เงินดาวน์บ้านเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องเข้าใจอย่างถ่องแท้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัย เพราะเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่ต้องเตรียมไว้ล่วงหน้า นอกจากจะช่วยประหยัดดอกเบี้ยเงินกู้แล้ว ยังเพิ่มโอกาสให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น บทความนี้จะอธิบายเรื่องเงินดาวน์บ้านให้เข้าใจตั้งแต่ความหมาย จำนวนเงินที่ต้องเตรียม รูปแบบการจ่ายดาวน์ ไปจนถึงวิธีแก้ปัญหาเมื่อวางเงินดาวน์แล้วกู้ไม่ผ่าน
เงินดาวน์บ้านคืออะไร
เงินดาวน์บ้าน คือ เงินก้อนที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับเจ้าของบ้านหรือโครงการก่อนทำสัญญากู้สินเชื่อกับธนาคาร เพื่อเป็นหลักประกันและสร้างความมั่นใจให้กับผู้ขาย โดยทั่วไปเงินดาวน์จะอยู่ที่ 5-30% ของราคาบ้าน เงินดาวน์นี้จะถูกนำไปหักออกจากมูลค่าบ้านทั้งหมด ทำให้ยอดเงินกู้ลดลง ช่วยลดภาระดอกเบี้ยในระยะยาว และเพิ่มโอกาสให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้รวดเร็วยิ่งขึ้นด้วย
เงินดาวน์มีความแตกต่างกันตามสถานะของบ้าน ดังนี้:
กรณีบ้านพร้อมอยู่ สำหรับบ้านที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง ผู้ซื้อต้องเตรียมวางเงินดาวน์เต็มจำนวนก่อนการเซ็นสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ จึงจะสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้อย่างสมบูรณ์ ปัจจุบันโครงการบ้านใหม่หลายแห่งมักมีโปรโมชันฟรีเงินดาวน์เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อด้วย
กรณีบ้านยังสร้างไม่เสร็จ สำหรับบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างสองฝ่าย โดยโครงการส่วนใหญ่มักเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อสามารถทยอยผ่อนดาวน์ได้ตามระยะเวลาที่ตกลงกัน
รูปแบบการจ่ายเงินดาวน์บ้านมีกี่แบบ
การจ่ายเงินดาวน์บ้านมีทั้งหมด 3 รูปแบบ ซึ่งแต่ละรูปแบบมีความเหมาะสมกับสถานการณ์ทางการเงินของผู้ซื้อที่แตกต่างกัน ดังนี้
จ่ายดาวน์บ้านแบบครั้งเดียว
การจ่ายดาวน์บ้านแบบครั้งเดียว คือ การชำระเงินดาวน์บ้านเป็นเงินก้อนในครั้งเดียวจบ ส่วนใหญ่มักใช้กับบ้านหรือโครงการที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ พร้อมให้เข้าอยู่เรียบร้อยแล้ว หลังจากจ่ายเงินดาวน์แบบครั้งเดียวเสร็จ ผู้ซื้อสามารถทำเรื่องสัญญากู้สินเชื่อกับธนาคาร โอนกรรมสิทธิ์ และย้ายเข้าอยู่ได้ทันที
รูปแบบนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มีเงินเก็บก้อนใหญ่พร้อมจ่าย และต้องการเข้าอยู่ในบ้านได้ในระยะเวลาอันสั้น โดยไม่ต้องรอระยะเวลาการก่อสร้าง
ผ่อนดาวน์บ้านแบบเท่ากันทุกงวด
การผ่อนดาวน์บ้านแบบเท่ากันทุกงวด ส่วนใหญ่มักใช้กับบ้านหรือโครงการที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยทั่วไปจะให้เวลาผ่อนดาวน์ประมาณ 1-3 ปี หรือตามระยะเวลาการก่อสร้างโครงการ ผู้ซื้อจะชำระเงินตามงวดรายเดือนเป็นจำนวนเท่ากันทุกงวดจนครบกำหนด
ตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ราคา 5,000,000 บาท มีอัตราผ่อนดาวน์ที่ 10% คือ 500,000 บาท ระยะเวลาการผ่อนดาวน์ 20 เดือน ดังนั้นต้องจ่ายค่างวดต่อเดือน 25,000 บาท
รูปแบบนี้เหมาะกับผู้ที่ยังไม่มีเงินก้อนใหญ่แต่มีรายได้ประจำ ทำให้สามารถทยอยจ่ายเงินดาวน์ไปพร้อมกับการก่อสร้างโครงการ
ผ่อนดาวน์บ้านแบบงวดบอลลูน
การผ่อนดาวน์บ้านแบบบอลลูนคล้ายกับการผ่อนดาวน์แบบเท่ากันทุกงวด คือผ่อนชำระรายเดือนเหมือนกัน แต่จะมีบางงวดที่ต้องจ่ายมากกว่าปกติ เช่น ต้องจ่ายค่าผ่อนดาวน์บ้าน 450,000 บาท ในระยะเวลา 28 เดือน โดยแบ่งเป็นงวดธรรมดาเดือนละ 12,000 บาท จำนวน 25 งวด และงวดบอลลูนเดือนละ 50,000 บาท ในงวดที่ 10, 15 และ 28
รูปแบบนี้เหมาะกับผู้ที่คาดว่าจะมีรายได้เพิ่มขึ้นในอนาคต หรือจะได้รับเงินก้อนเป็นระยะ เช่น โบนัสประจำปี ซึ่งสามารถนำมาจ่ายในงวดบอลลูนที่สูงกว่าปกติได้ แต่ต้องวางแผนการเงินให้ดีเพื่อชำระได้ครบถ้วนตามกำหนด
ซื้อบ้านต้องจ่ายเงินดาวน์เท่าไหร่
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับมาตรการควบคุมสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัย หรือมาตรการ LTV (Loan to Value) เพื่อช่วยให้ประชาชนกู้ซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น โดยมีรายละเอียดหลักเกณฑ์เงินดาวน์ขั้นต่ำ ดังนี้
บ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท
สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท มีเกณฑ์การวางเงินดาวน์ดังนี้:
• สัญญาที่ 1: กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน และยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% สำหรับค่าใช้จ่ายในการเข้าอยู่อาศัย เช่น ค่าตกแต่งบ้าน เฟอร์นิเจอร์ การซ่อมแซมและต่อเติม เป็นต้น
• สัญญาที่ 2:
เงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 มากกว่าหรือเท่ากับ 2 ปี (เดิม 3 ปี)
เงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% หากผ่อนสัญญาที่ 1 น้อยกว่า 2 ปี (เดิม 3 ปี)
• สัญญาที่ 3 เป็นต้นไป: เงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%
บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท
สำหรับบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท มีเกณฑ์การวางเงินดาวน์ดังนี้:
• สัญญาที่ 1: เงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% (ปรับลดจากเดิม 20%)
• สัญญาที่ 2: เงินดาวน์ขั้นต่ำ 20%
• สัญญาที่ 3 เป็นต้นไป: เงินดาวน์ขั้นต่ำ 30%
กรณีกู้ร่วม
จากเดิมที่การกู้ร่วมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยถือเป็นการกู้ของทุกคน แต่ปัจจุบันมาตรการ LTV มีการผ่อนปรนใหม่ หากผู้กู้ร่วมไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย จะไม่นับว่าเป็นผู้กู้ในครั้งนั้น ถือเป็นเพียงการช่วยเหลือกันภายในครอบครัว
