Asset Wise Modiz Ad

ปี 2566 จุดกลับตัวอสังหาริมทรัพย์ไทยจริงหรือไม่

ปี 2566 จุดกลับตัวอสังหาริมทรัพย์ไทยจริงหรือไม่
Homeday
ปี 2566 จุดกลับตัวอสังหาริมทรัพย์ไทยจริงหรือไม่ 1200x800 FB

           “วิกฤตในโอกาส” เป็นประโยคคลาสสิกของนักลงทุนที่รู้จักทิศทางลมและจังหวะการกอบโกยกำไรในช่วงเวลาที่หลายคนเลือกจะสละเรือหรือรัดเข็มขัด รวมระยะเวลาเกือบ 3 ปี กับ ที่ Covid-19 ทำให้ประเทศไทยอยู่ในสภาวะ “รัดเข็มขัด” และ “ชะลอ” การลงทุนในทุกด้าน Covid-19 ถือเป็นวิกฤตใหญ่ระดับโลกที่ถูกบันทึกไว้ในหน้าประวัติศาสตร์ และเข้าสู่สภาวะ “เศรษฐกิจถดถอย” หรือ “Recession” อย่างแท้จริง

          “แล้ววิกฤตนี้กระทบกับอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไร?”

           หากย้อนกลับไปทบทวนประวัติศาสตร์ วิกฤตอสังหาฯ ที่มีผลกระทบกับประเทศไทยอย่างหนัก คือ ช่วงปี พ.ศ. 2540 หรือที่ทุกคนรู้จักในชื่อ “วิกฤตต้มยำกุ้ง” ที่รัฐบาลไทย ถูกบังคับให้ลอยค่าเงินบาท เนื่องจากประเทศขาดเงินตราสำรอง จนส่งผลให้คนทั่วไปที่กู้เงินธนาคาร มีหนี้เพิ่มเป็น 2 เท่าภายในไม่กี่วัน กระทบกับเหล่านักลงทุนที่กู้เงินต่างประเทศมหาศาล จนไม่สามารถคืนหนี้ได้ นำไปสู่การยื่นขอสถานะล้มละลายนั่นเอง แต่หลังจากวิกฤตต้มยำกุ้งผ่านพ้นไป อสังหาริมทรัพย์ก็กลับมาบูมอีกครั้ง ในปี พ.ศ. 2555-2563 และเกิดการชะลอตัวอีกครั้งตั้งแต่การมาถึงของ Covid-19 จนถึงปัจจุบัน

             ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2540 จนถึง 2563 เป็นระยะเวลาทั้งสิ้น 23 ปี สำหรับเศรษฐกิจประเทศขนาดเล็กอย่างประเทศไทย เมื่อเทียบกับมหาอำนาจอย่างสหรัฐอเมริกา ที่เกิด Recession บ่อยครั้งกว่า ตั้งแต่สมัยสงครามโลก, ราคาน้ำมันร่วง, ภาระหนี้ครัวเรือนสูง, เงินเฟ้อ เป็นต้น แต่ก็มีลักษณะที่คล้ายคลึงกันมาโดยตลอดคือช่วงเวลาที่ “มีขึ้นและมีลง” นั่นเอง จึงพอสรุปได้เป็น “สถิต (Static)” ที่สามารถนำมาประเมินและวิเคราะห์ออกมาเป็น “Real Estate Cycles” หรือ “วัฎจักรอสังหาทรัพย์” ที่มี Pattern ซ้ำเดิมมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2472 สมัยสงครามโลกครั้งที่ 1 จนถึงปัจจุบัน (ระยะเวลา 93 ปี โดยประมาณ) ผู้เชี่ยวชาญจึงสรุปได้เป็น 4 ช่วงระยะเวลา ดังนี้

ระยะเวลาที่ 1 : Recovery

ระยะเวลาที่ 2 : Expansion

ระยะเวลาที่ 3 : Hyper supply

ระยะเวลาที่ 4 : Recession 

โดยลำดับ Timeline การเกิดวิกฤตการณ์นี้เป็นการเดินทางแบบ Supply Chain ที่ต่อกัน ดังนี้ 
1.Recovery→2.Expansion→3.Hypersupply→4.Recession (และวนกลับไปจุดแรกอีกครั้ง)

“แล้ว ณ ปัจจุบัน ปี พ.ศ. 2565 เรากำลังยืนอยู่ในช่วงเวลาไหนกันแน่?”

ปี 2566 จุดกลับตัวอสังหาริมทรัพย์ไทยจริงหรือไม่ 1

ระยะเวลาที่ 4 : Recession สภาวะถดถอยรอการฟื้นตัว

           ผลกระทบต่อเนื่องตั้งแต่ปี พ.ศ. 2560 ที่บริษัทอสังหาทรัพย์ผลิต Supply มาอย่างต่อเนื่อง จากการอนุมัติให้ก่อสร้างรถไฟฟ้าทั่วทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2543 ส่งผลให้เหล่าบริษัทอสังหาทรัพย์เทเงินเก็บตัดสินใจลงทุนซื้อที่ดิน โดยถือหลักการ “ซื้อก่อนได้เปรียบ” และเน้นตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทเป็นแหล่งเก็บเงินหลัก พร้อมขยายตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โดยที่ไม่รู้ว่าต่อมาในปี พ.ศ. 2563 จะเกิดวิกฤตโรคระบาด Covid-19

            บริษัทอสังหาทรัพย์จึงชะลอการเปิดโครงการใหม่และจัดโปรโมชันลดแลกแจกแถม เพื่อระบาย Stock กันมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 จนถึงปัจจุบัน ซึ่งในมุมกลับกันนี่เป็น “โอกาส” ให้กับผู้บริโภคที่คิดจะมีบ้านหลังแรก พร้อมกับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ จัดโปรชนิดพิเศษจากแบงก์ชาติ ให้ทุกธนาคารสนับสนุนให้คนไทยมีบ้าน ดอกเบี้ยถูก โดยเป็นดาบ 2 คม ที่อาจเกิดขึ้นคล้ายคลึงกันกับ วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ เมื่อปี พ.ศ. 2551 แต่ดีกว่า คือช่วงเวลาที่แบงก์พร้อมให้กู้เงินช่วงเศรษฐกิจย่ำแย่ แต่คุมคุณภาพสินเชื่อให้เข้มขึ้น คล้ายคลึงกับบทความที่ Paul Esajian ได้กล่าวไว่ว่า “การให้กู้ยืมเงินส่วนบุคคล และการลงทุนในการยึดสังหาริมทรัพย์และบ้านเป็นของธนาคาร” ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการลงทุนของธนาคารที่หากผิดนัดชำระก็สามารถยึดบ้านในราคาถูกได้ ซึ่งหากเป็นผู้บริโภคอสังหาฯ มือใหม่ ไม่ได้พิจารณาค่าใช้จ่ายกับเงินผ่อนให้ดี ก็ถือเป็นความเสี่ยงผิดชำระหนี้ได้เช่นกัน และถือเป็นช่วงเวลาที่ “นักลงทุนอสังหาฯ” กลุ่มที่ซื้อมาขายไป และ Renovate ห้อง ก็ให้ความสนใจเป็นพิเศษเช่นกัน เพราะเป็นช่วงของการซื้อทรัพย์สินราคาถูก กดราคาเพื่อผลกำไร ในทำเลที่มีการเติบโตของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 

            ดังนั้น ณ เวลานี้ ทั้งบริษัทอสังหาทรัพย์ที่ชะลอผลิตทรัพย์สินใหม่ รอระบาย Stock นักลงทุนอสังหาฯ ที่เห็นโอกาส กำลังรอการมาของรถไฟฟ้า และทำเล Capital Gain เข้าเป้า

