ทั้งรับจำนองและรับซื้อฝาก ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยหรือสินไถ่ส่วนเพิ่มคิดได้ไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ความต่างหลักอยู่ที่สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อเจ้าของทรัพย์ผิดนัด รับจำนองต้องบอกกล่าวและฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนอง ใช้เวลานานและได้แค่เงินชำระหนี้ ส่วนรับซื้อฝาก ถ้าพ้นกำหนดไถ่ ทรัพย์เป็นของผู้รับซื้อฝากโดยไม่ต้องฟ้อง แต่ผู้รับซื้อฝากมีหน้าที่ตามกฎหมายมากกว่า และต้องพร้อมรับทรัพย์มาจัดการเอง ไม่มีแบบไหนรับประกันผลตอบแทน
บทความนี้มองจากฝั่ง คุณเก้า นักลงทุนที่กำลังเลือกระหว่างสองแบบ โดยมี คุณเอ เป็นเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการเงิน
ลงทุนรับจำนองกับรับซื้อฝาก เทียบทีละเรื่อง
| เรื่อง | รับจำนอง | รับซื้อฝาก |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา | ยังเป็นของคุณเอ | เป็นของคุณเก้า แต่คุณเอมีสิทธิ์ไถ่และอยู่อาศัยต่อ |
| ผลตอบแทนสูงสุด | ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี | สินไถ่ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี |
| วงเงินที่ปล่อยเทียบราคาทรัพย์ | มักต่ำกว่า | สูงกว่า ขึ้นกับผลประเมิน บางเคสถึง 60% |
| ค่าธรรมเนียมราชการ | 1% ของวงเงิน (ตกลงกันว่าใครจ่าย) | 2% ของราคาประเมินราชการ + ภาษีที่ผู้ขายฝากเป็นผู้เสีย |
| ถ้าผิดนัดรายเดือน | ทวงถาม เมื่อผิดนัดตามสัญญาจึงเริ่มบังคับจำนอง | ทวงได้ แต่ทรัพย์ไม่หลุดจนถึงวันครบกำหนดไถ่ |
| ถ้าไม่ชำระเลย | บอกกล่าวไม่น้อยกว่า 60 วัน ฟ้องศาล ขายทอดตลาด | พ้นกำหนดไถ่ ทรัพย์เป็นของผู้รับซื้อฝาก |
| เงินคืนเมื่อบังคับ | ได้ชำระหนี้จากเงินขายทอดตลาด ถ้าไม่พอ ส่วนที่ขาดเรียกจากลูกหนี้ไม่ได้ | ได้ทรัพย์ ต้องขายต่อหรือถือเองเพื่อแปลงเป็นเงิน |
| หน้าที่ตามกฎหมาย | บอกกล่าวก่อนฟ้อง | แจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน รับเงินไถ่ ยอมให้ไถ่ก่อนกำหนด ฯลฯ (กรณีเข้าเงื่อนไขกฎหมาย 2562) |
เปรียบเทียบจากฝั่งเจ้าของทรัพย์ อ่านได้ที่ จำนองกับขายฝาก แบบไหนเหมาะกับเรา
นายทุนรับจำนองได้ผลตอบแทนเท่าไร?
ผลตอบแทนสูงสุดตามกฎหมายคือ 15% ต่อปี แต่ผลตอบแทนจริงที่เหลือมือมักต่ำกว่านั้น เพราะ
- เงินว่างระหว่างเคส เงินที่ได้คืนจากเคสหนึ่งอาจยังไม่มีเคสใหม่ทันที
- ไถ่ก่อนกำหนด เจ้าของทรัพย์ไถ่เร็ว ได้ดอกน้อยกว่าที่คาด แม้ขายฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของเวลาที่เหลือ
- ค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมที่ตกลงรับภาระ ค่าตรวจทรัพย์ ค่าทนายเมื่อมีข้อพิพาท
- ภาษี ดอกเบี้ยและส่วนเพิ่มเป็นเงินได้ที่ต้องยื่นภาษี (ภาษีผู้รับจำนองและรับซื้อฝาก)
- เคสผิดนัด ระหว่างบังคับจำนองอาจไม่ได้ดอกเบี้ยเลยเป็นเวลานาน
| ตัวอย่างคุณเก้าปล่อย 1,000,000 บาท 1 ปี | รับจำนอง | รับซื้อฝาก |
|---|---|---|
| ดอกเบี้ยหรือส่วนเพิ่มต่อเดือน (15% ต่อปี) | 12,500 | 12,500 |
| รายรับ 12 เดือน ถ้าได้ครบ | 150,000 | 150,000 |
| ถ้าเจ้าของไถ่เดือนที่ 6 | 75,000 (+ค่าปรับตามสัญญากู้ถ้ามี) | 75,000 + ค่าเสียโอกาสไม่เกิน 10,000 |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทน
รับจำนองเสี่ยงไหม?