ดังนั้น เมื่อผู้กู้ร่วมต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของตนเองก็สามารถทำได้ โดยจะนับว่าเป็นสัญญาแรก ซึ่งได้รับเงื่อนไขที่ดีกว่า
สิ่งที่ควรรู้ก่อนวางเงินดาวน์บ้าน
การเตรียมตัวอย่างรอบคอบก่อนวางเงินดาวน์บ้านจะช่วยให้การซื้อบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น ผู้ซื้อควรพิจารณาประเด็นสำคัญต่อไปนี้
กำหนดงบประมาณในการซื้อบ้าน
ควรกำหนดงบประมาณราคาบ้านในระดับที่มีกำลังผ่อนชำระได้จริง โดยพิจารณาจากรายได้ หนี้สินอื่นๆ เงินสำรองฉุกเฉิน และความเสี่ยงในอนาคต ทั้งนี้อัตราการผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 30-40% ของรายได้ทั้งหมดต่อเดือน เพื่อให้สามารถดำเนินชีวิตได้อย่างสมดุลและไม่เป็นภาระทางการเงินมากเกินไป
ผู้ซื้อควรใช้โปรแกรมคำนวณสินเชื่อเบื้องต้นที่มีให้บริการตามเว็บไซต์ต่างๆ เพื่อตรวจสอบวงเงินสินเชื่อและค่างวดรายเดือนแบบคร่าวๆ ก่อนตัดสินใจ
คำนวณเงินดาวน์บ้าน
โดยทั่วไปเงินดาวน์จะอยู่ที่ 5-30% ของราคาบ้าน ขึ้นอยู่กับนโยบายของโครงการและเงื่อนไขของธนาคาร หากเป็นการผ่อนดาวน์บ้านจะมีระยะเวลาประมาณ 1-3 ปี หรือตามระยะเวลาการก่อสร้างโครงการ
ตัวอย่างการคำนวณเงินดาวน์บ้าน:
• ราคาบ้าน 4,500,000 บาท
• อัตราผ่อนดาวน์ 10% (450,000 บาท)
• ระยะเวลาการผ่อน 24 เดือน = ค่างวดต่อเดือน 18,750 บาท
• ระยะเวลาการผ่อน 18 เดือน = ค่างวดต่อเดือน 25,000 บาท
เตรียมเงินดาวน์บ้าน
หากต้องจ่ายเงินดาวน์บ้านแบบครั้งเดียว ผู้ซื้อต้องมีเงินก้อนพร้อมจ่าย หรือหากเลือกผ่อนดาวน์เป็นรายเดือน ไม่ว่าจะเป็นแบบเท่ากันทุกงวดหรือมีงวดบอลลูน ก็ต้องวางแผนการเงินให้รัดกุม ควรเก็บออมเงินดาวน์ล่วงหน้า เพื่อให้สามารถจ่ายได้ครบตามกำหนดเวลา
ผู้ซื้อควรจัดสรรเงินออมอย่างสม่ำเสมอสำหรับเงินดาวน์ โดยอาจต้องลดค่าใช้จ่ายที่ไม่จำเป็นหรือหารายได้เสริมในช่วงนี้
ศึกษาเงื่อนไขการดาวน์บ้าน
ผู้ซื้อควรศึกษาเงื่อนไขการดาวน์บ้านและพูดคุยข้อตกลงกับทางโครงการให้ชัดเจน เช่น รูปแบบการจ่ายดาวน์ ระยะเวลา จำนวนเปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน รวมถึงเงื่อนไขการคืนเงินดาวน์หากกู้ไม่ผ่าน เพื่อประเมินสถานการณ์และเตรียมพร้อมก่อนวางเงินดาวน์
ควรศึกษาโปรโมชันของโครงการด้วย บางโครงการอาจมีข้อเสนอพิเศษเช่น ฟรีเงินดาวน์ ส่วนลดเงินดาวน์ หรือฟรีค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้
เตรียมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการซื้อบ้าน
การซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมนอกเหนือจากราคาบ้าน ได้แก่ ค่าจองและทำสัญญา เงินดาวน์บ้าน ค่าจดจำนอง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่งบ้าน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ผู้ซื้อควรศึกษาค่าธรรมเนียมโอนที่ดินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพื่อวางแผนการเงินทั้งหมดอย่างรอบด้าน และควรเตรียมเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ประมาณ 5-10% ของราคาบ้าน
วางเงินดาวน์บ้านแล้วกู้ไม่ผ่านต้องทำอย่างไร
หากวางเงินดาวน์บ้านแล้วแต่กู้ธนาคารไม่ผ่าน มีแนวทางแก้ไขดังนี้:
เจรจาต่อรองกับโครงการ
ขอให้ทางโครงการช่วยเจรจากับธนาคาร เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ โครงการหลายแห่งมีความสัมพันธ์กับธนาคารพันธมิตร ซึ่งอาจช่วยให้การพิจารณาสินเชื่อผ่านได้ง่ายขึ้น
เลื่อนวันรับโอนกรรมสิทธิ์
ขอขยายระยะเวลาเพื่อยื่นเรื่องกู้สินเชื่อกับธนาคารอื่นๆ เพิ่มเติม เมื่อมีเวลามากขึ้น โอกาสในการหาธนาคารที่อนุมัติสินเชื่อก็จะมากขึ้นตามไปด้วย
ตรวจสอบสาเหตุที่กู้ไม่ผ่าน
วิเคราะห์ว่าเหตุใดจึงกู้ไม่ผ่าน เช่น รายได้ไม่เพียงพอ หรือมีหนี้สินอื่นๆ มากเกินไป เพื่อหาทางแก้ไขปัญหาได้อย่างตรงจุด อาจปรับปรุงความสามารถในการชำระหนี้ หรือชำระหนี้สินอื่นๆ ให้ลดลงก่อน
หาคนกู้ร่วม
ชวนคนในครอบครัวหรือคนใกล้ชิดที่มีรายได้มั่นคงและมีความสามารถในการผ่อนชำระมาเป็นผู้กู้ร่วม เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อ การมีผู้กู้ร่วมจะทำให้ธนาคารมั่นใจในความสามารถในการชำระหนี้มากขึ้น
ประกาศขายดาวน์
หากเป็นโครงการที่อยู่บนทำเลดี มีชื่อเสียง และมีความต้องการสูงในตลาด ผู้ซื้ออาจประกาศขายดาวน์ต่อให้แก่ผู้สนใจรายอื่น บางกรณีอาจได้กำไรเพิ่มเติมจากการขายต่อด้วย
ขอคืนเงินดาวน์จากโครงการ
ไม่ว่าจะเป็นการจ่ายดาวน์ก้อนเดียวหรือผ่อนชำระ ตามกฎหมายแล้วผู้ซื้อสามารถขอเงินดาวน์ทั้งหมดคืนจากโครงการได้ หากไม่สามารถกู้เงินได้ อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายให้ละเอียด เพราะบางโครงการอาจมีการระบุค่าปรับหรือเงื่อนไขพิเศษไว้
สรุป
เงินดาวน์บ้านเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อบ้านต้องเข้าใจและวางแผนอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นการเลือกรูปแบบการจ่ายเงินดาวน์ที่เหมาะสมกับสถานะทางการเงิน การเตรียมเงินให้พร้อม และการศึกษาเงื่อนไขต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง
ผู้ซื้อบ้านควรวางแผนและกำหนดงบประมาณในการซื้อบ้านอย่างเหมาะสม คำนวณเงินดาวน์ให้ถูกต้อง และเตรียมความพร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่จะตามมา รวมถึงรู้วิธีแก้ปัญหาหากเกิดกรณีกู้ไม่ผ่าน การวางแผนที่ดีจะช่วยให้คุณเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างราบรื่นและมั่นคงทางการเงิน
#สาระ #การเงิน #เงินดาวน์บ้าน #การซื้อบ้าน #สินเชื่อบ้าน #วางแผนการเงิน #ผ่อนดาวน์บ้าน #กู้บ้าน #มาตรการLTV #อสังหาริมทรัพย์
