ตั้งราคาขายบ้านให้เริ่มจากราคาที่บ้านลักษณะใกล้กันในละแวกเดียวกันขายได้จริงเมื่อไม่นานมานี้ แล้วปรับบวกลบตามจุดต่างของบ้านเรา จะได้ช่วงราคาตลาด จากนั้นจึงตั้งราคาประกาศให้สูงกว่าช่วงนั้นเล็กน้อยเพื่อเผื่อต่อรอง ถ้ามีคนทักและขอนัดดูบ้านเรื่อย ๆ แปลว่าราคาไม่สูงเกินไป และถ้าราคายังอยู่ในช่วงเดียวกับบ้านที่ขายได้จริง แปลว่าไม่ได้ตั้งต่ำเกินไป
คนขายบ้านส่วนใหญ่เริ่มจากคำถามว่า "อยากได้เท่าไร" แต่คนซื้อเริ่มจากคำถามว่า "แถวนี้เขาขายกันเท่าไร" บทความนี้จะเล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านเดี่ยวในนนทบุรีที่ต้องการเงินไปขยายร้าน และ คุณเก้า นายทุนที่เสนอทางออกให้เมื่อบ้านยังขายไม่ได้ ตั้งแต่การเก็บราคาเทียบ คำนวณเงินที่เหลือจริง ไปจนถึงทางเลือกเมื่อรอขายไม่ไหว
ราคาบ้านมีกี่แบบ ต้องใช้ราคาไหนตั้งราคาขายบ้าน?
ตัวเลขที่เจ้าของบ้านเห็นมีหลายแบบ และแต่ละแบบมีไว้ใช้คนละงาน ถ้าหยิบผิดตั้งแต่แรก ราคาที่ได้จะเพี้ยนทันที
| ราคา | มาจากไหน | ใช้ทำอะไร | ใช้ตั้งราคาขายได้ไหม |
|---|---|---|---|
| ราคาซื้อขายจริง | ราคาที่คนซื้อกับคนขายตกลงกันจริง | สะท้อนตลาดมากที่สุด | ใช้เป็นหลัก |
| ราคาประกาศขาย | ราคาที่เจ้าของตั้งตามเว็บหรือป้าย | ดูว่าบ้านคู่แข่งตั้งไว้เท่าไร | ใช้ดูเพดาน เพราะอาจยังขายไม่ได้ |
| ราคาประเมินราชการ | กรมธนารักษ์ | คิดค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน | ใช้คำนวณค่าใช้จ่าย ไม่ใช่ราคาขาย |
| ราคาประเมินของธนาคาร | ผู้ประเมินของธนาคาร | กำหนดวงเงินกู้ของผู้ซื้อ | ใช้เช็กว่าผู้ซื้อน่าจะกู้ได้แค่ไหน |
| ทุนบวกค่าตกแต่ง | เงินที่เจ้าของจ่ายไป | ดูกำไรขาดทุนของตัวเอง | ไม่ควรใช้ เพราะผู้ซื้อไม่ได้เทียบจากตัวเลขนี้ |
ความต่างของราคาประเมินกับราคาตลาดอธิบายละเอียดอยู่ที่ ราคาประเมินกับราคาตลาด
ใครจะขายช่วงปลายปี 2569 ต่อต้นปี 2570 ให้เช็กราคาประเมินราชการซ้ำก่อนวันโอน เพราะกรมธนารักษ์เตรียมใช้ราคาประเมินรอบใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ค่าธรรมเนียมและภาษีที่คิดจากราคาประเมินจึงอาจเปลี่ยนตาม ตรวจราคาได้ที่ assessprice.treasury.go.th หรือแอป TRD Property Valuation ส่วนรูปแปลงที่ดินดูได้ที่ landsmaps.dol.go.th
