เลือกทำเลลงทุนอสังหาฯ ให้เริ่มจากคำถามว่าใครจะมาเช่าหรือมาซื้อต่อ แล้วค่อยดูว่าโครงการใหม่ในข่าวเดินถึงขั้นไหนแล้ว ทำเลที่ดีต้องมีแหล่งงาน ผังเมืองที่ใช้ประโยชน์ได้ ทางเข้าออกชัด และคู่แข่งไม่ล้นตลาด ข่าวรถไฟฟ้าเป็นเพียงตัวเร่ง และอาจมาช้ากว่าที่ประกาศหลายปี
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเก้า นักลงทุนที่กำลังเลือกระหว่างทรัพย์ 3 ทำเล และซื้อที่ดินเปล่าเพราะข่าวรถไฟฟ้าหรือไม่ กับ คุณเอ เจ้าของที่ดินที่ซื้อเก็บไว้แล้วต้องใช้เงินก่อนทำเลจะโต ถ้ายังไม่ได้เลือกว่าจะลงทุนทางไหน อ่านภาพรวมได้ที่ ลงทุนอสังหาฯ เงินไม่มาก เริ่มจากทางไหน
เลือกทำเลลงทุนอสังหา ต้องดูอะไรบ้าง?
ทำเลเดียวกันอาจดีกับคอนโดให้เช่า แต่ไม่ดีกับที่ดินเก็บไว้ขาย เพราะคนจ่ายเงินให้เราเป็นคนละกลุ่ม คุณเก้าจึงตั้งคำถามตามประเภททรัพย์ก่อนออกไปดูจริง
| เรื่องที่ต้องดู | คอนโด | บ้าน / ทาวน์เฮาส์ | ที่ดินเปล่า |
|---|---|---|---|
| ใครจ่ายเงินให้เรา | คนทำงาน นักศึกษา ผู้เช่าระยะยาว | ครอบครัว คนทำงานโรงงานหรือนิคม | ผู้พัฒนาโครงการ เจ้าของกิจการ คนซื้อไปสร้างบ้าน |
| สิ่งที่ทำให้มีความต้องการจริง | แหล่งงาน มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล เดินถึงสถานี | โรงเรียน ตลาด ถนนหลัก น้ำไม่ท่วม | ผังเมือง หน้ากว้าง ทางเข้าออก น้ำไฟเข้าถึง |
| คู่แข่งที่ต้องนับ | ห้องขนาดเดียวกันที่ประกาศเช่าในรัศมีใกล้เคียง | บ้านเช่าและบ้านมือสองในซอยรอบ ๆ | แปลงขนาดใกล้กันที่ประกาศขายมานาน |
| ข้อมูลที่ต้องขอ | อัตราห้องมีผู้เช่า ค่าส่วนกลางค้าง | ประวัติน้ำท่วม สภาพโครงสร้าง | สีผังเมือง แนวเวนคืน ภาระในโฉนด |
| สัญญาณที่ควรระวัง | มีแต่ประกาศเช่า แต่ไม่มีคนเดินเข้าออกตึก | หาคนเช่านานหลายเดือนทั้งซอย | ถูกกว่าแปลงข้างเคียงมากโดยไม่มีเหตุผล |
ถ้ายังเลือกไม่ได้ว่าจะถือทรัพย์แบบไหน ดูการเทียบเงินกับเวลาได้ที่ ลงทุนบ้าน คอนโด หรือที่ดิน
ข่าวรถไฟฟ้าหรือโครงการใหม่ เชื่อได้แค่ไหน?
