อยากเป็นนายทุนขายฝากหรือรับจำนอง เริ่มอย่างไร? หาทรัพย์จากที่ไหน ทำงานกับตัวกลางอย่างไร และต้องตรวจอะไรเอง

นายทุนขายฝากหรือรับจำนองหาทรัพย์ได้ 3 ทางหลัก คือ เครือข่ายคนรู้จัก การประกาศรับเอง และตัวกลางที่รวบรวมเคสจากเจ้าของทรัพย์มาให้พิจารณา ไม่ว่าทรัพย์มาจากทางไหน นายทุนต้องตรวจเองอย่างน้อย 5 เรื่อง คือ โฉนดและภาระ ทำเลและราคาตลาด ตัวตนของเจ้าของ แผนคืนเงินของเจ้าของ และตัวเลขในสัญญาที่ต้องไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด ตัวกลางช่วยหาเคสและประสานงาน แต่การตัดสินใจรับทรัพย์และความเสี่ยงเป็นของนายทุน ไม่มีใครรับประกันผลตอบแทนได้

บทความนี้เล่าผ่าน คุณเก้า คนที่อยากเริ่มเป็นนายทุน และ คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน

• เงินเย็นที่ไม่ต้องใช้อย่างน้อย 1–2 ปี ขายฝากต้องมีระยะไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปี (กรณีเข้าเงื่อนไขกฎหมาย 2562) และเงินอาจติดนานกว่านั้นถ้าผู้ขายฝากผิดนัด
• เข้าใจกฎหมาย หน้าที่ของผู้รับซื้อฝาก เช่น ส่งหนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน และขั้นตอนบังคับจำนอง
• พร้อมได้ทรัพย์แทนเงิน ถ้าขายฝากหลุด ต้องจัดการทรัพย์และภาษีต่อ
• มีคนช่วยด้านกฎหมายและบัญชี ทนายและผู้ทำบัญชีที่เข้าใจเรื่องขายฝากและจำนอง

ถ้ายังเลือกไม่ได้ว่าจะรับจำนองหรือรับซื้อฝาก อ่านเปรียบเทียบ และภาพรวมการลงทุนรับซื้อฝาก

นายทุนหลายคนใช้หลายแหล่งพร้อมกัน แต่ใช้เกณฑ์ตรวจทรัพย์ชุดเดียวกันทุกเคส

ข้อที่สำคัญมากคือ ตัวเลขในสัญญาต้องตรงกับเงินที่เจ้าของทรัพย์ได้รับจริงและเงินที่นายทุนจ่ายจริง ถ้าค่าใช้จ่ายของใครถูกซ่อนไว้ในราคาขายฝาก นายทุนอาจเจอข้อโต้แย้งว่าสินไถ่เกินเพดานภายหลัง (ฝั่งเจ้าของทรัพย์ดูได้ในบทขายฝากได้เงินไม่ครบหรือยอดไถ่สูงเกินจริง)

1. โฉนดและภาระ ตรวจกับสำนักงานที่ดินว่าชื่อเจ้าของตรง ไม่มีจำนองหรืออายัดที่ยังไม่ปลด เอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่โอนได้ ไม่ใช่ ส.ป.ก. หรือ ภ.บ.ท.5
2. ทำเลและราคาตลาด ไปดูทรัพย์จริงหรือส่งคนไปดู เทียบราคาซื้อขายจริงในย่าน ไม่ใช่ราคาประกาศขาย
3. ตัวตนของเจ้าของ ดูบัตรประชาชนตัวจริงในวันนัด สถานะสมรส และความยินยอมของเจ้าของร่วม
4. แผนคืนเงินของเจ้าของ เงินจะมาจากไหน เมื่อไร สมเหตุสมผลไหม เคสที่เจ้าของไม่มีแผนคืนเงินมีโอกาสผิดนัดสูง
5. ตัวเลขในสัญญา ราคาขายฝากหรือวงเงินจำนองตรงกับเงินที่จ่ายจริง สินไถ่หรือดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี และวันครบกำหนดชัด

ทุกเคสต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น และนายทุนควรอยู่ในวันนัดหรือมอบอำนาจให้คนที่ไว้ใจ

คุณเก้ามีเงินเย็น 1,500,000 บาท ตกลงกับตัวกลางว่าสนใจบ้านหรือทาวน์เฮาส์ในนนทบุรี วงเงินไม่เกิน 800,000 บาท และวงเงินไม่เกินครึ่งหนึ่งของราคาตลาด ตัวกลางส่งเคสของคุณเอมา

*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทน

คุณเก้าไปดูทรัพย์เอง ขอสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมรดก ตรวจโฉนดกับสำนักงานที่ดิน และถามตัวกลางว่าตัวเลขในใบเสนอที่คุณเอได้ ตรงกับราคาขายฝากในสัญญาหรือไม่ เมื่อทุกอย่างตรงกัน คุณเก้าจึงนัดจดทะเบียน และตั้งเตือนช่วงส่งหนังสือแจ้งตามมาตรา 17 ไว้ในปฏิทินตั้งแต่วันแรก

• รับทรัพย์โดยไม่เคยเห็นทรัพย์หรือทำเลจริง
• ทำสัญญานอกสำนักงานที่ดิน หรือรับฝากโฉนดไว้โดยไม่จดทะเบียน
• คิดค่าใช้จ่ายเพิ่มจนรวมแล้วเกิน 15% ต่อปี
• ให้เจ้าของทรัพย์เซ็นเอกสารที่ตัดสิทธิ์ตามกฎหมาย
• ใส่เงินทั้งหมดในเคสเดียว
• เชื่อคำว่า "ผลตอบแทนแน่นอน" จากใครก็ตาม

ความเสี่ยงเมื่อผู้ขายฝากไม่ส่งดอกหรือไม่มาไถ่ อ่านต่อที่บทหน้าที่และความเสี่ยงของผู้รับซื้อฝาก

Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยเจ้าของบ้านและที่ดินหานายทุน ถ้าคุณสนใจพิจารณาทรัพย์ ทักมาคุยก่อนได้ที่ LINE @homeday แจ้งประเภททรัพย์ ทำเล และวงเงินที่สนใจ ทีมจะส่งเคสที่ตรงเกณฑ์ให้พิจารณา พร้อมข้อมูลทรัพย์ที่มี สัญญาทำระหว่างนายทุนกับเจ้าของทรัพย์โดยตรงที่สำนักงานที่ดิน นายทุนเป็นผู้ตัดสินใจรับทรัพย์เอง และ Homeday ไม่รับประกันผลตอบแทน รายละเอียดการทำงานของ Homeday

มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด