ขายบ้านให้บริษัทรับซื้อเหมาะกับคนที่ต้องการปิดการขายเร็ว และไม่ต้องการบ้านหลังนั้นคืนแล้ว สิ่งที่ต้องแลกคือราคา เพราะบริษัทต้องซื้อให้ต่ำพอที่จะเหลือกำไรหลังหักค่าปรับปรุงและค่าขายต่อ ถ้าบ้านยังมีเวลาขายหรือคุณยังอยากเก็บบ้านไว้ ควรเทียบกับการขายเอง จำนอง หรือขายฝากก่อนเซ็น
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน ซึ่งได้ข้อเสนอจากบริษัทรับซื้อ และ คุณเก้า นายทุนผู้รับซื้อฝาก ซึ่งเป็นอีกทางเลือกที่คุณเอนำมาเทียบ เราจะดูว่าความเร็วมีราคาเท่าไร สัญญาต้องตรวจอะไร และถ้าเงินด่วนแต่ไม่อยากขายขาด ยังทำอะไรได้บ้าง (ภาพรวมการขายบ้านผ่านคนกลาง)
บริษัทรับซื้อบ้านคือใคร ทำไมถึงซื้อได้เร็ว?
บริษัทรับซื้อบ้านคือนิติบุคคลที่ซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดินจากเจ้าของโดยตรง แล้วนำไปปรับปรุงขายต่อ ปล่อยเช่า หรือเก็บไว้พัฒนา ต่างจากนายหน้าที่ทำหน้าที่หาคนซื้อ เพราะบริษัทเป็นผู้ซื้อเอง เจ้าของจึงไม่ต้องลงประกาศ เปิดบ้านให้คนมาดู หรือรอผลสินเชื่อของผู้ซื้อ
ความเร็วมาจาก 3 เรื่อง คือ บริษัทมีเงินทุนของตัวเองหรือมีวงเงินเตรียมไว้ รับบ้านสภาพเดิมได้ เพราะคิดค่าซ่อมไว้ในราคาแล้ว และตัดขั้นตอนรอธนาคารอนุมัติคนซื้อออกไป แต่ชื่อ "รับซื้อเงินสด" ไม่ได้แปลว่าทุกบริษัทมีเงินพร้อม บางรายเพียงทำสัญญาไว้ก่อน แล้วค่อยหาคนมารับช่วงต่อ จึงต้องถามให้ชัดว่าใครเป็นผู้ซื้อในวันโอน
ขายบ้านให้บริษัทต้องแลกอะไรบ้าง?
| สิ่งที่ได้ | สิ่งที่ต้องแลก | ควรถามก่อนตกลง |
|---|---|---|
| ปิดการขายเร็ว | ราคามักต่ำกว่าการขายให้ผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง | ราคาตลาดที่บริษัทใช้คิดเป็นเท่าไร หักค่าอะไรบ้าง |
| ขายสภาพเดิม ไม่ต้องซ่อม | บริษัทหักค่าซ่อมและเผื่อความเสี่ยงไว้แล้ว | ค่าซ่อมประเมินรายการละเท่าไร |
| ไม่ต้องหาคนซื้อ | ไม่ได้ทดสอบว่าตลาดยอมจ่ายสูงสุดเท่าไร | ขอเวลาไปเทียบราคาได้กี่วัน |
| ได้เงินก้อนและจบเรื่อง | ขาดกรรมสิทธิ์ถาวร ไม่มีสิทธิ์ไถ่คืนเว้นแต่ทำสัญญาแบบอื่น | โอนแบบ "ขาย" หรือ "ขายฝาก" ที่สำนักงานที่ดิน |
| บริษัทช่วยจัดการหนี้เดิม | ยอดสุทธิอาจลดลงจากรายการหักหลายรายการ | วันโอนจะเหลือเงินเข้าบัญชีเท่าไร |
สรุปคือคุณไม่ได้จ่ายค่าความเร็วเป็นบิลแยก แต่จ่ายผ่านราคาที่ลดลง ถ้าอยากรู้ว่าบ้านควรตั้งราคาเท่าไร ควรมีราคาอ้างอิงจากประกาศขายจริงในย่านเดียวกันก่อน (ตั้งราคาขายบ้าน)
บริษัทรับซื้อให้ราคากี่เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด?
ไม่มีอัตรามาตรฐาน แต่ละบริษัทคิดจากราคาที่คาดว่าจะขายต่อได้ แล้วหักค่าปรับปรุง ค่าโอน ค่าการตลาด ต้นทุนเงิน เวลาที่ต้องถือทรัพย์ และกำไร บ้านในทำเลขายง่ายมักได้ข้อเสนอดีกว่าบ้านที่ต้องซ่อมใหญ่หรือเข้าออกลำบาก
| ทรัพย์ของคุณเอ | ราคาตลาด (บาท) | ข้อเสนอบริษัท (บาท) | ส่วนต่าง (บาท) | เหตุผลที่ราคาลด |
|---|---|---|---|---|
| บ้านเดี่ยว นนทบุรี อายุ 15 ปี | 3,000,000 | 2,250,000 | 750,000 | ต้องซ่อมหลังคา ห้องน้ำ และทาสีใหม่ |
| ที่ดินเปล่า 100 ตารางวา ปทุมธานี | 2,000,000 | 1,300,000 | 700,000 | กลุ่มผู้ซื้อแคบ ต้องถือทรัพย์นาน |
| คอนโด 30 ตร.ม. ใกล้รถไฟฟ้า | 2,500,000 | 2,000,000 | 500,000 | ขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ไม่ยาก ส่วนต่างจึงน้อยกว่า |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ข้อเสนอจริงขึ้นกับทรัพย์และบริษัทแต่ละราย
อย่าดูแค่เปอร์เซ็นต์ เพราะ "ราคาตลาด" ที่บริษัทบอกอาจต่ำกว่าราคาที่ขายได้จริง เช่น บริษัทบอกว่าให้ 90% ของราคาตลาด แต่ใช้ฐาน 2,500,000 บาท จะได้ 2,250,000 บาท เท่ากับตัวอย่างบ้านของคุณเอที่ราคาตลาดจริง 3,000,000 บาท
เทียบเงินสุทธิ: ขายให้บริษัทกับขายให้คนซื้ออยู่เอง
คุณเอต้องการย้ายไปต่างจังหวัด บ้านของเขามีชื่อเดียว ถือครองมา 8 ปี ไม่ติดหนี้ ราคาตลาดราว 3,000,000 บาท ราคาประเมินราชการ 1,800,000 บาท บริษัทเสนอซื้อ 2,250,000 บาท และออกค่าโอนให้ ส่วนถ้าขายให้คนซื้ออยู่เองผ่านนายหน้า คุณเอคาดว่าปิดได้ 2,850,000 บาท ใช้เวลาราว 6 เดือน
| รายการ | ขายให้คนซื้ออยู่เอง (บาท) | ขายให้บริษัท (บาท) |
|---|---|---|
| ราคาขาย | 2,850,000 | 2,250,000 |
| ค่าโอนส่วนที่คุณเอจ่าย | 90 (0.01% ของราคาประเมิน แบ่งคนละครึ่ง) | 0 (บริษัทออก 2% = 36,000) |
| อากรแสตมป์ 0.5% | 14,250 | 11,250 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ) | 45,000 | 45,000 |
| ค่านายหน้าสมมติ 3% | 85,500 | 0 |
| เงินสุทธิก่อนค่าใช้จ่ายอื่น | 2,705,160 | 2,193,750 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ภาษีจริงให้เจ้าหน้าที่ที่ดินคำนวณในวันโอน
ส่วนต่างคือ 511,410 บาท ถ้าขายให้บริษัทช่วยให้คุณเอจบเรื่องเร็วขึ้น 6 เดือน ความเร็วนี้มีราคาราว 85,000 บาทต่อเดือน ก่อนนับค่าส่วนกลางหรือค่าดูแลบ้านที่ต้องจ่ายระหว่างรอ พอเห็นเป็นรายเดือน คุณเอตัดสินใจง่ายขึ้นมาก ถ้าหกเดือนนี้ทำให้เสียโอกาสหรือมีหนี้ที่ต้องจ่ายสูงกว่านั้น การขายให้บริษัทก็สมเหตุสมผล แต่ถ้าไม่ได้รีบขนาดนั้น เงินก้อนนี้เป็นเงินที่ไม่ควรยอมเสียง่าย ๆ
อีกจุดที่หลายคนไม่รู้คือ มาตรการลดค่าโอนเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 ให้เฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท บริษัทซึ่งเป็นนิติบุคคลจึงเสียค่าโอนอัตราปกติ 2% ต้นทุนนี้มักสะท้อนในราคาที่เสนอ แม้บริษัทจะบอกว่า "ออกค่าโอนให้" ก็ตาม (ค่าใช้จ่ายวันโอน · ภาษีขายบ้าน · ค่านายหน้า)
ตรวจบริษัทรับซื้อบ้านอย่างไรให้ปลอดภัย?