ข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ไตรมาส 2 ปี 2569 ระบุว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ที่ 440.9 จุด เพิ่มขึ้น 6.2% จากปีก่อน แต่ลดลง 1.8% จากไตรมาสก่อน ส่วนทำเลแนวรถไฟฟ้ายังได้แรงหนุนต่อเนื่อง ตัวเลขนี้บอกว่าโครงสร้างพื้นฐานมีผลจริง แต่ก็บอกด้วยว่าราคาไม่ได้ขึ้นเป็นเส้นตรง
เรื่องที่ต้องคิดเผื่อคือเวลา รถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกเคยมีกำหนดเปิดเดือนมีนาคม 2567 แต่กำหนดการล่าสุดที่ รฟม. เปิดเผยในเดือนตุลาคม 2569 คือทดลองให้บริการเดือนธันวาคม 2570 และเปิดเก็บค่าโดยสารเดือนมกราคม 2571 ล่าช้าจากแผนเดิมราว 4 ปี ใครซื้อโดยคำนวณเงินไว้แค่ปีที่เปิดเดิม ต้องแบกต้นทุนเพิ่มอีกหลายปี ก่อนเชื่อข่าว คุณเก้าจึงดูก่อนว่าโครงการอยู่ขั้นไหน
| ขั้นของโครงการ | ความแน่นอน | สิ่งที่ควรตรวจก่อนซื้อ |
|---|---|---|
| ศึกษาความเหมาะสม / มีแนวคิด | ต่ำ อาจเปลี่ยนแนวหรือไม่เกิดเลย | อย่าใช้เป็นเหตุผลหลักในการจ่ายราคาแพงขึ้น |
| ผ่านรายงานสิ่งแวดล้อมหรือคณะรัฐมนตรีเห็นชอบ | ปานกลาง ยังต้องหาเงินและผู้รับเหมา | ดูแนวเส้นทาง จุดสถานี และแผนเวนคืน |
| ลงนามสัญญาแล้ว | ค่อนข้างสูง แต่กำหนดเปิดยังเลื่อนได้ | เผื่อเวลาเพิ่มจากแผนในตัวเลขของตัวเอง |
| กำลังก่อสร้าง | สูง ราคามักเริ่มสะท้อนข่าวไปแล้ว | เทียบราคากับทำเลที่รถไฟฟ้าเปิดแล้ว |
| เปิดให้บริการแล้ว | แน่นอน | นับจำนวนคนใช้และค่าเช่าจริงรอบสถานี |
อีกเรื่องคือ ทรัพย์ที่อยู่ติดแนวก่อสร้างอาจไม่ได้ประโยชน์เสมอไป การเวนคืนเป็นไปตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 ถ้าแปลงอยู่ในแนว อาจถูกเวนคืนบางส่วนจนรูปแปลงเสีย ก่อนซื้อจึงควรสอบถามหน่วยงานเจ้าของโครงการและเจ้าหน้าที่ที่ดินด้วย
ตรวจผังเมืองก่อนซื้อที่ดิน ดูตรงไหน?
ผังเมืองรวมออกตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 เป็นตัวกำหนดว่าแปลงนั้นสร้างอะไรได้ ที่ดินราคาถูกในพื้นที่ที่สร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ อาจไม่มีผู้พัฒนาสนใจเลย ไม่ว่าข่าวจะดีแค่ไหน ตรวจเบื้องต้นได้จากเว็บไซต์หรือช่องทางออนไลน์ของกรมโยธาธิการและผังเมือง แล้วยืนยันกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือสำนักผังเมืองในกรุงเทพฯ
| สีในผังเมืองรวม | การใช้ที่ดินหลัก | มุมนักลงทุน |
|---|---|---|
| เหลือง | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย | เหมาะกับบ้าน ดูข้อจำกัดอาคารสูงก่อน |
| ส้ม / น้ำตาล | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางถึงมาก | เปิดทางให้โครงการอาคารชุดมากขึ้น ราคาที่ดินมักสูงตาม |
| แดง | พาณิชยกรรม | ศักยภาพสูงแต่ราคาสูง ต้องเช็กค่าเช่าเทียบราคา |
| ม่วง | อุตสาหกรรม | ดูความต้องการจากโรงงานจริง |
| เขียว | ชนบทและเกษตรกรรม | ใช้ประโยชน์จำกัด และหมุนเงินยาก |
นอกจากผังเมือง ให้ดูด้วยว่าที่ดินมีทางเข้าออกตามกฎหมายหรือไม่ ที่ดินตาบอดอาจขอใช้ทางจำเป็นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 ได้ แต่อาจต้องจ่ายค่าทดแทน และทำให้ราคาขายต่อลดลง ถ้าในโฉนดมีภาระจำยอมตามมาตรา 1387 หรือมีจำนองค้างอยู่ ก็ต้องรู้ก่อนวันโอน ส่วนที่ดินเกษตรกรรมนั้นนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ และที่ดิน ส.ป.ก. กับ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ ราคาถูกจึงไม่ได้แปลว่าคุ้ม (เช็กลิสต์ซื้อที่ดินแปลงแรก)
ทำเลปล่อยเช่า ค่าเช่าสูงแปลว่าคุ้มจริงไหม?