ตั้งราคาขายบ้านอย่างไร ทำตาม 5 ขั้นนี้
คุณเอซื้อบ้านเดี่ยว 60 ตารางวาไว้เมื่อ 8 ปีก่อน รีโนเวตครัวและหลังคาไปหลายแสน จึงอยากขาย 4,500,000 บาท เพราะเห็นบ้านหลังหนึ่งในหมู่บ้านประกาศราคานี้ แต่พอเก็บข้อมูลจริง ตัวเลขกลับไม่เป็นอย่างที่คิด
- เก็บบ้านเทียบ 3–5 หลัง เลือกหลังที่อยู่หมู่บ้านหรือซอยเดียวกันก่อน แบบบ้านและขนาดใกล้กัน และขายออกในช่วงไม่เกินปีที่ผ่านมา ถามได้จากนิติบุคคล เพื่อนบ้าน หรือนายหน้าในพื้นที่
- แยกราคาขายจริงออกจากราคาประกาศ ราคาประกาศคือความหวังของคนขาย ส่วนราคาขายจริงคือสิ่งที่คนซื้อยอมจ่าย
- ปรับบวกลบทีละจุด ถ้าบ้านเทียบดีกว่าบ้านเรา ให้ลบ ถ้าด้อยกว่า ให้บวก เช่น ขนาดที่ดิน สภาพบ้าน ที่จอดรถ ทิศ และถนนหน้าบ้าน
- สรุปเป็นช่วงราคา อย่าหาตัวเลขเดียว เพราะบ้านแต่ละหลังไม่เหมือนกันทุกจุด ช่วงราคาจะบอกว่าคุณควรตั้งและยอมปิดดีลที่ประมาณไหน
- ตั้งราคาประกาศและราคาต่ำสุดที่ยอมรับ ราคาประกาศควรเผื่อต่อรองเล็กน้อย ส่วนราคาต่ำสุดให้คำนวณจากเงินที่ต้องเหลือจริง
| บ้านที่นำมาเทียบ | ราคา (บาท) | ปรับตามจุดต่าง | เทียบเป็นบ้านคุณเอ (บาท) |
|---|---|---|---|
| หลัง A ขายจริงเมื่อ 4 เดือนก่อน | 3,600,000 | +150,000 บ้านคุณเอที่ดินมากกว่า | 3,750,000 |
| หลัง B ขายจริงเมื่อ 7 เดือนก่อน | 3,900,000 | −100,000 หลัง B ตกแต่งดีกว่า | 3,800,000 |
| หลัง C ขายจริงเมื่อ 2 เดือนก่อน | 3,700,000 | ไม่ปรับ ใกล้เคียงกันมาก | 3,700,000 |
| หลัง D ประกาศขายมา 8 เดือน ยังขายไม่ได้ | 4,500,000 | ไม่นำมาคิด | — |
*ราคาในตาราง เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ช่วงราคาตลาดของบ้านคุณเอจึงอยู่ที่ 3,700,000–3,800,000 บาท เขาตัดสินใจประกาศขาย 3,890,000 บาท และตั้งราคาต่ำสุดที่ยอมรับไว้ 3,700,000 บาท ส่วนตัวเลข 4,500,000 บาทที่เคยใช้อ้างอิง มาจากบ้านหลังที่ประกาศมา 8 เดือนแล้วยังไม่มีใครซื้อ
ค่ารีโนเวตก็ไม่ได้กลับมาเต็มจำนวนเสมอไป คนซื้อให้ราคากับหลังคาที่ไม่รั่วและครัวที่ใช้ได้เลย แต่ไม่ได้คิดตามบิลที่เจ้าของจ่าย
ขายบ้าน ที่ดินเปล่า และคอนโด ต้องเทียบราคาต่างกันอย่างไร?
