ลงทุนบ้าน คอนโด หรือที่ดิน แบบไหนเหมาะกับเงินและเวลาที่เรามี? เทียบตัวเลขจริงผ่านเรื่องของคุณเอกับคุณเก้า

ถ้าอยากได้ค่าเช่าเข้าทุกเดือนและมีเวลาดูแลบ้าง ให้เริ่มดูคอนโด ถ้ามีงบมากพอและรับงานซ่อมได้ บ้านจะได้ทั้งค่าเช่าและมูลค่าที่ดิน ส่วนที่ดินเปล่าเหมาะกับเงินที่ไม่ต้องแตะอย่างน้อย 7–10 ปี เพราะไม่มีรายได้ระหว่างทาง แถมมีภาษีที่ขึ้นตามเวลาถ้าปล่อยทิ้งไว้

คำตอบของแต่ละคนจึงไม่ได้ขึ้นกับว่าทรัพย์ไหนกำไรดีที่สุด แต่ขึ้นกับ 2 เรื่อง คือ เงินก้อนนี้ต้องกลับมาเมื่อไร และคุณมีเวลาดูแลทรัพย์แค่ไหน บทความนี้เล่าผ่าน คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝากที่อยากแบ่งเงิน 3 ล้านบาทมาถือทรัพย์เอง และ คุณเอ เจ้าของที่ดินเปล่าที่ซื้อเก็บไว้ แล้ววันหนึ่งต้องใช้เงินก่อนขายได้ ถ้ายังเลือกไม่ได้ว่าจะเริ่มลงทุนทางไหน อ่านภาพรวมก่อนได้ที่ ลงทุนอสังหาฯ เงินไม่มาก เริ่มจากทางไหน

ทั้ง 3 แบบเป็นอสังหาฯ เหมือนกัน แต่หาเงินคนละวิธี และกินเวลาเจ้าของไม่เท่ากัน

คุณเก้าลองสมมติทรัพย์ราคา 3 ล้านบาทเท่ากันทั้ง 3 แบบ ราคาประเมินราชการแปลงละ 2 ล้านบาท แล้วคิดรายรับรายจ่ายใน 1 ปี ซื้อด้วยเงินสด

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ราคา ค่าเช่า และค่าใช้จ่ายจริงขึ้นกับทำเลและสภาพทรัพย์ ยังไม่รวมภาษีเงินได้จากค่าเช่า

ตารางนี้ไม่ได้บอกว่าที่ดินแย่ แต่บอกว่าที่ดินต้องชนะตอนขายเท่านั้น คอนโดกับบ้านมีเงินกลับมาระหว่างทาง แต่ถ้าโฆษณาบอกผลตอบแทน 6–7% ให้ถามต่อว่าเป็นตัวเลขก่อนหักอะไรบ้าง ห้องเดียวกันนี้ถ้าว่าง 3 เดือน เงินเหลือจะลดอีก 30,000 บาททันที

ส่วนภาษีเงินได้ ค่าเช่าเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร ค่าเช่าบ้านและห้องชุดเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 30% หรือหักตามจริงที่มีหลักฐาน ถ้าเป็นค่าเช่าที่ดินที่ไม่ได้ใช้ทำเกษตร หักแบบเหมาได้ 15%

คอนโดเหมาะกับคนที่อยากเริ่มด้วยเงินก้อนไม่ใหญ่มาก มีงานประจำ และไม่อยากซ่อมหลังคาหรือดูแลสวนเอง แต่ยังต้องมีเวลาหาผู้เช่า เก็บค่าเช่า และตรวจห้องตอนย้ายออก ถ้าไม่มีเวลาจริง ๆ ควรหักค่าจ้างคนดูแลออกจากผลตอบแทนตั้งแต่แรก

ก่อนซื้อให้ดูว่ามีคนเช่าจริงในตึกนั้นเท่าไร ไม่ใช่ดูแค่ระยะจากรถไฟฟ้า ถ้าห้องขนาดเดียวกันประกาศให้เช่าอยู่จำนวนมาก คุณอาจต้องลดค่าเช่าเพื่อแข่งกัน

ค่าส่วนกลางเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 18 ต้องจ่ายแม้ไม่มีผู้เช่า ถ้าค้างจะเจอเงินเพิ่มไม่เกิน 12% ต่อปี และค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปไม่เกิน 20% ต่อปี ตามมาตรา 18/1 เวลาขายหรือโอนต้องมีหนังสือปลอดหนี้จากนิติบุคคลตามมาตรา 29 ถ้าซื้อคอนโดมือสอง ให้ขอหนังสือนี้ก่อนวันโอนทุกครั้ง

บ้านเหมาะกับคนที่รับงานจุกจิกได้ มีงบสำรองค่าซ่อม และชอบที่มีที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ ถึงตัวบ้านจะเก่าลง แต่มูลค่าที่ดินยังขึ้นกับทำเล ผู้เช่าบ้านมักเป็นครอบครัวที่อยู่นาน แต่พอย้ายออกแล้วอาจหาคนใหม่ได้ช้ากว่าคอนโด คุณเก้าจึงเผื่อช่วงว่างไว้ 2 เดือน

ก่อนซื้อบ้านมือสองควรเดินตรวจหลังคา ท่อ ระบบไฟ และประวัติน้ำท่วมของซอย เงินซ่อมก้อนแรกควรนับรวมเป็นเงินลงทุน เช่น ซื้อ 3,000,000 บาท ซ่อมอีก 200,000 บาท เงินเหลือ 123,600 บาทต่อปีจะคิดเป็นประมาณ 3.86% ไม่ใช่ 4.12%

