ค่านายหน้าขายบ้านในตลาดมักคิดประมาณ 3% ของราคาขาย แต่กฎหมายไม่ได้กำหนดอัตราตายตัว คนจ่ายคือคนที่ตกลงจ้างนายหน้า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นเจ้าของบ้าน และควรเขียนให้ชัดว่าจ่ายเมื่อจดทะเบียนโอนเสร็จ ถ้าไม่เขียนเรื่องเหล่านี้ไว้ ปัญหามักโผล่ตอนใกล้วันโอน
บทความนี้เล่าผ่านคุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน ซึ่งกำลังตกลงค่านายหน้ากับคนที่จะช่วยขายบ้าน ตั้งแต่วิธีคิดเงิน จนถึงวิธีเขียนสัญญาและทางออกเมื่อเกิดเรื่อง ถ้ายังไม่แน่ใจว่านายหน้าช่วยอะไรได้บ้าง เริ่มอ่านได้ที่ นายหน้าบ้าน ที่ดิน และคอนโด
ค่านายหน้าขายบ้านกี่เปอร์เซ็นต์ คิดจากราคาไหน?
อัตราที่พบบ่อยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลคือ 3% ของราคาขายจริง บ้านราคาสูงอาจต่อรองได้ต่ำกว่านั้น ส่วนทรัพย์ขายยาก หรือทำเลท่องเที่ยวที่ต้องทำการตลาดกับลูกค้าต่างชาติ อาจเจอ 4–5% ตัวเลขทั้งหมดนี้เป็นธรรมเนียมตลาด จึงต่อรองได้
| ทรัพย์ | ราคาขาย (บาท) | ค่านายหน้า 2% | ค่านายหน้า 3% | 3% รวม VAT 7% | ค่านายหน้า 5% |
|---|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี | 3,500,000 | 70,000 | 105,000 | 112,350 | 175,000 |
| ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | 2,000,000 | 40,000 | 60,000 | 64,200 | 100,000 |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | 2,500,000 | 50,000 | 75,000 | 80,250 | 125,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ให้เขียนในสัญญาว่า “คิดจากราคาซื้อขายจริงตามสัญญาจะซื้อจะขาย” เพราะราคาประเมินราชการมักต่ำกว่าราคาตลาด และราคาที่ลงประกาศก็มักถูกต่อลงก่อนปิดการขาย บ้านคุณเอตั้งขาย 3,690,000 บาท* ถ้าไปคิดจากราคาประกาศ ค่านายหน้า 3% จะเป็น 110,700 บาท มากกว่าการคิดจากราคาที่ขายได้จริง 5,700 บาท
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
บางรายคิดเป็นเงินก้อนคงที่แทนเปอร์เซ็นต์ เหมาะกับทรัพย์ราคาสูงหรือคอนโดที่ราคาในตึกค่อนข้างชัด ถ้าเลือกแบบนี้ ให้ระบุเป็นจำนวนบาทและบอกให้ชัดว่ารวมภาษีแล้วหรือยัง วิธีตั้งราคาให้ไม่สูงหรือต่ำเกินไปดูต่อได้ที่ ตั้งราคาขายบ้าน
ค่านายหน้าขายบ้านใครจ่าย ผู้ซื้อหรือผู้ขาย?
