เงินเย็นหลักแสนถึงหลักล้านเลือกลงทุนได้หลายทาง แต่ละทางแลกกันระหว่างผลตอบแทน ความเสี่ยง สภาพคล่อง และเวลาที่ต้องดูแล เงินฝากปลอดภัยและถอนง่ายแต่ผลตอบแทนต่ำ หุ้นกู้ได้ดอกเบี้ยสม่ำเสมอแต่ขึ้นกับฐานะของบริษัทผู้ออก คอนโดปล่อยเช่าได้ค่าเช่าและอาจได้ส่วนต่างราคาแต่ต้องดูแลผู้เช่า ส่วนลงทุนรับซื้อฝากมีบ้านหรือที่ดินเป็นหลักประกัน ผลตอบแทนสูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปีตามที่กฎหมายกำหนด แต่ต้องรู้กฎหมาย และเงินอาจติดนานถ้าผู้ขายฝากผิดนัด ไม่มีทางไหนรับประกันผลตอบแทน
บทความนี้เล่าผ่าน คุณเก้า คนที่มีเงินเย็นและกำลังเลือกที่ลงทุน และ คุณเอ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงิน ซึ่งเป็นอีกฝั่งของการลงทุนขายฝาก
เงินเย็นคืออะไร ก่อนลงทุนต้องเช็กอะไร?
เงินเย็นคือเงินที่ไม่ต้องใช้ในระยะเวลาที่วางไว้ และถ้าเสียไปบางส่วนก็ไม่กระทบชีวิตประจำวัน ก่อนลงทุน ตอบ 4 ข้อนี้
- มีเงินสำรองฉุกเฉินแล้วหรือยัง อย่างน้อยพอค่าใช้จ่ายหลายเดือน แยกจากเงินลงทุน
- ไม่ต้องใช้เงินนี้นานแค่ไหน 1 ปี 3 ปี หรือ 5 ปีขึ้นไป
- รับความเสี่ยงได้แค่ไหน ถ้ามูลค่าลดลงหรือเงินติดนานกว่าที่คิด จะเดือดร้อนไหม
- มีเวลาดูแลแค่ไหน บางการลงทุนต้องติดตามเอง บางอย่างแทบไม่ต้องทำอะไร
ภาพรวมการเริ่มลงทุนอสังหาฯ ด้วยเงินไม่มาก อ่าน
เทียบ 4 ทางเลือก: เงินฝาก หุ้นกู้ คอนโดปล่อยเช่า ลงทุนขายฝาก
| เรื่อง | เงินฝาก | หุ้นกู้ | คอนโดปล่อยเช่า | ลงทุนรับซื้อฝาก |
|---|---|---|---|---|
| ผลตอบแทนมาจาก | ดอกเบี้ยธนาคาร | ดอกเบี้ยจากบริษัทผู้ออก | ค่าเช่า + ส่วนต่างราคา | สินไถ่ส่วนเพิ่ม ไม่เกิน 15% ต่อปีตามกฎหมาย |
| ระดับผลตอบแทน | ต่ำที่สุดในกลุ่มนี้ | ขึ้นกับความเสี่ยงของผู้ออก | ขึ้นกับทำเลและอัตราว่าง | สูงกว่าเงินฝาก แต่มีความเสี่ยงและต้นทุนแฝง |
| หลักประกัน | คุ้มครองเงินฝากตามวงเงินที่กฎหมายกำหนด | ส่วนใหญ่ไม่มีหลักประกัน | ตัวคอนโดเป็นของคุณ | บ้านหรือที่ดินที่รับซื้อฝาก |
| สภาพคล่อง | ถอนได้เร็ว | ขายในตลาดรองได้ แต่บางรุ่นซื้อขายยาก | ขายต้องใช้เวลา | ต่ำ ต้องรอครบกำหนดหรือผู้ขายฝากไถ่ |
| ความเสี่ยงหลัก | เงินเฟ้อกินผลตอบแทน | ผู้ออกผิดนัดชำระ | ห้องว่าง ค่าซ่อม ราคาตก | ผู้ขายฝากผิดนัด เงินติด ต้องจัดการทรัพย์ |
| เวลาที่ต้องดูแล | น้อยมาก | น้อย | มาก | ปานกลางถึงมาก |
| ความรู้ที่ต้องมี | น้อย | อ่านฐานะบริษัทและอันดับความน่าเชื่อถือ | ทำเล ตลาดเช่า สัญญาเช่า | กฎหมายขายฝาก การประเมินทรัพย์ |
ตารางนี้เป็นลักษณะทั่วไป ไม่ได้บอกว่าทางไหนดีที่สุด อัตราดอกเบี้ยเงินฝากและหุ้นกู้เปลี่ยนตามตลาด ควรดูประกาศล่าสุดก่อนตัดสินใจ
ลงทุนขายฝากดีกว่าฝากธนาคารไหม?