บ้านมีทั้งที่ดินและตัวอาคาร จึงควรเทียบทั้งหลังกับบ้านขนาดใกล้กัน ส่วนที่ดินเปล่าเทียบเป็นบาทต่อตารางวา และคอนโดเทียบเป็นบาทต่อตารางเมตร การแปลงหน่วยให้ตรงกันช่วยกันอ่านราคาผิดได้มาก
| ทรัพย์ | หน่วยที่ใช้เทียบ | ราคาขายจริงที่เทียบได้ | ช่วงราคาตลาด (บาท) | ราคาประกาศตัวอย่าง (บาท) |
|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว 60 ตร.วา นนทบุรี | เทียบทั้งหลัง แล้วปรับจุดต่าง | 3,600,000–3,900,000 ต่อหลัง | 3,700,000–3,800,000 | 3,890,000 |
| ที่ดินเปล่า 100 ตร.วา ปทุมธานี | บาทต่อตารางวา | 28,000–32,000 ต่อตารางวา | 2,800,000–3,200,000 | 3,290,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | บาทต่อตารางเมตร | 75,000–82,000 ต่อตารางเมตร | 2,250,000–2,460,000 | 2,490,000 |
*ราคาในตาราง เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
| ทรัพย์ | จุดที่ทำให้ราคาขึ้น | จุดที่ทำให้ราคาลง |
|---|---|---|
| บ้าน | ที่ดินมาก ถนนกว้าง โครงสร้างดี ที่จอดรถพอ | น้ำท่วมซ้ำ รอยร้าว ต่อเติมผิดแบบ ทางเข้าแคบ |
| ที่ดินเปล่า | หน้ากว้าง ติดถนน น้ำไฟเข้าถึง รูปแปลงดี | ที่ดินตาบอด ถมเพิ่มมาก ผังเมืองจำกัดการใช้ |
| คอนโด | ใกล้รถไฟฟ้า วิวดี ส่วนกลางดูแลดี | อายุตึกมาก ค่าส่วนกลางค้าง ห้องคู่แข่งในตึกเยอะ |
อยากรู้ว่าทำไมบ้านข้างกันจึงราคาไม่เท่ากัน อ่านต่อที่ ประเมินราคาบ้านพร้อมที่ดิน
ถ้าบ้านมีตำหนิที่รู้อยู่แล้ว เช่น หลังคาเคยรั่ว ให้บอกตั้งแต่ก่อนต่อราคา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472 ผู้ขายต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่อง แต่มาตรา 473 ยกเว้นกรณีผู้ซื้อรู้อยู่แล้วในเวลาซื้อขาย การบอกตรง ๆ แล้วคิดรวมในราคาจึงดีกับทั้งคนซื้อและคนขาย
รู้ได้อย่างไรว่าตั้งราคาขายบ้านสูงหรือต่ำเกินไป?
ตลาดมักตอบกลับภายในไม่กี่สัปดาห์หลังลงประกาศ ให้ดูจากพฤติกรรมคนซื้อมากกว่าความรู้สึกของเรา
| สิ่งที่เกิดขึ้น | แปลได้ว่า | ควรทำอย่างไร |
|---|---|---|
| คนกดดูเยอะ แต่แทบไม่มีใครทัก | ราคาน่าจะสูงกว่าบ้านคู่แข่ง | เทียบราคาใหม่กับประกาศที่แข่งกันอยู่ |
| มีคนมาดู แต่ทุกคนต่อลงแรง | บ้านน่าสนใจ แต่ราคายังไม่สมสภาพ | แก้จุดที่โดนติ หรือลดราคาให้ตรงจุด |
| ผู้ซื้อตกลงแล้ว แต่ธนาคารให้วงเงินน้อย | ราคาอาจสูงกว่าที่ธนาคารประเมิน | คุยเรื่องปรับราคา หรือให้ผู้ซื้อเพิ่มเงินดาวน์ |
| มีคนขอซื้อเต็มราคาทันทีหลายราย | ราคาอาจต่ำเกินไป | อย่าเพิ่งรับมัดจำ ตรวจราคาเทียบอีกครั้ง |
| มีนัดดูสม่ำเสมอ และต่อเล็กน้อย | ราคาใกล้จุดที่ตลาดรับได้ | ถือราคาไว้ก่อน แล้วปิดดีลจากข้อเสนอที่ดีที่สุด |