- ค้นชื่อบริษัทใน DBD DataWarehouse+ ดูว่าสถานะยังดำเนินกิจการ ที่อยู่ตรงกับที่แจ้ง และมีงบการเงินย้อนหลัง
- ขอหนังสือรับรองบริษัทฉบับล่าสุด เพื่อดูว่าใครมีอำนาจลงนาม ถ้าคนที่มาคุยไม่ใช่กรรมการ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจจากบริษัท
- ถามชื่อผู้ซื้อในวันโอน ถ้าชื่อในสัญญามีคำว่า "หรือบุคคลที่บริษัทกำหนด" แปลว่าอาจมีการโอนสิทธิ์ให้คนอื่นซื้อแทน
- ขอหลักฐานวิธีจ่ายเงิน เช่น แคชเชียร์เช็ค หรือการโอนเงินที่ตรวจยืนยันได้ในวันจดทะเบียน
- ไม่จ่ายค่าประเมินหรือค่าดำเนินการก่อนได้ข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร คนซื้อควรเป็นฝ่ายวางมัดจำ ไม่ใช่เจ้าของบ้านจ่ายเงินให้เขาก่อน
- ไม่มอบโฉนดตัวจริงก่อนวันโอน ส่งสำเนาได้โดยคาดข้อความกำกับการใช้งาน และเก็บตัวจริงไว้กับตัว
- ไม่เซ็นหนังสือมอบอำนาจ ท.ด.21 ที่ยังไม่กรอกข้อความ ต้องกรอกชื่อผู้รับมอบ แปลงที่ดิน นิติกรรม และราคาให้ครบก่อนเซ็น
สัญญาณที่ควรหยุดคิด คือเร่งให้เซ็นวันนี้ ไม่ยอมให้เอาสัญญากลับไปอ่าน ราคาเปลี่ยนหลังมาดูบ้านโดยไม่มีเหตุผล หรือขอให้เจ้าของโอนเงินเข้าบัญชีส่วนตัว (ตรวจโฉนดและส่งเอกสารให้ปลอดภัย · https://homeday.co.th/articles/blogs/send-title-deed-photos-safely)
สัญญาขายบ้านให้บริษัทต้องดูอะไร และกฎหมายว่าอย่างไร?
การซื้อขายบ้านหรือที่ดินจะสมบูรณ์ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ (ป.พ.พ. มาตรา 456) กระดาษที่เซ็นกันก่อนวันโอนมักเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย กรรมสิทธิ์ยังไม่เปลี่ยน แต่มีผลผูกพันเรื่องราคา วันโอน และมัดจำ
| ข้อที่ต้องอ่าน | ควรเขียนไว้ว่าอย่างไร | กฎหมายหรือความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง |
|---|---|---|
| คู่สัญญา | ชื่อและเลขนิติบุคคลตรงกับหนังสือรับรอง | กันการเปลี่ยนตัวผู้ซื้อภายหลัง |
| ราคาและยอดหัก | ราคารวม รายการหักทุกบรรทัด และเงินที่ได้รับจริง | กันการอ้างค่าซ่อมหรือค่าธรรมเนียมเพิ่มในวันโอน |
| มัดจำ | จำนวน วันรับ และเหตุที่ริบหรือต้องคืน | ป.พ.พ. ม.377–378 ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญา เจ้าของริบมัดจำได้ ถ้าเจ้าของผิดต้องคืน และมัดจำที่สูงเกินส่วน ศาลลดได้ตาม พ.ร.บ.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ม.7 |
| เบี้ยปรับ | ไม่กำหนดให้เจ้าของจ่ายสูงเกินความเสียหายจริง | ป.พ.พ. ม.383 เบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลลดลงได้ |
| เงื่อนไขยกเลิก | ระบุเหตุยกเลิกให้ชัด ไม่เขียนกว้างว่า "ตามดุลพินิจบริษัท" | กันการตัดราคาหรือถอนตัวก่อนวันโอน |
| วันโอนและวันย้ายออก | ระบุวันแน่นอน และย้ายออกหลังได้รับเงินครบ | อย่ามอบบ้านหรือกุญแจก่อนรับเงิน |
| คู่สมรส | ถ้าเป็นสินสมรส ต้องมีหนังสือยินยอม | ป.พ.พ. ม.1476 |
คำที่ควรระวังเป็นพิเศษคือ "ขายให้บริษัท แล้วค่อยซื้อคืนภายหลัง" หากจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นการขายธรรมดา คุณจะไม่ได้สิทธิ์ตาม พ.ร.บ. ขายฝาก 2562 เช่น เพดานสินไถ่หรือจดหมายแจ้งก่อนครบกำหนด ถ้าตั้งใจเอาบ้านคืน ให้ถามว่าเขียนในสารบัญจดทะเบียนว่าอะไร และถ้าไม่แน่ใจ ควรให้ทนายอ่านก่อนเซ็น (ตัวอย่างสัญญาขายฝาก)
บ้านยังติดธนาคาร ขายให้บริษัทได้ไหม?