ปี 2566 จุดกลับตัวอสังหาริมทรัพย์ไทยจริงหรือไม่ 2

ระยะเวลาที่ 1 : Recovery สภาวะการฟื้นตัว

           ต่อจากระยะเวลาที่ 4 : Recession คือ “สภาวะรอการฟื้นตัว” หรือที่เรียกกันว่า Recovery ซึ่งช่วงเวลานี้จะเกิดขึ้นอยากช้า ๆ และอาจกินเวลายาวนานถึงปี พ.ศ. 2568 ที่จุดเปลี่ยนคือ นักลงทุนชาวจีน นโยบายผ่อนปร่นจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) และความพร้อมของรถไฟฟ้าทุกการเชื่อมต่อที่พร้อมใช้งานอย่างทั่วถึง และสภาวะเศรษฐกิจอื่น ๆ ทั้งสงครามรัสเซีย-ยูเครน น้ำมันโลก ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในจีน การว่างงาน ฯลฯ ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยภายนอก ที่ส่งผลต่อ “ความเชื่อมั่น” ของนักลงทุน ที่ไม่พร้อมลงทุนใด ๆ ในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้

            หากมองในเรื่องของสถิต สถานะนี้คือรอความพร้อมในอดีต เช่น วิกฤตต้มยำกุ้งที่เห็นภาพการกลับตัวชัดเจนหลังจากปี พ.ศ. 2543 ถึง 2550 ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เริ่มหันมาลงทุนบ้านพักอาศัยราคาถูกโซนชานเมือง เช่น บางใหญ่ นนทบุรี จนได้รับความนิยม และมีเงินหมุนเวียนสร้างอาคารพาณิชย์เพิ่มในโซนธุรกิจ (สีแดง) และการมาของรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทที่แสดงให้เห็นถึงความคุ้มค่าต่อการลงทุน จนเป็นการมาของรถไฟฟ้าสายอื่น ๆ จนถึงปัจจุบัน

           ดังนั้น ในช่วงปี พ.ศ. 2568-2570 เป็นช่วงที่น่าจับตามองที่สุด เนื่องด้วยหากไม่เกิดสงครามจากประเทศมหาอำนาจ ก็จะมาถึงจุดกลับตัวที่น่าสนใจทั้งในและต่างประเทศ

ปี 2566 จุดกลับตัวอสังหาริมทรัพย์ไทยจริงหรือไม่ 3

ระยะเวลาที่ 2 : Expansion สภาวะการขยายเพิ่มการลงทุน

            ข้อมูลสถิติได้กล่าวไว้ว่า เมื่อทุกอย่างดีขึ้น สภาวะเศรษฐกิจคึกคัก ความเชื่อมั่นกลับมาถึงจุดที่ยอมรับได้ นักลงทุนทุกภาคสนามก็พร้อมจะเทใจ และนำเงินมาปลูกต้นไม้ให้งอกงาม และนั่นคือ “จังหวะ” ที่มักจะเกิดเป็น Explosion หรือการระเบิดทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นตามมา อย่างเช่นในช่วงปี พ.ศ. 2560 ที่หันเส้นทางการลงทุนทรัพย์สินอย่าง “คอนโดมิเนียม” มาตามแนวรถไฟฟ้าสายสุขุมวิททั้งแนวเส้นทาง ตั้งแต่ ทองหล่อ-เอกมัย-เพลินจิต และสถานีปลาย ๆ ก่อนยุค Covid-19 คือเส้นพระราม 9 ก่อนจะถูกชะลอตัวลงไป

           ดังนั้น ช่วงเวลานี้ตามทฤษฎีคือ “ช่วงแห่งการลงทุน” ที่น่าสนใจ เช่น ค่าเช่าจะถูกดึงสูงขึ้นในทุกทำเลรถไฟฟ้าใหม่ การจ้างงานมากขึ้น เกิดการขยายธุรกิจในพื้นที่ เป็นต้น ซึ่งผู้เชี่ยวชาญจะแนะนำให้นักลงทุน “Buy and Hold” ในช่วงระยะนี้

ปี 2566 จุดกลับตัวอสังหาริมทรัพย์ไทยจริงหรือไม่ 4

ระยะเวลาที่ 3 : Hyper supply สภาวะจุดสูงสุดของการลงทุน

            ช่วงเวลานี้ตามทฤษฎี Four of Realestate Cycles คือจุด Peak ที่สุดที่ต่อเนื่องมาจากช่วงระยะเวลาที่ 2 : Expansion และเป็นการมองหาความพึ่งพอใจของนักลงทุนสำหรับการตัดสิน “Sell” เพื่อผลกำไรที่เหมาะสมที่สุดนั้นเอง ซึ่งระยะนี้เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย ช่วงปี พ.ศ. 2556-2560 ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์อวดยอดขาย ยอดโอน และผลกำไร พร้อมแจ้งโบนัสพนักงานอย่างมากมาย ยิ่งเป็นเหมือนจุดขายที่สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคอสังหาฯ และนักลงทุน พร้อมนำเงินมาแช่ผลกินผลกำไรกันอย่างต่อเนื่อง