แนวทางคร่าว ๆ คือถ้าลงประกาศครบ 30–45 วันแล้วแทบไม่มีคนขอนัดดู ให้กลับไปดูรูป คำบรรยาย และราคา ถ้าจะลด ควรลดครั้งเดียวให้เห็นผล ดีกว่าลดทีละนิดจนคนซื้อรู้สึกว่ารอต่อไปอีกหน่อยก็ได้ราคาถูกลงอีก
ตัวเลข 7 ล้านบาทก็ต้องดูให้ดี มาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนและจำนองเหลือ 0.01% ใช้ถึง 30 มิถุนายน 2570 กับบ้านหรือคอนโดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ที่ดินเปล่าไม่อยู่ในมาตรการนี้
| บ้านราคาประเมิน 5,000,000 บาท จำนอง 6,000,000 บาท | ขาย 7,100,000 บาท | ขาย 6,990,000 บาท |
|---|---|---|
| ค่าโอน | 100,000 บาท (2%) | 500 บาท (0.01%) |
| ค่าจดจำนอง | 60,000 บาท (1%) | 600 บาท (0.01%) |
| รวมค่าธรรมเนียม | 160,000 บาท | 1,100 บาท |
*ราคาในตาราง เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
คนขายลดราคาลง 110,000 บาท แต่ค่าธรรมเนียมรวมลดลง 158,900 บาท ตัวเลขนี้จึงเป็นข้อต่อรองที่ดี แม้สุดท้ายต้องตกลงกันว่าใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียม
ขายบ้านราคานี้แล้ว จะเหลือเงินจริงเท่าไร?
ก่อนกำหนดราคาต่ำสุด ให้คำนวณเงินที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายวันโอนก่อน ตัวอย่างนี้สมมติว่าคุณเอปิดการขายที่ 3,750,000 บาท ราคาประเมินราชการ 2,400,000 บาท ถือครอง 8 ปี ไม่มีหนี้ธนาคาร และผู้ซื้อเข้าเงื่อนไขลดค่าโอน
| รายการ | วิธีคิด | บาท |
|---|---|---|
| ราคาขาย | ราคาที่ตกลงกัน | 3,750,000 |
| ค่าโอนส่วนของคุณเอ | 0.01% ของ 2,400,000 แบ่งคนละครึ่ง | −120 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่า | −18,750 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ถือครองเกิน 5 ปี จึงไม่ต้องเสีย | 0 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | สมมติยอดไว้ เจ้าหน้าที่คำนวณจริงวันโอน | −60,000 |
| เงินคงเหลือโดยประมาณ | 3,671,130 |
*ราคาและยอดในตาราง เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมินแทนอากรแสตมป์ เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น เช่น มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีตามเงื่อนไข ถ้ายังมีหนี้บ้านหรือใช้นายหน้า ให้หักยอดปิดหนี้และค่าบริการที่ตกลงไว้ด้วย (ขายบ้านต้องเสียภาษีอะไรบ้าง)
ถ้าไม่แน่ใจเรื่องตลาดในพื้นที่ นายหน้าที่รู้ทำเลช่วยหาราคาเทียบได้ แต่ควรขอให้เขาแสดงว่าตัวเลขมาจากบ้านหลังไหน ไม่ใช่รับคำว่า "ขายได้แน่" อย่างเดียว (นายหน้าอสังหาช่วยอะไรเจ้าของทรัพย์บ้าง)
เขียนราคาในสัญญาต่ำกว่าราคาขายจริงได้ไหม?