ความเสี่ยงหลักของรับจำนองคือ เวลา ถ้าคุณเอผิดนัด คุณเก้าต้องบอกกล่าว ฟ้องศาล รอคำพิพากษา และรอการขายทอดตลาด ซึ่งใช้เวลาเป็นเดือนถึงเป็นปี ระหว่างนั้นเงินต้นติดอยู่ และอาจไม่ได้ดอกเบี้ย
ความเสี่ยงรอง
- ขายทอดตลาดได้ราคาต่ำ ถ้าไม่พอหนี้ ส่วนที่ขาดเรียกจากลูกหนี้ไม่ได้ตามมาตรา 733
- ทรัพย์มีภาระอื่นก่อนหน้า เช่น จำนองลำดับแรกกับรายอื่น
- ข้อตกลงให้ทรัพย์เป็นของผู้รับจำนองเมื่อผิดนัด ใช้บังคับไม่ได้ (มาตรา 711)
วิธีลดความเสี่ยงคือปล่อยวงเงินต่ำเมื่อเทียบราคาทรัพย์ รับเฉพาะทรัพย์ปลอดภาระ และเลือกทรัพย์ที่ขายต่อง่าย ฝั่งเจ้าของทรัพย์จะเห็นขั้นตอนเดียวกันในบทจำนองแล้วไม่ส่งดอก
รับซื้อฝากเสี่ยงอย่างไร?
- ได้ทรัพย์แทนเงิน ถ้าทรัพย์หลุด ต้องขายต่อเอง เสียเวลา ค่าใช้จ่าย และภาษีของการขาย
- หน้าที่ตามกฎหมาย 2562 ถ้าไม่ส่งหนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน เงินติดนานขึ้น
- ผู้ขายฝากยังอยู่ในบ้าน หลังทรัพย์หลุด ถ้าไม่ยอมออก ต้องดำเนินการตามกฎหมาย
- สินไถ่เกินเพดาน ถ้าคิดเกิน 15% ต่อปี ส่วนที่เกินเรียกไม่ได้ และเสี่ยงข้อพิพาท
รายละเอียดหน้าที่และความเสี่ยงเมื่อผู้ขายฝากไม่ส่งดอกหรือไม่มาไถ่ อยู่ในบทรับซื้อฝากแล้วผู้ขายฝากไม่ส่งดอก
เรื่องของคุณเก้า: มีเงิน 2 ล้าน จะเลือกแบบไหน
คุณเก้ามีเงินเย็น 2,000,000 บาท ไม่ต้องใช้ใน 3 ปี ได้รับข้อเสนอ 2 เคส
| เรื่อง | เคส 1: คุณเอ ขอจำนองบ้าน | เคส 2: เจ้าของคอนโด ขอขายฝาก |
|---|---|---|
| ราคาตลาดทรัพย์ | 3,000,000 | 2,200,000 |
| วงเงินที่ขอ | 1,000,000 | 1,000,000 |
| ผลตอบแทนต่อเดือน (15% ต่อปี) | 12,500 | 12,500 |
| ถ้าผิดนัด | ฟ้องบังคับจำนอง บ้านมีมูลค่าสูงกว่าหนี้มาก | ได้คอนโดมาขายต่อ |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
คุณเก้าคิดว่าเคส 1 ถ้าผิดนัดจะใช้เวลานาน แต่มูลค่าบ้านเหลือเผื่อมาก โอกาสเสียเงินต้นต่ำ ส่วนเคส 2 ถ้าหลุด ได้คอนโดที่ต้องขายต่อในตลาดที่มีห้องขายแข่งเยอะ คุณเก้าจึงรับเคส 1 ก่อน และขอดูทำเลกับราคาขายจริงในโครงการของเคส 2 เพิ่มก่อนตัดสินใจ
ตัวอย่างนี้ไม่ได้บอกว่าแบบไหนดีกว่าเสมอ แต่ให้เห็นว่านักลงทุนต้องดู "ถ้าผิดนัด ฉันจะได้อะไร และได้เมื่อไร" ไม่ใช่ดูแค่ดอกเบี้ย
นักลงทุนควรเลือกแบบไหน?
| ถ้าคุณ... | มักเหมาะกับ |
|---|---|
| ไม่อยากถือหรือขายทรัพย์เอง รอได้นานถ้ามีคดี | รับจำนอง วงเงินต่ำเทียบราคาทรัพย์ |
| พร้อมรับทรัพย์มาจัดการ ขายต่อเป็น | รับซื้อฝาก |
| ต้องการให้เงินกลับมาตามกำหนดที่แน่นอน | ทั้งสองแบบไม่รับประกันข้อนี้ ควรกระจายหลายเคส |
| เพิ่งเริ่ม ไม่รู้กฎหมายละเอียด | เริ่มเคสเล็ก ศึกษาหน้าที่ตามกฎหมายก่อน |
สนใจรับจำนองหรือรับซื้อฝากบ้านหรือที่ดิน? ทัก Homeday คุยรายละเอียดก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยเจ้าของบ้านและที่ดินหานายทุน ถ้าคุณสนใจพิจารณาทรัพย์ในฐานะนายทุน ทักมาคุยก่อนได้ที่ LINE @homeday เพื่อคุยเรื่องประเภททรัพย์และวงเงินที่สนใจ ทุกเคสทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด Homeday ไม่รับประกันผลตอบแทน และนายทุนเป็นผู้ตัดสินใจรับทรัพย์เอง
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