คุณเก้าเทียบทรัพย์ 3 ทำเล แล้วพบว่าตัวเลขในโฆษณายังไม่ใช่เงินที่เหลือ เพราะแต่ละทำเลมีช่วงห้องว่างและค่าดูแลไม่เท่ากัน
| รายการต่อปี (บาท) | คอนโดใกล้แหล่งงาน | คอนโดแนวรถไฟฟ้าใหม่ | ทาวน์เฮาส์ใกล้นิคม |
|---|---|---|---|
| ราคาซื้อ | 2,500,000 | 2,000,000 | 2,800,000 |
| ค่าเช่าเต็มปี | 168,000 (เดือนละ 14,000) | 114,000 (เดือนละ 9,500) | 180,000 (เดือนละ 15,000) |
| ผลตอบแทนขั้นต้น | 6.72% | 5.70% | 6.43% |
| ช่วงไม่มีผู้เช่า | 1 เดือน (14,000) | 3 เดือน (28,500) | 2 เดือน (30,000) |
| ค่าส่วนกลาง | 20,000 | 16,000 | 6,000 |
| ค่าซ่อมและดูแล | 8,000 | 8,000 | 25,000 |
| ภาษีที่ดินฯ 0.02% ของราคาประเมิน | 400 | 320 | 440 |
| เงินเหลือสุทธิ | 125,600 | 61,180 | 118,560 |
| เทียบกับราคาซื้อ | ประมาณ 5.02% | ประมาณ 3.06% | ประมาณ 4.23% |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ราคาประเมินราชการในตัวอย่างคือ 2,000,000 / 1,600,000 / 2,200,000 บาท ยังไม่รวมภาษีเงินได้จากค่าเช่า
คอนโดแนวรถไฟฟ้าใหม่ถูกที่สุด แต่เหลือเงินน้อยที่สุด เพราะในตัวอย่างนี้ยังไม่มีคนเช่าเต็มระหว่างรอเปิดสาย คุณเก้าจึงลงพื้นที่ก่อนตัดสินใจ 3 รอบ ช่วงเช้าวันธรรมดาเพื่อดูคนออกไปทำงาน ช่วงเย็นเพื่อดูไฟในห้อง และวันฝนตกเพื่อดูน้ำขังกับทางเดินไปสถานี จากนั้นนับประกาศเช่าห้องขนาดเดียวกัน และโทรถามนายหน้าในพื้นที่ว่าห้องแบบนี้ใช้เวลาหาคนเช่านานเท่าไร ค่าส่วนกลางนั้นเจ้าของร่วมต้องจ่ายแม้ห้องว่างตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 18 จึงควรนับรวมตั้งแต่แรก
ซื้อที่ดินเก็งกำไรตามข่าว ราคาต้องขึ้นเท่าไรถึงคุ้ม?
คุณเก้าเจอที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ราคา 3,000,000 บาท ราคาประเมินราชการ 2,000,000 บาท เขาอยากรู้ว่าถ้าซื้อตามข่าว ต้องขายได้เท่าไรจึงจะได้กำไรเฉลี่ยปีละ 4% ของเงินซื้อ
ภาษีที่ดินในตัวอย่างใช้อัตรา 0.3% และ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 43 ให้เก็บเพิ่มอีก 0.3% ทุก 3 ปี เมื่อที่ดินถูกทิ้งว่างเปล่าติดต่อกัน 3 ปี แต่รวมแล้วไม่เกิน 3%
| รายการ (บาท) | ขายปีที่ 3 | ขายปีที่ 7 |
|---|---|---|
| ราคาซื้อ | 3,000,000 | 3,000,000 |
| ค่าโอนส่วนผู้ซื้อ (ครึ่งหนึ่งของ 2% จากราคาประเมิน) | 20,000 | 20,000 |
| ภาษีที่ดินสะสม | 18,000 | 72,000 |
| ค่าถางหญ้าและดูแล ปีละ 12,000 | 36,000 | 84,000 |
| ต้นทุนรวมก่อนขาย | 3,074,000 | 3,176,000 |
| กำไรเป้าหมาย (เฉลี่ย 4% ต่อปี) | 360,000 | 840,000 |
| ราคาขายที่ต้องทำได้ | 3,664,888 | 4,161,658 |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากร 0.5% | 120,941 (ถือไม่ถึง 5 ปี) | 20,808 (อากร) |
| สมมติค่าใช้จ่ายขายอื่น ๆ 3% | 109,947 | 124,850 |
| ราคาต้องเพิ่มจากวันซื้อ | ประมาณ 22.2% | ประมาณ 38.7% |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ตัวอย่างใช้ราคาประเมินเท่าเดิม ค่าใช้จ่ายขาย 3% เป็นตัวเลขสมมติที่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าโอนส่วนผู้ขาย และค่านายหน้า
พอเห็นตัวเลขนี้ คำถามของคุณเก้าเปลี่ยนจาก "รถไฟฟ้าจะมาไหม" เป็น "ถ้ารถไฟฟ้าเลื่อนไป 4 ปี ผมยังรอไหวไหม" และถ้าทำกำไรจากส่วนต่างเป็นเป้าหมายหลัก ควรอ่านวิธีคิดกำไรให้ครบที่ Capital Gain คืออะไร ส่วนการเทียบราคาซื้อกับราคาจริงในพื้นที่ ดูได้ที่ ราคาประเมินกับราคาตลาด