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 วางหลักว่า คนที่ต้องจ่ายคือ “ผู้ที่ตกลงจะให้ค่าบำเหน็จ” แก่นายหน้า เจ้าของบ้านที่เซ็นสัญญาฝากขายจึงเป็นผู้จ่ายในกรณีทั่วไป ผู้ซื้อที่จ้างนายหน้าไปหาบ้านให้ก็ต้องจ่ายตามที่ตนตกลงไว้
| กรณี | ใครจ่าย | สิ่งที่ควรเขียนให้ชัด |
|---|---|---|
| เจ้าของจ้างนายหน้าหาผู้ซื้อ | เจ้าของบ้าน | อัตรา ฐานราคา และวันจ่าย |
| ผู้ซื้อจ้างนายหน้าหาบ้าน | ผู้ซื้อ | ค่าตอบแทนและทรัพย์ที่อยู่ในขอบเขตงาน |
| นายหน้าฝั่งผู้ขายกับฝั่งผู้ซื้อทำงานร่วมกัน (Co-Broke) | มักเป็นเจ้าของบ้าน แล้วนายหน้าแบ่งกันเอง | ยอดรวมที่เจ้าของจ่าย และห้ามคิดซ้ำ |
| ตกลงให้ผู้ซื้อออกแทน | ตามที่ตกลง | เขียนในสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมยอดเงินที่แน่นอน |
ถ้าไม่ได้คุยเรื่องเงินกันเลย ใช่ว่าจะไม่ต้องจ่าย มาตรา 846 ให้ถือว่าตกลงจ่ายแล้ว ถ้าตามพฤติการณ์เป็นงานที่ปกติต้องมีค่าตอบแทน และถ้าไม่ได้กำหนดจำนวน ให้ใช้อัตราตามธรรมเนียม คุณเอจึงควรเขียนตัวเลขไว้ตั้งแต่วันแรก แม้เป็นแค่ข้อความในแชทที่ตอบตกลงกันชัด ๆ ก็ยังดีกว่าไม่มีหลักฐาน
ค่านายหน้าจ่ายเมื่อไร ต้องรอโอนบ้านก่อนไหม?
มาตรา 845 ให้สิทธิเรียกค่าบำเหน็จเมื่อสัญญาที่นายหน้าชี้ช่องหรือจัดการ “ได้ทำกันสำเร็จ” และถ้าสัญญานั้นมีเงื่อนไขบังคับก่อน ต้องรอให้เงื่อนไขสำเร็จเสียก่อน จุดที่ต้องระวังคือ สัญญาจะซื้อจะขายก็เป็นสัญญาอย่างหนึ่ง ถ้าเขียนสัญญานายหน้าไว้กว้าง ๆ นายหน้าอาจอ้างว่าสิทธิเกิดตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ถึงแม้สุดท้ายจะยังไม่ได้โอน
| วิธีจ่าย | ผลกับเจ้าของบ้าน | บ้าน 3.5 ล้าน ค่านายหน้า 3% |
|---|---|---|
| จ่ายทั้งหมดเมื่อจดทะเบียนโอนเสร็จ | ปลอดภัยที่สุด จ่ายหลังได้รับเงินค่าบ้าน | วันโอน 105,000 บาท |
| แบ่งจ่ายวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและวันโอน | ต้องเขียนว่าถ้าไม่ได้โอนจะคืนส่วนแรกหรือไม่ | งวดละ 52,500 บาท |
| จ่ายทั้งหมดวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย | เสี่ยงที่สุด ถ้าผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านอาจเสียเงินไปแล้ว | วันทำสัญญา 105,000 บาท |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ข้อความที่คุณเอใช้คือ “ผู้ขายชำระค่านายหน้าเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และได้รับชำระราคาครบถ้วนแล้ว หากไม่มีการโอนด้วยเหตุใด ผู้ขายไม่ต้องชำระค่านายหน้า เว้นแต่เป็นความผิดของผู้ขาย” เงื่อนไขนี้เป็นตัวอย่างให้เห็นทิศทาง ปรับให้เข้ากับเคสของคุณได้ และทั้งสองฝ่ายควรตกลงเรื่องเงินมัดจำที่ริบได้ด้วยว่าจะแบ่งกันหรือไม่
วิธีรับเงินก็ควรกำหนดไว้ มักจ่ายด้วยแคชเชียร์เช็คหรือโอนเข้าบัญชีตามชื่อคู่สัญญาในวันโอน นายหน้าที่เป็นบริษัทควรออกใบเสร็จหรือใบกำกับภาษีให้ ถ้าโอนไม่ทันเพราะบ้านติดธนาคาร ดูการจัดการกับธนาคารได้ที่ ขายบ้านติดธนาคาร และเอกสารที่ต้องใช้วันโอนอยู่
ค่านายหน้าขายบ้านต้องเสีย VAT หรือหักภาษี ณ ที่จ่ายไหม?
