ฝากขายคอนโดต้องเตรียมหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด เอกสารเจ้าของ ข้อมูลหนี้ธนาคาร และเช็กว่าค่าส่วนกลางไม่ค้าง ส่วนเรื่องที่ควรตกลงกับนายหน้าก่อนเซ็นคือ ราคาขายขั้นต่ำ อัตราค่านายหน้า แบบสัญญาเปิดหรือปิด ระยะเวลา และใครเป็นคนรับเงินจอง
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของคอนโดราคา 2.5 ล้านบาทที่อยากขายห้องผ่านนายหน้า ตั้งแต่วันเตรียมเอกสารจนถึงวันโอน พร้อมคำนวณให้เห็นว่าขายได้ราคานี้แล้วเหลือเงินจริงเท่าไร และถ้ารอขายไม่ไหว คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก จะเป็นอีกทางเลือกได้อย่างไร
ฝากขายคอนโดคืออะไร นายหน้าทำอะไรให้บ้าง?
ฝากขายคอนโดคือการให้นายหน้าช่วยหาผู้ซื้อห้องของเรา นายหน้ามักถ่ายรูป ลงประกาศ พาคนดูห้อง ช่วยต่อรอง และประสานเอกสารจนถึงวันโอน แต่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของจนกว่าจะจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845 ผู้ที่ตกลงจ่ายค่านายหน้าต้องจ่ายเมื่อสัญญาสำเร็จเพราะการชี้ช่องหรือจัดการของนายหน้า ถ้าสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขบังคับก่อน เช่น ต้องกู้ธนาคารผ่าน ค่านายหน้าจะเรียกได้เมื่อเงื่อนไขนั้นสำเร็จ ส่วนค่าใช้จ่ายที่นายหน้าออกไประหว่างทางจะเรียกคืนได้ต่อเมื่อตกลงกันไว้ รายละเอียดเรื่องบทบาทนายหน้าและสัญญาฝากขายดูต่อได้ที่ นายหน้าบ้าน ที่ดิน และคอนโดช่วยทำอะไร
ฝากขายคอนโดต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
ช่วงลงประกาศใช้สำเนาก็พอ แต่ควรเตรียมต้นฉบับให้พร้อมก่อนวันโอน คุณเอแยกเอกสารเป็น 2 ชุด เพื่อไม่ต้องส่งข้อมูลส่วนตัวเกินจำเป็นตั้งแต่วันแรก
| เอกสาร | ใช้ตอนไหน | สิ่งที่ควรเช็ก |
|---|---|---|
| สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) | ตอนฝากขาย | ชื่อเจ้าของ เลขห้อง พื้นที่ และภาระจำนอง |
| ผังห้อง รูปห้อง ข้อมูลที่จอดรถ และอัตราค่าส่วนกลาง | ตอนฝากขาย | ตัวเลขตรงกับใบแจ้งหนี้ล่าสุด |
| สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน | ตอนเซ็นสัญญานายหน้าและวันโอน | ขีดคร่อมและเขียนกำกับการใช้งานทุกแผ่น |
| ทะเบียนสมรส หรือหนังสือยินยอมคู่สมรส | วันโอน ถ้าเป็นสินสมรส | ชื่อและสถานะตรงกับเอกสารปัจจุบัน |
| ใบเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล | วันโอน ถ้าเคยเปลี่ยน | เชื่อมชื่อในเอกสารทุกฉบับได้ |
| หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลาง | วันโอน | ออกโดยนิติบุคคลอาคารชุด และยังไม่หมดอายุ |
| หนังสือยอดหนี้จากธนาคาร | ก่อนโอน ถ้ายังผ่อนอยู่ | ยอดปิดบัญชีถึงวันนัดโอน |
| หนังสือมอบอำนาจตามแบบกรมที่ดิน | วันโอน ถ้าไปเองไม่ได้ | ระบุเลขห้องและรายการที่มอบอำนาจให้ครบ |
ถ้าส่งสำเนาบัตรให้นายหน้า ควรเขียนกำกับว่าใช้เพื่อฝากขายห้องเลขใดเท่านั้น ส่วนต้นฉบับหนังสือกรรมสิทธิ์ควรเก็บไว้เอง แล้วนำไปในวันโอน
ค่าส่วนกลางค้าง ขายคอนโดได้ไหม?
ขายได้ แต่ต้องเคลียร์ก่อนโอน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 กำหนดให้การจดทะเบียนโอนห้องชุดต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด ถ้ายังมียอดค้าง นิติบุคคลจะไม่ออกหนังสือนี้ให้ และเจ้าหน้าที่ที่ดินจะจดทะเบียนโอนไม่ได้
คุณเอจึงขอยอดค่าส่วนกลางและค่าเงินเพิ่มล่าสุดตั้งแต่ก่อนลงประกาศ แล้วถามนิติบุคคลว่าใช้เอกสารอะไร มีค่าธรรมเนียมออกหนังสือหรือไม่ และหนังสือมีอายุกี่วัน แต่ละอาคารมีรอบออกเอกสารไม่เท่ากัน จึงควรขอให้ทันก่อนวันโอน
คอนโดยังติดธนาคารหรือมีผู้เช่า ฝากขายได้ไหม?
คอนโดยังผ่อนไม่หมด
ฝากขายได้ โดยต้องขอยอดปิดหนี้จากธนาคารและนัดเจ้าหน้าที่ธนาคารมาไถ่ถอนจำนองในวันโอน เงินจากผู้ซื้อส่วนหนึ่งจะใช้ปิดหนี้ก่อน ที่เหลือจึงเป็นของเจ้าของ ก่อนตั้งราคาควรเช็กค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด เพราะสัญญาบางฉบับยังอยู่ในช่วงที่มีค่าปรับ
คอนโดมีผู้เช่าอยู่
ขายได้เช่นกัน แต่ต้องบอกผู้ซื้อและนายหน้าตั้งแต่แรกว่าสัญญาเช่าเหลือถึงเมื่อไร เงินประกันอยู่กับใคร และผู้เช่าเปิดให้ดูห้องได้วันไหน การเช่าที่มีอยู่อาจผูกพันเจ้าของใหม่ จึงควรเขียนเรื่องการโอนเงินประกันและค่าเช่าเดือนสุดท้ายไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ตั้งราคาฝากขายคอนโดอย่างไรให้เหลือพื้นที่ต่อรอง?
คุณเอเทียบราคาห้องในอาคารเดียวกันที่ขนาดและชั้นใกล้กัน แล้วแยก 3 ตัวเลขให้นายหน้าเข้าใจตรงกัน
- ราคาประกาศ คือราคาที่ลงโฆษณา
- ราคาต่ำสุดที่รับได้ คือราคาที่ต่ำกว่านี้ นายหน้าต้องถามก่อนรับข้อเสนอ
- เงินที่อยากเหลือจริง คือยอดหลังหักค่านายหน้า ภาษี และหนี้ธนาคาร
ราคาประกาศควรมาจากข้อมูลที่เปรียบเทียบได้ ไม่ใช่ราคาที่ต้องการเพียงอย่างเดียว ถ้าประกาศสูงเกินตลาด คนอาจไม่นัดดูห้องตั้งแต่แรก วิธีตั้งราคาแบบละเอียดดูต่อที่ ตั้งราคาขายบ้านเท่าไรดี
สัญญาฝากขายแบบเปิดกับแบบปิดต่างกันอย่างไร?
| ประเด็น | สัญญาเปิด | สัญญาปิด (Exclusive) |
|---|---|---|
| ฝากกับนายหน้ากี่ราย | หลายรายได้ | รายเดียวในช่วงสัญญา |
| เจ้าของขายเองได้ไหม | มักทำได้ ถ้าผู้ซื้อไม่ได้มาจากนายหน้า | ขึ้นกับสัญญา บางฉบับยังต้องจ่ายค่านายหน้า |
| ข้อดี | กระจายประกาศได้กว้าง | รู้ว่าใครรับผิดชอบงาน และประกาศไม่ซ้ำกัน |
| ข้อควรระวัง | ราคาในประกาศอาจไม่ตรงกัน และผู้ซื้อคนเดียวอาจมาจากหลายทาง | ถ้านายหน้าไม่ทำงานจริง เจ้าของเสียเวลาจนกว่าสัญญาจะหมด |
| เหมาะกับ | ห้องที่ขายง่าย และเจ้าของมีเวลาตามงานเอง | เจ้าของที่อยากให้คนเดียวดูแล และนายหน้ามีแผนงานชัด |
คุณเอยังไม่อยากให้ประกาศราคาห้องไม่ตรงกัน จึงเลือกสัญญาปิดระยะสั้น 3 เดือน โดยเขียนเงื่อนไขให้เลิกได้ถ้านายหน้าไม่ทำตามแผนงานที่ตกลงไว้
ฝากขายคอนโด ควรตกลงกับนายหน้าเรื่องไหนก่อนเซ็น?
| เรื่องที่ต้องตกลง | ควรเขียนว่าอะไร | เหตุผล |
|---|---|---|
| ค่านายหน้า | เป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาขายจริง รวม VAT หรือยัง และจ่ายเมื่อไร | ถ้าไม่กำหนดจำนวน กฎหมายให้ใช้จำนวนตามธรรมเนียม (ม.846) |
| วันจ่ายค่านายหน้า | จ่ายเมื่อจดทะเบียนโอนและได้รับเงินแล้ว | กันการถูกเรียกเงินตั้งแต่วันจอง |
| ค่าโฆษณาและค่าถ่ายรูป | ระบุว่าใครจ่าย ถ้าไม่จ่ายให้เขียนชัด | นายหน้าเรียกค่าใช้จ่ายได้เมื่อตกลงกันไว้ (ม.845 วรรคสอง) |
| ระยะเวลาและการเลิกสัญญา | วันเริ่ม วันสิ้นสุด และการบอกเลิกเมื่อไม่ทำตามแผน | ไม่ให้สัญญาต่ออายุเองโดยไม่รู้ตัว |
| ผู้ซื้อหลังหมดสัญญา | ใช้เฉพาะผู้ซื้อที่นายหน้าแจ้งชื่อเป็นลายลักษณ์อักษร และกำหนดเวลาชัด | ลดข้อพิพาทเมื่อขายได้หลังหมดสัญญา |
| ผู้รับเงินจองและมัดจำ | ให้โอนเข้าบัญชีเจ้าของ หรือบัญชีที่เจ้าของอนุมัติเป็นหนังสือ | กฎหมายสันนิษฐานว่านายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินแทนคู่สัญญา (ม.849) |
| กุญแจและการนัดดูห้อง | ใครเก็บกุญแจ นัดล่วงหน้าอย่างไร และบันทึกการเข้าห้อง | ลดปัญหาของหายและคนเข้าห้องโดยไม่แจ้ง |
| การทำงานให้อีกฝ่าย | ถ้ารับค่าตอบแทนจากผู้ซื้อด้วย ต้องแจ้งเจ้าของ | การทำงานขัดหน้าที่อาจเสียสิทธิรับค่านายหน้า (ม.847) |
| ค่าธรรมเนียมวันโอน | แบ่งรายการให้ชัดว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายจ่าย | ตัวเลขนี้เปลี่ยนเงินที่เหลือจริง |
ถ้าอัตราค่านายหน้าที่เสนอต่างกัน ควรเทียบงานที่ได้รับ ไม่ใช่ดูเฉพาะตัวเลข ค่านายหน้าคิดอย่างไรและจ่ายเมื่อไรดูต่อ
ขายคอนโด 2.5 ล้าน เหลือเงินจริงเท่าไร?
ค่าโอนและภาษีวันจดทะเบียนคำนวณจากฐานต่างกัน ตัวอย่างนี้ คุณเอถือห้องมา 6 ปี ราคาประเมินราชการ 1,800,000 บาท ขายได้ 2,500,000 บาท ตกลงจ่ายค่าโอนคนละครึ่ง และยังมีหนี้ธนาคาร 900,000 บาท
| รายการ | วิธีคิด | อัตราปกติ (บาท) | ถ้าเข้ามาตรการลดค่าโอน (บาท) |
|---|---|---|---|
| ราคาขาย | ตามสัญญา | 2,500,000 | 2,500,000 |
| ค่านายหน้าสมมติ | 3% ของราคาขาย | 75,000 | 75,000 |
| ค่าธรรมเนียมโอน ส่วนของผู้ขาย | 2% ของราคาประเมิน แบ่งครึ่ง / 0.01% แบ่งครึ่ง | 18,000 | 90 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่า | 12,500 | 12,500 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย สมมติ | เจ้าหน้าที่ที่ดินคำนวณตามราคาประเมินและปีถือครอง | 36,000 | 36,000 |
| เหลือก่อนปิดหนี้ | 2,358,500 | 2,376,410 | |
| ปิดหนี้ธนาคาร | ยอดสมมติ | 900,000 | 900,000 |
| เงินที่เหลือจริง | 1,458,500 | 1,476,410 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ค่านายหน้า ภาษี และยอดหนี้จริงขึ้นกับสัญญาและเอกสารของแต่ละห้อง
ถ้าถือห้องไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องนั้นอย่างน้อย 1 ปี จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากรแสตมป์ ในตัวอย่างนี้คือ 82,500 บาท แทน 12,500 บาท คุณเอจึงเช็กวันที่ได้ห้องมาและวันที่ย้ายชื่อเข้าก่อนตั้งราคา
มาตรการลดค่าโอนล่าสุดใช้กับห้องชุดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยมุ่งช่วยผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ก่อนคำนวณจึงควรถามสำนักงานที่ดินว่าธุรกรรมของเราเข้าเงื่อนไขหรือไม่ (ค่าใช้จ่ายวันโอนแบบละเอียด)
ขั้นตอนฝากขายคอนโด ตั้งแต่ลงประกาศถึงวันโอน
- เช็กห้องและเอกสาร ดูชื่อเจ้าของ หนี้ธนาคาร ค่าส่วนกลาง และสัญญาเช่า
- เทียบราคาและตั้งเงินที่อยากเหลือ คำนวณย้อนจากภาษีและหนี้
- เซ็นสัญญานายหน้า อ่านข้อตกลงครบทุกข้อในตารางด้านบน
- ลงประกาศและนัดดูห้อง ขอรายงานจำนวนผู้สนใจตามรอบที่ตกลง
- รับข้อเสนอ ถ้าต่ำกว่าราคาที่ตั้งไว้ นายหน้าต้องถามก่อนตอบผู้ซื้อ
- ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุราคา มัดจำ วันโอน และทางออกถ้าผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน
- ขอหนังสือปลอดหนี้และยอดปิดหนี้ นัดนิติบุคคลและธนาคารให้ตรงวันโอน
- จดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ตรวจยอดเงินและรับเงินก่อนเซ็นส่งมอบ
- ส่งมอบห้องและจ่ายค่านายหน้า เก็บใบเสร็จและหลักฐานทุกรายการ
ปัญหาที่เจอบ่อยตอนฝากขายคอนโด ทำอย่างไรดี?