เช็กลิสต์เลือกทำเลก่อนวางเงิน
- ระบุให้ชัดว่าใครจะเช่าหรือซื้อต่อ ถ้าตอบไม่ได้ ให้หยุดก่อน
- ตรวจว่าโครงการในข่าวอยู่ขั้นไหน และบวกเวลาล่าช้าเข้าไปในตัวเลข
- ตรวจผังเมือง แนวเวนคืน ทางเข้าออก และภาระในโฉนดที่สำนักงานที่ดิน
- นับคู่แข่งที่ประกาศเช่าหรือขายในทำเลเดียวกัน
- ลงพื้นที่ต่างเวลา และดูประวัติน้ำท่วม
- คำนวณผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายและช่วงไม่มีรายได้
- ถามตัวเองว่าถ้าไม่มีรายได้จากทรัพย์นี้ 1 ปี ยังจ่ายทุกอย่างได้ไหม
เลือกทำเลพลาด เงินจมแต่ต้องใช้เงิน ทำอย่างไร?
คุณเอซื้อที่ดินเปล่าไว้เพราะข่าวสถานีใหม่ แต่โครงการเลื่อน ประกาศขายแล้วยังไม่มีคนซื้อ ขณะที่ธุรกิจต้องใช้เงิน 700,000 บาท ทางแรกคือปรับราคาหรือหาผู้เช่าที่ดินระยะสั้นก่อน ถ้ายังไม่ทัน ค่อยเทียบจำนองกับขายฝาก วงเงินที่นายทุนเสนอขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% จึงควรส่งข้อมูลมาประเมินก่อน
| ทรัพย์ | ราคาตลาด (บาท) | วงเงินตัวอย่าง (บาท) | ดอกเบี้ยต่อเดือน (บาท) | ยอดคืนรวม 1 ปี (บาท) |
|---|---|---|---|---|
| ทาวน์เฮาส์ | 2,500,000 | 1,000,000 | 12,500 | 1,150,000 |
| ที่ดินเปล่า | 2,000,000 | 700,000 | 8,750 | 805,000 |
| คอนโด | 2,000,000 | 800,000 | 10,000 | 920,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น คำนวณดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด (1.25% ต่อเดือน)
ถ้าเลือกขายฝากกับคุณเก้า ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และสินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี (พ.ร.บ.ขายฝาก 2562 ม.7–8) ระยะเวลาไถ่อยู่ระหว่าง 1–10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ (ม.10) ถ้าเป็นบ้านที่อยู่อาศัย เจ้าของเดิมอยู่ต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า (ม.12–13) ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน (ม.17) และถ้านายทุนไม่รับเงิน ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน (ม.18) ผิดนัดจ่ายรายเดือนไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่อยู่จนถึงวันครบกำหนด ถ้าทรัพย์เป็นที่ดินเปล่า ให้ถามเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อนว่าแปลงนั้นได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายนี้ครบทุกข้อหรือไม่
ค่าธรรมเนียมราชการคิดจากราคาประเมินราชการ ขายฝาก 2% อากร 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าถือไม่ถึง 5 ปี ส่วนจดจำนอง 1% ของวงเงิน ก่อนเซ็นควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย และยอดที่ต้องคืนจนถึงวันไถ่ คุณเอต้องตอบให้ได้ด้วยว่าเงินคืนจะมาจากไหน เพราะที่ดินเปล่าไม่มีค่าเช่ามาช่วยจ่ายดอก (ขายฝากคืออะไร · จำนองกับขายฝากต่างกันอย่างไร)
ถ้าสนใจอีกฝั่ง คือรับดอกเบี้ยแทนการถือทรัพย์เอง อ่านต่อได้ที่ ลงทุนรับซื้อฝาก
มีบ้าน คอนโด หรือที่ดินอยู่แล้ว อยากรู้ว่าจำนองหรือขายฝากได้เท่าไร? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
แค่ส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง และจำนวนเงินที่ต้องการมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะประเมินเบื้องต้นจากข้อมูลทรัพย์และราคาตลาด เทียบจำนองกับขายฝากให้ดู แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