ได้ แต่ต้องปลดจำนองในวันเดียวกับวันโอน ก่อนนัด คุณต้องขอยอดปิดบัญชีจากธนาคาร แล้วใช้เงินจากผู้ซื้อจ่ายหนี้ส่วนนั้น เงินที่เหลือจึงจะเป็นของคุณ ถ้าบริษัทเสนอ 2,250,000 บาท แต่หนี้บ้านเหลือ 1,900,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่ายคุณจะเหลือ 350,000 บาท
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
ถ้าข้อเสนอต่ำกว่าหนี้ คุณต้องเติมเงินเองในวันโอน ไม่อย่างนั้นธนาคารจะไม่ปลดจำนอง และถ้ากำลังผ่อนไม่ไหว ควรคุยปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารเทียบไปด้วย อย่ารีบขายเพียงเพราะกลัวบ้านถูกยึดก่อนรู้ว่าตัวเองอยู่ขั้นไหน (บ้านติดธนาคาร · ผ่อนบ้านไม่ไหว)
ถ้าต้องใช้เงินเร็วแต่ยังไม่อยากขายขาด มีทางเลือกอะไร?
| ประเด็น | ขายให้บริษัท | ขายเอง/ผ่านนายหน้า | จำนอง | ขายฝาก |
|---|---|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ | โอนถาวร | โอนถาวรเมื่อขายได้ | ยังเป็นชื่อเจ้าของ | เป็นชื่อนายทุน มีสิทธิ์ไถ่คืน |
| เงินที่ได้ | ต่ำกว่าราคาตลาด | ใกล้ราคาตลาดที่สุด | ขึ้นกับผลประเมิน | ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% |
| ภาระหลังได้เงิน | ไม่มีหนี้ต่อ | ไม่มีหนี้ต่อ | ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด | ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด |
| ถ้าคืนเงินไม่ได้ | ไม่มี | ไม่มี | เจ้าหนี้ต้องดำเนินการบังคับจำนองตามกฎหมาย | ทรัพย์หลุดเมื่อพ้นกำหนดไถ่ |
| เหมาะกับ | ไม่ต้องการบ้านแล้ว และต้องจบเร็ว | มีเวลารอราคาดี | อยากเก็บชื่อในโฉนด | ต้องใช้เงินเร็วและมีแผนหาเงินไถ่ชัด |
ต่อจากตัวอย่างบ้าน 3,000,000 บาท คุณเอลองคุยกับคุณเก้า ได้วงเงินขายฝาก 1,200,000 บาท* ดอกเบี้ย 15% ต่อปี หรือเดือนละ 15,000 บาท เขาตั้งใจใช้เงินก้อนนี้ระหว่างรอคนซื้อ แล้วไถ่พร้อมขายบ้านในเดือนที่ 6 ของสัญญา 1 ปี
| ต้นทุนของทางนี้ | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ค่าจดทะเบียนขายฝาก | 2% ของราคาประเมินราชการ 1,800,000 | 36,000 |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาที่สูงกว่า | 9,000 |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ) | คำนวณจากราคาประเมินและปีที่ถือครอง | 45,000 |
| ดอกเบี้ย 6 เดือน | 15,000 × 6 | 90,000 |
| ค่าเสียโอกาสสูงสุด | 1,200,000 × 2% × 6 ÷ 12 | 12,000 |
| รวม | 192,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น วงเงินจริงต้องรอผลประเมินทรัพย์ และควรขอดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย
หากขายบ้านได้ตามแผน เงินรวมที่เหลือจะอยู่ราว 2,513,160 บาท (2,705,160 − 192,000) สูงกว่าขายให้บริษัทประมาณ 319,410 บาท แลกกับการที่ต้องขายให้ทันก่อนครบกำหนดไถ่ และยังต้องนัดไถ่กับโอนให้ผู้ซื้อต่อเนื่องกัน ถ้ามีโอกาสขายไม่ทัน ทางนี้จะเสี่ยงกว่าการขายให้บริษัททันที
