เมื่อพ้นกำหนดไถ่โดยไม่มีการไถ่หรือวางทรัพย์ ทรัพย์เป็นของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาด สิ่งที่นายทุนต้องทำต่อคือ ยืนยันกับสำนักงานที่ดินว่าไม่มีการวางทรัพย์ภายในกำหนด วางแผนภาษี และจัดการทรัพย์ เช่น ขายต่อ ปล่อยเช่า หรือถือไว้ กรมสรรพากรมีข้อหารือว่าการได้กรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากเป็นเงินได้พึงประเมินของผู้รับซื้อฝาก คิดตามมูลค่าทรัพย์ในวันที่หลุด ถ้ายังมีผู้ขายฝากหรือคนอื่นอยู่ในบ้าน นายทุนต้องดำเนินการตามกฎหมาย เช่น บอกกล่าวและฟ้องขับไล่ ห้ามใช้กำลังหรือเปลี่ยนกุญแจเอง
บทความนี้เล่าจากฝั่ง คุณเก้า นักลงทุนผู้รับซื้อฝาก ที่ทรัพย์ของ คุณเอ ผู้ขายฝากหลุดเป็นของตน
ทรัพย์หลุดเมื่อไร ต้องเช็กอะไรก่อน?
ก่อนถือว่าทรัพย์หลุด ตรวจ 4 เรื่องนี้
- วันครบกำหนดไถ่ที่แท้จริง ตามสัญญาที่จดทะเบียน หรือที่จดขยายเวลาไว้
- หนังสือแจ้งตามมาตรา 17 ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ล่วงหน้าไม่เกิน 6 เดือนและไม่น้อยกว่า 3 เดือนหรือไม่ ถ้าไม่ได้ส่ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่มอีก 6 เดือน วันที่ทรัพย์หลุดจึงเลื่อนออกไป
- การวางทรัพย์ สอบถามสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ และสำนักงานวางทรัพย์ ว่าผู้ขายฝากได้วางเงินไถ่ภายในกำหนดหรือไม่ ถ้าวางแล้ว ถือว่าไถ่แล้วตามมาตรา 18
- ข้อพิพาทที่ค้างอยู่ เช่น ผู้ขายฝากโต้แย้งว่าสินไถ่เกินเพดาน 15% ต่อปี หรือฟ้องคดีไว้
ขายฝากหลุดแล้ว นายทุนต้องเสียภาษีไหม?
ต้องเสีย ภาษีเกิดขึ้นได้ 2 จังหวะ
จังหวะที่ 1: วันที่ทรัพย์หลุดเป็นสิทธิ์เด็ดขาด
กรมสรรพากรมีข้อหารือ (กค 0811/2827 ลงวันที่ 10 เมษายน 2543) ว่าการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝากเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร โดยถือมูลค่าตามราคาหรือค่าอันพึงมีของทรัพย์ในวันที่หลุด ถ้าหาราคาไม่ได้ ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินในวันนั้น
ผู้รับซื้อฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาต้องรวมเงินได้นี้ยื่นภาษีประจำปี วิธีหักต้นทุนหรือค่าใช้จ่าย และอัตราที่ใช้ ควรปรึกษาสรรพากรพื้นที่หรือผู้ทำบัญชี เพราะขึ้นกับรายละเอียดของแต่ละกรณี ถ้ารับซื้อฝากในนามบริษัท ใช้หลักภาษีเงินได้นิติบุคคล
จังหวะที่ 2: เมื่อนายทุนขายทรัพย์ต่อ
| รายการ | หลักทั่วไป |
|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% ของราคาประเมินราชการ (ตกลงกับผู้ซื้อว่าใครจ่าย) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือเข้าลักษณะขายเพื่อหากำไร |
| อากรแสตมป์ | 0.5% กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | เจ้าพนักงานที่ดินคำนวณตามจำนวนปีถือครอง |
การนับระยะถือครองสำหรับทรัพย์ที่ได้มาจากการขายฝาก และการหักภาษีที่เสียไปแล้วในจังหวะที่ 1 เป็นรายละเอียดที่ควรถามสรรพากรก่อนขาย (ภาษีของผู้รับซื้อฝากโดยรวม)
ทรัพย์หลุดแล้ว ยังมีคนอยู่ในบ้าน ต้องทำอย่างไร?
เป็นสถานการณ์ที่พบบ่อย ผู้ขายฝากหรือครอบครัวยังอยู่ในบ้าน เพราะไม่มีที่ไป หรือไม่ยอมรับว่าทรัพย์หลุด สิ่งที่นายทุนควรทำ
- คุยก่อน แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรว่าพ้นกำหนดไถ่แล้ว ขอให้ย้ายออกภายในเวลาที่สมควร บางเคสตกลงให้เวลาเพิ่มหรือช่วยค่าขนย้าย ซึ่งมักเร็วและถูกกว่าการฟ้อง
- ทำหนังสือบอกกล่าวให้ออก ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ กำหนดเวลาชัดเจน
- ฟ้องขับไล่ ถ้ายังไม่ออก ยื่นฟ้องต่อศาล ขอให้ขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากการอยู่อาศัยหลังพ้นกำหนด
- บังคับคดี เมื่อศาลมีคำพิพากษาและยังไม่ออก เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการตามขั้นตอน
สิ่งที่ห้ามทำ ตัดน้ำไฟ เปลี่ยนกุญแจ ขนของออก หรือเข้าไปในบ้านโดยใช้กำลัง แม้กรรมสิทธิ์เป็นของคุณแล้ว การกระทำเหล่านี้อาจทำให้คุณถูกฟ้องกลับ
ถ้าในบ้านมีผู้เช่าที่ผู้ขายฝากให้เช่าไว้ สิทธิ์ของผู้เช่าขึ้นกับสัญญาเช่าและกฎหมายเรื่องเช่า ควรปรึกษาทนายก่อนดำเนินการ (ขายฝากบ้านที่มีผู้เช่า)
เรื่องของคุณเก้า: บ้านหลุด แต่คุณเอยังอยู่
คุณเก้ารับซื้อฝากบ้านทาวน์เฮาส์ของคุณเอ ราคาขายฝาก 900,000 บาท ส่วนเพิ่ม 15% ต่อปี เดือนละ 11,250 บาท สัญญา 1 ปี คุณเก้าส่งหนังสือแจ้งตามมาตรา 17 ถูกช่วงเวลา แต่คุณเอไม่มาไถ่และไม่ได้วางทรัพย์ ทาวน์เฮาส์ราคาตลาดวันที่หลุดราว 1,900,000 บาท
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น
| ขั้น | คุณเก้าทำอะไร |
|---|---|
| สัปดาห์แรกหลังครบกำหนด | ตรวจกับสำนักงานที่ดินว่าไม่มีการวางทรัพย์ ถ่ายสำเนาหลักฐานทั้งหมด |
| สัปดาห์ที่ 2 | คุยกับคุณเอ ตกลงให้เวลาย้ายออก 45 วัน และช่วยค่าขนย้าย |
| ปลายปีภาษี | ปรึกษาผู้ทำบัญชีเรื่องเงินได้ตามมาตรา 40(8) จากมูลค่าทาวน์เฮาส์วันที่หลุด |
| หลังคุณเอย้ายออก | ซ่อมเล็กน้อย แล้วประกาศขาย คำนวณภาษีการขายก่อนตั้งราคา |
สิ่งที่คุณเก้าเรียนรู้คือ ทรัพย์หลุดไม่ได้แปลว่ากำไรทันที เงินของคุณเก้ายังติดอยู่ในทาวน์เฮาส์จนกว่าจะขายได้ และมีภาระภาษีทั้งตอนหลุดและตอนขาย คุณเก้าจึงมองว่าการต่อสัญญาให้คุณเอตั้งแต่ก่อนครบกำหนด อาจเป็นทางที่ดีกว่าสำหรับทั้งสองฝ่าย ถ้าคุณเอมีแผนหาเงินที่ชัด
ขายฝากหลุดแล้วขายต่อยังไง?
- ตรวจสภาพทรัพย์ หลังผู้อยู่อาศัยย้ายออก ประเมินค่าซ่อม
- เช็กหนี้ค้าง ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำไฟ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ค้าง
- ตั้งราคาจากราคาตลาดจริง ไม่ใช่จากราคาที่ประเมินตอนรับซื้อฝาก
- คำนวณภาษีการขายก่อน เพื่อรู้เงินสุทธิที่เหลือ
- ใช้นายหน้าขายบ้านถ้าต้องการขายเร็ว ตกลงค่านายหน้าเป็นตัวเลขก่อน
ฝั่งผู้ขายฝาก: ทรัพย์หลุดแล้วยังมีสิทธิ์อะไร
นายทุนควรรู้ว่าผู้ขายฝากอาจโต้แย้งได้ในบางกรณี เช่น นายทุนไม่ได้แจ้งตามมาตรา 17 ผู้ขายฝากได้วางทรัพย์ภายในกำหนด หรือสินไถ่ที่เรียกเกินเพดาน ข้อมูลจากมุมผู้ขายฝากอยู่ที่บทขายฝากแล้วทรัพย์หลุด นายทุนที่ทำตามขั้นตอนครบตั้งแต่ต้นจะลดความเสี่ยงเรื่องนี้ได้มาก
สนใจลงทุนรับซื้อฝากบ้านหรือที่ดิน? ทัก Homeday สอบถามก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยเจ้าของบ้านและที่ดินหานายทุน ถ้าคุณสนใจพิจารณาทรัพย์ในฐานะนายทุน ทักมาคุยก่อนได้ที่ LINE @homeday ทุกเคสทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน ดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด Homeday ไม่รับประกันผลตอบแทน และนายทุนตัดสินใจรับทรัพย์เอง
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
