช้ข้อมูลไม่ตรง เช่น เนื้อที่ ทางเข้า หรือสภาพบ้าน | ส่งโฉนด รูปล่าสุด ใบอนุญาต หรือหลักฐานถนนเพื่อขอทบทวน |
| ต่อเติมไม่มีใบอนุญาต | สอบถามสำนักงานเขตหรือเทศบาลว่าแก้ไขได้ไหม และเทียบค่าแก้กับราคาที่จะได้เพิ่ม |
| ที่ดินไม่มีทางออกชัดเจน | ตรวจระวางและสิทธิใช้ทาง คุยกับเจ้าของแปลงข้างเคียง ถ้าตกลงไม่ได้ให้ปรึกษาทนายเรื่องทางจำเป็น |
| งานซ่อมเล็กทำให้โดนหักมาก | ขอใบเสนอราคาซ่อม ถ้าค่าซ่อมต่ำกว่าเงินที่ถูกหัก ค่อยซ่อมก่อนขายหรือส่งประเมินใหม่ |
| ราคาประเมินราชการดูไม่ตรงกับสภาพแปลง | ตรวจเลขโฉนดให้ตรงกับแปลงจริง แล้วสอบถามสำนักงานธนารักษ์พื้นที่ |
| วงเงินไม่พอกับเงินที่ต้องใช้ | เทียบจำนอง ขายฝาก และขายทรัพย์ไปเลย จากเงินที่ได้รับจริงและแผนหาเงินคืน |
อยากรู้ว่าบ้านหรือที่ดินของคุณจำนองหรือขายฝากได้เท่าไร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง รูปทรัพย์ปัจจุบัน และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ถ้ามีการต่อเติมหรือเคยมีคนเสนอราคา ให้บอกด้วย ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
