ขายบ้าน แบบไม่ผ่านนายหน้า ดีจริงหรือไม่?

อันที่จริงวิธีการขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเอง ก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินกว่าจะทำได้โดยไม่มีนายหน้า เพียงแต่ว่ามันอาจจะดูวุ่นวายไปหน่อยสำหรับคนที่ไม่เคยทำมาก่อน ไหนจะต้องเตรียมเอกสาร ไหนจะต้องดูข้อกำหนดทางกฎหมาย แล้วไหนจะต้องคอยติดต่อประสานงานกับคนสนใจที่อยากจะมาขอดูสถานที่อีกไม่รู้เท่าไร

ยิ่งถ้าใครที่ต้องทำงานประจำซึ่งมีเวลาเข้าออกจากที่ทำงานชัดเจน ก็ยิ่งจัดการเรื่องนัดหมายกับลูกค้าได้ยากเข้าไปอีก วันนี้แอดมินได้รวมข้อมูลต่างๆที่น่าสนใจมาฝากกันค่ะ ว่าการขายบ้าน แบบไม่ผ่านนายหน้านั้น ดีจริงหรือไม่ ?

ทำอย่างไร? เมื่ออยากขายบ้านด้วยตัวเอง

แต่ไม่ว่าใครจะบอกว่าการขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองยุ่งยากอย่างไร เมื่อหลายคนได้เห็นเงินบางส่วนที่ต้องเสียให้กับนายหน้าไป ก็มักจะรู้สึกว่าเรื่องแบบนี้หากเจ้าของขายเองได้ก็คงดีกว่าและอยากลองทำดูสักครั้ง ดังนั้น ถ้าในท้ายที่สุดตัดสินใจที่จะขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองก็สามารถทำได้ แค่ดำเนินงานตามขั้นตอนดังต่อไปนี้ค่ะ

ตรวจสอบให้แน่ใจ ว่าบ้านอยู่ในเงื่อนไขที่สามารถขายได้

ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของระยะเวลาการครอบครองของเจ้าของเดิมตามกฎหมาย หนี้ค้างชำระหรือพันธะกับทางธนาคาร ทั้งหมดนี้ต้องจัดการให้เรียบร้อยก่อนนะคะ เพื่อไม่ให้มีปัญหาภายหลังเมื่อมีการเจรจาตกลงซื้อขายค่ะ สิ่งที่ต้องให้ความสนใจมากเป็นพิเศษก็คือ

– ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านตามทะเบียนบ้านเป็นใคร และย้ายเข้าทะเบียนบ้านนี้เป็นเวลานานเท่าไรแล้ว จำเป็นจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่

– มีคดีความกับเพื่อนบ้านที่ยังค้างคาอยู่หรือไม่ ถ้ายังไม่สามารถแก้ไขให้เสร็จสิ้นในเวลาอันรวดเร็วก็ควรเลื่อนกำหนดการขายที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

– มีรายละเอียดเกี่ยวกับการประกันบ้านส่วนไหนที่ต้องจัดการหรือไม่ ซึ่งรายละเอียดตรงนี้จะแตกต่างกันไปแล้วแต่บริษัทที่รับทำประกัน

การลงประกาศขายบ้าน

เดี๋ยวนี้มีช่องทางสำหรับคนอยากขายบ้านเยอะมากค่ะ ซึ่งมีทั้งแบบที่ต้องใช้เงินและแบบที่ไม่ต้องใช้เงิน กรณีที่เจ้าของขายเองก็สามารถถ่ายรูปบ้านในมุมต่างๆ ที่ต้องการนำเสนอ พร้อมกับเตรียมข้อมูลพื้นฐานที่สำคัญ เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ต้องตัวบ้าน ระบบสาธารณูปโภคในบริเวณใกล้เคียง เป็นต้น แล้วก็นำไปลงประกาศตามแหล่งต่างๆ ได้เลย พื้นที่สำหรับการประกาศขายที่อยากแนะนำมีดังต่อไปนี้

• เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อดีก็คือเว็บไซต์เหล่านี้มีการทำข้อมูลเพื่อดึงดูดคนที่สนใจซื้อขายที่อยู่อาศัยให้เข้ามาอย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ลูกค้าจะได้เห็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่เราต้องการขายก็มีมากขึ้น
• กลุ่มที่เกี่ยวข้องใน Facebook ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าในบ้านเรามีอัตราการใช้งานสื่อโซเชียลอย่าง Facebook สูงมาก เราสามารถโพสต์เพื่อประกาศขายที่อยู่อาศัยในนี้ได้ แต่จะต้องคอยติดตามผลอยู่เสมอ และควรตอบคำถามคนที่ให้ความสนใจได้รวดเร็ว เพราะถ้าช้าเกินกว่าความอดทนของลูกค้า เราก็จะเสียโอกาสนั้นไปอย่างน่าเสียดาย
• ติดป้ายหน้าบ้านและในบริเวณใกล้เคียง หลายคนมองข้ามช่องทางการประกาศขายแบบนี้ไป ทั้งๆ ที่มันมีความเป็นไปได้เยอะมากที่คนในพื้นที่จะให้ความสนใจมากกว่าคนจากที่อื่น อาจจะเป็นเพื่อนบ้านที่กำลังต้องการขยายพื้นที่ อาจจะเป็นคนทำงานในระแวกนี้ที่กำลังมองหาบ้านใกล้ๆ ที่ทำงาน และถ้ายิ่งเห็นว่าเจ้าของขายเองก็จะยิ่งให้ความไว้วางใจในเรื่องของราคามากขึ้น ดังนั้นก็อย่าลืมทำป้ายที่มีข้อมูลการติดต่อชัดเจนติดเอาไว้ด้วย

เจรจาซื้อขายกับผู้ที่ให้ความสนใจ

หลังจากที่เราลงประกาศขายไปแล้ว สิ่งที่ต้องทำต่อจากนี้ก็มีเพียงแค่รอ โดยจะมีคนติดต่อเข้ามาในหลากหลายรูปแบบค่ะ บ้างก็เป็นลูกค้าตัวจริง บ้างก็เป็นนายหน้าที่มาเสนอตัวทำการขายให้ ในขั้นตอนนี้เราอาจจะต้องทำงานหลายอย่าง เช่น ถ่ายรูปเพิ่มเติมให้กับลูกค้า ตอบคำถามเชิงลึกทั้งในแง่กฎหมายและสภาพแวดล้อม นัดหมายเพื่อดูสถานที่จริง เป็นต้น

แน่นอนว่าเราอาจจะไม่ใช่ผู้โชคดีที่มีคนติดต่อเข้ามาแล้วปิดการขายได้เลย ต้องทำกระบวนการแบบนี้ซ้ำๆ กับลูกค้าอีกจำนวนหนึ่ง จนกว่าจะมีคนที่ความต้องการสอดคล้องกับที่อยู่อาศัยนั้นๆ และพร้อมสำหรับการตัดสินใจซื้อจริงๆ แต่ถึงแม้เราจะได้ลูกค้าตัวจริงแล้ว การนัดหมายก็ยังเกิดขึ้นได้อีกหลายครั้ง ตั้งแต่การนัดหมายเจ้าหน้าที่เพื่อมาประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของขายเอง ไปจนถึงการนัดหมายเพื่อจัดเตรียมและตรวจสอบเอกสารสัญญาซื้อขายร่วมกันค่ะ

การไถ่ถอนกรณีที่บ้านนั้นยังติดผ่อนธนาคาร

มันจะง่ายกว่ามากหากบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังนั้นหมดภาระผูกพันกับทางธนาคารไปแล้ว แต่ถ้าไม่ เราจะต้องรอให้ผู้ซื้อยื่นกู้ผ่านเสียก่อนแล้วค่อยมาทำเรื่องไถ่ถอนค่ะ โดยเริ่มจากติดต่อธนาคารที่เจ้าของบ้านได้ทำเรื่องกู้เอาไว้พร้อมกับแจ้งความประสงค์ขอไถ่ถอน จากนั้นก็รอกรอกเอกสารไถ่ถอนหลักทรัพย์ที่ทางธนาคารส่งตามมาให้ จะมีการนัดหมายวันไถ่ถอนและแจ้งปิดยอดบิล ตามปกติแล้วผู้ซื้อจะต้องทำเช็คจำนวน 2 ใบ ใบหนึ่งให้กับธนาคารตามยอดหนี้คงค้าง อีกใบหนึ่งเป็นส่วนต่างที่ให้กับเรา และเมื่อเราเป็นเจ้าของขายเองก็จะได้ส่วนต่างมากหน่อยเพราะไม่ต้องหักให้ใครทั้งนั้น 