             แต่กลับต้องสะดุด เมื่อวิกฤต Covid-19 ได้เข้ามาเมื่อปี พ.ศ. 2563 จนเกิด Effect ต่อเนื่องให้เหล่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินคงค้าง ซื้อทิ้งแต่ไม่พร้อมขึ้นโครงการ ต้องถือยอดดอกเบี้ยตัดผลกำไรกันหลายเจ้า ต้องเปลี่ยนตัวเองเป็นนายหน้า ประกาศขายที่ดิน ลดต้นทุนเองก็มากมายจนถึงปัจจุบัน

           ดังนั้น ทั้งหมดคือบทเรียน ว่าจะเลือกว่า “พอแค่นี้แล้วค่อยไปต่อเมื่อพร้อม” หรือ “จะตัดผลกำไรบางส่วนเพื่อลดต้นทุนบริษัทแล้วรอดูสถานการณ์ใหม่” ทั้ง 2 กรณีมาพร้อมกันและต้องเลือกเพื่อ “รักษาสภาพคล่อง” และระบาย Stock ให้ทันก่อนที่กำไรจะติดลบถัวกับช่วง Peak ก่อนปี พ.ศ. 2560 นั่นเอง

           “นักวิจัยพบว่าวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์โดยเฉลี่ยมีระยะเวลา 18 ปี” ความเชื่อเชิงสถิติที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในระยะเวลา 18 ปี/รอบ เห็นได้ชัดว่าปัจจุบันประเทศไทยได้มายืนอยู่ในช่วง ระยะเวลาที่ 4 : Recession จนถึง ระยะเวลาที่ 1 : Recovery ตามทฤษฎีก็เป็นได้ หรืออาจกำลังเข้าสู่ช่วง ระยะเวลาที่ 1 : Recovery ก็ไม่อาจตอบได้อย่างแน่ชัด แต่ในช่วงปี พ.ศ. 2568-2570 ก็ถือเป็นช่วงเวลาที่น่าติดตามและลุ้นให้ทุกอย่างกลับมาดีขึ้นต่อไป

 

ขอบคุณข้อมูลจาก : www.fortunebuilders.com, https://willowdaleequity.com, www.moneybuffalo.in.th, https://classic.set.or.th

แท็กที่เกี่ยวข้อง
142683598 297883218417844 4346834225696401235 n
HOMEDAY
เว็บไซต์เพื่อคนที่สนใจเรื่องบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด รวมทั้งวาไรตี้เกี่ยวกับบ้าน เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ ส่งตรงถึงมือคุณในเว็บเดียว
Asset Wise Modiz Ad

บทความที่เกี่ยวข้อง

ถอดรหัส DNA ธุรกิจเพื่อความยั่งยืน ‘เสนา ดีเวลลอปเม้นท์’
จังหวะเต้นของแอลพีเอ็น ในโลกธุรกิจที่ห่วงโซ่สิ่งแวดล้อม สำคัญไม่แพ้ต้นทุน
รีโนเวท เปลี่ยนบ้านเก่าเป็นใหม่ อยู่เองก็ได้ ขายก็ดี
Kave Ad 300×600
Follow us
บทความล่าสุด
คณะกรรมการการเคหะแห่งชาติเร่งบริหารงานเชิงรุก เพื่อให้การเคหะแห่งชาติขับเคลื่อนเป็นรูปธรรมอย่างเร่งด่วน
คณะกรรมการการเคหะแห่งชาติเร่งบริหารงานเชิงรุก เ...
ข่าวอสังหา
คณะผู้บริหาร Rml ให้การต้อนรับนายกฯ นิวซีแลนด์ เยี่ยมชม ‘occ’ โครงการอาคารสำนักงานลักชัวรี่ Grade A+ ชื่อดังของบริษัทฯ
คณะผู้บริหาร RML ให้การต้อนรับนายกฯ นิวซีแลนด์ ...
ข่าวอสังหา
ซัมซุงเปิดตัว Samsung Ai Tv อัปเกรดความคมชัด สมาร์ททุกคอนเทนต์ ย้ำผู้นำตลาดทีวี 18 ปีซ้อน ตั้งเป้าผู้นำผลิตภัณฑ์ภาพและเสียง Ai ครบทุกหมวด
ซัมซุงเปิดตัว Samsung AI TV อัปเกรดความคมชัด สม...
ข่าวสาร
Cover
ภูเก็ตเร่งเครื่องสปอร์ตทัวริซึ่ม เตรียมจัด “วิ่...
ข่าวอสังหา
Cover
เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ขยายธุรกิจสู่การเปลี่ยนแ...
ข่าวอสังหา
รีวิวโครงการ
รีวิว เบล็ส ทาวน์ ศรีสมาน ติวานนท์ (bless Town Srisaman Tiwanon) ทาวน์โฮม 3 ชั้น สไตล์ลอฟท์ ทําเลใกล้โรบินสันศรีสมานเพียง 5 นาที*
รีวิว เบล็ส ทาวน์ ศรีสมาน-ติวานนท์ (Bless Town ...
Sponsor
รีวิว เบล็ส พรีเมียร์ ศรีสมาน ติวานนท์ (bless Premier Srisaman Tiwanon) โฮมออฟฟิศ 3 ชั้น สไตล์โมเดิร์น ลอฟท์ ติดถนน 345 ใกล้ทางด่วน เพียง 8 นาที
รีวิว เบล็ส พรีเมียร์ ศรีสมาน-ติวานนท์ (Bless P...
Sponsor
รีวิว พฤกษ์ภิรมย์ ราชพฤกษ์ตัดใหม่ (prukpirom New Ratchaphruek Road) คฤหาสน์หรู สไตล์ Neo Classic ใกล้โรบินสัน ไลฟ์สไตล์ ราชพฤกษ์
รีวิว พฤกษ์ภิรมย์ ราชพฤกษ์ตัดใหม่ (Prukpirom Ne...
Sponsor
รีวิว เอสเซ็นท์ ทาวน์ พิษณุโลก (escent Town Phitsanulok) โครงการบ้านหนึ่งเดียวในเซ็นทรัล พิษณุโลก ที่ให้ผู้อยู่อาศัยได้ใกล้ชิดไลฟ์สไตล์ทุกรูปแบบ
รีวิว เอสเซ็นท์ ทาวน์ พิษณุโลก (Escent Town Phi...
Sponsor
รีวิว แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด แจ้งวัฒนะ ราชพฤกษ์ (grand Bangkok Boulevard Chaengwatthana Ratchaphruek) คฤหาสน์หรู สไตล์ Modern Classic เอกสิทธิ์เพียง 64 ครอบครัว
รีวิว แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด แจ้งวัฒนะ-ราชพฤก...
Sponsor

โครงการบ้านแนะนำ

IMG 1636977942 4823
Untitled 2 32
95

ตร.ม.

Untitled 2 35
3

ห้องนอน

Untitled 2 36
2

ห้องน้ำ

Untitled 2 37
1

ที่จอดรถ

เริ่มต้น 1,590,000 บาท
IMG 1632756697 9953
Untitled 2 32
22-47

ตร.ม.

Untitled 2 35
3

ห้องนอน

Untitled 2 36
2-4

ห้องน้ำ

Untitled 2 37
2

ที่จอดรถ

เริ่มต้น 2,290,000 บาท
IMG 1633877609 7990
Untitled 2 32
95

ตร.ม.

Untitled 2 35
3-4

ห้องนอน

Untitled 2 36
2-3

ห้องน้ำ

Untitled 2 37
2

ที่จอดรถ

เริ่มต้น 1,790,000 บาท
IMG 1643371017 4777
Untitled 2 32
136 – 225

ตร.ม.

Untitled 2 35
3-4

ห้องนอน

Untitled 2 36
3-4

ห้องน้ำ

Untitled 2 37
2

ที่จอดรถ

เริ่มต้น 4,200,000 บาท
Asset Wise Modiz Ad