ถ้าเลือกขายฝาก เจ้าของที่เข้าเงื่อนไข พ.ร.บ. 2562 มีสิทธิ์สำคัญตามนี้ ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและสินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี (ม.7–8) ไถ่ก่อนกำหนดได้ (ม.10) อยู่บ้านต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า (ม.12–13) ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง คุณได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน (ม.17) และถ้านายทุนไม่รับเงิน ให้วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ (ม.18) ส่วนการผิดนัดจ่ายรายเดือนไม่ได้ทำให้ทรัพย์หลุดทันที สิทธิไถ่อยู่จนถึงวันครบกำหนด (ขายบ้านหรือขายฝากดี · ขายฝากคืออะไร · จำนองกับขายฝาก)
ที่ดินเกษตรกรรมนั้นนายทุนส่วนใหญ่ไม่รับ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และ ภ.บ.ท.5 ขายฝากไม่ได้ จึงต้องตรวจเอกสารสิทธิ์ก่อนเลือกทางนี้
แบบไหนควรขายให้บริษัท แบบไหนควรรอก่อน?
| สถานการณ์ | ทางที่น่าพิจารณา |
|---|---|
| บ้านทรุดโทรม กู้ธนาคารยาก และไม่อยากซ่อม | ขายให้บริษัท โดยเทียบข้อเสนออย่างน้อย 2–3 ราย |
| ได้รับมรดกหรือย้ายถิ่น ไม่ต้องการดูแลทรัพย์ต่อ | ขายให้บริษัท หรือขายเองถ้ายังมีเวลา |
| ต้องใช้เงินเร็ว แต่ยังอยากเก็บบ้าน | เทียบจำนองและขายฝากก่อน |
| บ้านสภาพดี ทำเลดี และรอได้ | ขายเองหรือใช้นายหน้า |
| หนี้สูงกว่าข้อเสนอของบริษัท | คุยธนาคารและคำนวณเงินที่ต้องเติมก่อน |
คำถามที่ช่วยตัดสินได้ดีคือ ถ้าเงินเข้าวันนี้แล้วไม่มีบ้านหลังนี้อีกตลอดไป คุณยังโอเคไหม ถ้าคำตอบคือโอเค การขายให้บริษัทก็เป็นทางหนึ่งที่ใช้ได้ แต่ถ้าลังเล ลองดูทางที่ยังเก็บสิทธิ์ในบ้านไว้ก่อน
ยังไม่แน่ใจว่าควรขายขาดบ้านหรือที่ดินไหม? ทัก Homeday ดูตัวเลขก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
ก่อนเซ็นขายให้บริษัท ลองส่งรูปโฉนด ที่ตั้ง จำนวนเงินที่ต้องการ และข้อเสนอที่ได้รับมาที่ LINE @homeday ทีมงานจะช่วยดูว่าทรัพย์ของคุณมีทางจำนองหรือขายฝากหรือไม่ วงเงินขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% แล้วแจ้งให้คุณเห็นครบทั้งวงเงินโดยประมาณ เงินที่ได้รับจริง และยอดที่ต้องชำระคืนหรือไถ่คืน
- รับบ้านพร้อมที่ดิน ทาวน์เฮาส์ คอนโด และที่ดินเปล่า
- รับทั้งขายฝากและจำนอง พร้อมเทียบให้ดูว่าแบบไหนเหมาะกับคุณ
- ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด
- ทำสัญญากับนายทุนโดยตรงที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
- มีทีมตามเรื่องให้ทุกขั้นตอน
- ที่ดินเกษตรกรรมและที่ดิน ส.ป.ก. ยังไม่รับพิจารณา
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