การโอนบ้าน

จะเป็นการเจอกันของบุคคล 4 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคารผู้ขาย ธนาคารผู้ซื้อ ทั้งหมดต้องไปทำเรื่องโอนร่วมกันโดยมีเอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมดังนี้

– บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
– ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา
– โฉนดตัวจริง
– ถ้ามีคู่สมรสที่ถูกต้องตามกฎหมายให้นำเอกสารของคู่สมรสติดไปด้วย

ขั้นตอนตรงนี้ไม่มีอะไรมาก แค่ยื่นเอกสารและจ่ายค่าธรรมเนียมก็เป็นอันเสร็จเรียบร้อย แต่หลังจากนี้ก็จะต้องทำการโอนย้ายมิเตอร์ไฟ มิเตอร์น้ำ และทำเรื่องขอคืนเงินประกัน ปิดท้ายด้วยการย้ายออกจากทะเบียนบ้านก็จะถือว่าสิ้นสุดการขายแบบเจ้าของขายเองอย่างสมบูรณ์ค่ะ 

ขายผ่านนายหน้า มีข้อดีหรือข้อด้อยกว่าการขายเองอย่างไร?

ถึงแม้ว่าการขายที่อยู่อาศัยด้วยตัวเองดูเหมือนจะได้เงินเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากกว่าใช่ไหมคะ แต่การขายผ่านนายหน้าก็มีข้อดีในมุมอื่นๆ ที่สามารถถ่วงน้ำหนักในการตัดสินใจได้ไม่แพ้กันเลยค่ะ ลองมาดูกันว่าข้อดีข้อด้อยของการขายแต่ละแบบมีประเด็นไหนกันบ้าง

1. เงินที่ได้รับหลังการขาย ปกติแล้วการขายที่อยู่อาศัยผ่านนายหน้าจะต้องเสียค่าจัดการประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์เป็นอย่างต่ำ ดังนั้นการขายด้วยตัวเองจึงได้รับเงินในจำนวนที่มากกว่า แต่ต้องอยู่บนเงื่อนไขที่ว่าเรามีการบริหารเงินระหว่างการดำเนินการซื้อขายที่ดีด้วย

2. ช่องทางการขาย จุดแข็งของนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ก็คือ เขาจะมีกลุ่มลูกค้าในมือจำนวนมากและรู้แหล่งซื้อขายที่ดี สามารถเข้าถึงผู้สนใจจริงๆ ได้เร็วกว่า ส่วนเวลาขายเอง เราอาจจะต้องใช้เวลาในการหาลูกค้าพอสมควร แต่ด้วยสื่อออนไลน์ที่มากมายในยุคนี้ ก็ไม่ได้ทำให้การขายทั้งสองแบบได้เปรียบเสียเปรียบกันมากนัก

3. ความยุ่งยากระหว่างการซื้อขาย ข้อนี้เป็นสิ่งที่การขายผ่านนายหน้าได้เปรียบอย่างเห็นได้ชัด เราสามารถส่งเรื่องทั้งหมดให้นายหน้าจัดการ แล้วรอไปทำเรื่องโอนย้ายทีเดียวได้เลย ในขณะที่การขายด้วยตัวเองต้องทำทุกอย่างดังที่กล่าวไปแล้วข้างต้น

4. ระยะเวลาในการขาย เมื่อมีช่องทางการขายที่หลากหลาย ทำให้เราไม่สามารถระบุได้แน่ชัดว่า เจ้าของขายเองหรือขายผ่านนายหน้าจะขายได้เร็วกว่า แต่มีแนวโน้มว่านายหน้าจะสามารถหาลูกค้าได้ในระยะเวลาอันสั้น ด้วยประสบการณ์ทำงานที่ผ่านมามากกว่านั่นเองค่ะ