ผลตอบแทนตามสัญญาสูงกว่า แต่ไม่ใช่การลงทุนแบบเดียวกัน ฝากธนาคารแทบไม่ต้องทำอะไร ส่วนลงทุนรับซื้อฝากมีงานและความเสี่ยงที่ต้องรับ
- ต้องคัดทรัพย์และประเมินเอง หรือใช้ตัวกลางช่วย แต่การตัดสินใจรับเป็นของคุณ
- ต้องทำหน้าที่ตามกฎหมาย เช่น ส่งหนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากได้เวลาไถ่เพิ่ม 6 เดือน (พ.ร.บ.ขายฝาก พ.ศ. 2562 มาตรา 17)
- เงินอาจกลับมาก่อนหรือหลังกำหนด ไถ่ก่อนกำหนดได้ผลตอบแทนน้อยลง ผิดนัดเงินติดนานขึ้น
- ถ้าทรัพย์หลุด คุณได้บ้านหรือที่ดินแทนเงิน ต้องขายต่อเอง และมีภาระภาษี
ตัวอย่าง: คุณเก้ามีเงินเย็น 1,000,000 บาท
คุณเก้าอายุ 45 ปี มีเงินสำรองฉุกเฉินแยกไว้แล้ว มีเงินเย็นอีก 1,000,000 บาท ไม่ต้องใช้อย่างน้อย 3 ปี มีเวลาดูแลบ้างแต่ไม่อยากทำงานเพิ่มเยอะ
| ทางเลือก | สิ่งที่คุณเก้าพิจารณา |
|---|---|
| ฝากทั้งหมด | สบายใจที่สุด แต่ผลตอบแทนต่ำ อาจไม่ชนะเงินเฟ้อ |
| หุ้นกู้ทั้งหมด | ได้ดอกสม่ำเสมอ ต้องเลือกผู้ออกที่ฐานะดี และไม่กระจุกในบริษัทเดียว |
| ดาวน์คอนโดปล่อยเช่า | เงิน 1 ล้านพอเป็นเงินดาวน์และค่าใช้จ่าย แต่ต้องกู้ส่วนที่เหลือ และดูแลผู้เช่า |
| รับซื้อฝาก 1 เคส | เช่น รับซื้อฝากบ้านของคุณเอ 1,000,000 บาท ส่วนเพิ่ม 15% ต่อปี เดือนละ 12,500 บาท แต่เงินทั้งก้อนอยู่ในเคสเดียว |
*เป็นการสมมติประเมินราคาเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทน
คุณเก้าเลือกแบ่งเงิน ส่วนหนึ่งฝากไว้เพื่อสภาพคล่อง ส่วนหนึ่งลงหุ้นกู้ที่กระจายผู้ออก และอีกส่วนรอเคสรับซื้อฝากวงเงินเล็กที่ทรัพย์มีมูลค่าสูงกว่าวงเงินมาก เพื่อเรียนรู้กระบวนการก่อนขยาย การไม่ใส่เงินทั้งหมดในเคสเดียวช่วยให้ถ้าเคสนั้นผิดนัด คุณเก้ายังมีเงินส่วนอื่นใช้
คอนโดปล่อยเช่ากับลงทุนขายฝาก ต่างกันตรงไหน
| เรื่อง | คอนโดปล่อยเช่า | ลงทุนรับซื้อฝาก |
|---|---|---|
| เป็นเจ้าของทรัพย์ | ใช่ ตั้งแต่วันซื้อ | เป็นเจ้าของระหว่างสัญญา แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิ์ไถ่และอยู่อาศัย |
| รายได้รายเดือน | ค่าเช่า ขึ้นกับผู้เช่าจ่ายตรงไหม ห้องว่างไหม | ส่วนเพิ่มตามสัญญา ถ้าผู้ขายฝากจ่าย |
| ค่าใช้จ่ายระหว่างถือ | ค่าส่วนกลาง ซ่อม ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | น้อยระหว่างสัญญา ผู้ขายฝากดูแลทรัพย์ |
| ได้ส่วนต่างราคา | ได้ถ้าราคาขึ้น | ไม่ได้ ถ้าผู้ขายฝากไถ่ |
| เงินคืนเมื่อไร | เมื่อขาย | เมื่อไถ่ หรือเมื่อขายต่อหลังทรัพย์หลุด |
เทียบประเภทอสังหาฯ ที่เหมาะกับเงินและเวลาของคุณเพิ่มเติม
เงินเย็นแบบไหนไม่ควรมาลงทุนขายฝาก
- เงินที่อาจต้องใช้ภายใน 1–2 ปี
- เงินก้อนเดียวที่มีทั้งหมด
- เงินกู้มาลงทุน
- ถ้าไม่พร้อมรับมือกับการได้ทรัพย์แทนเงิน หรือการดำเนินคดี
ลงทุนขายฝากเริ่มอย่างไรให้ปลอดภัย
- อ่านกฎหมายขายฝาก 2562 ให้เข้าใจหน้าที่ของผู้รับซื้อฝาก
- เริ่มจากวงเงินเล็ก และทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่าวงเงินมาก
- ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น คิดส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี
- ดูทรัพย์และทำเลด้วยตัวเอง แม้ใช้ตัวกลางช่วยหา
- วางแผนภาษีกับผู้ทำบัญชีตั้งแต่เคสแรก
มีเงินเย็นและสนใจรับซื้อฝากบ้านหรือที่ดิน? ทัก Homeday คุยรายละเอียดก่อนได้ ยังไม่ต้องตัดสินใจ
Homeday เป็นตัวกลางที่ช่วยเจ้าของบ้านและที่ดินหานายทุน ถ้าคุณมีเงินเย็นและสนใจพิจารณาทรัพย์ในฐานะนายทุน ทักมาคุยก่อนได้ที่ LINE @homeday เพื่อคุยเรื่องประเภททรัพย์และวงเงินที่สนใจ ทุกเคสทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน Homeday ไม่รับประกันผลตอบแทน และนายทุนเป็นผู้ตัดสินใจรับทรัพย์เอง
มีข้อสงสัยตรงไหน ถามทีมงานได้ที่ LINE @homeday ปรึกษาฟรี ไม่มีข้อผูกมัด