นายหน้าที่รายรับเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม และเรียกเก็บ VAT จากค่าบริการได้ อัตราปัจจุบันคือ 7% ตามมติคณะรัฐมนตรีที่ขยายเวลาถึง 30 กันยายน 2570 ดังนั้น “3%” ของบ้าน 3.5 ล้าน อาจเป็น 105,000 หรือ 112,350 บาท ส่วนต่าง 7,350 บาทขึ้นกับว่าเขียนว่ารวม VAT แล้วหรือยัง
| ผู้ขายบ้าน | นายหน้า | หัก ณ ที่จ่าย |
|---|---|---|
| บุคคลธรรมดา | บุคคลธรรมดาหรือบริษัท | โดยทั่วไปผู้ขายไม่ต้องหัก |
| บริษัท | บริษัท | หัก 3% แล้วนำส่งตามแบบ ภ.ง.ด.53 |
| บริษัท | บุคคลธรรมดา | หักตามอัตราก้าวหน้า แล้วนำส่งตามแบบ ภ.ง.ด.1 |
ค่านายหน้าไม่ได้ลดฐานภาษีเงินได้ที่สำนักงานที่ดินคิดในวันโอน เพราะเจ้าหน้าที่คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ คุณเอจึงต้องบวกรายการนี้แยกจากภาษี รายละเอียดภาษีขายบ้าน และค่าใช้จ่ายของแต่ละฝ่ายในวันโอน
ขายบ้าน 3.5 ล้าน จ่ายค่านายหน้าแล้วเหลือเงินเท่าไร?
คุณเอซื้อบ้านเดี่ยวที่นนทบุรีในปี 2562 ขายในปี 2569 ราคา 3,500,000 บาท หลังหักภาษีเงินได้ อากรแสตมป์ และค่าโอนส่วนของผู้ขายแล้ว เหลือ 3,422,380 บาท ยังมีหนี้ธนาคาร 900,000 บาท ตารางนี้แสดงว่าอัตราที่ตกลงกันมีผลกับเงินสุดท้ายเท่าไร
| อัตราค่านายหน้า | ค่านายหน้า (บาท) | เงินเหลือหลังปิดหนี้ธนาคาร (บาท) |
|---|---|---|
| 2% | 70,000 | 2,452,380 |
| 3% | 105,000 | 2,417,380 |
| 3% บวก VAT 7% | 112,350 | 2,410,030 |
| 5% | 175,000 | 2,347,380 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
อีกแบบที่เจอบ่อยคือ “เอาเงินเข้ากระเป๋าเจ้าของ 3.2 ล้าน ส่วนเกินเป็นของนายหน้า” ถ้าขายได้ 3.5 ล้าน นายหน้าจะได้ 300,000 บาท* หรือราว 8.6% ของราคาขาย คุณเอควรรู้ราคาจริงก่อนเซ็นโอนเสมอ ราคาที่แจ้งต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินก็ต้องเป็นราคาจริง และควรเขียนข้อตกลงเรื่องส่วนเกินไว้ในสัญญา
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ขายบ้านเองระหว่างฝากขาย หรือหลังหมดสัญญา ต้องจ่ายค่านายหน้าไหม?
หลักตามมาตรา 845 คือการขายต้องสำเร็จเพราะนายหน้าคนนั้น แต่สัญญาอาจตกลงเพิ่มได้ สัญญาแบบเปิดมักให้เจ้าของขายเองได้ ส่วนสัญญาแบบปิดบางฉบับให้จ่ายค่าตอบแทนแม้เจ้าของหาผู้ซื้อเอง การเลือกแบบสัญญาอ่านรายละเอียด
ข้อที่มักซ่อนอยู่ท้ายสัญญาคือ “ข้อคุ้มครองผู้ซื้อหลังหมดสัญญา” เช่น ถ้าผู้ซื้อที่นายหน้าเคยพาดู มาซื้อภายใน 6 เดือนหลังสัญญาสิ้นสุด ยังต้องจ่ายค่านายหน้า ข้อนี้ตกลงกันได้ แต่ควรกำหนดระยะเวลาไม่ยาวเกินไป และแนบรายชื่อผู้ซื้อที่นายหน้าพาดูจริง ถ้าฝากขายคอนโด ดูข้อที่ควรตกลงเพิ่ม ส่วนใครอยากจบเร็วโดยไม่ใช้นายหน้า ลองเทียบ ขายบ้านให้บริษัทรับซื้อ
ถ้ามีปัญหาเรื่องค่านายหน้า ทำอย่างไรดี?