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

ที่ดินเปล่าไม่มีตัวอาคารให้ซ่อม แต่ไม่ได้ถือฟรี ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ค่าถางหญ้า ค่าดูแลแนวเขต และค่ารั้วถ้าต้องกันคนบุกรุก ภาษีคิดจากราคาประเมินราชการ ไม่ใช่ราคาที่ซื้อ

พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 37 กำหนดว่า ถ้าที่ดินถูกทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ติดต่อกัน 3 ปี ปีที่ 4 จะเพิ่มอัตราอีก 0.3% และเพิ่มอีกทุก 3 ปี แต่รวมแล้วไม่เกิน 3% ที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทเริ่มที่ 0.3% ตัวอย่างที่ดินของคุณเก้า ราคาประเมิน 2 ล้านบาท

เมื่อรวมค่าถางหญ้าปีละ 12,000 บาท ค่าถือครองจะเป็น

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ตัวอย่างใช้ราคาประเมินเท่าเดิมตลอด 10 ปี หากราคาประเมินรอบใหม่สูงขึ้น ภาษีจะเพิ่มตาม

หลายคนลดภาษีด้วยการทำเกษตรจริงตามเกณฑ์ เพราะบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินทำเกษตรได้รับยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรก แต่ต้องปลูกให้ถึงเกณฑ์และดูแลจริง และควรคิดเผื่อด้วยว่าถ้าวันหนึ่งต้องใช้ที่ดินขอเงิน ที่ดินเกษตรกรรมนั้นนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ

ก่อนซื้อต้องตรวจเอกสารสิทธิ ทางเข้าออก ผังเมือง และแนวเขตให้ชัด ที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ ถ้าซื้อเพราะราคาถูกแล้วต้องการเงินภายหลัง จะหาทางออกยากมาก (เช็กลิสต์ซื้อที่ดินแปลงแรก · ราคาประเมินกับราคาตลาด)

ไม่เท่ากันในช่วงนี้ เพราะ ครม. เห็นชอบเมื่อ 30 มิ.ย. 2569 ให้ลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 สำหรับบ้าน อาคารพาณิชย์ที่มีที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุดที่ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ส่วนที่ดินเปล่าไม่อยู่ในมาตรการนี้

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันได้ว่าใครออกค่าโอน

ฝั่งผู้ขายยังมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และถ้าถือไม่ถึง 5 ปี มักเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากรแสตมป์ 0.5% ใครตั้งใจซื้อแล้วขายเร็วจึงควรคิดตัวเลขนี้ตั้งแต่วันซื้อ

ก่อนตัดสินใจลองตอบ 4 ข้อนี้

• เงินก้อนนี้ต้องกลับมาภายในกี่ปี
• หลังซื้อแล้วยังมีเงินสำรองค่าใช้จ่ายของทรัพย์อย่างน้อย 6 เดือนไหม
• ถ้าทรัพย์ไม่มีรายได้เลย 1 ปี ยังจ่ายทุกอย่างได้ไหม
• ถ้าต้องขายเร็ว ยอมขายต่ำกว่าราคาที่คิดไว้ได้แค่ไหน

คุณเก้าตอบแล้วพบว่า เงินก้อนนี้ไม่รีบใช้ แต่เขาอยากมีเงินเข้าระหว่างทาง จึงเริ่มจากคอนโดที่เช็กผู้เช่าได้ แล้วเก็บเงินอีกก้อนไว้ดูที่ดินในภายหลัง ถ้าสนใจลงทุนอีกแบบที่ไม่ต้องถือทรัพย์เอง อ่านต่อที่ ลงทุนรับซื้อฝาก

คุณเอซื้อที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ราคาตลาดราว 3 ล้านบาทไว้ 4 ปี พอธุรกิจต้องใช้เงิน 800,000 บาท เขาลองประกาศขายแล้วแต่ยังไม่มีคนซื้อ ทางที่ควรเทียบก่อนคือจำนองหรือขายฝาก โดยวงเงินที่นายทุนเสนอไม่มีตัวเลขตายตัว ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% ของราคาตลาด

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น คำนวณดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด (1.25% ต่อเดือน)

คุณเก้าเสนอคุณเอ 2 ทาง จำนอง 800,000 บาท* ดอกเบี้ยเดือนละ 10,000 บาท หรือขายฝาก 1,000,000 บาท* ดอกเบี้ยเดือนละ 12,500 บาท คุณเอต้องการแค่ 800,000 บาท จึงดูค่าจดทะเบียนด้วย

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น

ถ้าเลือกขายฝาก ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและส่วนเพิ่มของสินไถ่ไม่เกิน 15% ต่อปี (พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ม.7–8) ระยะเวลาไถ่อยู่ระหว่าง 1–10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ (ม.10) ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน (ม.17) และถ้านายทุนไม่รับเงิน ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน (ม.18) ผิดนัดจ่ายรายเดือนไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่อยู่จนถึงวันครบกำหนด ถ้าทรัพย์เป็นที่ดินเปล่า ให้ถามเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อนว่าแปลงนั้นได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายนี้ครบทุกข้อหรือไม่

ก่อนเซ็นควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องจ่ายคืนจนถึงวันไถ่ ที่ดินเปล่าไม่มีค่าเช่ามาช่วยจ่ายดอก คุณเอจึงต้องรู้ก่อนว่าเงินคืนจะมาจากรายได้ธุรกิจ หรือจากการขายแปลงนี้ (ขายฝากคืออะไร · จำนองกับขายฝากต่างกันอย่างไร · ขายฝากที่ดิน)

แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด เทียบจำนองกับขายฝากให้ดู แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยหานายทุน

• รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
• รับทั้งจำนองและขายฝาก พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
• ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
• ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
• มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
• ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด