–

“ขายที่ดินให้ต่างชาติ” คงเป็นหนึ่งเรื่องราวที่คนไทยไม่อยากสนทนาด้วยและพร้อมกากบาทตัวโตๆ กับ 2 ประเด็นที่พูดถึงกันมาโดยตลอด คือ

1. ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่
2. ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อคอนโดมิเนียมจากเดิม 49% เป็น 70-80%

ในเชิงหลักการได้ถูกอนุมัติเมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565 แต่ในเชิงปฎิบัติได้มีมติเพิกถอน เมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2565 และให้อยู่ระหว่างขั้นตอนพิจารณาแก้ไขการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวใหม่อีกครั้ง โดยต้องร่างขออนุมัติณะรัฐมนตรี (ครม.) โดยต้องตอบโจทย์และฟังความคิดเห็นประชาชนที่เป็นสำคัญที่สุด และถือว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงที่จะกระทบทางความรู้สึกในเชิงกว้าง ว่าต่างชาติจะไม่ได้มาแย่งที่ดินในประเทศไทยใช่หรือไม่ และเป็นผลดีมากกว่าผลเสียในอนาคตได้อย่างไร

“การกระตุ้นเศรษฐกิจ” คงเป็นเหตุผลหลักเพื่อการนำเม็ดเงินไหลเข้าประเทศ และให้ความสำคัญกับ 4 กลุ่มหลัก ดังนี้

1. กลุ่มประชากรผู้มีความมั่งคั่งสูง 
2. กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 
3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย
4. กลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ 

ซึ่งจะเรียกกลุ่มนี้ว่า “ต่างด้าวศักยภาพสูง”

กรณีซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัย :  แต่ต้องมีเงินไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท และต้องมาลงทุนในไทยเป็นระยะเวลา 5 ปี ขึ้นไป จึงจะสามารถซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ และได้เฉพาะพื้นที่สีเหลืองที่อยู่อาศัยเท่านั้น หรือก็คือพื้นที่ชานเมืองนั้นเอง 

(อ้างอิง พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542)

กรณีซื้อคอนโดมิเนียม : ยังคงซื้อเพื่ออยู่อาศัยได้เช่นเดิม แต่ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด

(อ้างอิง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551)

จากทั้งหมดที่กล่าวมา “ก็ถือว่าไม่ง่าย” ที่ต่างชาติจะเข้าอาศัยที่ดินบนพื้นที่ประเทศไทยเทียบเท่าประชาชนคนไทยอย่างแท้จริง และกำลัง “ถือว่าไม่ยาก” ที่กำลังเกิด Talk of the town อย่างมากหากมติคณะรัฐมนตรีอนุมัติที่กำลังทำเรื่องยากให้ง่ายขึ้นด้วยการลดเงื่อนไขลดเวลาลงทุนในไทยจาก 5 ปีเป็น 3 ปี และเพิ่มโอกาสซื้อห้องชุดเป็น 70-80%

และยังคงเป็น Story ที่ต้องติดตามกันต่อไป แล้วหากเราเข้าใจภาพร่วมแล้วว่ามันไม่ง่าย ลองมานั่งคุย 5 ข้อดีของการเปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทยมีอะไรบ้างนั้น ทีมงาน Homeday จะขอสรุปดังนี้ 

1. เพิ่มกำลังซื้อตลาดใหม่

            ปัจจุบันเศรษฐกิจยังถือว่าชะลอตัว กำลังซื้อคนไทยถดถอยอย่างมาก แต่มีกลุ่มนึ่งที่ไม่เคยชะลอและเป็นกลุ่มต่างชาติหลักคือ “พี่จีน” ที่พร้อมน้อมรับตำแหน่ง “ต่างด้าวศักยภาพสูง” เป็นกลุ่มนักลงทุนแรกๆ ที่เป็นเจ้าหลักที่มาการส่งเสริมการส่งออกสินค้า Domestic ประเทศไทย , การส่งเสริมด้านการลงทุนขายคอนโดมิเนียมทั้งซื้อและปล่อยเช่า และการท่องเที่ยวของประเทศมาโดยตลอด 

          การเพิ่มช่องโอกาสการให้ซื้อที่ดินชานเมืองกับขยายการปล่อยห้องคอนโดมิเนียม จะเป็นการช่วยลด Stock จาก Dev. สร้างผลกำไรและการต่อยอดกลุ่มลูกค้าศักยภาพเข้ามาในพื้นที่ได้มากขึ้น

2. เพิ่มโอกาสทางธุรกิจให้คนไทย

             จากกำลังซื้อภายในประเทศ และการส่งออกนอกประเทศ ในกลุ่มเฉพาะ จะถูกขยายตลาดให้ต่างชาติเข้ามามีสิทธิ์ขยายธุรกิจและต่อยอดในประเทศไทยได้มากขึ้น รวมถึงช่วยเปิดแนวทางการลงทุนแบบลูกผสม ที่เพิ่มโอกาสมองหาธุรกิจที่ตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายได้มากขึ้น

3. ระบาย Stock คงค้าง

            จากสถิติตั้งแต่ปี 2563 ช่วงมาตรฐาน Covid-19 เห็นได้ชัดว่า Dev. ทุกเจ้าหันลูกศรชะลอการลงทุนคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด (อ้างอิง สถิติงานด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากกรมที่ดิน) การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินกับการจดทะเบียนอาคารชุดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ได้มีการชะลอการเปิดตัวลง และขยายตลาดไปทางต่างจังหวังเช่น ชลบุรี-ระยอง มากกว่าการลงทุนในพื้นที่กรุงเทพมหานครเช่นเดิมและการนำต่างด้าวศักยภาพสูง จะช่วยผลักดันการระบาย Stock ทรัพย์สินคงค้างได้อย่างมาก ซึ่งจะดีกับนักลงทุนอสังหาฯ ที่สามารถทำธุรกิจขายและปล่อยเช่าได้กับกลุ่มคนระดับบนมากขึ้นนั้นเอง

4. ราคาขายที่ปรับตัวสูงขึ้น

            ถึงแม้ค่าเฉลี่ยปัจจุบันต่างชาติที่ผ่านเงื่อนไขการซื้อที่ดินหรือซื้ออาคารชุด จะมีสัดส่วนไม่ถึง 10% เมื่อเทียบกับจำนวนประชากรทั้งหมด แต่การลดความเข้มงวดและยังควบคุมสัดส่วนและพื้นที่โซนสำคัญของคนไทยไว้ ก็ถือเป็นการเพิ่มโอกาสการลงทุนรอบนอกเมืองได้เช่นกัน รวมถึงการมาของรถไฟฟ้าทุกสายที่เชื่อมโยงพื้นที่ชานเมือง จะเป็นทางออกที่เพิ่มพื้นที่ให้ต่างด้าวศักยภาพสูงได้มีทางเลือกสิ่งอำนวยความสะดวกเทียบเท่าคนในเมืองและส่งเสริมราคาขายชานเมืองให้เติมโตเป็นกลุ่มลูกผสม (Mix-uesd) ได้มากขึ้น

5. เช่าที่ดินระยะยาว-เพิ่มวงเงินลงทุน

             ถึงแม้จะอยู่ระหว่างขั้นตอนการขออนุมัติจากมติคณะรัฐมนตรี ด้านการปรับแก้สิทธิ์ครอบครองที่ดินที่มากกว่า 40 ล้านบาท และให้พื้นที่ดินน้อยหรือเทียบเท่า 1 ไร่ นั้นมีความหมายว่าเจ้าของที่ดินมีโอกาสด้านเม็ดเงินที่สูงขึ้น (ในกรณีซื้อที่ดิน) ส่วนการเช่าระยะยาวก็เป็นอีกเลือกที่เป็นการแก้ปัญหาระหว่างการทบทวนมติปรับแก้สิทธิ์ครอบครองที่ดินเพิ่ม ซึ่งทั้ง 2 กรณีจะเป็นข้อดีให้กับประชาชนที่ถ้าปลดล็อคสิทธิ์ด้านในด้านหนึ่งที่เพิ่มอัตราส่วนการลงทุนต่างชาติเข้ามาประเทศได้มากขึ้น มูลค่าทรัพย์สินก็ย่อมปรับตามไปด้วยเช่นกัน

             ในภาพความเป็นจริงนักท่องเที่ยวต่างชาติหรือนักลงทุนหรือต่างด้าวศักยภาพสูง ถือว่าไม่ได้เข้ามาลงทุน ทำงาน หรือแม้แต่อยู่อาศัย ไม่ได้สูงมากเมื่อเทียบกับหลายๆประเทศเจ้าใหญ่ แต่ด้านการท่องเที่ยว ยังถือเป็นเจ้าภาพลำดับต้นๆที่ได้รับความสนใจ 

           การต่อยอดการท่องเที่ยวคือความชื่นชอบทั้งศิลปะ และวัฒนธรรม อุปโภคและบริโภค เกษียณ ซึ่งคือด้านความรู้สึกที่เพิ่มการลงหลักปลักฐานที่ดี ดังนั้นโอกาสจึงมักมาพร้อมกับการเปิดโอกาสรับสิ่งใหม่ๆ ทีต้องอยู่ในกรอบและกฎเกณฑ์ที่ยอมรับได้ในประเทศไทย ซึ่งเป็นเรื่องที่ต้องติดตามกันต่อไป