ไม่ควรทำ ราคาที่แจ้งต่อเจ้าพนักงานที่ดินต้องเป็นราคาจริง การแจ้งต่ำกว่าจริงเพื่อลดภาษีเสี่ยงเรื่องแจ้งข้อความเท็จตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 137 และ 267 อีกทั้งอากรแสตมป์และภาษีธุรกิจเฉพาะคิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายกับราคาประเมินอยู่แล้ว การเขียนราคาต่ำจึงไม่ได้ช่วยในทุกกรณี
เมื่อราคาลงตัว ให้เขียนสัญญาจะซื้อจะขายระบุราคา มัดจำ วันโอน และใครจ่ายค่าใช้จ่ายรายการไหน มัดจำอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377–378 ส่วนการซื้อขายบ้านหรือที่ดินจะสมบูรณ์เมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับเจ้าพนักงาน ตามมาตรา 456 การโอนจึงต้องจบที่สำนักงานที่ดินเสมอ
ต้องใช้เงินเร็ว ควรลดราคาขายบ้านหรือหาทางอื่น?
ผ่านไป 2 เดือน บ้านคุณเอมีคนสนใจแต่ยังไม่ปิดดีล ขณะที่เขาต้องใช้เงิน 1,200,000 บาทเพื่อจ่ายค่าร้านสาขาใหม่ คุณเก้าซึ่งเป็นนายทุนจึงเสนอ 2 ทาง คือซื้อขาดทันที 2,700,000 บาท หรือรับซื้อฝาก 1,300,000 บาท สัญญา 1 ปี ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด คิดในตัวอย่างนี้ที่ 15% หรือเดือนละ 16,250 บาท
สมมติคุณเอขายบ้านได้ในเดือนที่ 6 ที่ราคา 3,750,000 บาท แล้วใช้เงินไถ่คืนก่อนกำหนด
| รายการต้นทุนของการรอขาย | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ดอกเบี้ย 6 เดือน | 16,250 × 6 | 97,500 |
| ค่าเสียโอกาสไถ่ก่อนกำหนด (สูงสุด) | 1,300,000 × 2% × 6 ÷ 12 | 13,000 |
| ค่าจดทะเบียนขายฝาก | 2% ของราคาประเมิน 2,400,000 | 48,000 |
| อากรแสตมป์ขายฝาก | 0.5% ของราคาที่สูงกว่า | 12,000 |
| ต้นทุนรวม | 170,500 |
*ราคาและวงเงินในตาราง เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ส่วนต่างระหว่างราคาตลาด 3,750,000 บาทกับราคาขายด่วน 2,700,000 บาทคือ 1,050,000 บาท เมื่อหักต้นทุนการรอ 170,500 บาท คุณเอยังดีกว่าประมาณ 879,500 บาท แต่ตัวเลขนี้จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อขายบ้านออกก่อนวันครบกำหนด ถ้าขายไม่ทันและไม่มีเงินไถ่ บ้านอาจหลุดเป็นของคุณเก้าได้ ควรให้เจ้าหน้าที่ตรวจภาษีของการขายหลังไถ่ด้วย
ตามกฎหมายขายฝาก 2562 ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 7–8 สินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี ระยะเวลาไถ่ 1–10 ปีและไถ่ก่อนกำหนดได้ตามมาตรา 10 ระหว่างนั้นอยู่บ้านต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าตามมาตรา 12–13 ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือนตามมาตรา 17 การผิดนัดจ่ายรายเดือนไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่ยังอยู่จนถึงวันครบกำหนด และถ้านายทุนไม่รับเงิน ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินตามมาตรา 18
วงเงินจริงขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ควรส่งข้อมูลมาประเมินก่อน และขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายก่อนตัดสินใจ สำหรับที่ดินเกษตรกรรม นายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ (เทียบขายบ้านเองกับขายฝาก)
ยังไม่รู้ว่าจะขายบ้านหรือหาเงินทางไหนดี? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ถ้าคุณกำลังชั่งใจระหว่างรอขายบ้านในราคาตลาดกับหาเงินก้อนก่อน แค่ส่งที่ตั้ง รูปทรัพย์ รูปโฉนด และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