| ปัญหา | กฎหมายที่เกี่ยวข้อง | ทางออก |
|---|---|---|
| นายหน้าทวงเงินทั้งที่ไม่ได้พาผู้ซื้อมา | ม.845 ต้องสำเร็จเพราะนายหน้าชี้ช่องหรือจัดการ | เก็บแชทและหลักฐานว่าผู้ซื้อมาทางไหน ขอให้เขาแสดงการชี้ช่องเป็นหนังสือ |
| นายหน้าเรียกค่าโฆษณาหลังขายไม่ได้ | ม.845 วรรคสอง เรียกได้เฉพาะที่ตกลงไว้ | ตรวจสัญญา ถ้าไม่มีข้อนี้ ปฏิเสธเป็นหนังสือได้ |
| นายหน้ารับเงินจากผู้ซื้อด้วยโดยไม่บอก | ม.847 อาจหมดสิทธิรับค่าบำเหน็จ ถ้าขัดต่อหน้าที่หรือความสุจริต | รวบรวมหลักฐานก่อนจ่าย แล้วปรึกษาทนาย |
| นายหน้ารับมัดจำแล้วไม่ส่งต่อ | ม.849 สันนิษฐานว่าไม่มีอำนาจรับเงินแทน | แจ้งให้คืนเป็นหนังสือ เก็บสลิป แล้วปรึกษาทนายหรือแจ้งความ |
| ผู้ซื้อเซ็นแล้วไม่มาโอน | ม.848 นายหน้าไม่ต้องรับผิดแทนผู้ซื้อ เว้นแต่ไม่เปิดชื่อคู่สัญญา | ใช้สิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย และดูข้อจ่ายค่านายหน้าที่ตกลงไว้ |
ถ้าตกลงกันไม่ได้และยอดเงินสูง ให้ส่งหนังสือโต้แย้งพร้อมสำเนาสัญญาก่อนถึงวันโอน จะได้ไม่ต้องเถียงกันหน้าเคาน์เตอร์ที่สำนักงานที่ดิน
บ้านยังขายไม่ได้ แต่ต้องใช้เงินก่อน ทำอะไรได้บ้าง?
ครบ 3 เดือนแล้วบ้านคุณเอยังไม่มีคนปิดการขาย แต่เขาต้องใช้เงิน 1 ล้านบาทหมุนร้าน จึงไปคุยขายฝากกับนายทุนอย่างคุณเก้า คุณเก้าเสนอราคาขายฝาก 1,200,000 บาท* สัญญา 1 ปี ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ในตัวอย่างคิดที่ 1.25% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 15,000 บาท วงเงินจริงขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% จึงควรส่งข้อมูลทรัพย์มาประเมินก่อน และขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย
ขายฝากต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตาม พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 มาตรา 7–8 คุณเอยังอยู่บ้านต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าตามมาตรา 12–13 และจ่ายรายเดือนช้าไม่ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่อยู่จนถึงวันครบกำหนด เมื่อใกล้ครบกำหนด นายทุนต้องแจ้งล่วงหน้า 3–6 เดือนตามมาตรา 17 แต่ระหว่างสัญญาชื่อในโฉนดเป็นของคุณเก้า ถ้าเจอผู้ซื้อ คุณเอต้องไถ่บ้านก่อนจึงโอนต่อได้
| รายการเมื่อขายได้เดือนที่ 6 | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ราคาขายบ้าน | ตกลงกับผู้ซื้อ | 3,500,000 |
| หักยอดไถ่สูงสุด (ม.10) | 1,200,000 + (1,200,000 × 2% × 6 ÷ 12) | 1,212,000 |
| หักค่านายหน้า 3% | 3,500,000 × 3% | 105,000 |
| คงเหลือก่อนหักภาษีและค่าโอน | 2,183,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ตัวเลขนี้ยังไม่รวมดอกเบี้ย 6 เดือน 90,000 บาทที่จ่ายไปแล้ว และค่าธรรมเนียมวันจดทะเบียนขายฝาก ทรัพย์ที่นายทุนรับคือบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า ที่ดินเกษตรกรรมนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ (ขายฝากคืออะไร · ขายฝากหรือขายขาด · นายหน้าขายฝากต่างจากนายหน้าขายบ้านอย่างไร)
ต้องใช้เงินก่อนบ้านขายออก? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน พร้อมเทียบให้ดูว่าจำนองหรือขายฝากแบบไหนเหมาะกับคุณ สัญญาทำกับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดิน มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า ส่วนที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