| ปัญหา | ทำอย่างไร |
|---|---|
| นายหน้าเงียบ ไม่ส่งรายงาน | ขอแผนงานเป็นข้อความ แล้วแจ้งเตือนตามข้อเลิกสัญญา ถ้าไม่มีข้อนี้ควรตรวจสัญญากับทนายก่อนฝากรายอื่น |
| ขายเองแล้วถูกเรียกค่านายหน้า | เช็กว่าเป็นสัญญาเปิดหรือปิด ผู้ซื้อมาจากใคร และมีเงื่อนไขพิเศษหรือไม่ ถ้าค่าปรับสูงเกินส่วน ศาลอาจลดได้ตาม ม.383 |
| ผู้ซื้อกู้ธนาคารไม่ผ่าน | ดูข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าคืนมัดจำหรือริบมัดจำ และเตรียมผู้ซื้อสำรอง |
| นิติบุคคลไม่ออกใบปลอดหนี้ | ขอรายการหนี้เป็นหนังสือ จ่ายยอดที่ค้างและเก็บใบเสร็จ ถ้ายอดไม่ถูกต้องให้โต้แย้งเป็นลายลักษณ์อักษร |
| นายหน้าขอรับเงินจองแทน | ขอให้ผู้ซื้อโอนเข้าบัญชีเจ้าของ หรือทำหนังสือมอบให้รับเงินเป็นครั้ง ๆ |
ฝากขายบ้าน ที่ดินเปล่า และคอนโด ต่างกันตรงไหน?
| ทรัพย์ | เอกสารหลัก | เรื่องที่ต้องเช็กเพิ่ม |
|---|---|---|
| บ้านพร้อมที่ดิน | โฉนด ทะเบียนบ้าน | สภาพบ้าน แนวเขต และค่าส่วนกลางหมู่บ้านถ้ามี |
| ที่ดินเปล่า | โฉนด | ทางเข้าออก หน้ากว้าง ผังเมือง และหมุดที่ดิน |
| คอนโด | หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด | ใบปลอดหนี้ ค่าส่วนกลาง และโควตาต่างชาติถ้าขายให้ชาวต่างชาติ |
ถ้าผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ ต้องเช็กว่าอาคารยังมีโควตาเหลือ เพราะ พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ทวิ จำกัดสัดส่วนการถือครองของคนต่างชาติไว้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร
ต้องใช้เงินเร็ว รอขายคอนโดไม่ทัน ทำอะไรได้บ้าง?
ฝากขายเหมาะกับคนที่รอผู้ซื้อได้ และต้องการราคาตลาด แต่ถ้าคุณเอต้องใช้เงินภายในเวลาจำกัด อาจเทียบกับการขายฝากคอนโดกับคุณเก้า ซึ่งจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตาม ม.7–8 ของ พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
วงเงินขายฝากขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ถ้าคุณเก้าเสนอราคาขายฝาก 1,000,000 บาท ดอกเบี้ย 1.25% ต่อเดือนจะเท่ากับ 12,500 บาท คุณเอไถ่คืนได้ภายในระยะเวลา 1–10 ปีตามสัญญา (ม.10) และอยู่ต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า (ม.12–13) ทางนี้ได้เงินน้อยกว่าการขาย และต้องมีแผนหาเงินไถ่ชัดเจน ควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่ายก่อนตัดสินใจ (ขายฝากคอนโดได้ไหม)
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
อยากรู้ว่าคอนโดของคุณควรขายหรือขายฝาก? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งข้อมูลห้อง ยอดหนี้ที่เหลือ และเวลาที่ต้องใช้เงินมาที่ LINE @homeday เพื่อดูตัวเลขของแต่ละทางก่อนตัดสินใจ ถ้าเลือกขายฝากหรือจำนอง Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
